Schnappsidee? Gemeinsamer Immo-Kauf mit meiner Mutter

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von DUS, 07.10.2014.

  1. #1 DUS, 07.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 07.10.2014
    DUS

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    Hallo,

    ich bin ganz neu hier und hoffe, mit diesem ersten Post nicht gleich alles falsch zu machen. Seid bitte nachsichtig mit mir! Danke Euch! ☺ Mir ist auch klar, dass die allerwenigsten von Euch die Lust verspüren werden, dieses sehr lange Eröffnungsposting überhaupt zu lesen. Denjenigen von Euch, die es dennoch tun, möchte ich schon an dieser Stelle herzlich danken! :wink4:

    In Kurzfassung geht es in folgender Anfrage um Hilfestellungen zum Thema „Gemeinsamer Kauf einer Immobilie mit meiner Mutter“. Das Problem für mich ist, dass ich mich bis dato noch gar nicht mit dem Erwerb einer Immobilie auseinander gesetzt hatte und ich mich auch erst seit dem vergangenen Wochenende fix mit dieser Absicht befasse. Ich habe also nun begonnen, hier und an anderer Stelle zu lesen, möchte aber gerne auch die Gelegenheit ergreifen, Euch um Hinweise, Ratschläge, Ideen und Co zu fragen. Ihr könnt mich bestimmt zu allen oder einzelnen Fragen mit Links etc in die jeweils richtige Richtung schieben. Ich würde mich hierüber zumindest sehr freuen.

    Ich lebe seit einigen Jahren in UK (bin nun 46 Jahre alt) und werde vermutlich auch noch einige Jahre hier bleiben. Ich habe so über die Jahre ein Wertpapierdepot im aktuellen Wert von rund 60.000 GBP angespart. Dies repräsentiert neben einer Kapitallebensversicherung auch mein einziges „Vermögen“.

    Meine Mutter lebt in Deutschland in einem Einfamilienhaus und zieht in Erwägung, dieses zeitnah zu verkaufen, da das Haus sowie der dortige Garten doch über kurz oder lang zu viel werden wird. Ich schätze, dass ein Verkauf des Hauses einen VK-Erlös von rund € 350.000,-- erzielen wird.

    Meine Mutter schwankte bei diesem Thema dann immer zwischen der Option des Kaufs einer rund 80qm großen Eigentumswohnung oder aber der Option zukünftig eine Wohnung nur zu mieten und mit den frei werden finanziellen Mitteln einfach sich das eine oder andere zu leisten (ein wenig reisen etc.). Da sie aber den Banken und Regierungen der Welt angesichts der Situation um Euro & Co nicht mehr so recht vertrauen will sagt sie sich aber auch: „Wohin soll ich denn mit 300k, wenn ich nur miete? Aktien, Gold und Co, das ist nicht meine Welt.“ Also tendiert sie nun zum Kauf einer ETW. Soweit die Situation meiner Mutter.

    Ich selbst möchte neben meinen bestehenden Anlagen in Aktien, Fonds und Gold nun gerne diversifizieren und überlege daher, wie ich mit einer Immobilie diese Diversifikation erreichen kann. Hier in London ist für mich nicht an einen Kauf zu denken. Eine Immobilie, in der ich hier würde wohnen wollen, die kann ich mir schlichtergreifend nicht leisten. Und so kam mir am Wochenende bei einem Besuch meiner Mutter in Deutschland die „Idee“ bzw die Frage, ob man hier nicht mit dem gemeinsamen Kauf einer Immobilie/ETW in Deutschland gleich mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen könnte:

    Wenn wir eine passende Immobilie/ETW finden (nehmen wir mal den Kauf einer ETW im Werte von € 300.000 und eine Finanzierung 50/50 an), könnte meine Mutter das Haus verkaufen, den Verkaufserlös teilweise re-investieren, gleichzeitig aber ausreichend freie finanzielle Mittel für die von ihr angestrebte Flexibilität generieren. Ich selbst könnte mit den mir zur Verfügung stehenden Mitteln die Finanzierung von 50% des Kaufpreises anstreben und hätte mit 150k am Ende auch in ein von Größe und Lage für mich ansonsten nicht erschwinglichem Objekt investiert. Irgendwann werde ich definitiv nach Deutschland zurückkehren und würde diese ETW dann auch ggf. als Bleibe für mich nutzen.

    Soweit die Basis-Idee, die jetzt noch nicht mit vertiefter Recherche und Prüfung meinerseits unterfüttert ist. Und daher an dieser Stelle ein paar grundlegende Fragen an Euch, die mir beim Start in die weiterführende Recherche weiterhelfen können:

    1. Ist diese Idee grundlegend schlecht, sodass ich sie gleich wieder verwerfen sollte? Wenn ja: warum?

    2. Was sind die größten Fallstricke und Anfängerfehler, die ich Eurer Erfahrung nach bei einer Umsetzung dieser Idee machen könnte und damit zwingend vermeiden sollte?

