Schadensersatz vom Verwalter

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von immobiliensammler, 11.12.2015.

  1. #1 immobiliensammler, 11.12.2015
    immobiliensammler

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    Hallo allerseits,

    ich bräuchte mal Eure fachmännische Meinung zu folgender Problematik:

    Ich habe eine Eigentumswohnung gekauft und dabei eine WEG-Verwaltung kennengelernt wie ich Sie so - und ich arbeite mit etlichen Verwaltungen - noch nie kennengelernt habe. Diesen Verein muss man wirklich zum Arbeiten zwingen, absolut unterirdisch.

    Ich hatte dann auch schon versucht, eine neue Verwaltung zu erzwingen scheitere aber in dem Objekt an Alteigentümern mit dem Argument "aber die Frau .... macht das doch schon so lange, das wollen wir nicht ändern"

    In dem Objekt gibt es auch keinen Verwaltungsbeirat, die Verwaltung bezeichnet zwei Eigentümer zwar als solchen, da es aber nur zwei Eigentümer sind ist es ja formell kein Verwaltungsbeirat!

    Nun der nächste Hammer:

    In der Anlage hat ein Niederländer (der für diese Masche auch bei anderen Verwaltern bekannt ist) eine Wohnung gekauft (Leerstand) und dann nach ca. eineinhalb Jahren weiterverkauft (Kauf 2010, Verkauf 2011). Hausgeld wurde nicht bezahlt, Rückstand bei der WEG aktuell rund 4.000 Euro, außer einer Mahnung hat die Verwaltung nichts gemacht.

    Dann - auf mein Drängen - Beschluss in der ETV vom 02.09.2013:

    "Es soll ein Mahnbescheid gegen Herrn ... erlassen werden. Bei einem Widerspruch soll mit dem Verwaltungsbeirat entschieden werden, ob in das streitige Verfahren gegangen wird. Hierbei ist die Kostenfrage zu beachten."

    In der nächsten ETV vom 27.11.2014 erhieilt ich die Auskunft, das Verfahren laufe (wurde aber leider nichts in Protokoll aufgenommen)

    In der aktuellen ETV vom 10.10.2015 erhielt ich erst die gleiche Auskunft, verlangte dann die Unterlagen zu sehen - "die muss ich erst raussuchen, ich schicke Ihnen alles nach der ETV per Mail" - ich habe dann darauf bestanden, jetzt in der ETV alles auf den Tisch zu bekommen und plötzlich - oh Wunder - die Aussage (auf meine ausdrückliche Bitte so ins Protokoll aufgenommen):

    "Gegen Herrn ... wurde Mahnbescheid erlassen (April 2014). Widerspruch wurde erlassen. Die im Protokoll vom 02.09.2013 für diesen Fall beschlossene Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat ist in diesem Fall seitens des Verwalters nicht erfolgt. Der Stand des Verfahrens ist zu klären."

    Auf Nachfrage (2 Monate nach der ETV) aktuell die Auskunft: Wir prüfen noch was zu tun ist, wir machen das schon. Die Verwaltung kennend nehme ich an, dass hier gar nichts passieren wird. Das Jahr 2010 ist wohl schon verjährt, das Jahr 2011 verjährt wohl zum 31.12.2015. Der Verwalter hat sich also wohl schadensersatzpflichtig gemacht.

    Jetzt die Frage

    Ich bekomme den Verwalter wohl nicht weg, es gibt auch keinen gültigen Verwaltungsbeirat. Wer kann den Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter durchsetzen, kann ich Klage zu Gunsten der WEG einreichen ohne entsprechend bevollmächtigt zu sein (scheitert wohl an gewissen Alteigentümern)

    Danke für Eure Meinung

    Stefan
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Doch, das ist möglich. Einerseits kann durch eine Vereinbarung auch von der Sollstärke des Beirats abgewichen werden bzw. sogar die Ermächtigung zur Verkleinerung des Beirats durch Mehrheitsbeschluss gegeben werden, andererseits wäre auch ohne solche Vereinbarungen die Bestellung eines Beirats aus nur zwei Mitgliedern nur anfechtbar und nicht nichtig, BGH V ZR 126/09.

    Hier sollte also geprüft werden, worauf die Verwaltung ihre Auffassung stützt - sie könnte Recht haben.


    Das erinnert mich an einen Witz, der auch zu meiner Schulzeit schon alt war:

    Frau beim Arzt: "Herr Doktor, Herr Doktor, ich habe einen Knoten in der Brust!"
    Arzt: "Ja, wer macht denn sowas?"


