Schenkung Immobilie an Sohn und Schwiegertochter

Diskutiere Schenkung Immobilie an Sohn und Schwiegertochter im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Guten Tag liebe Community, ich habe da einen etwas komplizierteren Fall, wobei ich Rat suche: Mein Vater schenkt mir eine Wohnung (Verkehrswert...

spJohn

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Guten Tag liebe Community,

ich habe da einen etwas komplizierteren Fall, wobei ich Rat suche:

Mein Vater schenkt mir eine Wohnung (Verkehrswert ~80.000€), die eine Grundschuld hat. Ich habe mit der Bank Kontakt aufgenommen und vereinbart, dass ich die Grundschuld übernehme. Das erfolgt durch ein Neu-Darlehen, das das alte tilgt und natürlich von der selben Bank ist, um Vorfälligkeitsgebühren zu vermeiden.

Der Kaufvertragsentwurf ist soweit auch fertig.

Das Problem: Meine Ehefrau. Sie kann von meinen Eltern steuerfrei nicht höher beschenkt werden als 20.000€ und kann aus diesem steuerrechtlichen Grund voraussichtlich nicht im Grundbuch stehen, sondern wohl nur ich, sonst wären zu hohe Steuern fällig. Meine Frau ist allerdings auch eine Darlehensnehmerin, da ich alleine die Wohnung nicht finanzieren kann. Also folgende Ausgangssituation:

Eigentümer: Ich
Darlehensnehmer: Meine Frau und ich
Verkehrswert: ~80.000€


Problem 2: Die Bank möchte natürlich eine persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung von allen Darlehensnehmern. Laut Notar kann in einem Kauf-/Schenkungsvertrag niemand mit einer persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung stehen, der nicht auch als Eigentümer aufgeführt ist.

Optionen laut Notar:

1. Eigentum aufteilen in 3/4 an mich und 1/4 an Frau.
2. Ich erwerbe die Immobilie und lasse meine Frau später ins Grundbuch eintragen.
Hier kommt das Problem mit der persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung meiner Frau, das nicht in den Kaufvertrag aufgenommen werden kann (laut Notar). Laut Bank muss im Fall, dass ein Darlehensnehmer nicht mit der persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag steht, eine Nachtragsurkunde erstellt werden, in der die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung drinsteht.

So, was soll ich nun tun?
Option 1: Eigentum aufteilen in 3/4 und 1/4?
Option 2: Ehefrau später ins Grundbuch eintragen lassen?

Falls Option 2: Ich frage mich, wieso kann eine persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung von einem Nichteigentümer und gleichzeitig Darlehensnehmer nicht im Kaufvertrag stehen aber dafür in der Nachtragsurkunde?

Ich habe leider auch nicht wirklich eine Idee, was kostengünstiger ist.. .

Vielen Dank im Voraus für die rege Diskussion und Empfehlungen eurerseits!
 
Andres

Andres

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Mein Vater schenkt mir eine Wohnung
Der Kaufvertragsentwurf ist soweit auch fertig.
Ich bin verwirrt - was ist es denn nun: ein Kauf oder eine Schenkung?

Verkehrswert ~80.000€
Das Problem: Meine Ehefrau. Sie kann von meinen Eltern steuerfrei nicht höher beschenkt werden als 20.000€ und kann aus diesem steuerrechtlichen Grund voraussichtlich nicht im Grundbuch stehen, sondern wohl nur ich, sonst wären zu hohe Steuern fällig. Meine Frau ist allerdings auch eine Darlehensnehmerin, da ich alleine die Wohnung nicht finanzieren kann.
Die Verwirrung lässt nicht nach. Hier handelt es sich um eine sog. gemischte Schenkung. Dem Ertragswert (nicht Verkehrswert) werden die übernommenen Schulden gegenübergestellt, von der Differenz gehen noch einmal 10 % ab, falls die Voraussetzungen des § 13d ErbStG erfüllt sind. Einerseits stehen hier "zu hohe Steuern" im Raum, d.h. der um das Darlehen verringerte Ertragswert geteilt durch zwei liegt noch weit über 20.000 €, was dafür spricht, dass das Darlehen weitgehend getilgt ist. Andererseits bist du der Bank nicht "gut genug" für die Restschuld, was für eine noch relativ hohe Belastung spricht. Andernfalls wäre ja auch die Sorge um die Vorfälligkeitsentschädigung unbegründet ...

Irgendwie bringe ich das nicht zusammen. Dir ist neben den gerade genannten Punkten auch bekannt, dass die Schenkungssteuer gegenüber deiner Frau nur auf den Teil fällig werden, der den Freibetrag übersteigt? Wenn ich mal davon ausgehe, dass der Wert der Schenkung bei 60.000 € liegt, würde das Schenkungssteuer i.H.v. 700 € bedeuten (die Hälfte, davon den Freibetrag ab, davon 7 %). Egal wie man diese Belastung umgehen möchte: Der Notar will auch bezahlt werden und so viel Spielraum für Einsparungen sehe ich da nicht.

