Sanierungsschäden

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Elbgauer, 15.03.2012.

  1. #1 Elbgauer, 15.03.2012
    Elbgauer

    Elbgauer Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen - ich bin neu hier und weiß gar nicht, ob mein Anliegen hier richtig ist.
    Aber ich versuch's mal...

    Der Reihe nach:
    seit 2007 sind wir Besitzer eines EFH in HH-Eidelstedt, Bj.1906 - seit Ende 2010 vermieten wir.

    Im Jahr 2009 wurde das Haus aufwendig saniert - wir haben eine Einblasdämmung vornehmen lassen (die asbesthaltige Vorhangfassade aus den 70er Jahren wurde entfernt), das Dach neu decken lassen, gedämmt, die Fassade wurde z.T. mit stilechten Stuckelementen versehen und gestrichen. Kurzum: ein richtiges Schmuckstück ist entstanden. Wir haben viel investiert - ca. 70tsd Euro, 60tsd davon via KfW-Kredite.

    Doch 2012 scheint ein schwieriges Jahr zu werden:
    nachdem uns die Mieter im Januar mitgeteilt haben, dass es an den Innenwänden (Wetterseite) Schimmelbildung gibt und wir uns das Dilemma vor Ort angesehen haben, konnten wir zunächst über den Dipl.-Ing., der uns damals den Energiepass erstellt hat, eine Schadensanalyse vornehmen lassen, die keine guten Ergebnisse zutage brachte. Sowohl die Maurer- als auch die Malerfirma, die damals beteiligt war, haben mangelhaft gearbeitet, die Fassade ist überhaupt nicht vernünftig versiegelt, große Risse sind aufgetreten, durch die der Schlagregen "fröhlich ins Mauerwerk spaziert"...
    Wir hatten vor Kurzem einen Ortstermin mit den beteiligten Firmen, aber es will natürlich "keiner gewesen sein". Jeder schiebt es auf den anderen und wir sind als Laien die Dummen...

    Uns bleibt wohl nichts anderes übrig, als ein Gutachten (via Handwerkskammer) einzuholen und abzuwarten, was passiert?!?...
    Inzwischen haben wir uns auch von einer unabhängigen Firma ein Sanierungsangebot erstellen lassen - und landen bei 15tsd Euro.

    Wir sind etwas ratlos, machtlos - und auch, ehrlich gesagt, finanziell "nicht gut aufgestellt".
    Das Geld für ein Gutachten kriegen wir noch zusammen... - aber wir sind weder rechtsschutzversichert (...), noch haben wir die Möglichkeit, irgendwo 15tsd Euro locker zu machen/vorzustrecken, falls sich die Handwerker nicht gütlich einigen - und wir müssen ja mit Rücksicht auf die Mieter und die Bausubstanz des Hauses handeln...

    Also: wir tappen ein wenig im Dunkeln.
    Was sollen wir nun tun?
    Am besten irgendwo einen Kredit über 15tsd beantragen und die Arbeit zunächst von einer Fremdfirma übernehmen lassen, um dann (ohne Rechtsschutz...) auf Schadensersatz zu klagen? (auch das gestaltet sich zur Zeit schwierig: sowohl ich als auch meine Frau haben zu Beginn des Jahres tw. befristete neue Arbeitsverhältnisse begonnen - also wahrscheinlich keine guten Voraussetzungen für eine Kreditwürdigkeit...)
    Oder es drauf ankommen lassen, viel Zeit ins Land gehen lassen, evtl. Mieterauszug oder zumindest hohe Mietminderungen in Kauf nehmen zu müssen?!?...

    Wir sind (noch) keine Mitglieder im Grundeigentümerverband... Vielleicht sollten wir das als erstes angehen?!?...

    ach, es wäre gut, wenn man uns hier ein wenig helfen/raten könnte...

    Wir malen uns in unseren schlimmsten Träumen schon sowas wie Privatinsolvenz bzw. Zwangsversteigerung aus - und dabei sah doch alles mal so gut aus...!!!

    beste Grüße!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 15.03.2012
    Papabär

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    Hallo Elbgauer,

    ein Haus Bj. 1906 hat für gewöhlich recht massive Außenwände - und Setzungsrisse sind da auch eher ... na sagen wir mal - unwahrscheinlich. Oberflächliche Putzrisse können zwar entstehen, sind aber m. E. eher selten ursächlich für eindringende Feuchtigkeit.

    als Erstes würde ich mir an Eurer Stelle einen Fachanwalt in der Nähe suchen und mich mal beraten lassen, auf welchem Weg man Ansprüche an die Baufirmen am Besten geltend macht (wie muss die Aufforderung zur Nachbesserung aussehen, wie dokumentiert man den Schaden am besten u.s.w.). Die 150,- € für eine Beratung machen die Made jetzt auch nicht mehr fett - können aber bei einer späteren Anspruchssicherung Gold wert sein.
    Zu warten bis der Reparaturanspruch tatsächlich durchgefochten ist macht m. E. aber auch wenig Sinn.