    Warum beschließt man so etwas? Kurzer Blick in § 29 Abs. 2 WEG: "Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben." Es ist zwar nicht verboten, dem Beirat Entscheidungskompetenzen zu verpassen und das wird auch immer wieder gemacht - gelegentlich mit desaströsen Folgen. Das ist aber keine originäre Beiratsaufgabe, wie man an der Wortwahl in § 29 WEG gut sehen kann: unterstützen, prüfen, mit Stellungnahmen versehen.

    Auch verstehe ich nicht, warum man hier noch weitere Vorbehalte einbauen muss. Welchen Informationsgewinn hat man denn aus dem Widerspruch? Auch sonst ist die Formulierung halbwegs unverbindlich.

    Also, wer macht denn sowas?


    Wenn dir ein Schaden entstanden ist, kannst du ihn dir auch ersetzen lassen. Jeder andere Eigentümer kann das gleiche tun.
     
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  4. #3 immobiliensammler, 11.12.2015
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    Hallo Andres,

    vielen Dank für die schnelle Antwort; das mit dem Verwalterbeirat wusste ich in der Tat nicht, ich bin davon ausgegangen, dass die 3 Personen zwingend sind, na gut, wieder etwas gelernt.

    Zum letzten - und wichtigsten - Punkt Schadensersatz:

    Ich sehe aktuell für mich keinen konkreten Schaden. Soll heißen aufgrund der Verjährung und der Schläfrigkeit des Verwalters hat die WEG eben 4.000 Euro weniger auf dem Konto, aber solange keine Sonderumlage etc. zur Deckung angefordert wird, wo ist der konkrete Schaden für mich? Oder zählt mein Anteil von ... MEA an den 4.000 Minus als Schaden?

    Stefan
     
  5. Andres

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    So ist es. Einen Haken gibt es noch: Wie sicher ist es, dass der Holländer hätte zahlen können? War von dort ohnehin kein Geld zu erwarten, wäre durch das (Nicht)Handeln des Verwalters auch kein Schaden entstanden ...
     
  6. #5 immobiliensammler, 12.12.2015
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    Also ich habe die Info von anderen Verwaltern, dass er aktuell rund 10 ETW´s hat (allein in der fraglichen Stadt), immer Kauf und Weiterverkauf. Man hätte also aus einem Titel nicht in Holland vollstrecken müssen sondern einfach mit einer Zwangssicherungshypothek eine oder mehrere ETW "an die Kette" legen können, ich denke mal dann wäre ganz schnell Geld geflossen.

    Stefan
     
  7. Andres

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    Damit wäre man nachrangig zu z.B. der Grundschuld einer finanzierenden Bank. Das funktioniert also nur, wenn letztendlich irgendwo greifbares Vermögen liegt. Wenn das wirklich seine "Masche" ist, habe ich da so meine Zweifel ... . Trotzdem verbessert das deine Lage deutlich.

    Ist eigentlich bekannt, ob die Verwaltung für solche Fälle versichert ist?
     
  8. #7 immobiliensammler, 12.12.2015
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    Ich denke dass er das An-/Verkaufspiel ohne grundbuchliche Sicherung durchzieht, ich kaufe dort auch aus ZV und zahle z.B. für 60 qm rund 15.000 Euro.

    Der Verwalter ist versichert, laut Verwaltervertrag ist die Haftung für einfache Fahrlässigkeit auf die Höhe der Versicherungssumme (50.000 Euro) begrenzt. Ich habe die Mitarbeiterin dort auch schon darauf angesprochen, ob man das nicht einfach der Versicherung melden will. Antwort war: "Ich hoffe dass wir das nicht brauchen"
     
  9. Andres

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    Gegenantwort: "Das liegt ganz bei Ihnen."

    Aus meiner Sicht wäre bei dieser Konstellation der letzte verbleibende Grund, diese Sache nicht weiter zu verfolgen, dass es um einen derart kleinen Betrag geht, dass der Zeitaufwand nicht lohnt.
     
  10. #9 Akkarin, 16.12.2015
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    Mal ein ganz abstrakter Gedanke: Der MB wurde beantragt. Es folgte Widerspruch und nun ruht die bzw. der See.
    Der MB hat die Verjährung zwischenzeitlich gehemmt. M. E solltet ihr euch mit einem Anwalt beraten und ggfs zügig Klage erheben.
     
  11. #10 immobiliensammler, 16.12.2015
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    Hallo Akkarin,

    netter Gedanke, ist aber leider falsch. Durch den Mahnbescheid wird die Verjährung zwar gehemmt, diese fällt aber weg wenn die Sache nicht weiter betrieben wird, und zwar nach 6 Monaten, also dann nicht ins streitige Verfahren gegangen wird! § 204 II BGB

    Stefan
     
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