Schimmel durch Mieter verursacht. Wie ist die weitere Vorgehensweise?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Besitzer01, 09.10.2012.

  1. #1 Besitzer01, 09.10.2012
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    Hallo an alle Forumsteilnehmer!

    Auch ich komme heute mit dem leidigen Thema Schimmel.
    Unser Mieter hat in seiner Wohnung eine Schimmelstelle gemeldet.
    Diese liegt an der Außenwand, an der weder Rohre noch Dachrinnen entlanglaufen.
    Allerdings ist anderen Mieter aufgefallen, dass dieser Raum, das Schlafzimmer, so gut wie nie gelüftet wird und sich immer wieder Kondenswasser an den Scheiben gebildet hat.
    Außerdem heizen die Mieter ihr Schlafzimmer.

    Der Schimmel befindet sich genau links vom Fenster und ist offensichtlich von innen entstanden. Er lässt sich abwischen etc..

    Nun gibt es folgendes zu beachten:
    As der Mieter gerade eingezogen war, gab es tatsächlich Schimmel in seinem Schlafzimmer. Allerdings an anderer Stelle, nämlich zum Bad hin.
    Ein defektes Abflussrohr konnte als Ursache konnte schnell herausgefunden und beseitigt werden. Es wurde darüber hinaus eine 2- wöchige, professionelle Trocknung durchgeführt. Die ganze Aktion ist natürlich von uns als Vermieter bezahlt worden bzw. Der Wohngebäudeversicherung übernommen worden.

    Der Mieter meint aber nun, es hätte ja schon immer Probleme mit Schimmel im Schlafzimmer gegeben.
    Allerdings sind diese beiden Fälle nicht miteinander in Bezug zu bringen.

    Eigentlich haben wir ein gutes Verhältnis und ich hoffe, dass wir den Mieter davon überzeugen könne, dass der Schaden durch sie entstanden ist und auch von ihnen zu tragen ist. Aber wenn nicht....

    Meine Frage dazu:
    1.Wenn ich eine Langzeitmessung in Auftrag gebe und das Ergebnis aufzeigt, dass der Mieter mit seinem falschen Lüftungsverhalten den Schaden verursacht hat, muss dann der MIETER die Kosten für die Messung tragen?
    Die selbe Frage stelle ich auch, wenn der Mieter einen Gutachter beauftragt haben möchte.

    2. Gesetz den Fall, ich kann den Mieter davon überzeugen, dass er diesen Schimmel durch unzureichendes Lüften verursacht hat ( Zeugen und Schimmelbildung von innen), wie ist nun weite Vorgehensweise von meiner Seite, also der des Vermieters, aus?

    Welche Auflagen kann ich dem Mieter machen und in welchem Zeitrahmen.
    Ich bin mir nicht sicher, ob der Mieter nicht bald kündigt ( er will mit seiner Freundin in eine größere Wohnung) und ggf. Nur Oberflächenbeseitigung betreibt?

    3. Sollte sich das aber alles nicht als Problem darstellen, gibt es noch eine andere Frage. Wir haben mit den Mietern schriftlich vereinbart, dass die Nebenkosten nicht durch eine Fremdfirma ermittelt werden, sondern anteilig ( Personenzahl und Quadratmeter) auf die Heizölkosten umgelegt werde.
    Wenn der Mieter jetzt, um den Schaden zu beseitigen, die Wohnung gut lüftet, aber auch gut heizt, wie kann ich diesen zusätzlichen Heizverbrauch ermitteln um ihn in Rechnung zu stellen?

    Es kann ja nicht angehen, dass die anderen beiden Mietparteien diese zusätzlichen Kosten mittragen müssen.

    4. kann ich im Nachhinein, oder spätestens in Zukunft einen " lüftungs-Passus" in dem Mietvertrag aufnehmen und wenn ja, mit welchem Inhalt bzw. Noch wichtiger, mit welcher "Kontrollmöglichkeit" für mich?

