Schönheitsreparaturen nach fristloser Kündigung durch Mieter

Diskutiere Schönheitsreparaturen nach fristloser Kündigung durch Mieter im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Mieterin ist bereits ausgezogen, hat mit Dreimonatsfrist gekündigt. Wir haben sie gebeten, Zugang zur Wohnung zu gewähren, damit...

  1. wulfie

    wulfie Neuer Benutzer

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    Mieterin ist bereits ausgezogen, hat mit Dreimonatsfrist gekündigt. Wir haben sie gebeten, Zugang zur Wohnung zu gewähren, damit Renovierungsbedarf ermittelt werden kann. Sie hat einen Wohnungsschlüssel zu Verfügung gestellt. Besichtigungstermin wurde angekündigt und allein durch uns auch durchgeführt. Nachdem ein angekündigter Übergabetermin durch Mieterin kurz vor Termin von ihr storniert wurde, waren wir (ohne Ankündigung) noch einmal in der (geräumten) Wohnung. Sie nahm dies zum Anlass fristlos vier Wochen vor Ende der regulären Kündigungsfrist zu kündigen.
    Ist sie mit dieser fristlosen Kündigung von zu leistenden Schönheitsreparaturen pauschal befreit?
    Ist sie nicht verpflichtet, eine Übergabe der fristlos gekündigten Wohnung schnellstmöglich anzubieten (da sie dort bereits nicht mehr wohn)?
     
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  3. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Meine Meinung, ein Spezialfall. Dreh- und Angelpunkt düfte die Frage sein, ist die fristlose Kündigung gerechtfertigt? Das ungerechtfertigte Eindringen kann ein Grund zur fristlosen Kündigugn sein, meine ich, wenn dir die Mieterin allerdings vorher den Schlüssel übergibt, steht das wohl auf dünnem Eis.
    Soweit mit bekannt entfallen Pflichten zur Schönheitsreparaturen bei einer gerechtfertigten fristlosen Kündigung, Beschädigungen aber wohl nicht.
     
  4. wulfie

    wulfie Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für das Feedback!
    Gibt es da eine Quelle für den Entfall der Verpflichtung? Entfallen damit alle weiteren Verpflichtungen (besenrein und Räumung)?
    Wie sieht es mit der Frist zur Übergabe aus?
    Können wir eine Zustimmung zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses widerrufen?
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Wulfie,
    mit der Überlassung der Wohnungsschlüssel war die Mieterin konkludent einverstanden, dass Du die Mietsache - insbesonders während der Abwesnheit - betreten durftest. Somit schuldet sie die Miete bis zum Ende der Mietzeit, und Du bist auch nicht verpflichtet, die Wohnung vorher anzubieten.
    Ich kann nicht erkennen, weshalb sie von mietvertraglichen Verpflichtungen befreit sein sollte.
     
  6. #5 Sweeney, 10.07.2017
    Sweeney

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    @Berny Ich sehe das etwas anders.

    Der Vermieter begehrte eine Besichtigung der Mietsache, woraufhin die Mieterin den Schlüssel übergab. Hieraus kann ich lediglich ein konkludentes Handeln für den vereinbarten Besichtigungstermin erkennen. Weiterhin lässt sich aus der Absage des Übergabetermins schließen, dass die Mieterin die Mietsache nicht endgültig und ernsthaft aufgab und dem Vermieter kein generelles Zutrittsrecht gewährte. Offensichtlich legte sie noch immer Wert auf Ihr Recht im Sinne des § 13 und 14 GG.

    Der Vermieter verschaffte sich anschließend eigenmächtig und ohne Ankündigung Zutritt zur Mietsache und könnte damit ggf. sogar die Voraussetzungen des Hausfriendsbruchs gem. § 123 StGB erfüllen. Gem. § 569 BGB kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Vermieter seine Vertragspflichten schuldhaft verletzt und dem Mieter hierdurch eine Vertragsfortsetzung nicht zumutbar ist. Das unbefugte Eintreten in die Mietwohnung könnte insofern den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, wenn tatsächlich Hausfriendsbruch unterstellt werden kann.

    Die Schönheitsreparaturen wären separat abzuhandeln. Zunächst wäre zu prüfen, ob diese überhaupt wirksam auf dem Mieter abgewälzt wurden.
     
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  7. wulfie

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    @Sweeney
    lassen wir das Thema Betreten der Wohnung und fristlose Kündigung mal als gegeben stehen. Mir ist nicht klar, warum die fristlose Kündigung diese Verpflichtung aus dem Mietvertrag aushebeln sollte. Die Klausel sollte wirksam sein, da sie "..nach Bedarf.." enthält.
    Tatsache ist, die Mieterin hat für sie relevante Dinge aus der Wohnung geholt, die unrelevanten Gegenstände einfach zurückgelassen in einer verdreckten Wohnung obwohl im Mietvertrag "besenreine Übergabe" in Kombination mit etwaiger Erfüllung der Schönheitsreparaturen stand.
    Mich würde die Rechtsgrundlage interessieren, warum die Schönheitsreparaturen entfallen können aufgrund der Kündigung?
     
