Schimmel und geplante Vermietung

Dieses Thema im Forum "Bautechnik" wurde erstellt von Andy027, 13.02.2007.

  1. #1 Andy027, 13.02.2007
    Andy027

    Andy027 Benutzer

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    Hallo Gemeinschaft,

    bin jetzt schon am Verzweifeln.

    Derzeit bewohne ich eine Eigentumswohnung, die ich in Zukunft vermieten möchte. Das Problem hierbei ist, daß wir ständig Schimmel an der Außenwand haben. Die Ursache ist nicht ganz klar, ich vermute, einerseits ist es die Bausubstanz, anderseits das Lüften.

    Meine Frage jetzt: kann ich die Wohnung so vermieten? Was kann ich machen, damit der Mieter nicht sofort wegen Mietminderung kommt? Oder gibt es eine Möglichkeit, den Schimmel 'dauerhaft' zu entfernen? Was kostet sowas und welche Möglichkeiten gibt es?

    Derzeit hätte ich daran gedacht, in den Mietvertrag zu schreiben 'Die Wohnung neigt zur Schimmelbildung und der Mieter wurde darauf hingewiesen' - wäre das zweckmäßig?

    Ich hoffe, Ihr könnt mir viele Tips geben; bei unserer Rechtslage habe ich eh schon Angst, als Vermieter auf den Markt zu gehen :help

    Viele Grüße
    Andy
     
  2. AdMan

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  3. #2 simalexa, 13.02.2007
    simalexa

    simalexa Gast

    Hallo.

    Ich glaub kaum das ein Mieter eine Wohnung beziehen würde die "zur Schimmelbildung neigt". Zumindest wenn er sich den Mietvertrag genauer durchliest.
    Wenn es nur an deinem Lüftverhalten liegt, kann es sich beim Lüftverhalten des neuen Mieters evtl. verbessern. Aber auch verschlechtern. Wenn es an der Bausubstanz liegt, sollte wirklich dauerhaft etwas dagegen unternommen werden. Wenn die neuen Mieter durch den Schimmel krank werden oder allergisch darauf reagieren kann es u. U. für dich schlecht ausgehen wenn du von dem Schimmelproblem wusstest und als Eigentümer bisher nichts unternommen hast.
    Ich würde dir raten einen Gutachter oder zumindest einen Fachmann zu bestellen der die Ursache des Schimmelproblems findet. Dann solltest du Maßnahmen ergreifen um den Schimmel dauerhaft zu entfernen. Im Interesse von Mieter und Vermieter. Schimmel kann nämlich ziemliche Schäden anrichten. Die Maßnahmen werden mit Sicherheit längere Zeit in Anspruch nehmen. Da könntest du im Mietvertrag evtl. vermerken, dass Maßnahmen deinerseits bereits ergriffen wurden (und evtl. noch andauern) und die Mieter verpflichtet sind, entsprechend zu heizen und zu lüften (sowieso) und bei erneutem oder weiterem Schimmel sofort reagieren müssen mittels einem Schreiben an dich oder so.
    Die Kosten für die Entfernen von Schimmel kann dir nur ein Gutachter bzw. Fachmann mitteilen. Lass dir dazu einfach mal ein oder mehrere unverbindliche Angebote erstellen.
     
  4. #3 lostcontrol, 13.02.2007
    lostcontrol

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    abgesehen von falschem lüftungsverhalten ist schimmel an aussenwänden oft das resultat von schlechter aussenisolierung. du redest von "eigentumswohnung", da hast du wahrscheinlich nicht die möglichkeit das komplette haus neu dämmen zu lassen.
    hast du schon mal mit der hausverwaltung geredet, ob es dieses problem noch öfter im haus gibt? würde ich mal machen, falls dem so ist, muss etwas passieren.
     
  5. #4 Insolvenzprofi, 13.02.2007
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    Lüften / Aussenfassade? das passt nicht... im welchem geschoss befindet sich deine Wohnung? Welches Bj?
     
  6. #5 Andy027, 15.02.2007
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    Hallo lostcontrol,

    Du hast es voll erfasst, die Hausverwaltung meint, das sei selten oder nicht der Fall. Anderseits weiß ich von Mietern auf der gleichen Seite, daß die das Problem auch schon hatten.

    Auf der anderen Seite sind die Außenwände dem Wetter nicht so ausgesetzt, daher haben diese Wohnungen (Mehrzahl) wohl das Problem nicht.

