Schuldhaft hoch angesetzte Mietminderung

Diskutiere Schuldhaft hoch angesetzte Mietminderung im Mietminderung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo allerseits. Folgendes Problem: Mieter erhaelt 23 Tage vor Mietbeginn den Schluessel. Erst 5 Tage vor Mietbeginn vermutet man Feuchtigkeit...

  1. gasfy

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    Hallo allerseits.

    Folgendes Problem:

    Mieter erhaelt 23 Tage vor Mietbeginn den Schluessel. Erst 5 Tage vor Mietbeginn vermutet man Feuchtigkeit unter dem beschaedigten Parkett - 3 Tage vor Mietbeginn beginnen die (kleinen) Trocknungsarbeiten. Mieter plante eigene Renovierungsarbeiten von 4 Wochen Dauer, erst bei Uebergabe des Schluessels konnte bestaetigt werden, dass seine Renovierungsarbeiten schon vor Mietbeginn starten koennen.

    Mieter zahlt keinen Cent Miete ab Mietbeginn, waehrend die eingeleitete Schadensbehebung im Gange ist. Wir hatten darauf hingewiesen, dass erstmal der normale Mietzins unter Vorbehalt zu entrichten ist und nach Abschluss der Arbeiten dann alles genau errechnet und besprochen werden kann.

    Erst auf Hinweis, dass die erste Mietzahlung noch nicht eingetroffen ist, verweist er auf eine angebliche Einigung von 100% Mietminderung.

    Um seinen Leidensdruck zu mindern, war schon vor Aufbau der Trocknungsgeraete vorgeschlagen worden, die zwei Trocknungsgeraete waehrend der Nacht auszustellen und es war der Einbau einer provisorischen Kueche angeboten worden. Dies wurde von ihm nicht in Betracht gezogen, denn seine Beeintraechtigung der Wohnsituation haette gar nicht gelindert werden koennen - er wohnt ja noch gar nicht im Haus! Waehrend der Trocknungsmassnahmen konnte er hingegen eigene Renovierungen weiter durchfuehren (er wollte ungestrichen einziehen). Die erste Messung nach Aufbau der Trocknungsgeraete wurde von ihm nun um 3 Tage verschoben; evt. haetten diese schon abgebaut werden koennen (es handelt sich um keinen grossen Schaden). Auch hier ist wieder deutlich, dass er keinen grossen Leidensdruck verspuert, denn sonst waere er ja an einem (moeglichen) schnellen Abbau interessiert gewesen.

    Die Versicherung veranschlagt auch auf erneute Nachfrage hin 20%.

    Kann man hier Anwaltskosten direkt auf den Mieter umlegen oder geht das erst, wenn es vor Gericht geht? Wir haben leider keine Rechtsschutzversicherung :(

    Gilt die Hoehe zur fristlosen Kuendigung von "1 Monatsmiete und 1 Cent" auch bei vorsaetzlich zu hoch angesetzten Mietminderungen? Oder greift es hier - bei 100% - schon wesentlich frueher?

    Falls wir diese Miete zu diesem Zeitpunkt nicht einfordern (koennen), wie stellen wir sicher, dass die Aussenstaende weiterhin als Mietschuld beruecksichtigt werden und diese Zahlungsminderung nicht von uns akzeptiert wurde. Wir befuerchten weitere Mietminderungen in Zukunft.

    Danke fuer Hinweise im voraus.

    GASFY
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 06.09.2019
    ehrenwertes Haus

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    Wann wurde aus der Vermutung Gewissheit? Und Wer hat Feuchtigkeit und Handlungsbedarf festgestellt?

    Was sind kleine Trocknungsmaßnahmen?

    Wer hat die Trocknungsgeräte aufgestellt?

    Was hat das mit der Küche zu tun?

    Für was?


    Was interessieren dich Anwaltskosten, wenn du nur mit Hilfe eines Anwalts deine Rechte durchsetzen kannst. DAS Taschengeld muss ein VM immer haben, auch ohne VM-Rechtsschutzversicherung. Oder machst du dich lieber zum Spielball dreister Mieter? Dann kannst du dir kostenpflichtige, dafür aber weitgehend rechtssichere Beratung einsparen.


