Schräge Aktion: Modernisierung über den zufriedenstellenden Stand hinaus

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Peterle, 11.06.2014.

  1. #1 Peterle, 11.06.2014
    Peterle

    Peterle Gast

    In einem Mehrfamilienhaus (6 Wohnungen) sind Balkonfenster vor 5 Jahren professionell von einer Fachfirma renoviert worden. Das erfolgte mit vorheriger Begehung, Schadensaufnahme, Angebot und Durchführung.

    Laut Firma soll damit eine Ertüchtigung für die kommenden etwa 15 Jahre (also jetzt noch 10 Jahre) gewährleistet sein.

    Ein neuer Eigentümer einer Wohnung, der sich vor einem Jahr eingekauft hat, wollte wegen der ohnehin fälligen Wohnungsrenovierung auch gleich ein neues Balkonfenster haben (Teuer, da ca 6m breit, 2,5m hoch mit Tür).

    Die Gemeinschaft hat dies unter Hinweis auf den ordnungsgemäßen Zustand infolge der Balkonfenster abgelehnt.

    Der neue Eigentümer hat dann solange herumgequengelt, bis die Gemeinschaft einen Kompromissvorschlag angeboten hat: Der neue Eigentümer *darf* das im Gemeinschaftseigentum stehende Fesnter erneuern, wenn er dafür in finanzielle Vorlage geht. Er bekommt seine Auslage dann zurück, wenn die anderen 5 Balkonfenster auch ausgetauscht werden.

    Gesagt, getan. Neues Balkonfenster eingebaut. Ein halbes JAhr ist vergangen. Nun kommt es aber ganz schräg: Der neue Eigentümer fordert jetzt die Aufhebung des BEschlusses der Versammlung, weil Erneuerung grundsätzlich Angelegenheit der Gemeinschaft sei. Er beruft sich auf BGH V ZR 46/13 vom 22.11.2013

    Er verlangt mit dieser Begründung die Auszahlung seiner Auslage aus der Reparaturrücklage.

    Unserer Meinung nach liegt er mit dem o.g. Urteil falsch, da es dort um die *Verpflichtung* eines Eigentümers zur Erneuerung und Zahlung auf eigene Kosten geht.

    Zum anderen um treu und Glauben, er wurde nicht gedraängt, er hat die Einspruchsfrist von 4 Wochen nach der Egt-Versammlung verstreichen lassen und das Fenster eingebaut.

    Unwirtschaftlichkeit, Finanzieller NAchteil für die Gemeinschaft.

    Meinungen und Hinweise zur Argumentation dazu?

    Viele Grüße

    Peterle
     
  2. AdMan

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  3. #2 PHinske, 11.06.2014
    PHinske

    PHinske Erfahrener Benutzer

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    Wenn beide Seiten bei ihrer Meinung bleiben, wird das wohl in einen Rechtstreit münden.
    Von dem niemand voraussagen kann, wie er denn ausgehen wird.

    Wenn er denn in der nächsten Versammlung einen Beschlussantrag stellt, wird man sich die genaue Formulierung ansehen müssen.

    Eine "Aufhebung" des alten Beschlusses wäre jedenfalls unsinnig, da die Folgen je insoweit inzwischen umgesetzt worden sind. Ein neuer Beschlussantrag dürfte also allenfalls darauf hinauslaufen, dass er eine Auszahlung aus der Gemeinschaftskasse verlangen könnte, was ihm dann (zu Recht) abgelehnt werden würde.

    Das BGH-Urteil ist ja auch nicht einschlägig für den Fall.
    Bei Erneuerung von Gemeinschaftseigentum hat die Eigentümerversammlung das Recht zu beschließen, ob etwas gemacht werden soll oder nicht.
    Im positiven Falle hat dann der Verwalter Aufträge zu erteilen und kein einzelner Eigentümer.

    Ich schätze ein, dass der vermeintliche Auszahlungsanspruch auch vor Gericht keine Chance hätte.

    MfG, PHinske
     
  4. Andres

    Andres
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    Wie gewohnt würde mich die genaue Formulierung interessieren. Außerdem die Frage, wer diesem Beschluss zugestimmt hat.

