Sanierung und Vertragsrecht

Dieses Thema im Forum "VF - Ankündigungen!" wurde erstellt von Repentance, 03.01.2015.

  1. #1 Repentance, 03.01.2015
    Repentance

    Repentance Gast

    Hallo zusammen.

    Ich wende mich einmal an euch weil ich den ein oder anderen rat bräuchte.
    Die Geschichte.....

    Demnächst wird mir der Hof mütterlicher seits übergeben. Hierbei handelt es sich um Grundstück, Wohnhaus und Nebengebäude (Kein Landwirtschaftlicher Betrieb mehr). Der Hof ist ca 110 Jahre alt. Dieser ist seid 15 Jahren an eine Familie vermietet und wurde in einem einwandfreien Zustand übergeben! Der Mietvertrag läuft auf beide Ehepartner.
    Bei Vertragsabschluss wurde münclich und unter Zeugen vereinbart das dieser Hof (Haupthaus, Nebengebäude und Grund) durch den Mieter selbst instand gehalten wird. Dementsprechend niedrig wurde der Mietpreis angesetzt. Zeugen für diese Vereinbarung sind vorhanden.
    Leider wurde seid Jahren nichts mehr an diesem Hof gemacht. Was meine Eltern auch nicht kontrolliert haben, sprich, es wurden mehrere Jahre keine "Kontrollen" durchgeführt!
    Der Vermieter hat sich ebenfalls nie wegen Problemen am und ums Haus bei meinen Eltern (nachträglich Vermieter genannt) gemeldet!
    Undichte Dächer, lose Dachbalken (lebensgefährlcih durch die Gefahr herab zu fallen) und Ziegel, eingefallene Wände, Löcher an Wänden, marode Holzbauten (Geländer usw) habe ich bei meinem gestrigen Besuch erstmals zu Gesicht bekommen. Ich war milde ausgedrückt entsetzt!!!

    Durch eine bevorstehende Trennung der Ehepartner wohnt derzeit nur die Frau und ihre 5 Kinder auf dem Hof. Miete wird durch 3 arbeitende Parteien erbracht.

    Jetzt zu meinen Fragen und ich hoffe ihr könnt evtl weiterhelfen.

    1. Kann man (wenn ja wie) einem Partner aus dem Mietvertrag entlassen und somit nur einem das Mietrecht gewähren?

    2. Ist es möglich durch die mündlichen Vereinbarungen, die entstandenen Schäden entweder durch die Mieter beheben zu lassen oder die jetzt entstehenden Kosten auf die Mietpartei umzulegen?

    3. Mieterhöhung. 15 Jahre haben die Vermieter keinerlei Nebenkosten gezahlt. Ist es Möglich diese (für einen gewissen Zeitraum) rückwirkend einzufordern? Und was muss ich beachten wenn es um eine allgemeine Mieterhöhung geht?

    Interessant ist evtl noch der Mietpreis:

    550 Euro für Gebäude und Grund (ca 2,5 ha)
    Müll, Wasser und Abwasser, Versicherungen wurde in diesen 15 Jahren nicht umgeschlagen (sprich der Vermieter zahlt).

    Vielen Dank für evtl Antworten und Hilfe!!!!!!!!!

    Schönes Wochenende allen!
     
  2. AdMan

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  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo repentance,

    Puh und das am Samstagmorgen.

    1) ist relativ einfaches Problem.
    Einfach eine Vertragsänderung von allen MV-Parteien unterschreiben.

    Das hat aber auch gewisse Nachteile die man sich bewußt sein sollte.

    2)
    Es gibt oft Probleme da solche Vereinbarungen zum Nachteil des M sein können. Zum einen ist das wohl nur mündlich erfolgt, was zwar nicht unmöglich aber doch schwierig zu beweisen ist. Dann ist die Frage was der M wie genau instandsetzen sollte. Es fehlt m.E. eine genaue Beschreibung des Ziels.

    3)
    Was genau ist dazu im MV vereinbart? Wie wird das Haus beheizt und wer trägt die Kosten?
    Ggf. kann hier zumindest über die HeizkostenV ein Teil der Kosten wieder reingeholt werden


    VG Syker
     
  4. #3 Repentance, 03.01.2015
    Repentance

    Repentance Gast

    Danke...