    Du solltest dich anwaltlich beraten lassen. 1MM + 1 Cent reicht nicht für fristlose Kündigung wegen Mietrückständen gereicht. Da muss schon noch mehr dazu, damit daraus eine fristlose Kündigung werden kann.

    Überzogene Mietminderungen können ein Kündigungsgrund sein, aber nicht so wie du rechnest und argumentierst.
     
  4. gasfy

    gasfy Benutzer

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    Danke erstmal ehrenwertes haus fuer die Nachfragen.

    Direkt unter der Spuelmaschine war kaputtes Parkett entdeckt worden welches jedoch trocken war (hinter der Bodenleiste unter der Spuelmaschine, hatte man bei einfacher Begehung der Kueche nicht gesehen). Nach Ausbau der Einbaukueche, um Parkettarbeiten zu ermoeglichen, hatte der Mieter auf moegliche Feuchtigkeit im Estrich hingewiesen (fuer diese Aufmerksamkeit haben wir uns auch bedankt). Dann wurde die Gebaeudeversicherung von uns aktiviert, welche ueber eine Sachverstaendige die Messung vornahm und anschliessend die Trocknungsfirma dann arrangierte.

    Kleiner Schaden, weil es so von der Sachverstaendigen benannt wurde. Oben war das Holz schon getrocknet, es gab keine Schimmelbildung. Aber im Estrich war es feucht. Maximale Trocknungszeit 10 Tage, nach 7 Tagen sollte schon geprueft werden. Es ist die Ecke wo die Spuelmaschine stand, offene Wohnkueche mit offenem Treppenhaus - ca 3qm nicht nutzbar bei einer Nutzflaeche von 170 qm.

    Die Gebaeudeversicherung zahlt die Mietminderung von dem Mieter. Die Sachverstaendige hat dafuer 20% veranschlagt. Fuer die gesamte Dauer der Reparatur (inkl. der Zeit, wenn Handwerker nicht gleich verfuegbar sind). Dies ist dem Mieter bekannt. Er lehnte es ab, waere ihm egal, was wir von der Versicherung kriegen, er will 100%. Wir hatten dann angeboten, nochmal nachzufragen, bekamen aber die gleiche Auskunft der Versicherung.

    Wir fuerchten auch, dass wir um die anwaltliche Beratung nicht herumkommen. Schade. So haetten wir uns den neuen Mietbeginn nicht vorgestellt.

    Hat es jemand schonmal geschafft, einen schlechten Start irgendwie wieder rumzureissen? So dass es doch noch ein anstaendiges Mietverhaeltnis wird?

    Danke erneut -
    Gasfy
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 06.09.2019
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Was der Mieter will und was ihm zusteht, dazwischen liegen oft Welten.

    Lass es vor Gericht gehen. Ich denke du brauchst keine Bedenken zu haben wegen dem Prozeßrisiko. Eine Mietminderum um 100% halt ich für sehr unwahrscheinlich, dass ein Richter diesem Ansinnen folgt. Selbst 20% sagt mein Bauch, natürlich nur rein intuitiv und unverbindlich, finde ich noch recht hoch gegriffen in deinem Fall.
    Für einen ganzen Monat vielleicht, aber für max. 2 Wochen Beeinträchtigung nach Mietbeginn...

    Lass dich anwaltlich Beraten und überlege dir eine Strategie wie du vorgehen möchtest, den Mieter behalten und "nur" auf Mietzahlung drängen oder den Mieter bei dieser Gelegenheit gleich wieder los werden.
    Für eine "Scheidung" vom Mieter legst du die Hände in den Schoß (außer mit dich Aufschlauen) und wartest wann der Mieter gedenkt Miete zu zahlen und wieviel. Mit etwas Glück kommt dann relativ zügig ein Mietrückstand von 2 MM oder 1MM +1Cent über einen längeren Zeitraum zustande und du hast deinen Grund für eine fristose Kündigung. Gut möglich, wenn der Mieter mit dieser Mietminderung auf keinen ernsthaften Widerspruch stößt, dass ihm gleich noch mehr Ideen kommen, wie er vermeintlich günstliger Wohnen kann Dank weiteren unberechtigten oder überzogenen Mietminderungen.