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antworten!
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 09.10.2012
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    das ist sinnvoll und wird von sämtlichen experten empfohlen.

    warum willst du das denn in auftrag geben? das kannst du doch selbst machen und es entstehen so gut wie keine kosten abgesehen von der anschaffung des geräts (ca. 20 euro wenn ich mich recht erinnere).

    wenn der mieter einen gutachter beauftragt haben möchte, dann soll er halt einen bestellen?

    ich versteh das argument mit dem schimmel VON INNEN nicht so ganz - klar von innen, aussen wohl kaum, oder?
    mir fehlt auch ein bisschen ein echter beweis dafür, dass der schimmel vom mieter verursacht wurde...

    steht denn garnichts dazu im mietvertrag? die meisten mietverträge haben doch heute einen entsprechenden passus übers richtige heizen und lüften...

    wenn der schimmel nur oberflächlich ist, was würdest du denn selbst darüber hinaus machen?

    wie legt man nebenkosten auf heizölkosten um? verstehe ich nicht.
    wenn gemeint sein sollte, dass man abweichend von der betriebs- und heizkostenverordnung agiert, dann würde ich das lieber nicht an die große glocke hängen - es sei denn es handelt sich um einen der wenigen ausnahmefälle bei denen das erlaubt ist (z.b. 2-parteien-haus in dem eine partei vom eigentümer selbst bewohnt wird).

    gibt es denn heizkostenverteiler?
    ohne HKVs sehe ich keine möglichkeit.

    genau aus diesem grund wurde die heizkostenverordnung eingeführt, an die man sich von gesetzes wegen auch halten muss.

    wie gesagt, die meisten mietverträge enthalten bereits einen solchen passus, übrigens auch bezüglich dem, dass man auch die weniger genutzten räume wenigstens ein bisschen heizen sollte.
    eine kontrollmöglichkeit hast du nicht.
     
  4. kathi

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    Die Antwort bringt ihm nix, wenn er es nicht schon drin hat. Ein relativ aktueller MV von H&G hat solche Passagen übrigens noch nicht drin.

    Ansonsten würd ich bei ein bisschen selbstverursachtem Schimmel nicht unbedingt gleich ein Riesengeschrei machen. Wir hatten das schon 2 o.3 mal, dass Schimmel durch falsches Lüftungsverhalten verursacht wurde (einmal von mir selber) und bisher ging alles durch oberflächliches Entfernen des Schimmels und Änderung des Lüftungsverhaltens wieder weg und tauchte nie wieder auf.
     
  5. #4 Papabär, 09.10.2012
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    Mit digitaler Aufzeichnungsfunktion (Datenlogger) so ab etwa 80,- € ... ist aber immer noch recht günstig.



    Es scheint irgendeine Bedeutung zu haben, dass der Schimmelfleck links vom Fenster ist.
    Auf der rechten Seite wär´s mit Sicherheit im Verantwortungsbereich des Vermieters, aber so ...? (Feine Sache, so´n klares Weltbild, gell?)


    Na losti ... lies doch mal richtig, da sind doch Zeugen. Die haben in den letzten 14 Tagen ununterbrochen vor dem Fenster gestanden und geprüft, dass der Mieter auch ja nicht lüftet ... und selbstverständlich können die auch die rF innerhalb der Wohnung genauestens bezeugen.


    na hoffentlich nicht mit allzu starren Vorgaben ... ansonsten könnte man wohl darauf warten, das soetwas gekippt wird.



    Na, mindestens die Wand aufstemmen und neu aufmauern, wie bei dem vorangegangenen Vorfall au... äääh - naja, so fast jedenfalls.



    Scheint mir nicht so zu sein ... es gibt ja offenbar noch 2 weitere Mieter. Jetzt bin ich aber auch mal auf die Erläuterung gespannt.
     
  6. #5 lostcontrol, 09.10.2012
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    naja - das ist halt die frage, er hat ja noch nichts gesagt ob er da was drin hat oder nicht.

    oder vielleicht nicht mehr - in älteren mietverträgen war's jedenfalls sehr häufig drin.
     
  7. #6 lostcontrol, 09.10.2012
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    hab ich dann später auch gemerkt, dass es definitiv kein 2-parteien-haus sein kann.
    naja, gab's da nicht noch irgendwelche anderen ausnahmen?
    hm.... bezüglich der heizkosten kämen da noch wohnungsheizungen (gasthermen, kachelöfen etc.) in frage, dann gäb's aber keine diskussion darüber, wie man eventuelles mehr-heizen berechnen könnte...
     