    ...für die schnelle Antwort.

    Zu Punkt eins ist das Problem evtl doch etwas größer, da einer der zwei Vertragsnehmer vermutlich nicht unterschreiben wird.

    Zu Punkt Nummer zwei.
    Es wurde mündlich vereinbart das sich der Mieter um die Instandhaltung des Hauses kümmert. Sprich nicht nur kosmetischer Art sondern auch Reparaturen wie Dachziegel, Holzbalken usw. Eigentlich Dinge die nur den Vermieter fordern. Die Beweise erbringen sich durch die Aussage und sicherlich auch niederlegung auf Papier der Ehefrau!

    Zu Punkt Nummer drei.
    550 Euro zuzüglich NK steht im Vetrag.
    Es wurden aber 15 Jahre lang nur 550 Euro gezahlt. Stellt sich für mich die Frage: Im Vertrag steht es, wurde nie gezahlt, rückwirkende Zahlungsforderungen?!?

    Das traurige an dem ganzen ist einfach das sich 15 Jahre lang meine Eltern nicht um das Grundstück gekümmert haben sondern im Gutglauben an die Menscheit alles dem Mieter überließen. Der sich aber wie geschrieben auch nie gemeldet hat.
    Heizkosten hat der Mieter selber übernommen (Ölheizung sowie Kamin). Die Nebenkosten die wirklich wichtig sind wie Wasser, Abwasser und Müll z.b. wurden 15 Jahre lang nicht vom Vermieter gezahlt.

    Alles etwas bescheiden eben!
     
  5. #4 Bürokrat, 03.01.2015
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    Das ist eine schwierige Situation die du nicht ohne wenigstens ein blaues Auge verlassen können wirst.
    Selbst wenn das schriftlich vereinbart gewesen wäre ist es doch höchst fraglich ob man den Mieter verpflichten kann tragende Balken und Wände zu ersetzen...
    Das ist Aufgabe des Eigentümers.
    Entlassen kannst du aus dem MV nur jemanden der dieser Entlassung zustimmt. Doch warum sollte derjenige, wenn er quasi kostenlos dort leben kann.
    Die Umlage der NK hängt vom geschlossenen MV ab, was ist dort bezügl. NK vereinbart?

    Generell ist zu sagen dass man von potentiellen Mietern die anbieten "selbst alles zu machen" "Wir sind handwrklich begabt" die Finger lassen sollte. Solche Leute bieten sich allzuoft in Lagen an die schwer vermietbar sind (weil sie sonst nichts bekommen bzw. sichs nicht leisten können) und versuchen planlose Vermieter über den Tisch zu ziehen denen es sowohl an Fähigkeiten wie an Geld mangelt ihre eigene Immobilie regelrecht zu erhalten.
    Im ganzen halte ich es für höchst fragwürdig ob ein solcher Hof durch Mieteinnahmen überhaupt erhalten werden kann. Selbst wenn man die dreifache Miethöhe ansetzt dürfte das den Sanierungsbedarf nicht langfristig decken können.
    Vermietung ist nun mal nur dort interessant wo auch Nachfrage herrscht.
     
  6. #5 Bürokrat, 03.01.2015
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    Versuche bitte nicht ständig die Begriffe "Mieter" und "Vermieter" durcheinander zu werfen.
     
  7. #6 Bürokrat, 03.01.2015
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    Wenn tatsächlich die Übernahme der NK vereinbart ist (Wortlaut des Vertrages?) dann würde ich zunächst einmal versuchen den Leuten fristlos zu kündigen weil dann inzwischen ja sicher mehr als 2 KM fehlen.
    Fraglich ist aber, ist eine NK-Vorauszahlung vereinbart worden oder wurde jemals eine NK-Abrechnung gemacht?
    Generell wäre der Weg zu einem Anwalt sicher keine falsch investierte Zeit.

    Die Mieter versuchen zu halten ist in diesem Fall sicher der falsche Weg.
     
  8. #7 Glaskügelchen, 03.01.2015
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    Mir ist kein Weg bekannt, wie man die pauschale Übernahme sämtlicher Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter übertragen kann.
    Allerdings haben Mieter eine Sorgfaltspflicht. Ist es zu Folgeschäden gekommen, weil der Mieter Mängel nicht gemeldet hat, wäre der Mieter in der Haftung.