    Das einen schlechten Start nennen, ist eine sehr wohlwollende Bezeichnung für "den VM vera... wir mal".
    Wer 1x einen Grund sucht die Miete zu kürzen, macht das auch wieder. Manche Mieter machen sich daraus einen Sport.
    Da ist dann nix mehr zu retten. Da hilft nur Scheidung vom Mieter, wenn man nicht auf Dauerstress steht.

    Ein schlechter Start kann vorkommen bei wirklichlichen Missverständnissen oder Missgeschicken, aber nicht bei massiv überzogenen Forderungen von Mieterseite.
     
  6. Andres

    Andres
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    Das ist falsch. Der Mieter darf zwar so vorgehen (und es wäre in seinem eigenen Interesse sinnvoll, bei einer so unklaren Situation unter Vorbehalt zu zahlen statt die Miete tatsächlich nicht zu bezahlen), aber es ist seine eigene Entscheidung.


    Für die Minderung ist das irrelevant. Der Mieter zahlt dafür, dass ihm die Wohnung zur Nutzung überlassen wird, nicht für die tatsächliche Nutzung. Folglich besteht auch dann ein Minderungsanspruch, wenn der Mieter die Wohnung gar nicht hätte nutzen können, z.B. während eines Urlaubs oder wie hier vor dem eigentlichen Einzug. Weiter bedeutet dieser Grundsatz, ...
    ... dass es für die Minderung nicht relevant ist, ob der Mieter während der Trocknung gar nicht wohnen wollte und deshalb vielleicht niedrigere Ansprüche an den Zustand oder die Nutzbarkeit der Wohnung gestellt hätte. Die Möglichkeiten der Nutzung waren eingeschränkt - das genügt.

    Umgekehrt war es doch sinnvoll, unter solchen Umständen die Trocknungsgeräte durchgehend zu betreiben. Das führt dann eben zu einer relativ hohen Minderungsquote. Ich würde mehr als 50 % vermuten, vielleicht auch tatsächlich 100 %.


    Vielleicht warten wir doch einfach mal ab, ob die Trocknung dann am Montag(?) tatsächlich beendet ist? Aber ja: Verweigert der Mieter die Beseitigung eines Mangels, hat er kein Recht zur Minderung ... ab diesem Zeitpunkt, natürlich.


    Zumindest soweit hat der Mieter Recht: Es darf ihm völlig wurscht sein, wie die Versicherung das sieht. Sein Anspruch richtet sich gegen den Vermieter und wenn dessen Versicherung nicht zahlt, ist das nicht sein Problem. In exakt solchen Diskussionen liegen die Gründe, weshalb auch der tatsächliche Einbehalt der Miete seine Vorteile hat.


    Welche Anwaltskosten? Um die Mietforderung außergerichtlich zu betreiben? Hier gehen die Gerichte (zum Glück!) davon aus, dass das jeder Vermieter selbst kann. Sofern du dafür einen Anwalt beauftragst, zahlst du den selbst. Erst wenn die Sache vor Gericht geht, zahlt die unterlegene Partei.


    Ja. Da aber - wie ich es verstehe - die Dauer der Beeinträchtigung und damit die Höhe der berechtigten Minderung noch gar nicht feststeht, ist es eben recht unsicher, wann dieser Betrag erreicht ist.


    Ich verstehe die Frage nicht. Irgendwie sind das alles doch ungelegte Eier. Mietbeginn war der 1. September? Warum beseitigt ihr nicht erstmal den Schaden? Dann kennt man die Dauer der Beeinträchtigung und hat schon einmal eine der Unbekannten eliminiert. Danach kann man sich über die Höhe der Minderung Gedanken machen und dann darüber, welche vermeintlichen Ansprüche man tatsächlich verfolgen will.


    Irgendwann, vielleicht. Aber so wie ich den Fall verstehe, geht es hier um die Frage, wo eine Minderung in der Spanne 20 % für 7 Tage bis 100 % für 10 Tage zu verorten ist. Wer wegen so etwas zum Anwalt rennt, ist in meinen Augen nicht ganz dicht.
     
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  7. #6 ehrenwertes Haus, 06.09.2019
    ehrenwertes Haus

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    Ich glaube wir gehen hier von unterschiedlicher Ausgangslagen aus.

