Sanierungsbedürftiges Landhaus zu vermieten ohne vorherige Investition bzw Investition durch Mieter

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von der_lord, 03.02.2010.

  1. #1 der_lord, 03.02.2010
    der_lord

    der_lord Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich möchte mich im voraus schonmal bei allen bedanken, die hier mitarbeiten und mit Rat helfen, ich hab allein durch mitlesen und dank Suchfunktion hier schon einiges gelernt. Danke!

    Mein Fall ist ähnlich dem aus dem Thread "Vermietung altes (sehr alt) Haus"

    Zu mir: Ich bin Student, Anfang 20, und durch Erbfall an ein Haus gekommen, dass ich später mal bewohnen möchte, dh. Verkauf scheidet aus. Das Haus ist ein Einfamilienhaus auf einem großen Grundstück ca. 30min außerhalb von München.
    Es ist eigentlich renovierungs- bzw. sanierungsbedürftig, allerdings fehlt mir einfach das Geld um nur irgendwas machen zu lassen. Notwendig beispielsweise neues Dach, komplett streichen, kompletter Boden, Isolierung, Fenster etc.

    Ich möchte das Haus vermieten, allein schon um die Kosten (z.B. Heizkosten im Winter) zu decken, die zwangsläufig anfallen um es vor einem weiteren Verfall zu bewahren.

    Ähnlich wie der TE aus "Vermietung altes (sehr alt) Haus" würde ich es sehr günstig an einen handwerklich geschickten Menschen/Familie vermieten, der es in Eigenarbeit Stück für Stück herrichtet. Auch ein nicht zu kurzer Mietvertrag ist kein Problem, würde sagen mindestens 5 Jahre.

    Aber:
    1) Wie stelle ich sicher, dass einen der Mieter nicht mit Mängelklagen überzieht und am Ende des Mietvertrags ohne größere Probleme auszieht?
    2) Kann ich mich mit dem Mieter irgendwie einigen (rechtlich wasserdicht), dass er (obwohl er auf einige Kosten renoviert) es halbwegs "zivil/normal/alltagstauglich" macht, z.B. nicht quietschbunt rosa&giftgrün die Wände streichen?

    Zu 1)
    Mir ist klar, dass es dazu keine 100%ige Sicherheit gibt, aber wie kann ich zumindest die größeren Probleme vermeiden? Wie in dem anderen Thread empfohlen, eine Ergänzung zum Mietvertrag machen und den Zustand des Hauses als bekannt und vom Mieter akzeptiert darstellen? Habe die Empfehlung bekommen, einen gewerblichen Mietvertrag zu machen, und wenn der Mieter drin wohnt weiß ich von nichts...aber irgendwie stößt mir das ziemlich sauer auf!


    Habt ihr sonst irgendwelche Empfehlungen für mich bzw. wichtige Sachen die euch spontan als Stolperfallen in den Sinn kommen?


    Nochmals vielen Dank, zumindest fürs bis hierhin durchlesen*g*

    Gruß der_lord
     
  2. AdMan

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  3. #2 F-14 Tomcat, 03.02.2010
    F-14 Tomcat

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    zu 1) Nein
    zu 2) Nein

    Merke im Mietrecht ist der Mieter nicht mündig (erwachsen) und kann so ziemlich alles unterschreiben und dann sagen :ätsch
     
  4. #3 der_lord, 03.02.2010
    der_lord

    der_lord Neuer Benutzer

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    Das hab ich mir fast gedacht, schließlich stehen Mieter in Deutschland unter Artenschutz.
    Ärgert mich zwar einerseits aber nachdem ich selber Mieter bin vllt auch gar nicht so schlecht, will schließlich auch nicht über den Tisch gezogen werden von meinem Vermieter.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das könnte von mir sein, ist aber für den hier in Rede Sachverhalt eindeutig zu kurz gedacht... :wink

    Der Mieter wird nur dann :ätsch sagen können, wenn Vereinbarungen unwirksam sind.

    Die Unwirksamkeit kann sich aus zwei Gründen ergeben:
    - die Vereinbarungen weichen von einer nicht abdingbaren gesetzlichen Regelung ab oder
    - die Unwirksamkeit ergibt sich aus dem AGB-Recht.

