Schadenberechnung bei möblierter Vermietung

Diskutiere Schadenberechnung bei möblierter Vermietung im Übergabe Ein- oder Auszug Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Gemeinde, wir haben eine Wohnung, die wir möbliert vermieten. Der letzte Mieter ist jetzt gerade ausgezogen und hat quasi einen Saustall...

  1. #1 vocaris, 08.07.2019
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    Hallo Gemeinde,

    wir haben eine Wohnung, die wir möbliert vermieten. Der letzte Mieter ist jetzt gerade ausgezogen und hat quasi einen Saustall hinterlassen. Von Besenrein kann hier nicht die Rede sein. Wir haben bei bei der damaligen Übergabe ein entsprechendes Protokoll angefertigt und natürlich auch jetzt beim Auszug. Dort wurden erhebliche Mängel und Verunreinigungen festgestellt. Die Kosten für diese Mängel möchte ich nun berechnen , ausstellen und dem Ex-Mieter von der Kaution abziehen. Zuvor werde ich ihm natürlich die gesamten Kosten aufschlüsseln und ihm um Akzeptierung bitten.
    Meine Fragen gehen in 2 Richtungen:
    1) Wie geht man das generell an? Gibt es da ggf. Vorlagen etc.
    2) Die Berechnung ansich. Folgendes möchte ich in Rechnung stellen. Wie komme ich auf einen akzeptablen Betrag?
    a) Esstisch total beschädigt. Die gesamte Platte ist vom Wasser vollkommen aufgequollen. Anschaffung 2013
    b) Bei der TV Bank der Wohnzimmer Schrankwand ist ebenfalls die Oberfläche mit Wasserflecken versehen. Zudem ist eine Schublade mit Farbe verschmutzt, die nicht mehr abgeht. Anschaffung 2013
    c) Zerbrochender Glaseinlegeboden in Schrankwand
    d) 2 Matratzen (Bett) sind vollkommen versifft, dreckig und stinken. Neuanschaffung 2015.
    e) Waschbeckenschrank im Bad. Der Boden einer Schublade ist an eine großen Stelle aufgequollen und Teile der Oberfläche abgerissen. Schrank ist aus 2013
    f) Wände in der Küche (Rauputz) wurde beschädigt. Teile des Rauputzes wurden aufgrund von Anbringung von Bildern mittels einer Pattex Paste und in der Folge dessen Entfernung zerstört. Wand wurde mit einer anderen Farbe ausgebessert.
    g) 2 Wände im Wohnzimmer wurden vollkommen verdreckt und beschmiert, so dass ein Neuanstrich notwendig ist.
    h) Der Boden, das Bad, die Küche etc alles versifft, so dass eine Grundreinigung notwendig ist.

    Ich möchte einen Wert berechnen für die defekten Möbelteile. Ferne wurde von mir die gesamte Reinigugn der Wohnung sowie die Streicharbeiten in Eigenleistung durchgeführt. Welchen Std. Satz darf man in etwas ansetzen?

    Danke für Eure Rückmeldung.
     
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  3. dots

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    Eher ich mir bei sowas über den genauen Betrag Gedanken mache, versuche ich zunächst herauszufinden, ob der Mieter diese Kosten überhaupt übernehmen muss.

    In deinem Fall sehe ich da erhebliche Bedenken.