    Du gehst von korrekter zeitanteiliger Mietminderung aus, ich von Mietminderung für den ganzen Monat um 100%.
    Das Miete nur zeitanteilig gemindert werden darf "vergessen" Mieter gerne.
     
  8. Andres

    Andres
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    Nö, ich gehe davon aus, dass der Monat gerade erst begonnen hat und dass niemand die angemessene Höhe der Minderung kennt. Ferner gehe ich davon aus, dass 100 % Minderung bei laufender Bautrocknung zwar recht hoch angesetzt, aber eben nicht völlig undenkbar sind. In der Folge gehe ich davon aus, dass man zunächst einmal den Mangel beseitigen sollte und sich dann auf Basis von Fakten mit den Rechtsfolgen befassen kann.


    Wenn die Mietsache zu Monatsbeginn mangelhaft ist, darf die gesamte Mietzahlung (anteilig) einbehalten werden. Sofern der Mangel dann während des Monats beseitigt wird oder sonst entfällt, muss entsprechend nachgezahlt werden. Und genau das sind die ungelegten Eier, von denen ich oben schrob.
     
  9. gasfy

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    Danke Andres fuer die Kommentare. Die Arbeiten werden wohl am 23. des Monats abgeschlossen sein. 100% fuer 23 Tage faende ich viel. Aber ich weiss ja nicht, was der Mieter mir dann am Ende als Rest ueberweisen wird fuer den Monat.

    Ich habe auch gelesen, welche Rechte ein Mieter hat. Aber - ueberall - wurde auch darauf hingewiesen, lieber unter Vorbehalt erstmal zu zahlen und dann WENIGER zu mindern als man denkt, weil man meistens als Mieter den Wert ueberschaetzt. Und das war auf den Seiten von den Mieterverbaenden.
    Auch hiess es dort meist: "um den Vermieter endlich zu den Arbeiten zu bewegen". Wir sind ja direkt an die Schadensbehebung herangegangen. Uns muss man zu nichts bewegen. Wir wollen ja auch, dass der Mieter sich wohl fuehlt. Nach der Trocknung ist der Parkettleger schon in den Startloechern und der Spediteur zum Wiedereinbau der Kueche ist auch in Bereitschaft. Wir sind eng an der Sache dran.

    Verstehe ich euch, ehrenwertes Haus und Andres nun aber richtig, dass ihr nicht zum Anwalt gehen wuerdet, weil es sich nicht um eine hohe Summe handelt?

    Danke fuer eure Zeit.

    Gasfy
     
  10. gasfy

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    Hallo Andres, ok. Dann lasse ich die ungelegten Eier erstmal ruhen und melde mich wieder, wenn es mehr zu berichten gibt.

    Davon kann dann ja vielleicht ein anderer mal profitieren.

    Viele Gruesse -
    Gasfy
     
  11. Andres

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    Nein, mit einer anderen Begründung: Was soll der Anwalt denn im Moment tun? Eine Mahnung schreiben für einen Anspruch, der vielleicht besteht und vielleicht auch nicht? Für einen Fall, in dem ich die Kosten selbst tragen muss (s.o.), ist mir das zu dünn.


    Sobald die Mängel dann endgültig beseitigt sind, kann man dem Mieter dann mitteilen, welche Minderung für welchen Zeitraum man zu akzeptieren gedenkt. Wenn der Mieter dann nicht zahlt und das einen Betrag ausmacht, über den sich ein Streit lohnt, kann man immer noch zum Anwalt gehen. Den braucht man dann vielleicht ohnehin, um die eigene Versicherung zur Zahlung zu bewegen. Dass die zulässige Minderung über 20 % liegt, würde ich nämlich schon sehr stark vermuten.


    Das sind die besten Voraussetzungen. Sobald dann der technische Teil abgeschlossen ist, kann man sich dem rechtlichen Teil zuwenden.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 06.09.2019
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    Die Frage ist nicht, ob es sich um eine hohe Summe handelt oder nicht. Das Prinzip ist immer das Gleiche. Beiderseitige Fairness ist die Basis für gute Mietverhältnisse, dann brauchts keine Anwälte und Richter. Dann findet man Lösungen, mit denen beide Seiten gut Leben können.
    Streiten "lohnt" erst ab einer gewissen Summe, oder wenn man den Mieter wegen unberechtigter Mietkürzung bzw. in unberechtigter Höhe los werden will und sich anderweitig nicht einigen kann (oder will).