Falls Option 2: Ich frage mich, wieso kann eine persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung von einem Nichteigentümer und gleichzeitig Darlehensnehmer nicht im Kaufvertrag stehen aber dafür in der Nachtragsurkunde?
Ich weiß es nicht. Wenn du Zweifel an der Aussage des Notars hast, hole eine Zweitmeinung ein. Ich halte es aber für wesentlich sinnvoller, sich statt mit einem zweiten Notar lieber mal mit einem Steuerberater zu unterhalten.
 

spJohn

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Hallo Andres,

sorry für die unabsichtliche Verwirrung. In diesen Themen bin ich völlig unbewandert und daher nicht ausdrucksstark.

Es handelt sich um eine Schenkung. Der Wert der Immobilie, keine Ahnung. Ich wohne selbst darin.
- 3 Zimmerwohnung,
- 65m2,
- Kaufpreis 72.000
- Restschuld 49.000

Kann mir hier jemand (vllt. ja du, Andres) nicht einfach die Steuern ausrechnen, die wegen meiner Frau anfallen würden? Falls die oben genannten Informationen nicht ausreichen, was wird noch benötigt?


Wenn diese tatsächlich so gering sind, nehme ich meine Frau gleich mit rein bevor ich den Notar doppelt und dreifach bezahle.
 
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Wenn Du jetzt noch erklären könntest warum da das Wort "Kaufpreis" steht wenn es doch eine Schenkung ist könnte man Dir evtl. helfen!
 

spJohn

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Entschuldigung

Der Preis der Wohnung der vor 6 Jahren gezahlt wurde. Ich weiß nicht, ob das überhaupt relevant ist… für die Wertermittlung habe ich das erwähnt
 
immobiliensammler

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Ich versuch mich mal an der Geschichte - obwohl ich explizit nicht der Steuerfachmann bin:

Zur Verdeutlichung zuerst mal die Rechnung mit dem ursprünglichen Kaufpreis von 72.000 Euro: Deine Frau erbt die Hälfte (36.000 Euro), übernimmt aber auch die Hälfte der Schulden (24.500 Euro), erbt also netto 11.500 Euro, liegt unter dem Schenkungssteuerfreibetrag von 20.000 Euro, das Ganze ist steuerfrei.

Der alte Kaufpreis ist aber jetzt egal, es muss der Ertragswert der Immobilie ermittelt werden (davon werden dann 10 % abgezogen - da Wohnimmobilie). Dieser Wert müsste über rund 98.000 Euro liegen damit der Freibetrag überschritten wird (Rechenweg: 98.000 Euro abzüglich 10 % = 88.200 Euro, davon die Hälfe = 44.100 Euro, abzüglich übernommene Schulden 24.500 Euro = 19.600 Euro).

Für alles was darüber hinausgeht fallen 30 % Schenkungssteuer an sofern die nächste Grenze im Schenkungssteuertarif (13.000.000 Euro) nicht gerissen wird was aber wohl nicht passieren dürfte.

Eventuell kann man da steuerlich etwas optimieren (der Vater schenkt Dir, Du dann eine Hälfte an Deine Frau) das ist aber eine Aufgabe für einen Steuerberater.
 

spJohn

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Also, ich kann dich wirklich nur loben. Dein Wissen und deine Erklärung sind wirklich beneidenswert. Vielen Dank für deine Mühe das hat mir wirklich sehr weitergeholfen. Ich verstehe nun wie das Ganze berechnet wird und vor allem werde ich nicht unwissend beim Steuerberater oder Notar sitzen.

Ich kann wohl schon auf Grundlage deiner Beispielrechnung sagen, dass meine Frau mit im Grundbuch stehen wird. Die Schenkungssteuer ist hinsichtlich des Ertragswertes wohl irrelevant.
 

ehrenwertes Haus

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Eventuell kann man da steuerlich etwas optimieren
Kann man garantiert, indem man sich wirklich gut beraten läßt von Steuerberater, Fachanwalt für Erbrecht und Notar.

Das Thema Schenken und Vererben ist sehr komplex. Wenn dabei eine wirklich günstige Varainate für die Erben/Beschenkten bei rauskommen soll, ist das nicht so einfach auszuwürfeln.

Was ich dir sicher sagen kann ist, dass du was ganz anderes meinst als du hier geschrieben hast, weil dir die Bedeutung der Begriffe und Zusammenhänge nicht bekannt ist.
Das ist nicht schlimm, wenn du an dieser Stelle beginnst deinen Gedankengang nochmal aufzudröseln und die Widersprüche beseitigst.