    Der Wortlaut sollte mal genau wiedergegeben werden. Aber das mit der fristlosen Kündigung wird nichts, denn dazu müsste man erstmal eine Nebenkostenabrechnung erstellen, die der Mieter nicht zahlen will. Und das geht höchstwahrscheinlich erst für das Jahr 2014.
     
  9. Syker

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    Hallo zusammen,

    Wenn tatsächlich NK vereinbart sind, sollte man Versuchen eine Abrechnung 02.2013 bis 01.2014 in diesem Monat zuzustellen.

    Das geht allerdings nur wenn bisher nie eine Abrechnung erstellt wurde.

    Zur Änderung des MV (Pkt. 1) liegt das in den meisten Fällen am VM das dieser nicht zustimmt.

    Wenn die M sich nicht einigen kann es dir ja egal sein, und für die Haftung sind 2 M eh besser.

    VG Syker
     
  10. #9 Nero, 03.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2015
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    Ich sehe es wie die Vorredner.

    Instandhaltungen/Reparaturen gehen zu Lasten des Eigentümers und nicht der Mietpartei. Andere Vereinbarungen mündlich/schriftlich sind nichtig.
    Ändert aber nichts an dem Muss einer Mängelanzeige zwecks Schadensminimierung.

    NKV wurden vereinbart, aber seit 15 Jahren nie via Abrechnungen abgerufen.
    Fällt auch auf den VM zurück und dürfte iin Sachen Nachforderungen mehr als verjährt sein.

    Die Miethöhe für dieses große Objekt ist/war m. E. sehr gering.

    Würde auch versuchen, diese Mieter sofort auszuhebeln.
    Als ersteres über einer sofortige Nebenkostenabrechnung, die sie vielleicht angesichts der geschilderten Verhältnisse schuldig bleibt.
    Und dann natürlich über eine angemessene Mieterhöhung. Diese bewirkt manchmal Wunder! Wenn noch ein Funken Anstand da ist.
     
  11. #10 Bürokrat, 03.01.2015
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    Mieterhöhung ja, aber wie?
    1, MS - gibts in der ländlichen Gegend sehr wahrscheinlich nicht
    2, Vergleichswohnung - Suche nach der sprichwörtlichen Stecknadel
    3, Gutachter - ??? Wenn Wände einbrechen? Hm...
    4, Versuch auf die Unwissenheit der Mieter zu spekulieren - Fraglich...
     
  12. #11 Nero, 03.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2015
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    Ihr glaubt mir ja nicht, wie "einfach" das Leben als Landmaus sein kann.
    Ich habe wirklich die Absicht, mich im Rahmen des Geschäftlichen persönlich in einem korrekten, harmonischen Verhältnis zu bewegen.
    Denn aus Ersterem ergibt sich das Zweite.
    Ich muss nicht mit Paragraphen wirbeln - Und wenn dann nur, wenn mir einer blöd kommt.

    Was Mieterhöhungen anbelangt, so halte ich sie via Lebenshaltungskostenindex im MV fest - spare mir also die Turnerei mit Vergleichswohnungen.
    Klappt sogar bei der Gewerbeeinheit, bei der ich diese Variante gar nicht in Ansatz bringen darf. Wird wohl wissen, warum sie sich nicht "muxt"

    Zum konkreten Fall des Objektes und dessen altersbedingtem Zustand - wie Du sagst - er war bekannt - da man sich so lange nicht darum gekümmert hat = Antwort also: Affe tot.,nix mehr zu holen.
    Es sei denn noch über NKVAbrechnmungen und eine Mieterhöhung - wie eingangs geschildert.
     
  13. Andres

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    Jederzeit per Vereinbarung zwischen allen Mietparteien. Nach der Scheidung können die Eheleute dem Vermieter gegenüber erklären, dass der Mietvertrag künftig nur noch von einem der beiden forgeführt wird. Das geht auch ohne Zustimmung des Vermieters. Ohne Einigekeit zwischen den Eheleuten geht (weitgehend) nichts.