  8. #7 Besitzer01, 10.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 10.10.2012
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    Hallo an alle Mitglieder, die mir gestern so engagiert geantwortet haben!

    Kathi,
    Ihnen möchte ich für Ihre besonnen und brauchbaren Antworten danken!

    "Die Antwort bringt ihm nix, wenn er es nicht schon drin hat. Ein relativ aktueller MV von H&G hat solche Passagen übrigens noch nicht drin.

    Ansonsten würde ich bei ein bisschen selbstverursachtem Schimmel nicht unbedingt gleich ein Riesengeschrei machen. Wir hatten das schon 2 o.3 mal, dass Schimmel durch falsches Lüftungsverhalten verursacht wurde (einmal von mir selber) und bisher ging alles durch oberflächliches Entfernen des Schimmels und Änderung des Lüftungsverhaltens wieder weg und tauchte nie wieder auf."

    In der Tat habe ich die MVs von H&G und es steht dazu nichts drin.

    Und auch hier gebe ich Ihnen Recht: um ein bisschen selbstverursachten Schimmel würde ich an der Stelle des Mieters auch nicht so ein Geschrei machen. Im Gegenteil. Ich würde ganz schnell, und wahrscheinlich auch wortlos, zusehen, dass ich dieses Malheur beseitige. Ohne dass der VM überhaupt etwas davon mitbekommt.
    Aber in diesem Falle meint der Mieter, dass "schon wieder" Schimmel da ist und schiebt es sofort, ohne nachzudenken und zu überlegen, wie der überhaupt entstanden sein könnte, auf den Vermieter ab.

    Ich habe gestern mit dem Mieter gesprochen und er hat bisher überhaupt nicht in Erwägung gezogen, dass sein Verhalten dazu geführt hat.

    Als ich ins SZ kam herrschte dort tropische Wärme und sie zogen gerade das Kondenswasser mit einem Fensterputzteil ab...

    Genau das meinte ich in meinem Beitrag. Natürlich ist Heizen im SZ richtig. Aber nicht ohne Lüften.
    Auf meinen Einwand, dass man auch mal das Fenster öffnen müsse, kamen 2 Antworten:
    1. Sie sind froh, dass es so schön warm ist und möchten diese "kostbare" Wärme (bezog sich auf die Heizölpreise ;-)) nicht gleich wieder zum Fenster raus lassen.
    Und nach weiteren Erklärungen kam dann als Argument:
    2. wann sollen wir denn lüften, wenn wir den ganzen Tag arbeiten gehen....?

    Bei Papabär bedanke ich mich für den Gerätehinweis.

    Und ja, genau so ist es. Es handelt sich um ein Zwei-Parteienhaus in dem eine Wohnung vom Vermieter bewohnt wird. Nämlich von meinem 90 jährigen Vater.

    Die 2. vermietete Wohnung bewohnt ein junges Paar. Das sind für mich 2 weitere Mieter, oder ;-).
    Zu dem Einwand:
    "Es scheint irgendeine Bedeutung zu haben, dass der Schimmelfleck links vom Fenster ist. Auf der rechten Seite wär´s mit Sicherheit im Verantwortungsbereich des Vermieters, aber so ...? "

    Nööö, rechtsseitig wäre auch nichts, was in den Vermieterbereich fiele.
    Aber es ist schon interessant, wie eine einfache Information (links vom Fenster) sofort zu einer hergeholten negativen Unterstellung führen kann. Denken Sie immer so ;-))?

    Und zu lostcontrol: SIE möchte ich ganz besonders beglückwünschen!
    Sie haben sich Ihren Nickname sehr passend ausgedacht. Hut ab!
    Ansonsten fällt mir spontan zu Ihren Beiträgen ein Zitat von Pipi Langstrumpf ein:

    " Man muss sich viel anhören, bis einem die Ohren abfallen!"

    Abschließend freue ich mich aber sehr, dass es offensichtlich eine recht große Anzahl an auskunftswilligen Mitmenschen gibt, die sich mit großem Enthusiasmus auf ein Thema stürzen. Und viel Zeit investieren, ihre persönliche Meinung ohne Rücksicht auf Verluste so selbstverständlich weiter zu geben. Das hat schon was!
    Frei nach dem Motto: gut, dass wir mal drüber gesprochen haben...!
     