    Verschleiß, Materialfehler oder so. Wo siehst du die Schuld des Mieters?
    Kommen die Wasserflecken vom Mieter? Hat er die Bank der Wohn Zimmer Schrank Wand (ja, liest sich voll scheiße, gell? ;-)) unüblich genutzt?
    Wer hat die Farbe aufgetragen? Können das nicht Materialverfärbungen sein, die "von alleine" (durch normale Wohnbenutzung) entstanden sind?
    Und: Wie würdest du auf den Satz "Das war ich nicht, das war schon so" reagieren?
    Hat der Mieter den Glaseinlegeboden absichtlich zerbrochen?
    Materialfehler? Dass der Mieter den Glaseinlegeboden mit Gegenständen belastet hat, kannst du ihm nicht vorwerfen: Es gehört zu normaler Wohn-Nutzung, in Schränken Gegenstände zu lagern. Wo also genau hat der Mieter einen Fehler gemacht?
    Wenn ich dich richtig verstanden habe, hätte der Mieter die Mietsache ...
    ... zurückgeben müssen. Und jetzt kommst du, und sagst dass der Mieter den Gestank nicht weggefegt hat? Merkste was? ;-)
    Erst ein Waschbecken aus Pappmaché (schreibt man das so?) vermieten, und dann motzen, wenn das bei Benutzung aufquillt? Bitte das Beispiel auf den konkreten Fall übertragen, und folgende Frage beantworten: Was hat der Mieter (möglichst nachweislich) falsch gemacht?
    Es gehört zu normaler Wohnnutzng, Bilder an den Wänden zu befestigen.
    Ich gehe davon aus, dass der Mieter die Mietsache nicht renoviert zurückgeben musste. Du schreibst was von "besenrein". Demnach hätte der Mieter gar nichts ausbessern müssen. Was ist an der Ausbesserungsfarbe nicht besenrein?
    Außerdem: Wenn du eine Wohnung mit einem minderwertigen Putz vermietest, ist es deine Schuld, wenn der Putz durch normale Wohnnutzung beschädigt wird.
    Ja. Und? Mach doch, wenn du das für nötig erachtest. Ist doch deine Wohnung.
    Wenn der Mieter die Mietsache besenrein zurückgeben muss, ist ein Neuanstrich dein Privatvergnügen.
    Danke für die Mitteilung/Feststellung. Hat aber nichts mit diesem Thema zu tun, genau wie der Neuanstrich. Oder ist irgendwo geregelt, dass der Mieter die Mietsache frisch gestrichen und frisch geputzt zurückzugeben hat? Selbst wenn: Hast du dem Mieter Gelegenheit gegeben, das nachzuholen?
     
  4. #3 vocaris, 08.07.2019
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    Lieber Herr / Frau dots,

    ich muss mich schon sehr beherrschen ihnen halbwegs human antworten zu können.
    Sie scheinen die Meinung zu vertreten, dass man mit dem Eigentum anderer umgehen kann wie man will und das man auch eine gemietete Wohnung im versifften Zustand zurück übergeben kann. Wo leben Sie denn?

    Dass der Mieter Schadenersatz leisten muss, wenn er die Mietsache schuldhaft beschädigt, bedarf keiner Regelung im Mietvertrag. Es handelt sich um vertragswidrigen Gebrauch im Sinne einer Pflichtverletzung (§ 280 BGB), der über den durch den Vermieter nach § 535 BGB zu gewährenden vertragsmäßigen Gebrauch hinausgeht und andererseits vom Begriff der Schönheitsreparaturen nicht erfasst wird.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 08.07.2019
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    Diese Kosten kann man am einfachsten in Rechnung stellen, wenn man Angebote für diese Arbeiten auf Stundenbasis einholt und auf Basis von Vergleichsangeboten abzüglich MwSt berechnet.


    Für die Möbel hast du hoffentlich noch die Rechnungen vom Kauf.
    Es gibt Tabellen mit der durchschnittlichen Lebensdauer von Möbeln.
    Damit kannt du den üblichen Zeitwert der Möbel ermitteln.
    Die Differenz Neupreis heute ./. rechnerischer Zeitwert ist der Betrag, den du deinem Ex-Mieter in Rechnung stellen kannst, wenn die Möbel nur noch Schrott sind.

    Reparaturen an Möbeln und Wänden gehen Rechnung oder Kostenvoranschläge (ohne MwSt).



    Funktioniert aber nur, wenn der Ex-Mieter auch zur Kostenübernahme verpflichtet ist.
    Freiwillig zahlen nur wenige Mieter solche Dinge. Daher musst du nachweisen können, dass alles was du in Rechnung stellen möchtest an Schäden keine normale Abnutzung ist und der Mieter wirklich für diese Schäden verantwortlich. Das geht oft nicht ohne Gerichte zu bemühen, Ausgang ungewiss.
     