    Jetzt haben wir 42 Einheiten und die meisten Eigentümer sind alte Knacker, die mir mit dem Argument kommen 'Ja, jetzt lebe ich eh nicht mehr lange, was soll ich dann mein Geld noch in die Wohnung stecken?' Von Wert- bzw. Substanzerhaltung haben die wohl auch nix gehört, aber was will man machen? :gehtnicht
     
  7. #6 Andy027, 15.02.2007
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    Servaz Insolvenzprofi,

    also die Wohnung ist im 4. OG und das Gebäude ist relativ alt (BJ 52 glaube ich - oder 62...). Außenisolierung hört sich nach der besten Möglichkeit an, aber da müssen 42 Parteien mitspielen - und deren Argumentation (alte Leute): ja, was soll ich denn in meinem Alter noch groß Geld in die Wohnung stecken?!

    :motzki

    Gruß
    Andy027
     
  8. #7 lostcontrol, 15.02.2007
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    [sarkasmus on]
    tja, dank der neuen erbschaftssteuer-regelung lohnt sich das ja auch bald nicht mehr...
    [/sarkasmus off]
     
  9. #8 testfahrer, 24.02.2007
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    Schimmel in der Wohnung

    guten Abend an die Forenteilnehmer in dieser Rubrik!

    bzgl. Schimmel in der Wohnung lese ich u.a. den Beitrag eines Forummitgliedes:

    "abgesehen von falschem lüftungsverhalten ist schimmel an aussenwänden oft das resultat von schlechter aussenisolierung."

    Sorry: aber solch ein Unsinn wird von der chemischen Industrie (hier Dämmstoffhersteller) die sich bei den Politikern die Klinke in die Hand geben, seit Jahren verbreitet. Erst der Isolierwahn hat den Wohnungseigentümern diese Problematik mit der Schimmelbildung beschert und werden nun von der Politik und Justiz allein gelassen.

    Schimmelbildung entsteht, wenn Feuchtigkeit und Temperatur einen bestimmtem Wert erreichen. Und Feuchtigkeit schlägt sich dort nieder, wo sich die kühlste Stelle im Raum befindet. Hier spricht der Fachmann vom sog. Taupunkt. Dieser ist abhängig von der Temperatur und der Luftfeuchtigkeit. Das hat zur Folge, dass auch in einem völlig überheizten (aber schlecht gelüfteten) Raum Schimmelbildung erfolgen kann. Diese findet zugegebenermassen meist an den Außenwänden statt, da hier der Taupunkt zuerst erreicht wird.
    So weit so gut. Nun stelle man sich einmal vor, die Außenwand wird gedämmt und das Lüftungsverhalten der Bewohner ändert sich nicht. Die einzige Folge ist, dass sich der Taupunkt an eine andere Stelle des Raumes verlagert und dort der Schimmelpilz sein Dasein wieder unter Beweis stellen wird. Die Aussendämmung bringt hier also gar nichts.

    Dämmung ist ökologisch betrachtet sinnvoll. Jedoch müssen wir auch unsere Lebensgewohnheiten diesem Ziel anpassen.

    Die älteren unter uns werden noch die Eisblumen an den Fensterinnenseiten kennen. Dort hatte der Taupunkt sein Zuhause. Hier gab es bei intakten Gebäuden aus dem vorigen Jahrhundert überhaupt kein Schimmelproblem. Über den Ofen welcher am Kamin angeschlossen war und die undichten Holzfenster entstand eine Zwangsbelüftung, welche die Schimmelbildung zwangsläufig verhinderte.

    Heute leben viele Bewohner wie in einer Thermoskanne und glauben, ohne ihr Lüftungsverhalten ändern zu müssen, Energie ohne Reue einsparen zu können.

    Das Schlimme an der Situation ist, dass der Vermieter mit dem Rücken zur Wand steht und dem Mieter einfache physikalische Grundregeln vermitteln soll.

    Ich jedenfalls habe in meiner langjährigen Vermieterpraxis selten einsichtige Mieter mit einer Schimmelproblematik erlebt. Erst der Einsatz eines Datenloggers konnte die Bewohner oft überzeugen.
     
