Schuldzins vs Steuern

Diskutiere Schuldzins vs Steuern im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebe Vermieter, Ich bin neu hier, und weiß nicht, ob es dieses Thema schonmal gab oder nicht, wäre aber für eure Hilfe sehr dankbar. Ich...

  1. Niniii1001

    Niniii1001 Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Vermieter,

    Ich bin neu hier, und weiß nicht, ob es dieses Thema schonmal gab oder nicht, wäre aber für eure Hilfe sehr dankbar.

    Ich besitze ein 4 Familienhaus, wovon 3 Wohnungen vermietet sind.

    Der Kredit ist so aufgebaut, dass ich die ersten 15 Jahre NUR Zinsen für diesen kredit
    (495€/monat) an die Bank Zahle, und nebenbei in einen Bausparvertrag und in den separaten kredit für die eine wohnung in der ich wohne, einzahle.
    So habe ich hohen Zinsschulden, die ich als Werbungskosten steuerlich absetzen kann.

    Nun habe ich meine Steuererklärung gemacht, und bekommen vom angestellten verhältnis und von haus vermietung etc 1400€ Rückzahlung.

    Nun meine Frage: ich zahle ja über 5000€ Zinsen pro Jahr, und steuerlich kann ich mir ja max. 1400 rückerstattet bekommen.

    Macht es nicht sinn, dass ich (soviel ich kann durch sondertilgung) doch den schuldzins doch versuche zu reduzieren???

    Bzw

    Gibt es eine rechnung, mit der man herausfindet, ab wann zinszahlung teurer sind als steuerrückerstattung???
    Oder soll man zinsen immer so hoch wie möglich halten????
    Nur für die 1400€ am ende des jahres????
     
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  3. Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Der übliche Bänker-Trick mit den hohen Zinsen und "Steuern sparen".

    Nein, du zahlst immer mehr Zinsen als du über die Steuer zurück bekommst, da wir glücklicherweise noch keine Steuersätze von 100% oder mehr haben. Der Grenzsteuersatz ist bei 42% (oder bei sehr hohen Einkommen 45%), mehr kann man also auch nie sparen.

    Zinsen sollte man immer so niedrig wie möglich halten, eigentlich logisch oder? Jeder Euro Mieteinnahme, den ich nichta Zinsen bezahle, muss ich maximal zu 42 (45)% versteuern. Den Rest bekomme ich und nicht die Bank.
     
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  4. #3 sara, 10.11.2019 um 00:00 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 10.11.2019 um 00:07 Uhr
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Wow, da hat der Berater aber gute Arbeit für die Bank und Bausparkasse gemacht! :verrueckt008::154:

    Dann gehe ich davon aus, dass du ganz sicher keinen Spitzensteuersatz bezahlst, wie Newbie schon erklärt hat, was max. an Steuerersparnis überhaupt möglich ist. Der liegt bei dir doch um einiges tiefer.
    Hast du keinen Steuerberater?
    Hoffentlich sind Sondertilgungen in deinem Konstrukt möglich. Bausparverträge sind heute auch keine gute Entscheidung mehr für eine Finanzierung.
     
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  5. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Der Konstrukt soll wohl eine Variante des Mehrkontenmodells sein.
    Sinn der Sache soll sein, Privat verursachte Kreditkosten den Mieteinnahmen anzulasten.
    Der Bausparquatsch macht da meiner Meinung überhaupt keinen Sinn.
    Weiters besteht die Möglichkeit dass das FA die Geschichte im Nachhinein als eine unzulässige Steuerverkürzung einstuft und dann einen mehr oder weniger großen Teil deiner Steuerersparnis nebst ~6%? Zinsen zurückverlangt, die Kohle solltest du also auf jeden Fall in der Rückhand behalten wenn du nicht in Liquiditässchwirigkeiten kommen möchtest.
    Dass ist mal wieder ein Beispiel dafür, dass man Geschäfte die man nicht versteht nicht tätigen sollte.
    Dass ist nu etwas Laienhaft dargestellt, die Steuerexperten hier können das sicher gehaltvoller Formulieren.
     
