Schadensersatz bei vorzeitigem Vertragsende

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von susi, 14.02.2013.

  1. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Nehmen wir an, ein Laden ist noch bis Ende 2015 gemietet und der Mieter will ihn aber jetzt schliessen. Wie weit ist der Vermieter zur Mitarbeit verpflichtet? Das Mietverhältnis endet ja wohl nicht automatisch, wenn der Mieter die Schlüssel übergibt.

    Kann der Vermieter in einer Aufhebungsvereinbarung bis zur Neuvermietung Mietausfall in Höhe der Nettokaltmiete geltend machen? Oder der Bruttowarmmiete? Können die Vorauszahlungen dann wie immer abgerechnet werden, der ehem. Mieter hat dann ja keinen Einfluss mehr auf Wasser-/Strom-/Wärme-Verbrauch? Kann der Vermieter auch nach einer Neuvermietung Mietausfall wegen minderer Mieteinnahmen bis Ende 2015 geltend machen? Muss er dafür den neuen Mietvertrag vorlegen? Was ist mit dem Datenschutz des neuen Mieters?

    Und wie muss man sich das praktisch vorstellen? Der Mieter wird eine solche Aufhebungsvereinbarung ja vermutlich nicht unterschreiben wollen. Was ist dann die Folge? Hat der Vermieter Anrecht auf o. g. Zahlungen als Schadensersatz bis Ende 2015? Hat das Erfolgsaussichten vor Gericht?
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Schließt er, weil er pleite ist? Dann könnte ich mir vorstellen, es gibt da nichts mehr zu holen.
     
  4. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Das ist klar. Nehmen wir also an, er schliesst, weil er keine Lust mehr hat, krank ist oder einfach frisch verliebt auswandern will. ;)
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Gewerbemietvertrag? Ihr könnt Euch einigen wie Ihr Klein-, Gross- oder kein Geld habt.:50:
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Susi,

    auf wen läuft den der Mietvertrag und was genau wurde da ggf. vereinbart ?

    Ich mein, wäre ja auch interessant wer hier überhaupt der Vertragspartner ist und in wie weit dieser haftet bzw was es bei dem ggf. auch zum holen gibt.

    Wenn du berechtigte Forderungen hast und es was zu holen gibt, kann es dir eigentlich doch egal sein warum er den Laden schliessen will. Die Frage ist nur, gib`s was zu holen bzw kannst du deine Rechte durchsetzen ?

    Ich mein, wenn er auswandert kann es durchaus sehr interessant sein "wohin" bzw. kann ich dann meine Rechte noch durchsetzen ?

    Wenn er dagegen wegen Krankheit schliessen muss, sollte man aber ggf. das "menschliche" nicht vergessen, auch wenn man im Recht ist/wäre. Schliesst er den Laden weil er keine Lust mehr hat, dann sieht das ja auch m.E. schon wieder anderes aus, wenn es darum geht ggf. berechtigte Forderungen geltend zu machen.

    Sorry, aber ich denke das wird hier eher ein Ratespiel werden, wenn man keine genaueren Info´s dazu hat.

    Wenn der Mietvertrag kein vorzeitiges Kündigen zulässt, dann haftet er ja ggf. bis Mietvertragsende. Was ihr dann ggf. in einem Aufhebungsvertrag aushandelt um das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, das kommt doch eher darauf an, wie ihr euch beide dann einig werdet, oder nicht ?
     
  7. #6 susi, 15.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 15.02.2013
    susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Danke für die Anmerkungen.

    Da hier sowieso keine konkreten Fälle diskutiert werden, ist es doch egal, warum der Laden geschlossen wird. Und natürlich machen Forderungen nur Sinn, wenn etwas zu holen ist. Dass bei Gewerbe weitergehende Vertragsfreiheit besteht als bei Wohnungen, weiss ich auch aber wir wissen alle, dass manchmal absurde Forderungen in Vertragsentwürfen stehen. Daher will ich wissen welche Maximalforderungen gestellt werden können.

    Es geht mir also um die (juristischen) Durchsetzbarkeit der von mir skizzierten Forderungen (Mietausfall bis Neuvermietung netto kalt oder brutto warm, Schadensersatz für Mietmindereinnahmen bis zum ursprünglichem Vertragsende), zu Not vor Gericht. Wichtig ist aus meiner Sicht auch die Einsicht in den neuen Mietvertrag durch den ehemaligen Mieter zum Beleg der Mietmindereinnahmen.
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Der Mieter ist zur Vertragserfüllung verpflichtet. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, hat er den durch die Nichterfüllung entstehenden Schaden zu ersetzen.
    Damit dürfte die Frage nach Netto- oder Bruttomiete bereits beantwortet sein. Der Vermieter hat selbstverständlich Anspruch auf die Bruttomiete.
    Einnahmen durch eine anderweitige Vermietung werden auf den Schadenersatzanspruch anzurechnen sein.
    Selbstverständlich wird der Schaden zu beziffern und auch zu belegen sein. Wie anders, als durch die Vorlage eines neuen Mietvertrags könnte dis Höhe des Schadens denn wohl belegt werden? Spätestens bei Gericht wird der Schadenersatzanspruch ohne Vorlage des neuen Mietvertrags scheitern.
     