  10. #9 lostcontrol, 24.02.2007
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    RE: Schimmel in der Wohnung

    und was genau war jetzt falsch an meinem satz?
    du schreibst doch danach genau dasselbe, nämlich dass das lüftungsverhalten eine entscheidende rolle spielt.
    das mit dem taupunkt / aussendämmung / lüftungsverhalten war hier schon zig mal thema, und wenn du nachliest wirst du feststellen, dass ich genau deine meinung vertrete.
    "isolierwahn" finde ich im übrigen sehr hart ausgedrückt, vor allem dann, wenn du selbst schreibst, dass eine dämmung ökologisch betrachtet sinnvoll sei.

    a) holzfenster sind nicht zwangsläufig undicht. was du mit "zwangsbelüftung" meinst sind vermutlich die bei alten fenstern bewusst angebrachten löcher am fuss der fenster, die aber vorwiegend zum abführen des kondenswassers gedacht sind.
    b) schimmelbildung wird auch durch undichte fenster nicht verhindert. gelüftet werden muss trotzdem, die grundlüftung, die es bei den alten fenstern gibt reicht bei weitem nicht aus, wenn die luftfeuchtigkeit in der wohnung zu hoch ist und nicht gelüftet wird.
    c) du wirst doch hoffentlich heutzutage niemandem mehr zu alten kaminöfen raten wollen? ökologisch und ökonomisch gesehen kann man dazu doch niemandem mehr guten gewissens raten!
    eine weit grössere rolle spielt bei alten gebäuden die bauweise. gemauerte wände ohne irgendwelche dampfsperren etc. ermöglichen einfach die aufnahme und wieder-abgabe von feuchtigkeit aus dem raum. das ist bei betonwänden schlicht nicht gegeben.
    deswegen frage ich hier in JEDEM threat, in dem es um schimmel geht, auch erstmal nach der bauweise. leider kommt dazu nur äusserst selten eine antwort - meist wohl weil mieter betroffen sind, die garnicht wissen (nicht wissen können) wie die bausubstanz beschaffen ist...

    darum: den mietern IMMER als anlage zum mietvertrag das merkblatt zum richtigen lüften mitgeben! dann kann man sich hinterher darauf berufen, und das verbessert die vermieter-position im schimmelfall deutlich, denn dann kann niemand mehr sagen "woher sollte ich das denn wissen?".
     
  11. #10 testfahrer, 24.02.2007
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    RE: Schimmel in der Wohnung


    Falsch ist schlicht und ergreifend, das Wort "oft". Falls die Bausubstanz ok ist, liegt der Grund für die Schimmelbildung "selten" an der fehlenden Außenisolierung.

    Da machen wir wieder ein neues Faß auf. Wenn die Feuchtigkeit erst einmal in die gemauerte Wand oder in den Beton einzudringen versucht, ist es sowieso zu spät. Hier wird verkannt, daß NUR der Gipsputz dafür herhalten soll, die Feuchtigkeit aufzunehmen. Allerdings muß er auch die Möglichkeit haben, diese wieder abzugeben.
    Die Art der Wand ist somit wenig aussagekräftig. Lüftung, Lüftung und nochmals Lüftung ist angesagt. Wohlgemerkt bei intakter Bausubstanz.

    Dem habe ich nichts hinzuzufügen. Genau so sollte man als Vermieter vorgehen.
    Hat jemand einen Tipp für eine umfassende Formulierung zur Mieterinfo bzgl. Schimmelbefall?
     
  12. #11 lostcontrol, 24.02.2007
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    RE: Schimmel in der Wohnung

    ich hab bereits angeregt eine sammlung von "info-blättchen" zusammenzustellen wie eben diesem "merkblatt zum richtigen lüften". da mein eigenes aber leider auch grösstenteils abgekupfert ist, trau ich mich nicht so recht es hier einzustellen.
    ich schick's dir per email, ok?
    da wär ich dir dann übrigens ausgesprochen dankbar, wenn du mir evtl. nötige korrekturen mitteilen würdest - is das 'n deal?
     