    Ich habe auch schon Mieter wegen geringfügigen Mietkürzungen von dauerhaften 2% rausgeklagt, die völlig unberechtig waren. Da ging es nur ums Prinzip, weil der Mieter meinte mit dieser geringfügigen Mietkürzung sei eine Kündigung grundsätzlich nicht möglich... Haben wir dann ausprobiert mit nicht zufriedenstellendem Ergebnis für den Mieter.
     
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  13. gasfy

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    kurzes Update: der um 3 Tage verschobene Nachmessungstermin fuer die Trocknungsarbeiten war dann vom Mieter abgesagt worden. Daraufhin konnte der Techniker erst weitere 4 Tage spaeter einen neuen Termin anbieten. Vom Mieter selber kein Wort zu diesen verschobenen Terminen, er moechte gerne bis Abbau die Unbenutzbarkeit der Wohnung notiert wissen (also quasi 7 weitere Tage als eigentlich als notwendig erachtet). Ihm ist nicht bewusst, dass wir von seinen Terminverschiebungen wissen.

    Alles zum Wasserschaden ist mittlerweile behoben. Nur kleinere Arbeiten stehen noch aus (an anderen Stellen, wo auf ein Ersatzteil gewartet werden musste oder der Mieter einen anderen Handwerker fuer andere Dinge um 2 Wochen verschoben hatte).

    Der Wasserschaden war ja schon recht schnell nach Uebergabe (3 Wochen vor Mietbeginn) festgestellt worden. Der Mieter hatte direkt auch mit seinen Renovierungen gestartet. Es gab also viele Handwerkertermine mehr als normal und der Mieter wohnte noch nicht in der Wohnung. Ohne Frage ein Mehraufwand fuer den Mieter an Zeit. Zwischendrin dann schonmal seine Anfrage mit Smiley: “hoffentlich nimmt es mit den Terminen bald ein Ende, muessen uns sonst wohl mal ueber eine Stundenverguetung fuer mich einigen”. Darauf hatten wir nicht gross reagiert. Schon als er nach einer Hausverwaltung verlangte, wiesen wir ihn darauf hin, dass wir uns selber um alles kuemmern und von ihm lediglich das Oeffnen der Tuer (zum abgesprochenen Zeitpunkt) erwartet wird (er hat ja alle Schluessel).

    Nun, wo die Kueche wieder aufgebaut ist, wurde ein verstopftes Rohr entdeckt und die Spuele konnte nicht gleich angeschlossen werden. Dabei ist dem Mieter dann der Kragen geplatzt und fuer die restlichen offenen Arbeiten will er von uns einen Bauleiter genannt bekommen und er will jetzt definitiv Verguetung fuer seine Taetigkeiten. Die Art der offenen Arbeiten benoetigt keine Bauaufsicht, wir haben aber angeboten, dass der Schluessel einer uns vertrauten Person uebergeben werden kann, um die Handwerker in das Haus zu lassen. Bislang hat der Mieter darauf noch nicht reagiert und auch Termine dann doch wieder selber wahrgenommen.

    Meine Frage nun: wenn wir den Mieter zu keinem Zeitpunkt mit irgendetwas anderem als fuer - mit ihm zeitlich abgesprochene - Handwerkertermine die Tuer aufmachen “beauftragt” haben, kann er dafuer (auch im Nachhinein) Verguetung verlangen? Ist unser Fall anders zu sehen, weil es sich um Behebung von Maengeln handelte, die schon vor Mietbeginn bekannt waren? Teils sind diese dem Mieter aufgezeigt worden und teils hat der Mieter sie nach Schluesseluebergabe 23 Tage vor Mietbeginn selber entdeckt.

    Zu allem Ueberfluss wartete der Mieter gestern im leeren Haus auf einen Handwerker und dieser musste dann den Termin nach hinten verschieben, weil der Termin davor mehr Zeit in Anspruch nahm als gedacht - sind wir als Vermieter hierfuer schadensersatzpflichtig auf irgendeine Art und Weise?

