Sanierungsbedürftiges Haus 10 Jahre mietfrei vermieten - mit Verpflichtung des Mieters zur Sanierung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von sack1, 19.07.2008.

  1. sack1

    sack1 Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Ist es rechtlich möglich, ein stark sanierungsbedürftiges Haus (defekte Heizung, alte Fenster, keine Bäder, Toilette im Hof) so zu vermieten, dass der Mieter zehn Jahre mietfrei darin wohnen darf, wenn er im Gegenzug vertraglich vereinbarte Sanierungsmaßnahmen eigenverantwortlich durchführt, so dass die Immobilie dann den Ansprüchen der EnEV genügt? Nach den zehn Jahren soll die dann ortsübliche Miete gemäß Mietspiegel als vereinbart gelten.

    Für den Mieter entsteht durch die eingesparte Miete praktisch ein wirtschaftlicher Vorteil von ca. 50.000,- Euro, den er somit für die Sanierung aufbringen kann.

    Ich habe Angst, dass irgendein Gericht so einen "Mietvertrag" für nichtig erklärt und der Mieter die Kosten für die Sanierung von mir zurückfordern kann. Mieter haben ja mehr Rechte, als Vermieter...

    Welche Klauseln sind sinnvoll? Sollte man lieber verpachten oder das Haus als "Gewerbeobjekt" vermieten, um sich eine bessere Rechtsposition zu sichern?

    Danke für alle Antworten!

    Bernd
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    RE: Sanierungsbedürftiges Haus 10 Jahre mietfrei vermieten - mit Verpflichtung des Mieters zur Sanie


    Grundsätzlich kann ein Vertrag mit dem dargestellten Inhalt durchaus abgeschlossen werden. Es gibt zumindest keine Rechtsvorschrift, die die Vereinbarung einer monatlich zu zahlenden Miete vorschreibt.
    Da es sich auch kaum um einen Formularvertrag handeln wird, käme eigentlich nur Sittenwidrigkeit als Grund für eine Nichtigkeit in Betracht. Wenn also die Werte von Leistung und Gegenleistung nicht in einem krassen Missverhältnis stehen, kommt auch kein Gericht an der Geltung eines individuell ausgehandelten Vertrags vorbei.

    Die Frage, welche Klauseln sinnvoll sind, wird sich kaum abschließend beantworten lassen. Sicher sinnvoll wird eine Regelung über das Eigentum an den vom Mieter eingebauten Sachen sein und damit verbunden auch eine Regelung über die Instandsetzungsverpflichtung während der mietfreien Zeit.

    Ob ein Vertrag nun als Miet- oder als Pachtvertrag bezeichnet wird, ist für die Rechtsfolgen völlig unerheblich. Einerseits gibt es ohnehin nur in Randbereichen eher geringfügige Unterschiede und andererseits hängt die rechtliche Wertung nicht von der Überschrift ab. Ein Mietvertrag kann nicht duch den Titel zum Pachtvertrag werden. Entsprechendes gilt auch für einen Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt. Auch hier gilt Wohnraummietrecht, wenn es sich um einen Vertrag über Wohnraum handelt.
     
  4. sack1

    sack1 Neuer Benutzer

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    Was mir noch eingefallen ist:

    Normalerweise hat ein Mieter ja das Recht, Mangelbeseitigung vom Vermieter zu verlangen. Ist es denn überhaupt statthaft, dieses Recht des Mieters während der ersten zehn Jahre auszuschließen (nur so wäre das Vorhaben ja möglich), da dies ja eine Klausel zum Nachteil des Mieters wäre? - Vermutlich wird man die Mietsache im Vertrag wohl deutlich als "stark sanierungsbedürftiges Haus" definieren müssen, dann hat der Mieter ja nur einen Anspruch auf eben dieses "stark sanierungsbedürftiges Haus" und nicht auf ein mangelfreies Haus...?!

