Schönheitsreparaturen bei Mietende

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  1. Plaweb

    Plaweb Neuer Benutzer

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    Liebe Forenfreunde, wer weiß Bescheid


    Unser Mieter der ETW hat nach 23 Jahren fristgerecht gekündigt.

    Im Mietvertrag von 1994 hat er die Schönheitsreparaturen übernommen.

    Ist der folgende § 6 noch gültig?



    § 6 Schönheitsreparaturen

    (1) Die Schönheitsreparaturen8) während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten

    der Mieter.


    (2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören:9)

    das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.


    (3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten — ohne Berücksichtigung im Mietpreis — übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen nach Satz 2 dieses Absatzes hat der Mieter die Ausführung dieser Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.


    Das Gebäude mit der ETW wurde 1992 erbaut. Beim Einzug des Mieters 1994 dürfte diese im Zustand vom Vormieter übernommen worden sein.

    Die Decken der Zimmer sind mit Raufasertapete tapeziert, die vermutlich vom Vormieter, oder Bauträger stammen.

    Wenn obiger „§ 6 Schönheitsreparaturen“ noch gültig ist, muss der Mieter diese Raufasertapeten entfernen?

    Oder ist es Sinnvoll diese zu belassen?
     
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  3. #2 Tobias F, 29.06.2017
    Tobias F

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    Unabhängig davon ob der § gültig ist - wo steht dort das die Tapeten bei Auszug zu entfernen sind?


    Und, nur so am Rande, wenn ein Mieter 23 Jahre dort gelebt und seine Miete gezahlt hat sollte man als Vermieter .......... - nicht darüber nachdenken ob irgendwelche Tapeten ........... .
     
  4. #3 Akkarin, 29.06.2017
    Akkarin

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    In Teilen von berlin ist die Klausel unwirksam, im Rest der Republik (noch) nicht. Aber du musst den Mieter nicht draufhinweisen, dass deine Klausel problematisch ist, dass muss der M schon selber merken.
     
  5. Andres

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    Unabhängig von der Wirksamkeit der Klausel (mir fällt da nichts auf ...) muss der Mieter die Mietsache nicht in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie übernommen hat. Das gilt wenigstens solange, wie er bei Einzug nicht eine angemessene Gegenleistung für eine Anfangsrenovierung erhalten hat.
     
  6. #5 Akkarin, 29.06.2017
    Akkarin

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    Die problematische Klausel ist die hier:
    Eine Klausel, die dem Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen auferlegt, ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten unwirksam.

    Denn dem Mieter wird bei einer Kostenklausel unter Zugrundelegung der “kundenfeindlichsten” Auslegung die Möglichkeit zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen.

    Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung in renoviertem Zustand vermietet wird.

    Bei der gemäß § 5 AGBG a.F. (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) gebotenen ”kundenfeindlichsten” Auslegung sind vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln dahingehend auszulegen, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht zustehen, sofern und solange er den ihm übertragenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten nicht nachkommt (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 - VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194, juris Tz. 18 (zu § 537 Abs. 3 BGB a.F.)). Das gilt nicht nur für die Abwälzung von Kleinreparaturen, sondern erst recht für die Auferlegung der verbundenen Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

    Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Mieter das Berufen auf die Gewährleistungsrechte der § 536 Abs. 1 bis 3 BGB gemäß § 242 BGB versagt wäre, wenn er trotz vertraglicher Abwälzung deren Durchführung verweigerte. Denn ein daraus erwachsender Gewährleistungsausschluss würde einerseits die - hier nicht gegebene - Wirksamkeit der Abwälzungsvereinbarung voraussetzen, andererseits allenfalls das vom Klauselverwender (gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) zu beachtende Transparenzgebot, nicht aber die Auslegung der Klausel selbst betreffen.

    Die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast führt allenfalls dann nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, wenn er für den mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen verbundenen tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand durch eine angemessene Ausgleichsleistung des Vermieters entschädigt wird (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, juris Tz. 35 f.). Diese für die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung maßgebenden Grundsätze gelten auch bei der Vermietung und Überlassung einer renovierten Mietsache.

    LG Berlin, AZ: 67 S 7/17, 09.03.2017
     
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  7. Andres

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    Ich sehe das hier nicht als Kostenklausel. Dem Mieter wedern ja nicht die Kosten auferlegt, sondern die Maßnahme selbst, und zwar "auf eigene Kosten". Diese Vereinbarung hindert den Mieter doch nicht daran, die Arbeiten selbst zu beauftragen und damit auch ggf. Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Auch an der Selbstvornahme wird er nicht gehindert.
     
  8. #7 Akkarin, 29.06.2017
    Akkarin

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    m.w. war die Berliner untergangsklausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ich seh da keinen Unterschied zu "
    (1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter. "
     
  9. dots

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    Ich schon, nämlich: In dem Satz ...
    .. ist von den Kosten der Maßnahme die Rede. Nicht von der Maßnahme an sich.

    In der anderen Formulierung aus diesem Thread ...
    ... ist von der Maßnahme die Rede, die der Mieter zu übernehmen hat. Der Mieter hat nicht die Kosten, sondern die Maßnahme zu übernehmen (auf wessen Kosten auch immer).

    Auch wenn jetzt (von wem auch immer) behauptet wird, dass das am Ende das gleiche ist, ist es das trotzdem nicht, auch wenn es auf den ersten flüchtigen Blick so scheint.
     
  10. #9 Sweeney, 29.06.2017
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    @Akkarin
    Interessente Diskussion.

    Nehmen wir das typische Gegenbeispiel:

    "Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen .... "


    Setzt man die Ausführungen des Berliner LG logisch fort, könnte man sogar darauf abstellen, eine Vornahmepflicht (Durchführungspflicht) der Schönheitsreparaturen würde den Mieter ebenfalls unangemessen benachteiligen, sofern er keine Wahl hat, die Arbeiten zu delegieren. In der mieterfeindlichsten Auslegung müssten die Schönheitsreparaturen persönlich vom Mieter durchgeführt werden und könnten nicht durch einen Fachbetrieb durchgeführt werden.
     
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  12. #10 Akkarin, 29.06.2017
    Akkarin

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    Schade ist vor allem, das die Vermieterin nicht in Revision wollte. Stell dir mal vor, der BGH schließt sich der Haltung an.

    Meiner Meinung nach ist das Urteil das Ende der SR.
     
  13. #11 Sweeney, 29.06.2017
    Sweeney

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    Ich werde nach der Diskussion hier für zukünftige Mietverträge vorsorglich einen Wortlaut ausarbeiten, der keinen Interpretationsspielraum hinsichtlich möglicher Direktionsauslegungen lässt. Der Mieter sollte die Verantwortung tragen für die fachgerechte Vornahme der Schönheitsreparaturen, jedoch gleichzeitig ein explizit vereinbartes mieterseitiges Direktionsrecht nutzen können.
     
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