    Wir koennen die Veraergerung des Mieters nachvollziehen, aber ein Haus mit verstopftem Kuechenspuelenrohr als weiterhin unbewohnbar zu bezeichnen ist sicher reichlich uebertrieben.

    Der fliegende Mieterwechsel war sicherlich nicht schlau. Das haben wir nun gelernt.

    Danke im voraus fuer etwaige Hinweise und Tips, wie wir uns hier fair verhalten koennen.
     
  14. Andres

    Andres
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    Verlangen kann er alles, aber er hat keinen Anspruch auf eine solche Vergütung. Die Zeit des Mieters ist in diesem Fall kein zu ersetzender Schaden, selbst wenn es einen Verdienstausfall verursacht hätte.


    Nein, aber in der aktuellen Situation trägt das nicht gerade zur Entspannung bei.


    Ich teile die Auffassung von @ehrenwertes Haus hinsichtlich Fairness nicht. Grundlage der Beziehung zwischen Mieter und Vermieter ist das geltende Recht, sowohl in Form von allgemeinen Vorschriften und deren Auslegung als auch durch direkte Vereinbarungen, d.h. vor allem den Mietvertrag. Das ist nicht immer fair. Außerdem gehört für mich auch zu einer geschäftlichen Beziehung ein Mindestmaß an menschlichem Umgang. Auch das ist nicht immer fair.

    Der Mieter stellt eine Reihe völlig überzogener Forderungen und behindert die Beseitigung von Mängeln. Hätte der Mieter nicht zwei Termine abgesagt, hätte man wohl den nächsten Mangel eine Woche früher entdeckt. Wie sollte man darauf "fair" reagieren? Alle Maßnahmen absagen und eine Entschuldigung verlangen? Das wäre sicher fair, aber es wäre überhaupt nicht zielführend.

    Auf überzogene Forderungen reagiere ich mit Härte in der Sache, aber (immer!) mit Höflichkeit in der Form. Zur Höflichkeit gehört, das Bedauern über die aktuellen Umstände auszudrücken. Zur Höflichkeit gehört nicht, sich für Umstände zu entschuldigen, die man moralisch (rechtlich mag es anders aussehen, s.o.: es ist nicht immer fair) nicht zu vertreten hat. Zur Härte in der Sache gehört es, unberechtigte Forderungen zurückzuweisen, auch ohne Begründung - der Mieter kann ja gerne darlegen, warum er meint, gewisse Ansprüche zu haben. Zur Sachlichkeit gehört es außerdem, dem Mieter konkret darzulegen, was man von ihm erwartet. Konkret bedeutet dabei z.B. eine Art Fahrplan, welche Maßnahmen noch erfolgen müssen, damit die Mängel beseitigt werden können, statt eines abstrakten Vortrags über seine allgemeinen Pflichten. Das wirkt selbst bei bester Wortwahl immer arrogant.

    Genau nach diesem Schema würde mein nächster Schrieb an den Mieter aufgebaut sein, um den weiteren Ablauf dieser Geschichte zu klären. Zusätzlich wäre ich mit Sicherheit bei allen weiteren Handwerkerterminen persönlich anwesend.

    Offensichtlich fällt es manchen Vermietern unglaublich schwer, diese Dinge angemessen zu kommunizieren. Das Ergebnis sind dann Mieter, die mit halblustigen Nachrichten überzogene Forderungen anmelden und sich um ihre eigenen Pflichten einen Dreck kümmern. Genau an diesem Punkt sehe ich übrigens eine wesentliche Leistung von professionellen Verwaltern. Auch Anwälte sind in diesem Fach gefragt, aber erst auf der nächsten Eskalationsstufe.
     
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  15. #14 ehrenwertes Haus, 29.09.2019
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    Doch tust du.
    Ich habe es nur nicht so ausführlich und vielleicht auch irreführend geschrieben.
    Zur gegenseitigen Fairness gehört für beide Seiten zuerst seinen Verpflichtungen nachkommen, keine überzogenen oder unberechtigten Forderungen stellen und bei Problemen Lösungen nicht unnötig hinauszögern.