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  6. #5 immobiliensammler, 10.11.2019 um 13:44 Uhr
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Sehe ich nicht so, ist einfach eine Finanzierung mit einem endfälligen Darlehen (für die vermieteten Einheiten), hier Tilgung über Bausparvertrag. Ist steuerlich denke ich i.O., nur halt wirtschaftlich absoluter Quatsch. Der einzige der verdient ist die Bank und derjenige, der den Bausparvertrag vermittelt hat. Wäre das vor 15 Jahren passiert hätte man den TE sogar noch eine Kapitallebensversicherung zur Tilgung aufgeschwatzt, hätte noch mehr Provision als der Bausparvertrag gegeben.

    Und nicht vergessen: Die Bausparzinsen sind hier Einnahmen aus V+V, also nichts mit 25 % KESt!
     
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  7. #6 Gerald Hörhan Fan, 10.11.2019 um 20:35 Uhr
    Gerald Hörhan Fan

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    Manchmal habe ich den Eindruck, dass selbst simpelste Fragen hier Steuer versus Zinskosten, nicht verstanden oder berücksichtigt werden und das von Kapitalanleger!

    Da kommt man aus dem Staunen nicht mehr raus. Mensch, Leutz informiert euch erstmal richtig !
     
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  8. Ferdl

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    Bei Gerald Hörhan?
     
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  9. taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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    Jein! Ich weiß, worauf Du hinaus willst (H21.1 EStH "Einnahmen"), aber wenn Du dir das zu Grunde liegende Urteil des BFH vom 9.11.1982 (übrigens ergangen zur 1973 gültigen §§1,2 EinfHausV) anschaust, wirst Du feststellen, dass es sich um einen sehr speziellen Sachverhalt handelt! Der "Klassiker", Darlehensausreichung und gleichzeitig Abschluss eines entsprechenden Bausparvertrages, der vielleicht, eventuell, aber nicht verpflichtend zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden könnte, reicht hier nicht aus!

    Von daher sind zumindest theoretisch Fallgestaltungen denkbar, die unter Berücksichtigung der Laufzeit, des Sparerfreibetrages und des Unterschiedes zwischen dem persönlichen Steuersatz und dem Steuersatz der Abgeltungssteuer zu einem positiven Gesamtergebnis kommen. Aber Du hast natürlich recht ...
    ... im Normal ist der spread zwischen dem Darlehens- und dem Guthabenzins zu groß, um wirtschaftlich sinnvoll zu sein!

    taxpert
     
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  10. #9 Gerald Hörhan Fan, 11.11.2019 um 17:48 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 11.11.2019 um 17:54 Uhr
    Gerald Hörhan Fan

    Gerald Hörhan Fan Benutzer

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    Richtig zum Beispiel Herr Ferdl

    Das erste Investorenziel sollte der Überschüss kurz EBIT sein.
    Danach kann man sich Gedanken um Steuerreduzierung machen.

    Bei Verlusten spart man zwar Steuern, aber man wir dabei leider auch ärmer, daß wäre doch unschlau!:ätsch
     
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  11. #10 ehrenwertes Haus, 11.11.2019 um 18:26 Uhr
    ehrenwertes Haus

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    ... und Zinsen sind irrelevant nach dieser Aussage, Gedanken zu Steuerreduzierung ausreichend.

    Wer das tut kann sich auch für Neulinge in dem Bereich verständlich ausdrücken und nicht nur "kurze" Schlagworte, die nur eine Abkürzung der englischen Variante von Gewinn vor Zins und Steuer bedeutet, ohne Erklärung in den Raum werfen.
    English abbriviation sounds like higher education...

    Fortgeschrittene rechnen mit EBITDA, sprich brücksichtigen auch noch Abschreibungsmöglichkeiten.
     
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  12. #11 Gerald Hörhan Fan, 11.11.2019 um 18:54 Uhr
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    Für Neulinge "Greenhorns" das kannst gerne Du übernehmen.
     
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