    Das Eigentum an den vom Mieter im Rahmes des Vertrags eingebauten Sachen geht doch automatisch auf den Grundstückseigentümer über (§ 946 BGB)?!

    Das Haus besitzt natürlich keinen Energiepass. Darf man heutzutage überhaupt noch ohne diesen Pass vermieten, ohne sich irgendwie Ärger einzuhandeln?

    Das Haus, um welches es geht, ist ca. 200 km von meinem Wohnort entfernt und ich kann mich nicht selber um die Sanierung kümmern, weshalb ich mir die Idee mit der Sanierung gegen freies Wohnen kam.

    Bis dann!
    Bernd

    P.S. War auch schon bei einem Anwalt, der für seine 200,- Euro recht inkompetent wirkte, sich nur mit den Standardfällen auskannte und nicht wirklich weiterhelfen konnte. Seit einem Monat "prüft" er die Rechtslage...
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    1. Niemand verbietet es, ein sanierungsbedüftiges Haus zu vermieten.
    2. Ein Vermieten ohne Pass führt manchmal zu einem Bussgeld 5-25T€
    (Eine Verfolgung vorausgesetzt)

    Es ist eine übliche Vorgehensweise, wenn der Vermieter eigentlich nur das Grundstück vermietet. Das Haus ist vollständig Mietersache. Entsprechend niedrig ist die Miete. Ein Instandhaltungsplan wird meist vereinbart.
    Das Grundstück hat keine Instandhaltung...
    Der Mietvertrag ist somit auch etwas vollig anderes, wie ein Wohn-Standrad-MV.Alle Forderungen Rechte und Pflichten aus dem Gebäude gehen auf den Mieter über.
     
  6. #5 sunnyline88, 01.09.2012
    sunnyline88

    sunnyline88 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich stehe vor einem ähnlichen Problem. Ich habe auch ein sanierungsbedürftiges Haus geerbt.
    Das Heizsystem, sowie die neuen Wasserleitungen kann ein Bekannter von mir erledigen. Aber für sonstige Renovierungsarbeiten habe ich leider keine Zeit und auch keine Mittel.
    Jetzt kam mir natürlich auch die Idee, dass ich das Haus für bestimmte Zeit mietfrei vermieten könnte und der Mieter das Haus entsprechend wie im Mietvertrag vereinbart saniert und modernisiert.
    Im Rahmen dieser Überlegungen sind aber noch einige Fragen entstanden, auf die ich bisher keine Antworten gefunden habe.

    - Wie sieht es mit energetischer Sanierung (Dach, Fassadendämmung, Kellerversiegelung) aus?
    - Wie sind die Eigentumsverhältnisse nach Ende des Mietverhältnisses?
    - Wie kann man sich absichern, wenn die Mieter vor Ende des Mietverhältnisses ausziehen möchten, so dass nicht auf ein Mal eine hohe Abschlagssumme auf den Vermieter (mich) zukommt?
    - Wie kann man verfahren, wenn die Mieter bestimmte, vereinbarte Arbeiten nicht, nur mangelhaft oder nicht fachmännisch durchführen (lassen)?

    -> Hat vll. jemand schon ähnliche Erfahrungen sammeln können? Wenn ja, wie wurde vorgegangen?

    Vielen Dank und liebe Grüße,

    Lisa
     
  7. #6 Kitzblitz, 01.09.2012
    Kitzblitz

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    Die wichtigste Frage hast du vergessen:

    Wie finde ich einen Mieter, der blöd genug ist, mir mein Haus auf seine Kosten für eine 10-jährige Mietfreiheit zu sanieren ?

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  8. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Sunnyline88,

    ich denke das es hier ganz stark auf den Vertrag ankommt, den man hier evtl abschliessen will, falls du einen Mietinteressenten findest der daran interesse hat. Mal unabhängig davon, das ich oft an die hoch selber gelobten "tollen" handwerklichen Fährigkeiten eines Mieters fast immer Zweifel habe und das der Mieter hier eine Fachfirma beauftragt, das glaube ich weniger.