    Auffällig sind die vielen Schimmelfälle, die immer in den Wintermonaten auftreten. Hier liegt´s meistens am ungenügenden Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner. Superdichte Isofenster sind für das Wohnklima auch nicht unbedingt immer förderlich. Eine Langzeitmessung mit einem kombinierten Thermo- und Hygrometer kann hier Klarheit verschaffen (Geräte ohne Speicherfunktion gibt´s für unter 10,- € im Fachhandel ... ich empfehle nicht manipulierbare Datenlogger - die kosten aber rund 80,- €/Stück)

    Sobald Ihr Euch - aufgrund der o.g. anwaltlichen Beratung - grünes Licht für die Reparatur gebt, solltet ihr auch nicht mehr lange warten ... allerdings müssen es nicht gleich 15.000,- € sein.

    Holt euch mehrere Angebote ein - macht Ausschreibungen (Tips dazu bitte bei Berny erfragen) ... und fragt auch mal bei den kleinen Einmannfirmen nach ... die sind oft um einiges günstiger.

    Für den ganz klitzkleinen Geldbeutel: Der Mieter will für gewöhnlich betüddelt werden ... überhaupt nichts machen führt zur Mietminderung - ausschließlich den Mieter als Verursacher festzustellen bringt nur Krach - einem arbeitslosen Schuster ´nen Blaumann anzuziehen und ihn mit ´ner Maurerkelle und einem Sack Reparaturstuck (oder ähnlichem) ein wenig die Wand streicheln zu lassen behebt zwar das Problem nicht ... sorgt aber üblicherweise für glückliche - weil beachtete - Mieter. (Das ist jetzt absichtlich überzogen! Es schadet nichts, wenn man anstelle eines Schusters jemanden nimmt, der schon mal an einer Baustelle vorbeigelaufen ist)
     
  4. #3 lostcontrol, 18.03.2012
    lostcontrol

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    papabär, ich widersprech dir ja ungern, aber: so unwahrscheinlich sind die nicht, wie ich aus eigener leidvoller erfahrung heraus weiss. allerdings liegt's nicht am baujahr, sondern am untergrund. mein privathaus (1932) hat risse, die nicht mit dem alter des hauses zusammenhängen, ebenso wie das meiner eltern (1974). bei mir rutscht der komplette hang, bei meinen eltern wurde durch die halbe stadt nach "flowtex"-methode unterminiert (immerhin, es gab ein bisschen entschädigung - ein witz wenn man bedenkt dass sowas ein haus komplett aus dem gleichgewicht bringt).
    andere leute, deren häuser an vielbefahrenen strassen liegen, klagen auch über risse - klar, täglich tausende LKWs erzeugen vibrationen. und was dauer-rütteln angeht, kennt jeder den effekt wenn er jemals was gesiebt hat. oder verdichtet.
    und nicht zu vergessen dass es auch sowas wie erdbeben gibt, vielleicht auch nur ganz kleine, die man garnicht bewusst wahrnimmt.

    jeder maler und stukkateur wird dir das gegenteil erzählen. klar kann man drüber streiten, aber wenn der putz offen daliegt ohne versiegelung (und das ist im fall eines risses so) dann dringt da feuchtigkeit ein. die frage ist dann, wie die eigentliche wand gebaut ist. ziegelwerk reagiert da anders als beton.

    mit ein bisschen detektivarbeit lassen sich die "fehlstellen" aufspüren und VERNÜNFTIG sanieren. man muss nicht immer gleich den kompletten vollwärmeschutz erneuern, nur weil ein oder mehrere spechte ihn durchlöchert haben.

    unterstütze ich 100%ig - wenn's um lokale firmen geht.

    p.s.: das mit den spechten war kein witz. ich seh und hör die ständig an nachbars vollwärmeschutz rumhämmern (ja ok - jetzt wieder, den winter über nicht).
     
  5. #4 Albert1955, 18.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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    Nur keine Panik

    ...................................
     