Mein Vater schenkt mir eine Wohnung (Verkehrswert ~80.000€), die eine Grundschuld hat.
Das Problem: Meine Ehefrau.
Ehefrauen sind bestimmt nicht immer angenehm, in diesem Zusammenhang aber ganz sicher kein Problem. ;)
Das Problem ist, dass bei deinen Angaben fast alle Relevanten Angaben fehlen und die gemachten Angaben sich teilweise widersprechen.

Mein Tipp:
Schau dir mal einige Ratgeber an zum Thema Erben und Verschenken.
Die Grundzüge sind gar nicht so schwer zu verstehen, wenn man die Begriffe erst mal wirklich verstanden hat.
"Richtig vererben und verschenken" ist eine gute Einstiegslektüre.


Kann mir hier jemand (vllt. ja du, Andres) nicht einfach die Steuern ausrechnen, die wegen meiner Frau anfallen würden? Falls die oben genannten Informationen nicht ausreichen, was wird noch benötigt?
Das ist Aufgabe eines Steuerberaters, nachdem er alle Umstände kennt und verschiedene Szenarien durchrechnen kann.

Unabhängig von der Höhe evtl. anfallender Steuern, Steuern aus Schenkungen (nur?) innerhalb der Erbfolge, kann man teilweise stunden lassen, dann sind sie nicht sofort fällig.
Schenkungssteuer muss nicht zwingend vom Beschenkten bezahlt werden. Das löst zwar eine weitere steuerpflichtige Schenkung aus, kann im Einzelfall aber sinvoll sein.
Vielleicht sind das Hinweise, die du klären solltest, wenn du Bedenken wegen der evtl. anfallenden Schenkungssteuer hast.
 

spJohn

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Danke für die umfassenden Informationen. Eurem Ratschlag folgend habe ich heute einen Termin bei einem StrB. Die Honorare sind leider utopisch. Daher möchte ich vorbereitet hin.

Ausgehend von meinem Fall: Welche Unterlagen/Informationen wären sinnvoll??

Wie kann ich mich drauf vorbereiten, sodass die Zeit optimal genutzt wird?
 

ehrenwertes Haus

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Eurem Ratschlag folgend habe ich heute einen Termin bei einem StrB. Die Honorare sind leider utopisch.
Nicht Jammern. Überleg dir mal um welche Werte es geht, die den Eigentümer wechseln. Verglichen damit sind die Kosten für StB, Fachanwalt und Notar nur Peanuts.
 

spJohn

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Hallöchen,

der Reihe nach:

@Andres : Mega! Dein Beitrag stimmt nahezu 1 zu 1 mit dem überein, was mir in der Beratung gesagt wurde.

@immobiliensammler : Er liegt an der gesetzlich geregelten Obergrenze.

@Ferdl : Ich habe mich heute Morgen durchtelefoniert und mein Anliegen geschildert in der Hoffnung, dass ich kurzfristig einen Termin kriege. Beim 4. Versuch hat es schon geklappt.

Zusammenfassung:
Meine Frau und ich können ohne Probleme im Grundbuch stehen. Durch den anzusetzenden Verkehrswert abzüglich der Restschulden liegen wir unter der 20.000€ Grenze (Die Rechnung von Andres ist genau richtig).

Danke an alle für die rege Teilnahme!
 
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§146 BewG Besten Dank guter Taxpert.

Hierbei ist wiedermal erkennbar, wie willkürlich und primitiv der Staat vorgeht.
Als Basis wird eine Mietrendite von 8% zu Grunde gelegt,
abzüglich weiterer Abschläge wegen Nutzungsdauer.

Solche Renditen halte ich derzeit fast überall für ausgeschlossen.

Dadurch ist der Ertragswert aus meiner Sicht erheblich zu niedrig zum Nachteil der Steuerzahlergemeinschaft!
 
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sara

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Es ist sicher natürlich auch möglich, die Anteile 3/4 zu 1/4 durch Schenkung aufzuteilen. Deine Frau steht dann auch mit im Grundbuch.
Schenkungen sind ja auch vorweggenommen Erbteile, die grundsätzlich dir von den Eltern überlassen werden.
Bei einer Trennung, die ich dir nicht wünsche, hättest du etwas mehr von deinem "Erbteil" der bleibt.
Wenn man davon ausgeht, dass 22000 getilgt wurden der Wert der Whg. heute vielleicht 25000 höher ist, ist der Wert der Schenkung genauso hoch wie die noch ausstehenden Schulden.
D. h. bei dieser groben Rechnung denke Frau bekommt für ein 1/4 des Wertes dann aber die Hälfte lt. EIntrag im Grundbuch bei 1/2 zu 1/2.

Ich habe ein Einfamilienhaus vie ei n paar Jahen verkauft und da wurde dann am Notartermin noch die Verteilung zu 3/4 zu 1/4 geändert. Sicher auch, dass der Mann mehr Geld einbrachte

Also nur eine Überlegung, ich würde es so machen 😉
 
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