  8. #7 Sweeney, 10.07.2017
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    Ich habe diesen Absatz nun mehrfach gelesen und scheitere noch immer mit der Entschlüsselung der Sachverhaltsbruchstücke. Welche Verpflichtung? Was wird ausgehebelt? Was wurde "nach Bedarf" vereinbart?

    Würde mich ebenfalls interessieren.

    Abgesehen davon wäre - wie bereits erwähnt - zu prüfen, ob die Abwälzung der Schonheitsreparaturen auf den Mieter überhaupt wirksam vereinbart wurde. Hierzu wäre die Kenntnis des konkreten Wortlauts der Klausel sicherlich hilfreich.
     
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  9. #8 anitari, 11.07.2017
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    Kündigt ein Mieter fristlos, ob berechtigt oder nicht mal außer acht gelassen, muß er die Mietsache sofort zurückgeben.

    Aus meiner Sicht entbindet die fristlose Kündigung den Mieter nicht davon die Mietsache in vertraglich vereinbartem Zustand zurückzugeben. Vorausgesetzt die vertragliche Vereinbarung ist wirksam.
     
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  10. #9 BHShuber, 11.07.2017
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    Hallo,

    dieser Überzeugung wäre ich ebenfalls, doch ist nicht ersichtlich aus den Ausführungen des TE wie die vertragliche Vereinbarung aussieht, deshalb kann man eben nur spekulierend Antworten.

    Gruß
    BHShuber
     
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  11. wulfie

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    Auszug aus dem Mietvertrag:
    "...Die regelmäßigen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit übernimmt auf eigene Kosten der Mieter"
    "Die Schönheitsreparaturen sind je nach Art der Mieträume bei tatsächlichem Renovierungsbedarf vorzunehmen.... Dies ist im Allgemeinen der Fall...."
     
  12. #11 anitari, 11.07.2017
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    Und besteht tatsächlich Bedarf?

    Davon abgesehen, falls tatsächlich Bedarf bestehen sollte, wie lange willst Du warten bis die Mieterin ihrer Pflicht nachkommt?
    Im E-Fall müßtest Du diese einklagen. Das kann Monate dauern. Monate in denen Du nicht vermieten kannst, weil ein Gutachter evtl. prüfen muß ob Renovierungsbedarf besteht.

    Auf biegen und brechen sein Recht durchsetzen ist nicht immer klug.
     
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  13. wulfie

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    Da das Mietverhältnis seit fünf Jahren bestand, an sämtlichen Wänden Abnutzungserscheinungen incl jeder Menge vorhandener Nägel und Schrauben (aus Dübeln) vorhanden ist sehe ich das als nicht kritisch an
    Mich hat es eher aufgeschreckt, dass die fristlose Kündigung sämtliche Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis obsolet machen sollte,
     
  14. #13 Sweeney, 11.07.2017
    Zuletzt bearbeitet: 11.07.2017
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    Es ist schon erstaunlich, dass die Durchsetzbarkeit der Schönheitsreparaturen hier augenscheinlich die größte Sorge ist.

    Ich erwähnte ja bereits in Beitrag #5, dass die Tatbestandsmerkmale des Hausfriendsbruchs im Sinne des § 123 StGB erfüllt sein könnten. Ich würde als Vermieter die Füße stillhalten, mich der Mieterin gütig stimmen und hoffen, ohne Anzeige davonzukommen. Die hartnäckige Durchsetzung der, vielleicht sogar berechtigten, Ansprüche gegen die Mieterin dürfte die Situation unnötig eskalieren und folglich das Risiko einer Anzeige erhöhen.

    Wird hier nach Risikoanalyse darauf spekuliert, dass eine Freiheitsstrafe sehr unwahrscheinlich erscheint und die mögliche Geldstraße geringer ausfallen dürfte als die Schönheitsreparaturen? Heiße Nummer! Ich habe eher den Eindruck, dass sich der Vermieter noch immer nicht der möglichen Konsequenzen bewusst ist.
     
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  15. AJ1900

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    Na ja, ehrlicher weise, würde mir das wohl keine schlaflose Nächte bereiten. Die Mieterin übergibt den Schlüssel damit man eine Besichtigung machen kann, dann sagt Sie kurz vorher ab, und das soll dann zu einer ernstzunehmenden Anzeige führen? Im Zweifel hat man die Absage dann eben nicht bekommen.
    Sich darüber ernste Gedanke zu machen halte ich für verschwendete Zeit, da lacht sich jeder Beamte eins, wenn man dem angeblichen Hausfriedensbrecher vorher noch den Schlüssel gibt, und Termine macht.
    Wie bereits gesagt, halte ich dir Frage für ausschlaggebend, ob die fristlose Kündigung zurecht erfolgt ist, und ob man bereit ist sich darüber zu streiten.
    Wenn man eher froh ist, das die Mieterin raus ist, würde ich mir überlegen ob sich ein Prozess über Schönheitsrepararturen wirklich lohnen kann. Wie gesagt, aussen vor sind Beschädigungen.
     