    Wenn aber was so stark vom Vertrag abhänig ist, solltest du einen Anwalt aufsuchen und dich da beraten lassen. Denn wenn du was ungültiges vereinbarst, dann ..... und auf reine Versprechnungen & mündliche Zusicherungen eines Mieters würde ich mich da nicht drauf verlassen.
     
  9. #8 sunnyline88, 01.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 01.09.2012
    sunnyline88

    sunnyline88 Neuer Benutzer

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    Danke für eure 2 Antworten! :)

    Genau genommen gibt es bereits einen Interessenten (Dachdecker).

    Ich weiß auch nicht, wieso das nicht reizvoll sein sollte? Das Haus ist schließlich nicht baufällig und wurde bis zuletzt noch bewohnt.

    Wenn ich - sagen wir - auf monatl. €450.- Miete verzichten würden, wären das ja 12 * 450 * 10 (Jahre) = € 54.000.- Und dafür könnte man auf jeden Fall schon mal ne hübsche Sanierung machen. Und je mehr der Mieter in Eigenleistung erbringen kann, umso günstiger wäre es für ihn im Endeffekt schließlich.

    Natürlich würde ich mich auch noch juristisch beraten lassen. Wollte mich nur vorab erkundigen, ob socl hein Konstrukt über zulässig ist und nicht vor Gericht als nichtig erklärt werden würde. Und, damit ich beim Anwalt die richtigen Fragen stelle...!
     
  10. kathi

    kathi Gesperrt

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    Und wenns dumm läuft, dann hat der Dachdecker, ausser vom Dachdecken, von allen anderen Sanierungsarbeiten nur so ne halbe Ahnung und du übernimmst dann irgendwann ein kaputtsaniertes Haus in das du auch wieder ne Unsumme ins gesundsanieren stecken musst. Nein danke!
     
  11. #10 Pharao, 01.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 01.09.2012
    Pharao

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    Hi sunnyline88,

    meine Bedenken wären hier eben, "macht der Mieter das auch so, wie ich es gerne haben will" und das wäre auf jeden Fall Fachgerecht.

    Ich hab schon Häuser gesehen, da haben die Mieter alles verbaut was sie gerade noch so hatten, bloß nix neu kaufen. Das fing bei einer Wandverkleidung mit den Schrauben schon an, das einmal "kreuz", einmal "schlitz", einmal "torx" verbaut worden ist. Und fachmännisch war m.E. auch was anderes, nämlich dann hätte man die Schrauben garnicht gesehen, denn dazu gibt es diese Metallklammern, aber das war dem Mieter wohl zu teurer. Viel schlimmer würde es dann bei der Elektrik, wo einfach mal 3 Erdungskabel an einer Steckdose waren, weil der Mieter eben nur diese Erdungskabel in der Wand verbaut hat. Da fängt es also dann auch langsam an Lebensgefährlich zu werden, wenn der nächste das nicht weis, mal unabhängig davon, das auch die Leitungen nicht fachgerecht verlegt worden sind ....

    Klar, das sind jetzt extrem Beispiele, aber auch musst du dir klar sein, um so näher du an die 10 Jahre Wohnzeit rankommst, das das Interesse beim Mieter immer weniger wird noch Geld zu investieren.

    Auch wird der Mieter sehr wahrscheinlich nicht immer das "hochwertigest" verbauen und ob sich das später nicht mal rächt, wenn er wieder auszieht ?

    Ich hätte hier also viel zu viel Bedenken, sodass ich eher wahrscheinlich die Wohnung sehr günstig vermieten würde und lieber mir das Geld zusammen spare um dann selber später mal zu renovieren, ect. Auch wäre es interessant, was müsstes du reinstecken und was für Mieteinnahmen wären dann möglich. Könnte nämlich sein, das sich das "mehr" rentiert für dich, auch wenn du es vorfinanzieren musst.
     