    Da es sich um einen unüblichen Sachverhalt handelt, wird eine Vereinbarung über die Details ohne weiteres individuell auszuhandeln sein und damit nicht dem AGB-Recht unterliegen. Wenn die Vereinbarungen aber nach § 305 Abs. 1 Satz 3 nicht dem AGB-Recht unterliegen, kann es auch keine Unwirksamkeit nach AGB-Recht geben.

    Im Grundsatz ist das Problem also leicht lösbar. Die Lösung wird aber sehr umfangreich werden.

    Der Mietvertrag muss als Individualvereinbarung abgeschlossen werden. Dabei sollte zur Vermeidung von Beweisproblemen der Zustand des Objekts möglichst datailiert zum Vertragsinhalt gemacht werden. Minderungen wegen anfänglicher Mängel sind nach § 536b BGB bei Kenntnis des Mieters ohnehin ausgeschlossen.Soweit gibt es also ohnehin keine grundlegenden Probleme für den Vermieter. Es wird im Zweifelsfall eben nur erforderlich sein, die Kenntnis des Mieters zu beweisen.

    Mit einer Individualvereinbarung können selbstverständlich auch die Gestaltungsfragen geregelt werden. Da das AGB-Recht nicht greift, kann die Ausführung irgendwelcher Arbeiten im Detail schon beim Vertragsabschluss vereinbart werden. Alternativ wäre es auch denkbar, dass die Parteien vereinbaren, dass für die Gestaltung jeweils Einvernehmen mit dem Vermieter herzustelle wäre.

    Man wird sich sicher auch Gedanken über Vereinbarungen bei einer Beendigung des Mietverhältnisses machen müssen. Sinnvollerweise sollten Dinge geklärt werden wie ein Ablöseanspruch des Mieters und wenn er im Grundsatz einen Anspruch haben soll bis zu welchem Zeitpunkt in welcher Höhe? Soll ein Ablöseanspruch bei BEendigugn des Mietverhältnisses nur bestehen, wenn der Vermieter kündigt oder auch bei einer Kündigung des Mieters? Die Laufzeit des Mietvertrags ist ein weiterer Aspekt, sei es als Mindestlaufzeit, sei es als einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters.

    Rechtlich sehe ich sehe kein grundsätzliches Problem. Die Schwierigkeit wird hauptsächlich in der praktischen Umsetzung bestehen, also alle Möglichkeiten bei der Aushandlung des Vertrags zu bedenken.
     
  6. #5 der_lord, 03.02.2010
    der_lord

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    Hallo RMVH,

    also deine ausführliche Antwort hat mir auf jeden Fall schon mal weitergeholfen, hab mir grad auch mal die entsprechenden §§ durchgelesen. :danke

    Nachdem ich und auch niemand aus meinem direkten Umfeld irgendwie handwerklich gebildet ist oder entsprechende Erfahrung besitzt, hälst du es für sinnvoll, vor Abschluß des Mietvertrags ein "Zustandsgutachten" einzuholen (keine Ahnung ob das korrekt so heißt oder was in etwa kostet) um alle Mängel zu dokumentieren.
    Selbst wenn der Mieter Profi-Handwerker o.ä. ist, wird er im Streitfall kaum sagen er kannte alle Mängel, selbst wenn sie ihm aufgefallen sind (was die Frage aufwirft ob ein Profi sie hätte erkennen müssen :? )

    Ich merk schon, meine Fragestellung ist nicht mit einer kurzen Antwort beantwortet sondern zieht einen ganzen Rattenschwanz an wenns und abers samt §§ nach sich...

    Das mit der Ablöse bei Beendigung des Mietverhältnisses ist dann ja einfach Verhandlungssache, ich persönlich würde da dann einfach abhängig von der Mietzeit einen Restwert der Renovierungskosten vertraglich festlegen (müsste doch eigentlich hinhauen, oder?)

    Leider langt bei mir ja kein so schöner Mustermietvertrag aus dem Schreibwarenladen, eigentlich müsste ich dafür dann ja gleich einen Fachanwalt für Mietrecht beauftragen...
     