    Äußerst eingeschränkt. Die Vereinbarung über die Instandhaltung war von Anfang an unwirksam. Dem Mieter könnte also höchstens eine verspätete Meldung von Mängeln und daraus resultierende Folgeschäden angelastet werden.


    Für die Nachforderung von Betriebskosten ist erstens eine vertragliche Vereinbarung erforderlich, zweitens eine Abrechnung. Ersteres scheint gegeben zu sein, letzteres wäre derzeit noch maximal für einen Abrechnungszeitraum 1.2.13-31.1.14 möglich, falls die Abrechnung noch diesen Monat dem Mieter zugeht. Ältere Forderungen sind nicht mehr verfolgbar.

    Eine Mieterhöhung wäre (falls nichts anderes vereinbart ist) über die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Die Suchmaschine deines Vertrauens findet zu diesen Begriffen derartig viele Treffer, dass du dich ausreichend selbst einlesen kannst. Wenn dann noch konkrete Fragen sind - nur zu!
     
  14. Duncan

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    Das sehe ich auch so. Sogenannte Resthöfe gibt es auch hier mehr als genug. Meist als selbst genutztes Liebhaberobjekt für wohlhabende Berliner, meist mit Pferde- und/oder Hundespleen. Die anderen dienen oft als Lager- und Betriebsfläche für Unternehmen, von der Baubude über den Weinhändler bis zum Entrümpler. Oder sind dem Verfall preisgegeben.
     
  15. RMHV

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    Das ist die "endgültige Wahrheit". Trotzdem bleibt die Frage, warum es so sein sollte.
     
  16. Andres

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    Frag' doch einfach, wenn du es wissen willst. Oder erkläre, warum es deiner Meinung nach anders ist. Beides ist besser als dieses sarkastische Genöle.

    Als AGB ist es unwirksam, weil es im Widerspruch zur grundlegendsten gesetzlichen Definition eines Mietverhältnisses (§ 535 BGB) steht und damit eine unangemessene Benachteiligung im Sinn von § 307 Abs. 2 BGB darstellt. Auch als Individualvereinbarung wäre die fragliche Klausel unwirksam, weil sie die Kosten für die Instandhaltung auf den Mieter überträgt. Das ist nach § 555a BGB unzulässig, woran die Tatsache, dass im Gegenzug eine "niedrigere Miete" vereinbart wurde nichts ändern kann. Der Nachteil i.S.d. Abs. 4 muss nicht tatsächlich eintreten - die Möglichkeit genügt.
     
  17. #16 Nero, 05.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 05.01.2015
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    Manche/viele haben hier sehr wohlverdient die Weisheit mit Löffeln gefressen.

    Aber nur zusammen und v.a. konstruktiv gibt es ein Stück und nur dann macht "Streiten " = nur anderer Meinung sein, Spaß.
     
  18. #17 Glaskügelchen, 05.01.2015
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    Ich fühl mich bei dem Mann immer in die Schule zurückversetzt. In einem Forum find ichs völlig fehl am Platz, denn niemand hat ihm einen Lehrauftrag erteilt.
     
  19. #18 Nero, 05.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 05.01.2015
    Nero

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    Es wurde nur eine andere Meinung geäußert.

    Und diese muss man nicht ,sofern souverän, als persönlichen Angriff nehmen. Nur weil die andere Meinung scheinbar unzutreffend ist
    oder einfach nicht zur eigenen passt/genehm ist.

    Entwerten ist erfahrungsgemäß nicht so gut = "uncool" .
     
  20. #19 Glaskügelchen, 05.01.2015
    Glaskügelchen

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    Wo findest du in diesem Satz:

    eine andere Meinung?
     
  21. #20 Nero, 05.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 05.01.2015
    Nero

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    Satz,Beitrag,Meinung ?
    Enee. menne Muh?

    Muss man alles - aus welchen Gründen auch immer - obsessiv sezierend so viehisch ernst nehmen?
    Bin nicht schulisch traumatisiert - Im Gegenteil - ich/wir haben sehr herzlich gelacht .

    Wohl auch deshalb gibt es für mich heute kein Grauen mehr.Gut so.

    Bezog sich auf 14, 15, 17, 19.
     
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