  12. #11 immodream, 01.09.2012
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo sunnyline88,
    ich habe mit sogenannten Mietermodernisierungen in den letzten 25 Jahren immer " Schiffbruch erlitten ".
    Vor der Anmietung einer Wohnung haben mir die Mieter immer erzählt, was sie alles renovieren / sanieren wollen.
    Nach dem Auszug dieser " tollen Mieter " mußte ich die Schäden der Mieterrenovierung beseitigen , die Mieter aber wollten noch Ausgleichszahlungen für ihre tollen Taten.
    So eine Vereinbarung sollte man nur treffen, wenn man selber Sachkundig ist und die Ausführung der Arbeiten überwachen und beurteilen kann.
    Sonst verkaufe lieber dieses Haus.
    Grüße
    Immodream
     
  13. gast2

    gast2 Gast

    Mieter soll Sanieren

    der Mietr muss selbstverständlich keine Miete bezahlen, wenn das Gebäude desolat und nicht mal heizbar ist. Somit reduziert sich der Mietpreis auf Null. Für so eine Immobilie kann man keine Miete bekommen, somit hat der Mieter keine Einsparung
     
  14. Gast 2

    Gast 2 Gast

    Mieter soll Haus richten

    Da für ein desolates Haus, oder eine desolate Wohnung, die Miete auf Null festgesetzt werden kann, so hat der Vermieter gleich überhaupt keinen Anspruch auf Miete. Wenn der Mieter selbst auf eigene Kosten, die Immobilie in einen bewohnbaren Zustand versetzen würde, so ändert dies nichts an der Tatsache, dass eine desolate Immoblilie die Null Mietwert hattet an den Mieter vermietet wurde. Der Mieter muss wohl nicht mehr Miete bezahlen, wenn er mit seiner Arbeitskraft und auf seine Kosten, diese desolste Immobilie für sich selbst bewohnbar macht.Der Mieter hat doch keinen Gewinn, wenn er eine Immoblilie anmietet die von rechtswegen Null Miete wert ist, für die jedes Gericht die Miete auf Null, einstufen würde.
     
  15. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Gast 2


    Das ist eine interessante These,
    m.E. aber völlig falsch.
    Wenn es dazu Urteile gibt,
    dann immer her damit!


    Sicherlich kann der VM die Miete auf 0 € setzen.
    Aber das bedeutet doch nicht,
    dass der VM grundsätzlich keinen Anspruch auf Miete hat.


    VG Syker
     
  16. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Gast 2,

    ich versteh deine Überlegung hier nicht ganz, denn der Fragesteller will doch garkeine Miete haben, sondern mit dem Mieter einen Vertrag aushandeln, das der Mieter die Wohnung/das Haus für x Jahre haben kann, wenn er was daran macht.

    Ich denke schon, das man einen Vertrag so gültig vereinbaren könnte. Wie der Vertrag dann auszusehen hat bzw welche Inhalte da reingehören, das sollte jemand entscheiden der sich damit auskennt, also zB ein Anwalt, denn Standartverträge wird es dazu wohl nicht geben.

    Für mich persönlich wäre das keine Alternative, da ich viel zu viele Bedenken hätte. Lieber dann das Haus verkaufen oder Leerstehen lassen bis man selber die finanziellen Mittel hat oder ....<keine Ahnung> .....
     
  17. #16 Christian, 03.09.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Falsch.

    Aber so richtig.

    Wenn der Mieter einen (Miet-)Vertrag abgeschlossen hat, der zur Mietzahlung verpflichtet, hat der Mieter sehr wohl Miete zu zahlen, egal wie unbeheizt und desolat (was auch immer das genau sein mag) die Wohnung, das Haus, die Garage oder die Immobilie ist.

    Garagen sind üblicherweise nicht beheizt, und selbst eine desolate Garage bekommt man idR nicht für lau gemietet.

    Gruß,
    Christian
     
Thema: Sanierungsbedürftiges Haus 10 Jahre mietfrei vermieten - mit Verpflichtung des Mieters zur Sanierung
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