  9. Syker

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    Hallo Besitzer01


    Na dann zählen wir mal die Fakten:
    1.) 90 jähriger Vater = (1. Wohnung)
    2) 2 weitere Mietparteien davon a) = (2. Wohnung)
    2b.) junges Paar = (3. Wohnung)
    3.) Mieter mit Schimmel (4. Wohnung)

    also ich komme eindeutig auf ein MFH,
    wo die Ausnahme von der HeizKV nicht gelten kann.


    VG Syker
     
  10. #9 Papabär, 10.10.2012
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    Diese Formulierung deutete eher auf ein Haus mit 3 Einheiten hin.


    Ist Dein Vater Vermieter, weil er Vertragspartner lt. Mietvertrag ist - oder weil es mit der Formulierung in §2 der Heizkostenverordnung so grad passt?

    Ich frage das nicht aus Bosheit oder so ... sondern weil hier viele Fragesteller oft noch nicht wissen, wie sehr man mit solchen Feinheiten auf die Nase fallen kann.


    Nach dieser Logik wäre dann aber Dein Vater jener Nutzer mit dem Schimmel ... oder reden wir jetzt irgendwo aneinander vorbei?


    Wo bitte habe ich eine negative Unterstellung hergeholt? Zugegeben, mein vorheriger Beitrag war an dieser Stelle nicht ganz ernst gemeint ... wer hier eine Weile mitliest, wird das aber sicherlich schon verstanden haben.


    Aber ich merke schon - augenscheinlich werden die Antworten hier eher nach "gefallen/nicht gefallen" klassifiziert. Nur, ... ob´s gefällt oder nicht - lostis Hinweis zur der Beweisbarkeit eines Mieterverschuldens wird man sich im Streitfall auch von anderer Seite um die Ohren schlagen lassen müssen ... hier gibt´s das lediglich kostengünstiger.
     
  11. #10 Besitzer01, 10.10.2012
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    Offensichtlich beschäftigt die Frage ein wieviel Parteienhaus hier bewohnt wird doch sehr.

    Daher diese beiden Infos:
    1. Wohnung 1 = Mieter (mit Freundin), der den Schimmelschaden hat
    Wohnung 2 = Vermieter (mein Vater, 90 Jahre jung. Ich bin beauftragt, die Mietangelegenheiten zu übernehemen)
    Wohnung 3 = junges Paar

    2. da für ein 3-Parteienhaus die Abrechnung Brunata extrem teuer für jede Partei war, hat man, auf Wunsch der Mieter, sich VERTRAGLICH damit einverstanden erklärt, die NK auf Umlagebasis zu zahlen. Natürlich immer unter der Prämisse (und dem Wissen jeder Partei) das dies sofort zu ändern ist, falls eine Partei damit nicht mehr einverstanden ist.

    Unser Anwalt hat das indirekt abgenickt und dazu gesagt: wo kein Kläger, da kein Richter.

    Ich hoffe, dass sich die Wogen nun ein wenig geglättet haben ;-).
     
  12. #11 lostcontrol, 10.10.2012
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    ist dein vater vermieter oder eigentümer? dieser unterschied ist sehr wichtig.
    zudem: ich komme auch auf mindestens 3 parteien so wie du schreibst - und dann kommst du nicht um die heizkostenverordnung drumrum. wobei selbst beim 2-parteien-haus erst geklärt werden müsste ob dein vater der eigentümer ist oder nicht.

    ansonsten isses ja herzig dass du mich als 'ne pippi langstrumpf betrachtest, aber wenn dir 'ne richterin dieselben fragen stellt wird es dir nicht viel bringen sie ebenso zu titulieren, dann wirst du die fraglichen beweise anbringen müssen.
    und ich sehe nun mal nichts was da irgendwie beweisbar wäre.

    in welchem stockwerk befindet sich denn die fragliche wohnung?

    das mögen vielleicht 2 mieter sein, es ist aber nur eine partei.
    und wenn 2 wohnungen zusätzlich zu der deines vaters vermietet sind, dann ist's ein 3-parteien-haus und somit musst du dich an die heizkostenverordnung halten (sofern du nicht zu den ganz, ganz seltenen sonderfällen gehörst).
     
