Sanierung, wann und wie?

[butzenVermieter]

Hallo zusammen,

bedingt duch einen Erbfall bin ich vor ein paar Jahren Vermieter von zwei Whg in einem MFH in einer westdeutschen Großstadt geworden. Zur Lage: multikulturelles, arge soziale Problemlagen, aber kleine Ansätze von Gentrifizierung.

Das Haus wurde Mitte der 1970er Jahre erbaut und an den Wohnungen wurden bislang (meines Wissens nach!) keine größeren Reparaturen vorgenommen (d.h. Rohre und Elektrik sind alt) - vor ca. 8 Jahren wurden beide mal renoviert (neue Böden, Tapeten, Bäder neu gefliest), d.h. die Optik ist kein größeres Problem.

Nun ist es so, dass ich gerade in einer der Wohnungen einen größeren Feuchteschaden (auch noch mit Schimmel...) aufgrund einer scheinbar nicht fachgerecht abgedichteten Badinstallation hatte. Dadurch rückt das Thema Sanierung natürlich in den Vordergrund. Mit Sanierungen bzw. überhaupt dem Vergeben von größeren Handwerkeraufträgen habe ich noch überhaupt keine Erfahrung. Erschwerend: Ich lebe selbst in Ostdeutschland und kenne vor Ort keine Handwerker.

Beide Whg sind vermietet:
* Whg 1 an eine Studi-WG. Jedes Zimmer hat seinen eigenen Mietvertrag, d.h. die können unabhängig voneinander kündigen. So ist es extrem unwahrscheinlich, dass mal alle Zimmer gleichzeitig und damit die gesamte Wohnung leer ist. Diese Whg hat den Feuchteschaden.
* Whg 2: Mieter ist jung und berufstätig, Kündigung steht möglicherweise ins Haus.

Lage in den Whg:
* In beiden Wohnungen ist der Nothahn nicht funktionstüchtig
* Rohre in der Wohnung wohl 50 Jahre alt
* Stromkästen ist ohne FI
* Fenster erneuerungsbedürftig

Vielleicht können mir die erfahrenen Hasen hier Hilfestellung / Anregung bieten:
Frage 1: Wie gewinnt man Klarheit darüber, wie dringend das Problem mit den Rohren / Elektrik ist?
- Anreiz zum Aufschieben ist gegeben, da ich in ein paar Jahren keinen Kredit bräuchte und ich mir ne Strategie überlegen könnte, die Whg leer zu bekommen. Allerdings war der Schaden nun auch mega stressig. Viele der anderen Wohnungen im Haus haben auch dieselben Probleme mit Rohren/Elektrik, da fangen Sanierungsmaßnahmen langsam an.
Frage 2: Wie findet man gute Anbieter für eine Kernsanierung? (Ein Generalunternehmer wäre ja nett, aber da finde ich kaum Anbieter. Es kann doch nicht sein, dass man als privater Vermieter die Handwerkerkoordination selbst übernimmt?)
Frage 3 (zur akuten Situation mit dem Bad): Komplette Badsanierung oder irgendwie reparieren lassen?

Danke für Ideen/Antworten.

 

[dots]

Es kann doch nicht sein, dass man als privater Vermieter die Handwerkerkoordination selbst übernimmt?

Doch, das kann sein. Natürlich kann es aber auch sein, dass solche Tätigkeiten unter (oder auch über) dem eigenen Niveau liegen.

Bist du dir sicher, dass du Vermieter sein willst?

 

[ehrenwertes Haus]

Frage 1: Wie gewinnt man Klarheit darüber, wie dringend das Problem mit den Rohren / Elektrik ist?

Fachfirmen mit Diagnose/Messung beauftragen. Ergebnis prüfen und verstehen.

Frage 2: Wie findet man gute Anbieter für eine Kernsanierung?

Füher hieß es Telefonbuch aufschlagen, Firmen raussuchen, Angebot(e) einholen, beauftragen. Heute geht auch die digitale Version.

Frage 3 (zur akuten Situation mit dem Bad): Komplette Badsanierung oder irgendwie reparieren lassen?

Deine Entscheidung, du trägst auch das unternehmerische Risiko deiner Entscheidung.
Ohne Kenntnis der Situation vor Ort, die dir selbst nicht bekannt sind (siehe Frage 1), kann man keine Empfehlungen geben.

Es kann doch nicht sein, dass man als privater Vermieter die Handwerkerkoordination selbst übernimmt?

Das ist durchaus üblich und wird massenhaft praktiziert.
Man kann die Handwerkerkoordination auch kostenpflichtig fremd vergeben, ein Muss ist das nicht.

Erschwerend: Ich lebe selbst in Ostdeutschland und kenne vor Ort keine Handwerker.

Verkaufen, Verwalter beauftragen, ...

Beide Whg sind vermietet:
* Whg 1 an eine Studi-WG. Jedes Zimmer hat seinen eigenen Mietvertrag, d.h. die können unabhängig voneinander kündigen. So ist es extrem unwahrscheinlich, dass mal alle Zimmer gleichzeitig und damit die gesamte Wohnung leer ist. Diese Whg hat den Feuchteschaden.
* Whg 2: Mieter ist jung und berufstätig, Kündigung steht möglicherweise ins Haus.

Mit Geduld wird jedes Haus unbewohnt. Das Zauberwort heißt schlichtweg nicht neu vermieten.

Lage in den Whg:
* In beiden Wohnungen ist der Nothahn nicht funktionstüchtig
* Rohre in der Wohnung wohl 50 Jahre alt
* Stromkästen ist ohne FI
* Fenster erneuerungsbedürftig

Absperrventile und Fenster können in vermieteten Wohnung problemlos getauscht werden. Handwerker beauftragen und Zugang sicher stellen reicht.
Das vermutete oder echte Alter von Rohren sagt nichts über deren Zustand aus.
Sicherungskästen ohne RCD sind kein Problem in vermieteten Wohnungen, nur nicht aktueller Neubaustandard.

Nun ist es so, dass ich gerade in einer der Wohnungen einen größeren Feuchteschaden (auch noch mit Schimmel...) aufgrund einer scheinbar nicht fachgerecht abgedichteten Badinstallation hatte. Dadurch rückt das Thema Sanierung natürlich in den Vordergrund.

Schimmelsanierung ja, sonstige Sanierungen nicht zwangsläufig.
Preisfrage: wann wurden zuletzt die Silikonfugen erneuert?

 

[jorgk]

* Fenster erneuerungsbedürftig

Da ist dann wichtig zu verstehen, was alles in Deinem Eigentum steht. V.a. nach dieser Formulierung ...

Viele der anderen Wohnungen im Haus haben auch dieselben Probleme mit

... würde ich vermuten, dass es um Sondereigentum in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) geht. Da ist nicht alles 'Dein' was Du evtl. vermutest. Es wäre sicherlich hilfreich sich in diese Materie einzulesen (z.B. hier), bevor Du bei Sanierungen zuschlagen möchtest.

* In beiden Wohnungen ist der Nothahn nicht funktionstüchtig

Gerade dazu gab es hier vor kurzen ein Zitat eines BGH Urteils welches dieses Bauteil im Gemeinschaftseigentum sieht. Ich bin jetzt nur zu faul das zu suchen, es ging um Rn. 21 (???).


Edit:
Also, besorg' Dir die Teilungserklärung dieser WEG und je nach beabsichtigten Arbeiten wäre es gut den Verwalter zu sprechen bzw. die Beschlußsammlung bei diesem einzusehen.