  6. #5 immodream, 18.03.2012
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    Hallo Albert,
    du hast Recht, aber es will keiner zuhören.
    Als Dipl. Ing. sind mir physikalische Zusammenhänge bekannt und ich habe in den letzten 25 Jahren viele Bücher und Abhandlungen von Sachverständigen und Bauingenieuren zum Thema richtiges Lüften und Dämmen gelesen.
    Es interessiert aber das normale Mietervolk nicht, was die Fachleute zum Thema richtiges Lüften und Heizen sagen.
    Da Energie immer teurer wird, haben die meisten Mieter Angst, die Fenster zu öffnen , um Stoß zu lüften.
    Ich habe inzwischen begonnen, einigen Mietern preiswerte Hygrometer aus dem Baumarkt zu schenken und das richtige Lüften zu erklären.
    Aktuell habe ich eine Mieterin, die es geschafft hat, eine vor zwei Jahren sanierte Wohnung mit Schimmel zu überziehen.
    Bei der Besichtigung der Schimmelwohnung hatte ich das Gefühl, in einem Tropenhaus
    für exotische Tiere oder Pflanzen zu sein.
    Selbstverständlich hat diese Mieterin in ihrem Schlafzimmer nicht gebügelt, ihre Wäsche nicht getrocknet, und auch regelmäßig stoßgelüftet.
    Ich bin gespannt, wie sich die Situation in den nächsten Wochen entwickelt.
    Die Menschen können übers Internet den preiswertesten Handyanbieter herausfinden ,
    das energiesparendeste Auto finden, aber wie man richtig Lüftet, scheint im Intenet nicht das Thema zu sein.
    Grüße
    Peter
     
  7. Berny

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    Hallo Peter,
    vielleicht hilft die sogenannte Bernypolemikholzhammermethode: Erkläre der Mieterin, dass ihre Wohnung die einzige mit soviel Schimmel ist. Das läge einzig und allein daran, weil die anderen Mietparteien alles falsch und nur sie es richtig macht...
     
  8. #7 Papabär, 19.03.2012
    Papabär

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    Okay losti, bei veränderten Umständen (wie z.B. die LKW´s die seit 4 Wochen direkt vor´m Haus vorbeibrettern), plötzlichen erdrutschen oder einer Stadtabsenkung weil der Bürgermeister unbedingt eine günstige Energiequelle - ohne geologisches Gutachten - nutzen wollte (war im Fernsehen) kann so etwas natürlich auch nach Jahrzehnten noch auftreten. Kleinere Erdbeben kommen auch in Deutschland immer wieder mal vor, das Haus sollte also schon einige davon überstanden haben.
    Ansonsten wäre er auch ein schlechter Geschäftsmann. Hier sollte man aber auch mal die Wandstärke beachten. Wir betreuen z. B. ein Haus direkt an ... manchmal in ... der Oder. Als dieses Haus vor rd. 125 Jahren gebaut wurde, waren die Ziegel- und Feldsteine noch nicht verputzt. Trotzdem dringt kein Wasser durch die Wand ein (Schwachpunkte sind hier Fenster & Türen). Die Außenwand hat eine Stärke von etwa 60cm.



    In irgendeinem Baumarkt gab´s mal solche lebensgroßen nachgebildeten Falken bzw. Eulen. Stelle er sich so ein Teil auf´s Dach ... und Spechte, Schwalben, Tauben ect. machen einen Bogen um das Haus.
     
  9. #8 lostcontrol, 19.03.2012
    lostcontrol

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    hat er alles schon probiert - das ist den spechten egal, so doof sind die nicht.
     
  10. #9 immodream, 19.03.2012
    immodream

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    Hallo Berny,
    selbst wenn in einem 6 Familiehaus alle Wohnungen aus den gleichen Materialien gebaut worden sind und 5 Mieter keine Probleme haben, wird der Schimmelmieter immer wieder von Rissen im Putz labern und dort die Ursache suchen.
    Oder es liegt an der fehlenden Wärmedämmung, die fehlt aber bei den 5 anderen trockenen Wohnungen auch.
    Grüße
    Peter
     
  11. Berny

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    Tja, Peter, was sagt die Bibel...? "Suchet, und Ihr werdet ..."

    Zitat Loschdi: "hat er alles schon probiert - das ist den spechten egal, so doof sind die nicht."
    Noch nicht mal die Schluckspechte...
     
Thema: Sanierungsschäden
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