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  16. #15 Sweeney, 11.07.2017
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    Ganz so einfach wird es nicht sein, denn selbst wenn der Vermieter als Schutzbehauptung vorträgt er habe die Absage des Termins nicht erhalten, befugt ihn das nicht zum eigenmächtigen Zutritt der Mietsache ohne das ausdrückliche Einverständnis der Mieterin.

    Wer auf dünnem Eis steht, sollte kein Lagerfeuer anzünden.
     
  17. wulfie

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    Ich weiss Euer Engagement sehr zu schätzen, aber die eigentliche Fragestellung nach dem Zusammenhang verlieren wir aus den Augen. Dass die Möglichkeit des Hausfriedensbruchs gegeben ist, ist mir bewusst, ich ich beurteile die Sachlage weniger kritisch als Sweeney.
    Gerade unter dem Aspekt, dass sich die Mieterin extrem unkooperativ verhalten hat, trotz zweier ausstehender Nebenkostenabrechnungen die komplette Kaution noch vor Übergabe der Kaution zurückfordert es als nicht angebracht an, unnötig zu kuschen
     
  18. AJ1900

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    Dann würde ich die fristlose Kündigung, nach Absprache mit Rechtsanwalt, schon mal als unbegründet zurückweisen.
    Die Methode, Wohnung früher zurück + Schönheitsreparaturen halte ich für gewagt. Aber vieleicht kann man das auch anders sehen. Der klarere Weg wäre für mich aber Variante eins. Zumindest hätte das den Vorteil, das du schon mal was recht eindeutiges hast um mit der Kaution zu verrechnen, da die Mieten demnach wohl nicht mehr kommen werden?
     
  19. wulfie

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    Nach der normalen Lage sind die Schönheitsreparaturen und die finale komplette Räumung der Wohnung, vom besenreinen Zustand, also der Reinigung vom groben Schmutz sowie der Behebung von möglichen Beschädigungen von meiner Seite aus in der Pflicht des Mieters.
    Eine fristlose Kündigung bedeutet in meinen Augen, dass keine Miete mehr gezahlt wird und eine zeitnahe Übergabe der Wohnung. Keine Annulierung des gesamten Mietvertrags
     
  20. #19 BHShuber, 11.07.2017
    BHShuber

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    Hallo Wulfie,

    hier geht es nicht um Kuschen oder Nachgeben, hier geht es darum dass auf beiden Seiten Fehler gemacht wurden, die es jetzt auszubügeln gilt, dass das nicht einfach ist kann jeder hier bestätigen.

    Jetzt auf Biegen und Brechen darauf zu beharren, dass der Mieter seiner vertraglichen Pflicht nachkommt ist kontraproduktiv, vielmehr gilt es in dieser Sache sich gewahr zu sein, wie weit möchte man in der Sache gehen, denn:

    Der Vermieter hat sich bereits durch sein eigenes Verhalten in eine sehr schlechte Position gebracht!

    dem gegenüber steht:

    Dass der Mieter hier offensichtlich versucht sich aus den vertraglichen Verpflichtungen zu stehlen in zweierlei Hinsicht, unterlassene Schönheitsreparaturen und vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vor Fristablauf.

    Man könnte jetzt wenn man zum Äußersten bereit ist der beides vom Mieter einfordern, bzw. der fristlosen Kündigung widersprechen und die Einhaltung der Kündigungsfrist verlangen, sowie die Wohnung bei Rückgabe in vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

    Ich rate hier einen Fachjuristen hinzu zu ziehen, denn alleine kommt man hier nicht weiter, zumal der Mieter ja durchblicken lässt, dass er sich in jedem Fall im Recht wähnt.

    Gruß
    BHShuber
     
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  21. AJ1900

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    Tja, was soll ich dazu sagen? Die Antwort gibt es dann im Zweifel vor Gericht. Ich bin mir jedenfalls durchaus gar nicht so sicher, ob die Schönheitsreparaturen bei einer berechtigten fristlosen Kündigung von Mieterseite noch geschuldet werden. Trenne bitte auch Beschädigung von Schönheitsreparaturen. Ersteres dürfte unstreitig sein, denke ich.
    Aber wie BHShuber schon schreibt, da ist eine Fachanwalt angesagt, um hier einen schlauen Weg zu finden, denke ich mal.
    Und wie gesagt, das ein Mieter sich sinnvoll auf Hausfriedensbruch berufen kann, wenn er dir einen Schlüssel gibt und mit dir Termine macht, das sehe ich nicht kommen, zumindest wenn man sich bei der Darstellung des Sachverhaltes nicht ganz dämlich anstellt.
     
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