    Eine gewisse Höflichkeit und gegenseitiger Respekt mit angemessener Rücksichtnahme, ebenso wie Zuverlässigkeit bei Terminabsprachen (z.B. für Handwerker) gehört auch dazu.

    Mit geltendem Recht zu argumentieren, finde ich nicht unfair, auch wenn eine Partei sich evt. in einem Punkt ungerecht behandelt fühlt, denn das kann immer beide Seiten treffen.

    Trotzdem sind mir einvernehmliche Lösungen, ohne die rechtliche Schiene auspacken zu müssen, lieber.



    Ich glaube das Problem setzt früher an, nicht erst bei der Kommunikation mit Mietern.
    Viele private Vermieter kennen ihre Rechte und Pflichten nur in groben Zügen. Wer darum nicht weiß, kann oft nur mit Halbwahrheiten argumentieren und wird bei Gegenargumenten schnell unsicher. Dazu kennen viele Mieter ihre Rechte und Vermieters Pflichten um einiges besser, als die eigenen Pflichten und Vermieters Rechte. Professionelle Verwalter hat mannicht zwingend direkt bei der Hand. Daher sehe ich Anwälte auch vor einer Eskalation als gute Ratgeber (aber relativ teure), zumindest wenn man sich auf die Schnelle Sicherheit zu einzelnen Fragen verschaffen möchte. Im Internet geistert dafür einfach zuviel Blödsinn...
    Das Wie ein Thema gut kommunizieren kann man sich auch bei Anwälten gut abschauen. Nicht jeder kann sich schriftlich (oder mündlich) gut ausdrücken.
     
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    Leider nicht unbedingt, ich bekomme regelmäßig Post einer Anwaltskanzlei (bzgl. Vertragsrecht) die grundsätzlich auf höchster Eskalationsstufe kommuniziert, was mich regelmäßig dazu verleitet auf genau dieses Niveau einzusteigen... dabei könnte das Leben so einfach sein. Der Tonfall dieser Kanzlei ist mit ein Grund warum ich die Geschäftsbeziehung mit dem beauftragenden Unternehmen gerade eingestellt habe, so einen Schxxx brauch ich nicht mehr aus dem Alter bin ich raus.
     
  17. gasfy

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    Danke an alle fuer die Gedanken und Tipps hierzu.
    Man laesst sich als Laie wirklich schnell verunsichern.

    Wenn der Mieter sich fuer die Handwerksarbeiten interessiert, so kann er ja gerne vor Ort alles ueberwachen. Erwarten tut dies keiner von ihm. Es wurde ihm auch so nicht in Auftrag gegeben; wir waren fuer die Handwerker immer telefonisch erreichbar. Das Haus ist ja noch unbewohnt und es sind noch keinerlei private Dinge von ihm dort. Er muss eben lediglich aufschliessen und abschliessen. Heute wollte er den Schluessel erneut nicht weitergeben an eine Person unseres Vertrauens. Will sich aber spaeter dazu nochmal mit uns unterhalten - vermutlich wegen einer Bezahlung seinerseits.

    Dazu ist es dann eben voellig unwichtig, ob diese Maengel waehrend der Mietzeit entstehen oder schon vorher da waren, richtig? Er kann von uns keine Verguetung erwarten.

    Wenn manchmal mieterseits von "musste unbezahlten Urlaub nehmen" die Rede ist - haette dann der Vermieter nicht vorab informiert werden muessen, so dass er den Mieter beim Handwerksbesuch evt. unterstuetzen kann, so dass kein unbezahlter Urlaub genommen werden muss, der dem Vermieter dann spaeter in Rechnung gestellt wird? Oder das der Termin dann doch noch in gegenseitigem Einvernehmen etwas spaeter stattfindet?

    Vielen Dank euch allen!

    gasfy
     
  18. gasfy

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    Update:
    4.10. kein Zahlungseingang des Mieters. Also in der Tat eine Minderung um 100% fuer den gesamten Monat. Im 2. Monat der Mietzeit zum 2. Mal in Zahlungsverzug.