  13. #12 lostcontrol, 10.10.2012
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    wir haben also ein 3-parteien-haus.
    sprich: die heizkostenverordnung ist zwingend zu befolgen!

    den kläger könntest du aber jetzt ruckzuck bekommen.
    und die entsprechende strafe.
     
  14. #13 Papabär, 10.10.2012
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    Zugegeben, in Bezug auf die eigentliche Fragestellung ist das eher ein Nebenschauplatz, trotzdem ...


    ... sollte man sich als Vermieter über die Wirksamkeit von vertraglichen Vereinbarungen - die gegen geltendes Recht verstoßen - schon im Klaren sein.

    Laut Murphy´s Gesetz für Vermieter sind die Parteien mit solchen Vereinbarungen immer erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr einverstanden, so dass §1 dieses Gesetzes zum tragen kommt:
    Da hadda zwar erst einmal recht - aber wenn (falls) sich ein Mieter dadurch benachteiligt fühlt, dann darf er das für die letzten drei Jahre - d.h. er dürfte u. U. auch die kompletten HeizkostenVZ zurückfordern, wodurch wieder §1 Anwendung findet.



    Zu der Schimmelherausforderung:

    Wenn Du Dir wegen der Ursache sicher bist, dann könntest Du das theoretisch aussitzen, und abwarten, bis ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren durchgeführt wird.

    Nach meiner Erfahrung treibt soetwas allerdings nicht nur die Kosten in die Höhe, sondern verursacht zunächst auch einen Zinsverlust und schadet obendrein auch noch dem eigenen Nervenkostüm. Ganz abgesehen davon, dass sich unbehandelter Schimmel immer weiter ausbreitet und der Mieter im "worst case" hinterher das Fingerchen hebt.

    Wir verwenden in solchen Fällen die bereits erwähnten Datenlogger - also digitale Hygrometer - um dem Mieter sein Fehlverhalten nachweisen zu können. Zwar sind die damit gewonnenen Daten nicht gerichtsverwertbar (die Geräte sind nicht geeicht), aber bisher hat bei mir erst ein einziger Mieter das Risiko der Übernahme von Gerichts- und Gutachterkosten auf sich genommen, wenn ich ihm die Auswertung unter die Nase gerieben habe. (Dieser eine Mieter hat seine Entscheidung wohl mittlerweile bereut ... er zahlt voraussichtlich nur noch etwa 2-3 Jahre ab)
     
  15. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Papabär


    Du hast den zweiten Paragrphen vergessen:

    :hut015: VG Syker
     
  16. #15 immodream, 10.10.2012
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    Hallo,
    das Thema Schimmel ist auch bei meinen Mietern immer ein heikles Thema.
    Eine Mieterin, deren Wohnung vor 3 Jahren kernsaniert wurde, beklagte Schimmel an einer Ecke an der Außenwand.
    Obwohl ich mir selbst ein Meßgerät zugelegt habe, beauftragte ich einen Malermeister mit der Begutachtung des Problems.
    Als wir das Schlafzimmer betraten , dachten wir, wir kämen in das Tropenhaus eines Zoos.
    Ich hatte der Mieterin ein Hygrometer als Geschenk mitgebracht .
    Die Luftfeuchtigkeit betrug 70 %. Die Mieterin schwor, daß sie erst vor kurzem gelüftet habe . In der an das Schlafzimmer angrenzenden Wohnküche war kein tropisches Klima.
    Der Malermeister erklärte der Mieterin, das bei von Außen eindringender Feuchtigkeit der Feuchtigkeitsgehalt in der Wand höher als in der Wandinnenfläche wäre.
    Er bohrte ein kleine Loch in die Wand und siehe da, das bei der Messung in der Bohrung die Feuchtigkeit abnahm.
    Wir haben der Mieterin empfohlen, den leichten Schimmelbefall mit Essig zu entfernen.
    Die Mieterin hat inzwischen eine andere Arbeitsstelle gefunden, ist ausgezogen und hat die schlecht geklebte Tapete vor dem Auszug entfernt.
    Auf der Wand ist kein Schimmel mehr aufgetreten.
    Als die Mieterin vor 3 Jahren eingezogen ist, hat die Mieterin so gut geheizt, das sie 300 € nachzahlen mußte.
    Dann hat sie mächtig gespart und die Heizkosten halbiert.
    Und danach ist der Schimmel aufgetreten.
    Ich hatte auch einen Fall von Schimmelbildung durch bauliche Mängel.
    Hier ist bei starkem Regen das Wasser an der Rolladenführung unter dem Fenster in die Wand gelaufen.
    Hier konnte man bei Probebohrungen auch eindeutig ein Erhöhung der Feuchtigkeit in der Mauer messen.
    Wenn ich der Überzeugung bin, das die Schimmelbildung durch falsches Lüften entstanden ist , erkläre ich dem Mieter die Zusammenhänge und habe keine Angst, den Putz handflächengroß bis zum Mauerwerk abzuschlagen.
    Bis jetzt war ,bis auf den oben geschilderten Fall, immmer das Mauerwerk trocken.
    Grüße
    Immodream
     