    Anfechtbar ist der Beschluss jedenfalls nicht mehr, wie schon richtig bemerkt wurde. Die Frist dauert übrigens außer im Februar mit Ausnahme von Schaltjahren einen Monat und nicht ...


    Damit könnte der Beschluss höchstens noch unwirksam sein. Mit einer qualifizierten Mehrheit kann die Gemeinschaft aber bereits die Kostentragung modifizieren (§ 16 Abs. 4 WEG) und hier liegt womöglich noch nicht einmal ein solcher Beschluss vor, sondern nur ein seltsamer Beschluss zur Bildung der Instandhaltungsrücklage - oder vielleicht sogar eine Vereinbarung.
     
  5. #4 Peterle, 11.06.2014
    Peterle

    Peterle Gast

    Hallo Andres,

    "Wie gewohnt würde mich die genaue Formulierung interessieren. Außerdem die Frage, wer diesem Beschluss zugestimmt hat."

    Nach der Formulierung werde ich heute Abend suchen und sie hier einstellen - bin gerade bei der Mittagspause im Büro. Soweit ich mich erinnere, waren damals 5 der 6 Egt in der Eigentümergemeinschaft anwesend. Einer fehlte. DieAnwesenden haben wenn ich mich Recht erinnere, alle für den Antrag gestimmt. Es ist aber möglich, dass nur 4 dafür gestimmt und einer sich enthalten hat. Es kann sein, dass ich dies mit einem anderen Beschlussergebnis verwechsle. Das reiche ich ebenfalls korrekt nach.

    Nur zur Info: In der Instandhaltungs-/Reparaturrücklage wäre schon genug Geld, um den Wunsch des genannten Eigentümers zu erfüllen, aber die Ausgabe waere vom Anteil her schon wesentlich und wir hätten dann nur wenig Reserven für andere kommende Arbeiten.

    Viele Grüße

    Peterle
     
  6. #5 Peterle, 11.06.2014
    Peterle

    Peterle Gast

    Korrektur: soll natürlich heißen:
    waren damals 5 der 6 Egt in der EigentümerVERSAMMLUNG anwesend.

    Sorry

    Peterle
     
  7. #6 Kitzblitz, 11.06.2014
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Aufschlussreich wäre ein Blick in die Teilungserklärung. Dort ist es i.d.R. so, dass die Fenster zwar Gemeinschaftseigentum sind - deren Unterhalt (Reparaturen, Erneuerungen) allerdings zu Lasten der Eigentümer gehen, zu deren Wohnungen (Sondereigentum) die Fenster gehören.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  8. #7 Martens, 12.06.2014
    Martens

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    Es gibt kein "in der Regel" bei Teilungserklärungen, es gibt nur die jeweilige Teilungserklärung für das betreffende Objekt. Es ist in jedem Einzelfalle völlig unerheblich, was in zehn anderen Teilungserklärungen stehen mag...

    Da hier Beschlüsse gefaßt worden sind, braucht man zur Beurteiung der Sachlage den Beschluß im Wortlaut und muß wissen, wie der betreffende Eigentümer gestimmt hat.

    Christian Martens
     
  9. #8 Peterle, 13.06.2014
    Peterle

    Peterle Gast

    Hallo, es hat etwas gedauert, ich hatte den Ordner verkramt. Hier also nun der Beschlusstext
    (Zu später Stunde von Hand eingetippt, kleinere Vertipper sind möglich)

    TOP7 Austausch der Balkonfenster
    Jeder Eigentümer kann auf Grund der beiliegenden technischen Skizze sein Balkonfenster selbst austauschen.
    Wenn ein Eigentümer sein Balkonfesnter austauschen will, muss er sich (mit geringen zulässigen Abweichungen) in Ausführung und Art nach dieser Vorgabe richten. Material und Gestaltung unterhalb der Balkonbrüstung darf der Eigentümer selbst wählen. Die Elemente müsssen aus Kunststoff bestehen, die Farbe muss Weiß RAL 9016 sein. Die RAhmenstärke muss so bemessen sein, dass später eine Wärmedämmung angearbeitet werden kann.
    Abweichend von der Teilungserklärung tragen Eigentümer, die ihr Fenster jetzt tauschen wollen, obwohl diese nicht so sehr beschädigt sind, dass eine Reparatur unmöglich wäre, die Kosten zunächst selbst. Wenn die Gemeinschaft zukünftig beschließt, alle Balkonfenster auszutauschen, werden diesen Eigentümern ihre tatsächlichen Aufwendungen ohne Verzinsung erstattet.
    Die Arbeiten müssen von einer Fachfirma ausgeführt werden. Für mögliche, mit dem Austausch verbundene Folgekosten oder Schäden ist der jeweilige Eigentümer selbst verantwortlich. Er muss diese spätestens nach Aufforderung durch den HAusverwalter begleichen bzw. beseitigenn
    Jeder Eigentümer ist für die ausreichende notwendige Lüftung verantwortlich.