    3. Thema Finanzierung: Ich habe noch keine Idee, wie ich den 50% Anteilskauf würde finanzieren können. Selbst wenn ich, was von mir nicht präferiert würde, mein gesamtes Wertpapierdepot veräußerte, ergäbe sich ja nun immer noch eine nicht unerhebliche Unterdeckung.

    Nun bin ich ja ein Laie auf diesem Gebiet und könnte mir daher vorstellen, dass mir eine englische Bank keine Mortgage für eine Immobilie in Deutschland gibt und eine deutsche Bank mir als in UK Lebender ebenfalls keinen Kredit gewähren wird. Oder spielen da deutsche Banken heutzutage mit?

    4. In Ergänzung zu Punkt 3: Wenn die Finanzierung durch die Banken ob meines Wohnortes nicht möglich sein sollte, welche Finanzierungsoptionen würdet Ihr noch sehen. In welche Richtungen sollte ich da mal nachdenken und recherchieren?

    Natürlich sehe ich, dass meiner Mutter anfänglich ein recht hoher Liquiditätsüberschuss zur Verfügung stehen würde. Denn bei einem angenommenen Kaufpreis für die ETW von 300.000,--, einem VK-Preis für ihr Haus von 350.000 und einem Anteilserwerb von 50/50 zwischen ihr und mir, stünden ihr rein rechnerisch ja immer noch +/- € 200.000 zur Verfügung. Nehmen wir ruhig an, dass sie noch 50.000 in die Inneneinrichtung stecken und gleichzeitig weitere 50.000 als Cash-Reserve auf ihr Konto legen wollte. In diesem Fall stünden ihr immer noch 100.000,-- aus dem Verkauf ihres Hauses zur Verfügung.

    Sollten meine Mutter und ich mit diesem „Liquiditätsüberschuss“ arbeiten und mir die Finanzierung erleichtern bzw ermöglichen? Es soll mir dabei nicht darum gehen, dass Sie mir Geld schenkt. Aber wenn mir Banken keinen Kredit gewähren sollten, könnten wir dann eine Art „privates Darlehen“ eingehen und anstatt der Bank den Kredit zurückzuzahlen, tue ich monatlich das gleiche mit dem Darlehen meiner Mutter? Denke ich mir das gerade schön und übersehe da als Laie mal wieder die 1.000 Kardinalfehler des Immo-Laien?

    5. Die Idee mit dem gemeinsamen, anteiligen Erwerb einer ETW ist ja nun erst ein paar Tage alt. Zuvor hatte ich ab und an an den Kauf einer kleineren Wohnung gedacht, die ich die nächsten Jahre dann vermiete bis ich nach Deutschland zurückkehre. Die Mieteinnahme, so mein Gedanke, würde ich dann anteilig zur Tilgung des (noch zu findenden) Kredites heranziehen. Wenn ich nun aber gemeinsam eine ETW mit meiner Mutter erwürbe, dann hätte ich ja keine Mieteinnahmen. Meine Mutter würde ja keine Miete an mich zahlen wollen, nehme ich an. :-) Würde der Fakt der fehlenden Mieteinnahme daher eher dafür sprechen, dass ich mir anstatt des anteiligen, gemeinsamen Erwerbs einer größeren ETW besser eine kleinere und vermutlich nicht in so guter Lage befindliche Wohnung kaufen sollte?

    6. Ich habe noch eine Schwester. Was gibt es in Hinblick auf den in Erwägung gezogenen gemeinsamen Erwerb einer ETW mit meiner Mutter in Hinblick auf den irgendwann ja dann leider mal eintretenden Erbschaftsfall zu berücksichtigen? Als Rechtslaie würde ich denken: Falls die Immobilie bei Versterben abbezahlt ist, so würde ich vor der Erbschaft 50% an der Wohnung besitzen und bei Eintreten der Erbschaft 75% und meine Schwester 25%. Oder sieht das der Laie mal wieder viel zu einfach? Bei meiner Annahme gehe ich davon aus, dass meine Mutter nur ihre beiden verbliebenen Kinder berücksichtigt.

    7. Habt Ihr sonst noch Kurzanmerkungen, Tipps, Hinweise, Webseiten und sonstige Info-Quellen, die ich mir unbedingt nun als nächstes durchlesen sollte? Bin da für jeden gut gemeinten Ratschlag mehr als dankbar.

    Ich hoffe, der eine oder andere von Euch hat trotz der Länge dieses Postings bis hierhin durchgehalten und ist auch noch willens, hierauf zu antworten. Wäre spitze!

    Grüße aus der Stadt an der Themse

    DUS
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen, 08.10.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Prinzipiell sehe ich da eigentlich kein Problem.
    Du kaufst mit deiner Mutter eine Wohnung. Ihr zahlt jeweils die Hälfte. Da du dir deine Hälfte nicht leisten kannst, gibt dir deine Mutter einen Privatkredit. Der wird dadurch getilgt, dass deine Mutter dir für deine Hälfte Miete zahlt und du die Miete als Tilgung an sie zurückzahlst. (oder so...... Steuerberater fragen)

    Dass die ganzen "Kaufnebenkosten" noch dazu kommen, bei ETWs Sonderumlagen möglich sind, Hausgeld gezahlt werden muss, etc. etc. sollte dir auch bewußt sein.
     