    Arbeiten zum Wasserschaden waren am 21.09. fertiggstellt (Trocknung bis 13.9. / Parkett neu abschleifen bis 20.09. / Kuechenaufbau am 21.09.). Danach behauptete er das Haus sei weiterhin unbewohnbar (verstopfte Spuele in der Kueche, Waermepumpe inaktiv (aber Warmwasser kommt ja hauptsaechlich durch die Solaranlage)). Dem hatten wir widersprochen.

    Wir haben am 4.10. per Email einen Vorschlag an den Mieter kommen lassen, wie hoch wir uns die Minderung vorstellen. Denn eine Minderung sehen wir ein. Ausserdem hat die Beratung vom Vermieterschutz noch angeraten, 150 EUR als "Regiekosten" fuer die Koordination der Handwerkertermine anzubieten. Ziel ist eine einvernehmliche Loesung. Der Mieter hat sich aber bislang noch nicht darauf gemeldet.

    01.09.-13.09. Trockengeraete wg. Wasserschaden (aus Kulanz 50%, auch wenn wir 30% fuer richtig halten)
    17.09.-30.09. Hauptschuetz Waermepumpe defekt, daher evt. keine Unterstuetzung fuer warmes Wasser (aber hauptsaechlich durch Solaranlage gewonnen). (10%) (Waermepumpe seit 01.10. wieder voll funktionsfaehig.)
    01.09.-30.09. Spuele in der Kueche verstopft (wurde erst am 21.09. festgestellt, auch hier hat der Mieter den Handwerkertermin nicht am 24. oder 26. sondern erst am 27. vereinbart (Handwerker hatte uns all diese Termine genannt). Am 27. musste der Handwerker den Termin nach hintenverlegen, dann platzte der Termin und es wurde erst am 30.09. repariert) (7,5 %) (Die Kueche war nicht die ganze Zeit aufgebaut, aber es waere von der Versicherung ein Ersatz gestellt worden, wenn der Mieter dies gewollt haette (er war darauf aufmerksam gemacht worden.)

    Der Mieter muss wohl eine Rechtsschutzversicherung haben. Aber zahlt denn die Rechtsschutzversicherung auch bei einem Rechtsstreit, wenn man sich so fahrlaessig verhaelt und eine Mietminderung schuldhaft hoch ansetzt? Was haben wir hier fuer Moeglichkeiten angesichts dessen, dass unsere Rechtsschutzversicherung noch nicht greift (Wartezeit von 3 Monaten noch nicht rum)?

    Danke fuer Erfahrungen und Tipps.

    gasfy
     
  19. Andres

    Andres
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    Hilft dir die Antwort auf diese Frage (sofern sie überhaupt möglich ist) wirklich weiter?


    Wenn ich die Liste richtig überschlagen habe, seid ihr bereit, eine Minderung von etwa 1/3 der Miete hinzunehmen. Dazu kommen die "Regiekosten", die euch empfohlen wurden, auch wenn ich dafür keine Rechtsgrundlage erkennen kann. Damit sind wir dann irgendwo zwischen der Hälfte und 2/3 der Miete. Will man sich über den Rest der Miete nun wirklich mit dem Mieter streiten? Ich würde:
    • Dem Mieter meine Art der Rechnung mitteilen.
    • Sein Verhalten und seine Rechnung vorläufig unkommentiert lassen.
    • Abwarten, wie er sich weiter verhält, und die Sache dann ggf. auf sich beruhen lassen. Wenn der Mieter zeitnah wieder negativ auffällt, kann man den vermeintlichen Anspruch immer noch verfolgen.
    Außerdem würde ich die Rechtschutzversicherung direkt wieder kündigen. Ich halte von diesen Versicherungen überhaupt nichts. Das mag jetzt kleinlich klingen, weil dir natürlich bekannt war, dass es eine Wartefrist gibt, aber so rein für die Statistik halten wir doch einfach mal fest, dass du brav die Prämien zahlst, aber in diesem Fall keine Leistungen zu erwarten hast. Wenn du die Prämien stattdessen als "Kriegskasse" ansparst, legst du die "Versicherungsbedingungen" selbst fest.

    Das ist allerdings nur meine Sicht der Dinge und ganz offensichtlich ein eher subjektives Thema.
     
    immodream, dots, Ferdl und einer weiteren Person gefällt das.
Thema:

Schuldhaft hoch angesetzte Mietminderung

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