  13. #12 lostcontrol, 24.02.2007
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    RE: Schimmel in der Wohnung

    ich rede nicht vom gipsputz, sondern von gemauerten wänden. die klassische ziegelbauweise ist bestens geeignet um feuchtigkeit aufzunehmen und wieder abzugeben. ganz im gegensatz zu beton (der hierzu eigentlich überhaupt nicht fähig ist).
    aber dieses thema gehört ja eigentlich in den foren-bereich bautechnik...
    und wenn die bausubstanz nicht intakt ist, dann sind die probleme ohnehin endlos...

    und natürlich kann man darüber auch endlos streiten, was nun ökologisch und ökonomisch sinnvoll ist - aber letztendlich muss man das immer individuell entscheiden, und gerade bei altbauten gibt's da aufgrund gutgemeinter modernisierungsmassnahmen plötzlich probleme, mit denen niemand gerechnet hat.
    das klassische beispiel hierfür sind die supertollen modernen isolierglasfenster in mauern aus dem vorletzten jahrhundert, um die herum plötzlich der schimmel blüht...

    wer aber glaubt in neubauten gäbs keine probleme, der täuscht sich gewaltig...
     
  14. #13 Thomas123, 26.02.2007
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  15. Jerry

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    RE: Schimmel in der Wohnung

    Ähm, soweit ich das bislang erkennen konnte, ist auf beinahe egalwelchem Mauerwerk gerade GIPSputz absolut kontraproduktiv. Der zieht nämlich im Zweifel bloss Feuchtigkeit und lässt dann den Schimmel aus sich heraus blühen.

    Deutlich atmungsaktiver ist ein Kalkputz (oder das hier auch schonmal erwähnte Calciumsilikatplatten-Gedöns, was allerdings irrsinnig teuer ist und - dilettantisch genug montiert - grad mal gar nichts bringt). Eine Wand, die von der Substanz darauf ausgelegt ist, einen Feuchtigkeitsausgleich zu schaffen, darf auf keinen Fall einseitig "verkleistert" werden (und zu "verkleistern" zähle ich u.a. so Nettigkeiten wie Styroporplatten, Gipsputz, auch irgendwelche Latexfarben..)

    Danke, dass Du das auch so sagst. EnEV-Auflagen hin oder her, es gibt Maßnahmen, die bei Altbauten nur wenig oder gar überhaupt nichts bringen - außer Problemen. Generell kann man auch im Altbau mit ein wenig modernen Bauelementen eine Menge reißen, aber wenn's nicht komplett durchdacht ist eben auch genausoviel Schaden anrichten. U.u. sind die alten Doppelfenster eben doch besser als hochmoderne Thermopanes...

    Was aber eben noch viel schlimmer ist, ist der Pfusch an manch "modernem" Haus - und die Verschlimmbesserungen danach. Ich kann mich gut an ein Nachbarhaus "damals" Anfang der 80er erinnern, das "nach modernsten Maßstäben" gebaut war und wo nach einem halben Jahr über allen Fenstern der Schimmel blühte. Am Ende wurde die komplette Nordseite nochmal mit einem (nach damaligen Maßstäben) Isoliersystem zugekleistert (vorher Kalksandsteinmauerwerk mit davorliegender Klinkerfassade, die Iso wurde auf die Klinker draufgepackt) - mit eher mäßigem Erfolg aber horrenden Kosten.

    Und natürlich gibt's auch heute noch genügend "Sachverständige", die aus solchen Fehlern der Vergangenheit nichts gelernt haben und noch genauso bauen...

    Was ich eigentlich sagen will: Eine Bude, die relativ modern gebaut ist, aber ein latentes Schimmelproblem hat, muss vor jeglicher Vermietung von Grund auf durchgecheckt und in Ordnung gebracht werden - sonst wird man als Vermieter seines Lebens nicht mehr froh. Im Zweifel kann es auf lange Sicht günstiger sein (z.B. wenn man die Reparaturkosten nicht aufbringen kann), die Hütte an jemanden zu verkaufen, der diese Reparatur dann durchführt. Allerdings wird das den möglichen Kaufpreis unerfreulich drücken.

    Jerry
     
  16. #15 lostcontrol, 26.02.2007
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    RE: Schimmel in der Wohnung

    je mehr ich hier lese, desto mehr denke ich darüber nach, ob ich die bei mir jetzt geplante aussendämmung eines anbaus aus den 50ern wirklich durchziehen soll.
    heizungstechnisch wird das garnichts bringen, da es sich nicht um einen abgeschlossenen raum handelt - lediglich in der einliegerwohnung wäre ich dann wohl (hoffentlich!) die schimmelecken los...

    werde wohl doch noch mal mit einem anderen sachverständigen reden - schliesslich kostet mich diese dämmung unsummen ohne wirklich viel zu bringen...

    wenn sich jemand berufen fühlt mich da zu beraten dann wäre ich wirklich irre dankbar!
     
Thema: Schimmel und geplante Vermietung
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