  7. #6 Michael_62, 03.02.2010
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    Ein Zustandsgutachten eines Sachverständigen und der Verzicht auf alle nicht Notwendigen Dinge in der Vermietung sind notwendig (Küchen, etc).

    Dort generell Übernahme, Kauf, Schenkung verwenden.

    Das Problem, welches sich dir als Student stellt, ist, dass du der schwächere Part bist.
    Du würdest im Zweifelsfalle für eine Räumungsklage kein Geld zusammenbekommen Dann wird es richtig bitter.

    Michael
     
  8. #7 der_lord, 03.02.2010
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    :?

    :?

    Sorry, aber ich habe keine Ahnung was du mit den beiden Sachen meinst.
    Bedeutet "nicht notwendige Dinge in der Vermietung" alles was nicht zwingend nach BGB oder sonstigen §§ zu einem Wohnhaus gehört? Beispielsweise eine Küche (um bei deinem Beispiel zu bleiben, die der Mieter selbst einbaut und auch wieder mitnimmt beim Auszug?

    Und was meinst du mit dem zweiten Zitat?

    Das ich der schwächere Part bin ist mir klar, schließlich kann ich mir als Student einfach keinen Staranwalt leisten. Aber das Risiko muss ich eingehen, wenn ich das Haus vermieten will.
    Oder siehst du irgendeine andere Möglichkeit, dass Haus zur Deckung der Kosten zur Minimalerhaltung zu nutzen / nutzen zu lassen?

    Was könnte denn so ein Zustandsgutachten größenordnungsmäßig kosten? Mir ist klar, dass es da vermutlich Unterschiede beim Umfang etc. gibt; aber beweg ich mich eher so bei 500€, bei 1000€ oder deutlich drüber?
     
  9. #8 lostcontrol, 03.02.2010
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    lord - ich kann (wie auch im anderen thread) davon eigentlich nur abraten.
    dein mieter kann nicht gleichzeitig dachdecker, installateur, elektromeister usw. sein, es wird dann zwangsläufig auf eben NICHT fachgerechte renovierungsmaßnahmen hinauslaufen.
    schlimmstenfalls auf pfusch, der just dann in sich zusammenfällt, wenn du selbst einziehen willst.
    versicherungsrechtlich kann das ganze zum drama werden - wenn dann die versicherung nicht zahlt, z.b. wenn das haus aufgrund eines kabelbrands abbrennt und du nicht nachweisen kannst, dass die elektrik vom elektromeister abgenommen wurde oder wenn ein wasserschaden entsteht, weil die installationen nicht fachmännisch gemacht wurden usw.

    ich hätte da definitiv angst vor pfusch... - erst recht wenn ich da später mal selbst einziehen will.

    und dann seh ich noch ein weiteres problem:
    selbst wenn man jetzt wirklich "billig" rechnet:

    deine beispiele alleine dürften zusammengenommen schon auf eine 6-stellige summer rauslaufen (dach, isolierung, fenster reichen dafür meist schon).
    wenn du dann den mieter 5 jahre lang mietfrei wohnen lassen willst, wäre das gleichbedeutend mit einer kaltmiete in höhe von 1.666,66 euro. das wird sicherlich nicht dem örtlichen mietspiegel entsprechen tippe ich mal, denn eine luxusvilla ist das ja auf keinen fall. mal ganz abgesehen davon, dass das haus die meiste zeit wohl baustelle sein wird, denn ein mann alleine, und sei er noch so handwerklich begabt, wird es wohl kaum schaffen mal eben dach, isolierung und fenster in ein paar wochen auszutauschen bzw. anzubringen.

    und: wer soll denn z.b. die neuen fenster bezahlen? die kann auch der noch so handwerklich begabte mieter ja nicht selbst herstellen. erschwerend kommt hinzu dass man bei altbau nur selten mit fertigfenstern aus dem baumarkt arbeiten kann sondern dass sie da meist auf maß gefertigt werden müssen.

    jepp, das wird michael wohl gemeint haben.
    würde ich auch nicht mitvermieten, mal ganz abgesehen davon, dass du vermutlich als student auch hierfür garnicht das geld hast um das überhaupt einzubauen.