  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Wo ich lebe? In Deutschland.
    Ich vertrete keinesfalls die Meinung, dass man mit dem Eigentum anderer umgehen kann wie man will und das man auch eine gemietete Wohnung im versifften Zustand zurück übergeben kann.
    Wobei ... können kann man das vermutlich schon, wie man an deinem Beispiel schön sieht.
    Die Frage ist doch, ob man das auch darf. Und dazu wäre es interessant, zu erfahren, was vertraglich vereinbart ist. Da, wo ich lebe, muss man sich nämlich an Verträge halten. Den einzigen Hinweis, den du uns dazu verraten hast, ist das Wort "besenrein". Und wenn du einen Vertrag mit dem Wort "besenrein" als Inhalt vereinbarst, muss nicht nur der Mieter, sondern auch du daran halten. Danach sieht es aktuell aber nicht aus.

    Ja, schon - aber wo hat der Mieter die Mietsache schuldhaft beschädigt?

    Ja? Was genau von dem ist vertragswidrig? Bitte mal ganz konkret, und nicht nur mit allgemeinen Phrasen antworten.
     
  7. dots

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    Ich finde: Das geht gar nicht.
     
  8. #7 vocaris, 08.07.2019
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    Hallo "ehrenwertes Haus".
    Danke für deine Rückmeldung. Rechnung der Möbel habe ich und es geht hier nicht um "normale" Abnutzung. Das ist mir auch klar, dass ich mir nicht durch den Mieter immer neuen Sachen finanzieren lasse. Dafür erhebe ich ja eine "Mehrmietpreis". Das was hier aber aktuell vorliegt ist eindeutig Sachbeschädigung. Bzgl. der Wirt. Lebensdauer finde ich massig Listen. Aber da stehen keine Möbel wie Esszimmertisch oder Wohnschrankwand drauf.
     
  9. dots

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    Glaube ich dir ja gerne - aber was machst du, wenn der Mieter darauf sagt: "Nö, ich sehe das anders, das ist normaler Gebrauch / Verschleiß / Materialmangel / nicht meine Schuld"?
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 08.07.2019
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    @dots, bevor du dich weiter über "besenrein" ausläßt, solltest du dich selbst erst erkundigen was darunter wirklich zu verstehen ist, insbesondere bei (teil)möblierter Vermietung.

    Besenrein bedeutet nicht, dass man eine, abgesehen von durchfegen, völlig versiffte Wohnung zurückgeben kann und der VM zwangsweise auf allen Reinigungskosten sitzen bleibt.
     
  11. #10 Benni.G, 08.07.2019
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    Wie sehen denn dann deine Berechnungen aus?
    Was gibst du denn bei der Steuererklärung an?
     
  12. #11 vocaris, 08.07.2019
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    @dots
    §280 BGB zeigt das ganz klar.
    Danke für deine Beiträge. Aber die helfen mir hier nicht weiter.
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 08.07.2019
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    Im Zweifelsfall klärt das dann ein gerichtlich beauftragter Gutachter.

    Mein unverbindlicher Bauch nimmt in solchen Fällen pauschal 15 Jahre an, wenn es nicht superbillige Pappmöbel sind. Bei Billigstware Tendenz eher gehen 10 Jahre Lebensdauer. Bisher stimmte das dann ganz gut mit richterlichen Meinungen überein, wenn ohne Listen geschätzt wurde.
    Matratzen max. 10 Jahre Lebensdauer, weil dann ein Austausch allgemein empfohlen wird, ebenfalls unverbindlich.

    Entscheidend ist aber bei allen diesen Forderungen, dass du ein Mieterverschulden wirklich nachweisen kannst. Persönliche Meinungen sind schlechte Argumente.
    Außergerichtlich geht das ohne Anwalt, spätestens wenn du Klagen willst solltest du einen Anwalt hinzuziehen.
     
  14. dots

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    Ja, schon, aber der Paragraph beginnt mit den Worten ...
    Welche Pflicht des Schuldners ist gemeint?
     