  9. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Vielen Dank.

    Die Vorlage des neuen Mietvertrags verstösst also nicht gegen Rechte des neuen Mieters und ist möglich?

    Der Mieter ist auch nicht zur Mitwirkung/Schadensminderung zu Gunsten des alten Mieter verpflichtet, auch wenn dieser die Schlüssel und damit die Räume übergibt?
     
  10. benjoe

    benjoe Benutzer

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    Hallo Susi,

    sofern im neuen MV keine gesonderte Verschwiegenheits-/Geheimhaltungsverpflichtung besteht (meißt nur bei größeren Unternehmen üblich), kannst du den natürlich vorlegen.

    Eine Mitwirkungsverpflichtung gibt es nicht, es ist dem Mieter überlassen, ob er lieber noch zwei Jahre für den Leerstand zahlt.

    Gruß
    Benjoe
     
  11. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Ohje, ich wollte natürlich fragen, ob der Vermieter zur Mitwirkung/Schadensminderung zu Gunsten des alten Mieters verpflichtet ist, also dem vorzeitigen Ende des Mietverhältnis zustimmen muss, wenn der Mieter die Schlüssel/Räume zurückgibt. Ich nehme an nicht aber man weiss ja nie. ;)
     
  12. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Nöö, wie bereits deutlich gesagt, ist der VM nicht zu Schadensminderungen in dieser Art verpflichtet.
     
  13. benjoe

    benjoe Benutzer

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    Das ist Vereinbarungssache, ob du schon die Mietsache zurücknimmst. Jedoch empfehle ich keine Abnahme ohne Aufhebungsvertrag aus dem ggf. die Zahlungsverpflichtungen, Mitwirkungspflichten etc. resultieren, machen. Letztendlich kannst du auch auf die Betriebspflicht bestehen, sofern diese vertraglich vereinbart ist.
     
  14. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Unsinn... selbstverständlich eine Schadensminderungspflicht des Vermieters.
     
  15. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Für ALLE denkbaren Fälle?
     
  16. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Aha.

    Und wie sieht diese Schadensminderungspflicht des Vermieters aus? Heisst das, er muss schnellst möglich weitervermieten? Da sehe ich Probleme, wenn der alte Mieter meint, der Vermieter bemühe sich nicht genug um Nachmieter, bzw. weisst "zu unrecht" Interessenten ab. Wie soll das praktisch aussehen?
     
  17. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Das frage ich @RMHV auch. Soll der VM etwa einen NM akzeptieren, von dem er nicht mal weiss, ob sich der nicht mal als Kuckucksei erweist?
     
  18. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Mich hätte wirklich interessiert, wie die Schadensminderungspflicht hier konkret aussehen soll.
     
  19. #18 davidmueller, 26.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 03.03.2013
    davidmueller

    davidmueller Neuer Benutzer

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    Du kannst eigentlich nicht mehr viel tun. Vertraglich ist es so geregelt, aber wenn er insolvent ist, dann hat er einfach kein Geld. Du kannst lediglich über die Eidestaatliche Versicherung erwirken, dass dieses Geld sobald er wieder flüssig ist dir nachgezahlt wird. Das ist aber sehr selten der Fall.
     
  20. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Das Szenario geht aber davon aus, dass der Mieter nicht insolvent ist. Die Frage ist, ob der Vermieter zur Mitwirkung/Schadensminderung zu Gunsten des alten Mieters verpflichtet ist, also dem vorzeitigen Ende des Mietverhältnis zustimmen muss, wenn der Mieter die Schlüssel/Räume zurückgibt. Da der alte Mieter ja grundsätzlich für Schadensersatz bis Vertragsende verpflichtet ist, also Mietausfall bis Neuvermietung sowie Mietmindereinnahmen bis Vertragende, zu leisten hat, ergeben sich zwei mögliche Konfliktsituationen.

    1. Der Mieter moniert, dass der Vermieter kein neues Mietverhältnis abschließt und er deshalb Schadensersatz in voller Höhe schuldet.

    2. Der Mieter moniert, dass der Vermieter ein Mietverhältnis mit zu niedrigen Mietzins abgeschlossen hat und er deshalb eine hohe Mietmindereinnahme ausgleichen muss.

    In jedem, Fall scheint sich aus einer Schadensminderungspflicht des Vermieters ein Eingriff in die Autonomie und Vertragsfreiheit des Vermieters zu ergeben.
     
  21. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ja, aber nur bis zum Ablauf des ursprünglichen Mietverhältnisses.
     
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