    Viele Grüße
    PEterle
     
  10. Andres

    Andres
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    Fehlt noch die Information, wer dem zugestimmt hat: Wieviele Eigentümer, wieviele MEA, wie hat der betroffene Eigentümer gestimmt?
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Vielleicht habe ich es überlesen, aber ich vermisse im Moment nur eine einzige Information: Wurde der hier wiedergegebene Beschluss tatsächlich gefasst?

    Wer wie abgestimmt hatte, ist nach Beschlussverkündung uninteressant.

    Auch ein zustimmender Eigentümer kann anschließend anfechten...
     
  12. #11 Peterle, 13.06.2014
    Peterle

    Peterle Gast

    Der Beschluss wurde so gefasst, von den 5 Anwesenden haben 4 zugestimmt und einer sich enthalten. Die Enthaltung kam nicht von dem betroffenen Eigentümer, sondern einem anderen. Die Miteigentumsanteile kann ich dafür jetzt nicht heraussuchen, geht mal davon aus, dass alle 6 Wohneinheiten der Anlage sehr genau die gleiche Größe haben.

    Viele Grüße

    Peterle
     
  13. #12 Martens, 13.06.2014
    Martens

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    allerdings nicht, wenn die Anfechtungsfrist abgelaufen ist, wie im vorliegenden Fall.

    Es dürfte sich bei diesem Beschluß um eine Regelung zur grundsätzlichen Änderung der Kostentragung für Instandhaltungsmaßnahmen handeln.
    Für diese Änderung der Regelungen aus der Teilungserklärung fehlt der Eigentümerversammlung jedoch die Beschlußkompetenz.
    Auch wird aus dem TOP nicht deutlich, daß hier überhaupt über Dinge der Kostentragung beschlossen werden soll.

    Der Beschluß dürfte nichtig sein, meine ich.

    Christian Martens
     
  14. Andres

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    Mein Ziel war es, eine Vereinbarung auszuschließen. Dafür scheint mir die Frage nach dem Stimmverhalten des Eigentümers ein einfacher Indikator ohne viele Rückfragen zu sein.

    Ja. Anders als eingangs behauptet ...

    ... wurde hier kein "wenn" sondern ein "falls" beschlossen. Damit ist es nicht nur eine seltsame Regelung über eine vorschüssige Zahlung, was ich zuerst noch für möglich gehalten habe.

    Meinst du das grundsätzlich? Was ist mit § 16 Abs. 4 WEG?

    Das dürfte der einfachste Weg sein, diese Sache zu kippen.
     
  15. #14 Martens, 13.06.2014
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    Das bezieht sich auf den Einzelfall, da darf die WEG per Beschluß und unter bestimmten Voraussetzungen von der TE abweichen - aber eben nicht grundsätzlich.

    Christian Martens
     
  16. #15 Peterle, 13.06.2014
    Peterle

    Peterle Gast

    Hallo,

    erstmal Dank an Alle für die Hilfe.

    Eines habe ich evtl. nicht richtig verstanden:

    Martens schrieb:
    "
    "Er bekommt seine Auslage dann zurück, wenn die anderen 5 Balkonfenster auch ausgetauscht werden.
    "
    ... wurde hier kein "wenn" sondern ein "falls" beschlossen. Damit ist es nicht nur eine seltsame Regelung über eine vorschüssige Zahlung, was ich zuerst noch für möglich gehalten habe.
    "

    Nach meinem Sprachverständnis steht dieses "wenn" für "sobald" und nicht für "falls".