  15. #14 vocaris, 08.07.2019
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    @ehrenwertes Haus
    Die Möbel sind/waren alle in einer guten Qualität. Das ist jetzt kein "Roller Billigkram". Die Einrichtung, Wohnzimmerschrank, Tisch, Couch und Bett hat 5000€ gekostet.
    Ich hätte jetzt für Schrak und Tisch auch 12 Jahre genommen. Matratzen würde ich auch 10 sagen.
    Die Verschuldensfrage taucht ja immer auf. Zum Teil reicht hier auch der gesunde Menschenverstand. Wie schafft man es, eine Tischplatte so aufquellen zu lassen, dass die Oberfläche Wellen trägt?
    Oder wie verdrecke ich Möbelstücke mit einer Farbe, das man sie nicht mehr ab bekommt. Die ist Gleichgültigkeit im Spiel "Ist doch nicht meins"..
    Wenn mir als Mieter sowas passiert, dann melde ich das und man kommt direkt zu einer gemeinschaftlichen Lösung. Man ist ja kein Unmensch, wenn sowas aus Versehen etc passiert.

    Mein Ziel ist es erst einmal alles moderat zu erfassen und dem Ex Mieter das plausibel vorzulegen. Wäre eine Std. Ansatz für Reinigung und Streichen etc. von 10€ OK?
     
  16. dots

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    Der gesunde Menschenverstand sagt mir: Das geht nur, wenn die Tischplatte einen Material-/Fabrikationsfehler hat(-te).
     
  17. #16 vocaris, 08.07.2019
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    Ich habe das Gefühl, du bist mein Mieter....
     
  18. #17 Papabär, 08.07.2019
    Zuletzt bearbeitet: 08.07.2019
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    Also wirklich @dots ...
    Du hättest bei der Fragestellung bereits erkennen können, dass es dem TE nicht um die korrekte Vorgehensweise geht, sondern lediglich um

    Dann solltest Du Dir schon mal geeignete Medikamente beschaffen für den Fall, dass der Mieter einen halbwegs guten Rechtsanwalt mit der Sache betraut. Denn so (oder so ähnlich) wird dieser wahrscheinlich argumentieren. Schon mal was von "Advocatus Diaboli" gehört? Ist oft sehr hilfreich, wenn man sich die (möglichen) Argumente der Gegenseite mal durch den Kopf gehen lässt. Wenn Dir das Ergebnis dann nicht passt, solltest Du überlegen, ob Vermietungen das richtige Geschäftsmodell für Dich sind.


    Das entspricht zwar dem Gusto des TE, ist aber trotzdem falsch. Wenn z.B. der Zeitwert bei 0,- € liegt, muss der Mieter garantiert nicht die vollen Anschaffungskosten bezahlen.
    Jede Haftpflichtversicherung wird bestenfalls den Zeitwert (d.h. den Restwert) ersetzen.


    Matratzen kann man übrigens reinigen lassen. Ist meistens eher ein logistisches Problem (Transport). Wenn man Matratzen (& Kissen etc.) als Teil der Mietsache mitvermietet, sollte man sich darüber vorher bereits Gedanken gemacht haben. Ich habe meine Zweifel, dass eine Matratzenreinigung unter "besenrein" fällt.
     
    RP63VWÜ und dots gefällt das.
  19. #18 ehrenwertes Haus, 08.07.2019
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    Wenn du für den Stundensatz bei mir ordentlich streichst, wirst du mein neuer Maler!

    Außergerichtlich ist das sicherlich nicht überzogen für deinen Zeitaufwand für Eigenleistung. Ich bin da teurer.
     
  20. #19 ehrenwertes Haus, 08.07.2019
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    Stimmt, habe ich falsch ausgedrückt.

    Bei einem max. Alter der Möbel von 6 Jahren, gehe ich aber nicht von einem mietrechtlichen Zeitwert bei normaler Abnutzung von 0 aus.
     
  21. #20 Papabär, 08.07.2019
    Papabär

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    Deswegen schrub ich ja
     
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