  17. #16 immodream, 10.10.2012
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    Hallo Besitzer01,
    den bei der Schlafzimmerbesichtigung vorgefunden Zustand ( warm, Wasser läuft die Scheiben herunter und Mieter gibt doch zu, das er nicht Zeit zu Lüften hat, weil er ja arbeiten geht ) zeigt doch eindeutig, wer den Schaden verursacht hat.
    Der Mieter.
    Da der Mieter aber regelmäßig gegenüber dem Vermieter alles abstreitet, hab ich mir deshalb angewöhnt, einen unabhängigen Fachmann mitzubringen.Dem hören die Mieter meistens zu.
    Wenn aber dein Mieter uneinsichtig ist, schicke ihm eine Abmahnung wegen fortgesetzter Schädigung deines Eigentums und drohe ihm an , Schadenserstz zu fordern.
    Man muß auch Mal den Mut haben, gegenüber den Mietern energisch aufzutreten.
    Wenn er dann beleidigt ist und auszieht, kann man dann in Ruhe den Schimmel entfernen.
    Grüße
    Immodream
     
  18. #17 lostcontrol, 11.10.2012
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    YEAH!
    that's the way to do it.

    (und falls das mauerwerk tatsächlich feucht sein sollte weiss man wenigstens dass man wirklich was tun muss - warum eigentlich immer die scheu den mietern an die EIGENEN wände zu gehen? watt mutt datt mutt!!!)

    gott bin ich froh dass wir nirgends ECHTE schimmelprobleme haben...
    (schimmel haben wir höchstens in mittelalterlichen bis antiken gewölbekellern an dort unsachgemäss eingelagertem zeug)
     
  19. #18 Berny, 11.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 11.10.2012
    Berny

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    Nee, Papa, ich denke doch eher, dass der VM auch Linksträger ist, oder?

    Yoo, das Gefühl mit dem Gefallen oder Nichtgefallen der Antworten habe ich bei unserem Fragesteller auch.
     
  20. #19 Carsten Stemmer, 12.10.2012
    Carsten Stemmer

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    Lüften 3-4 Mal am Tag ist zumutbar

    In diesem Urteil bestätigt das LG, daß drei- bis viermaliges tägliches Stoßlüften für berufstätige Mieter zumutbar ist. Der Mieter war für die Schimmelbildung verantwortlich, obwohl die Bausubstanz alt war (dämmtechnisch schlecht).
    (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.02.12, Az. 2-17 S 89/11).). Hier finden Sie weitere Infos : http://www.bonusmieter.de/Schimmel-durch-falsches-Lueften_170.aspx
     
  21. Wubbu

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    Drei bis viermal ist ja auch nicht so das Problem. Morgens bevor man zur Arbeit fährt. Nachmittags, wenn man von der Arbeit kommt und kurz vorm schlafen gehen. Absolut ausreichend. Hatte aber auch schon einen Nutzungsvertrag vor der Nase, der mir mind. 8-maliges Stoßlüften täglich vorschreiben wollte. Sowas ist als Berufstätiger einfach nicht machbar.
     
Thema: Schimmel durch Mieter verursacht. Wie ist die weitere Vorgehensweise?
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