    Man hätte noch weiter präzisieren können mit während / nachdem und evtl. anderen Ausdrücken, das ist richtig..

    Das "wenn" ist doch eigentlich eindeutig genug, oder? Die Wortwahl stammt übrigens nicht von mir,
    aber die Interpretation als "falls" hat weder der betroffene Eigentümer noch die anderen Eigentümer
    da hinein gelegt. Der Betroffene ist nun auch kein Dummkopf, ist Lehrer soweit ich weiß und dem wäre
    das nicht durchgegangen.

    Zu bedenken ist hier m.M.n. dass der betreffende Eigentümer nicht darauf abhebt, ob er seine Auslage einen Monat früher oder später zurückerhält, sondern dass er den Vorgang und den BEschluss generell unter Hinweis auf das genannte BVG Urteil nun ablehnt


    Ein zweiter Punkt, den ich nicht verstehe:

    Martens schrieb:
    "Es dürfte sich bei diesem Beschluß um eine Regelung zur grundsätzlichen Änderung der Kostentragung für Instandhaltungsmaßnahmen handeln."

    Sie meinen, für Instandhaltungsmaßnahmen *jeder Art*, also auch für z.B. Briefkästen, Klingelanlage und Co?

    Wo sehen Sie das?


    Vielen Dank und viele Grüße

    Peterle
     
  17. #16 peterle, 13.06.2014
    peterle

    peterle Gast

    Noch ein kurzer Nachtrag dazu: Der Verwalter, der die Versammlung geleitet und den BEschluss formuliert hat, ist ein professioneller externer Verwalter, also keiner der anderen Eigentümer, der das 'nebenher' mit macht.

    Peterle
     
  18. Andres

    Andres
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    Probe: Morgen brennt das Haus ab. Die WEG wird aufgelöst. Wann bekommt der Eigentümer seine Kosten erstattet?

    Du siehst, dass es sich um ein "falls" handelt. Ob die Bedingung jemals eintritt, ist noch nicht sicher.
     
  19. #18 Martens, 16.06.2014
    Martens

    Martens
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    Mit dem wenn und falls und Zusammenhängen kausal oder temporal ist es im Deutschen wohl nicht so eindeutig...
    Egal.

    Im WEG steht, wie die Eigentümer welche Kostentragungsmaßstäbe ändern dürfen, seit 2007 ist dort Verschiedenes neu geregelt worden. Durch Beschluß dürfen die Eigentümer die sog. Betriebskosten nach Verursachung oder einem sonstigen sinnvollen Schlüssel verteilen.

    Für die Instandhaltungskosten gilt gem. §16 WEG:

    (4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.

    Über die generelle Änderung der Kostenverteilung für Instandhaltung (ja, auch für Briefkästen, Klingelanlagen, wasauchimmer) darf eben nicht per Beschluß entschieden werden.

    Grüße an den prof. Kollegen.

    Christian Martens
     
  20. #19 Peterle, 16.06.2014
    Peterle

    Peterle Gast

    Hallo Andres

    Du schriebst
    "Probe: Morgen brennt das Haus ab. Die WEG wird aufgelöst. Wann bekommt der Eigentümer seine Kosten erstattet? Du siehst, dass es sich um ein "falls" handelt. Ob die Bedingung jemals eintritt, ist noch nicht sicher.
    "

    Du hast damit ein herzliches Lachen bei mir ausgelöst.


    .. und zwar über mich selbst und meine Blindheit :)

    Das ist dann natürlich der k.o. für die Gültigkeit des Beschlusses, so wie er gefasst wurde.

    Mich tröstet hinsichtlich angesprochener Selbsterkenntnis über Blindheit, dass auch der Verwalter und der betreffende Eigentümer diese Lücke nicht gesehen haben. Hätte letzterer dies als Argument angeführt und nicht BGH Urteil wie o.g., dann hätten sich die anderen Eigentümer zwar geärgert, aber zähneknirschend anerkennen müssen, dass es so nicht ging.

    Viele Grüße

    Peterle
     
  21. #20 Peterle, 16.06.2014
    Peterle

    Peterle Gast

    Und nochmal ein dickes Dankeschön an Alle für die Hilfe!

    Peterle
     
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