  4. #3 Pharao, 08.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.10.2014
    Pharao

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    Hi,

    hier sei schon mal gesagt, manchmal dauert das mit dem Verkaufen etwas länger als einem lieb ist (gerade wenn zB das Haus sehr ländlich steht oder einfach für die Lage, Zustand, ect. der Preis nicht stimmt).

    Eine weitere Option könnte u.a. auch sein: statt zu verkaufen, das Haus zu vermieten.

    Als erstes solltet ihr euch mal gedanken machen bzw. erkundigen, was für Vor- & Nachteile eine Eigentumswohnung haben kann. Ein großer Nachteil finde ich persönlich zB. das man nicht alles alleine Entscheiden kann.

    Gleiches könnt ihr auch mit einer Mietswohnung mal machen, also welche Vor- & Nachteile diese für euch hätte. Was euch letztlich dann mehr zusagt, das müsst ihr ganz alleine für euch Entscheiden.

    Ja, dort ist es teurer .....

    Grundsätzlich möglich. Allerdings sollte man alles vorab gut besprechen, nicht das es später wegen dem Geld probleme gibt.

    Öhm ? Vielleicht sich auch mal vorab versuchen zu erkundigen, wie "Verkaufsfreudig" das Haus ist für diesen Preis ....

    Ok, aber wohnt nicht deine Mutter schon dort ? Nicht das das zu Problemen oder Ärger führt.

    Daran hätte ich jetzt wieder nicht gedacht :erschreckt001:

    Ich kenn mich damit zwar nicht so aus, aber ich würde das auch so sehen.

    Aber mal so nebenbei gefragt, hättet ihr denn das Geld frei, wenn plötzlich eine Erbschaftssteuer anfallen würde ?
     
  5. #4 Toffer2105, 08.10.2014
    Toffer2105

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    lol :D einen Thread mit dem Titel "Schnapsidee" um 22.22Uhr eröffnen, well done
     
  6. DUS

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    Naja, war ja erst 21:22 hier in UK. ;-))

    An Glaskügelchen und Toffer an dieser Stelle auch schon einmal ein herzliches Dankeschön!
     
  7. Syker

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    Hallo zusammen,

    In der Grundbuch Eintragung wird das zwar nicht deutlich aber Mutter und Tochter würden in der derzeitigen Konstellation eine GbR bilden. Das sollte die TE neben allen allgemeinen Immobilienüberlegungen berücksichtigen.

    VG Syker
     
  8. #7 Raimond, 08.10.2014
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    Der Freibetrag beläuft sich beim Vererben Eltern-> Kind auf 400.000€ pro Kind.

    Bei den hier genannten Summen sollte das also kein Problem geben.

    Siehe Familien-Wegweiser - Stichwortverzeichnis

    Rai
     
  9. #8 Toffer2105, 08.10.2014
    Toffer2105

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    ich denke du meinst Pharao, mein Beitrag war jetzt sicherlich nicht sehr hilfreich ;)
     
  10. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Dafür aber lustig .... :smile018:
     
  11. DUS

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    Ooops, natürlich auch ein fettes DANKE an Pharao! :-)
     
  12. DUS

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    Also, wenn ich das so richtig sehe bzw interpretiere, dann scheint die Idee zumindest nicht spontan eine Schnappsidee zu sein und ist es wert, von mir näher geprüft zu werden.

    Ich werde dann mal das Thema weiter in der Familie und mit einer befreundeten Bankerin besprechen. Mal sehen, was sich daraus alles noch so entwickelt.

    An dieser Stelle aber noch einmal ein Dankeschön an alle, die oben geantwortet hatten.

    LG
    DUS
     
  13. #12 sara, 12.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 12.10.2014
    sara

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    ich halte es zwar nicht für eine Schnapsidee...

    aber für mich ist das Konstrukt nicht das gelbe vom Ei.
    Die Wohnung wird von deiner Mutter bewohnt, du könntest da nicht einziehen.
    Sicher sie bezahlt anteilige Miete, was im Gegenzug noch mit dem Darlehen das sie dir gibt verrechnet wird.
    Dann gibt es da noch eine Schwester die sich evtl. dann benachteiligt vorkommt.
    Und das wäre nicht das erste Zerwürfnis was schon vor dem irgendwann anfallenden Erbfall beginnt.

    Zumindest sind das auch Erwägungen die man berücksichtigen sollte...

    Wenn deine Mutter eine Eigentumswhg. haben möchte, kann sie die ja auch selbst durch den Verkauf des Hauses finanzieren.

    Du möchtest dein Geld angelegt wissen, dann kannst du deiner Mutter ein Darlehen geben und sie zahlt dir Zinsen. (Rückzahlung lt. Vereinbarung)
    Somit bliebe deiner Mutter auch noch Geld für das was sie sich noch erträumt...
     
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