    ich würd's für 'ne niedrige miete so wie's ist vermieten. dann ist es im winter beheizt, so dass schon mal diese gefahr, dass es durch frostschäden zusammenbricht, gebannt ist.
    das geld natürlich nicht verprassen - es kommt garantiert irgendwas, das du machen lassen MUSST ob du willst oder nicht (heizung defekt, zum dach regnets rein etc.) und dann bist du um jeden gesparten cent froh, denn als student dürfte es nicht einfach sein, einen entsprechenden kredit zu bekommen.

    und dem mieter NICHT erlauben da grössere und substanzielle baumaßnahmen wie dach, vollwärmeschutz und fenster selbst vorzunehmen. genauso wenig würd ich ihn an die versicherungsrelevanten dinge wie elektrik, installationen, gasleitungen usw. lassen - viel zu heikel.

    klar darf der mieter renovieren - im sinne von: streichen, böden legen usw., halt all das, was man auch in normalen mietwohnungen so hat. das sind ja ohnehin dinge die regelmässig anfallen, die ganz normalen schönheitsreparaturen halt.
    niemand zwingt dich mit böden zu vermieten - in manchen regionen deutschlands ist es mittlerweile sogar völlig normal dass ohne böden vermietet wird.
    da bist du in jedem fall besser dran, denn zum einen fehlt dir ja das geld um böden verlegen lassen zu können, zum anderen ersparst du dir damit den regelmässig eintretenden ärger, wenn der boden beim auszug aussieht wie sau.

    ich denke eher drüber.
    für ein "normales" gutachten zahlst du bei den gutachtern der stadt für ein einfamilienhaus (je nach grösse) sowas zwischen 300 und 500 euro. aber dieses gutachten beschränkt sich auf recht wenige angaben, das was du brauchen würdest wäre da schon WESENTLICH detailgenauer und entsprechend wird der preis ausfallen. aber da kannst du dir ja mal 'n kostenvoranschlag machen lassen.
     
  10. #9 Michael_62, 03.02.2010
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    Die Gefahr besteht in zwei Punkten:

    Grundgesetz -> Eigentum verpflichtet
    Mieterschutz -> Eigentum verpflichtet

    Die grosse Gefahr ist, dass er an einen Zahlungsunwilligen Mieter gerät.

    Wenn er dann vorher den Öltank noch voll gemacht hat, und noch die Räumungskosten vorauszuzahlen sind, woher will er das denn nehmen?

    Die Grundsteuer muss er weiterzahlen, erst wenn er einen nicht vollstreckbaren Titel hat, kann er bis 31.3, für ein Jahr rückzus 80% Minderung erreichen. Aber immer alles nett vorstrecken...

    Das zweite grosse Risiko ist Instandhaltung, gerade wenn man sich am Bau nicht auskennt. Da werden richtig grosse Summen verbaselt, wenn man keine Ahnung hat (Nen neuen Brenner darf ich dir da nicht mehr einbauen, und der Schornstein muss auch gemacht werden wegen der Niedertemperaturbrennwertverordnung, welche ab nächstem Jahr kommt.....).

    Eine schwierige Situation. Ich überlege auch, wie ich meine Kinder zu Lebzeiten davor schützen kann, ohne sie schon jetzt mit dem ganzen zu belasten. :stupid
     
  11. #10 lostcontrol, 03.02.2010
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    ganz einfach: immer schön alles gut in schuss halten.
    und die kiddies möglichst früh an die dinge heranführen, immerhin braucht man ein paar jährchen um sich einzuarbeiten und wenn man dann von heut auf morgen ins kalte wasser geworfen wird, ist das nicht ganz einfach.
    so hat's zumindest bei uns ganz gut geklappt...
    (und ich seh grad mit schrecken das gegenbeispiel, wo's grad an allem klemmt, weil eine erbin grad völlig überfordert ist mit dem kram, weil ihre eltern sie halt auch immer schön rausgehalten haben.)
     
Thema: Sanierungsbedürftiges Landhaus zu vermieten ohne vorherige Investition bzw Investition durch Mieter
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