Schutz vor Mietausfall

Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von ArcheNoah, 21.12.2010.

  1. #1 ArcheNoah, 21.12.2010
    ArcheNoah

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    Hallo ich bin neu hier im Forum, habe auch schon fleißig gelesen und dadurch schon viele wertvolle Tipps bekommen.
    Dafür schon mal ein Danke schön. :wink
    Wir möchten in Zukunft unser Einfamilienhaus vermieten, da wir umziehen möchten und ein Verkauf mit sehr hohem Verlust und dadurch mit Restschulden verbunden wäre. Wir haben leider zu einer Zeit gekauft, als die Preise noch sehr hoch waren und nun sind die Preise gerade arg im Keller.
    Unser Plan ist nun unser Haus zu vermieten und dadurch die Miete in einem anderen Haus aufzufangen. Hierbei is es natürlich wichtig das Risiko vor Mietausfällen so niedrig wie möglich zu halten. Deshalb möchten wir eine Mietausfallversicherung (neben einer entsprechenden Rechtschutzversicherung) abschließen.
    Hat jemand von euch mit einer solchen Versicherung Erfahrungen gemacht oder kann mir vielleicht
    jemand eine solche Versicherung empfehlen?

    Ich freue mich über jeden Rat
     
  2. AdMan

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  3. kathi

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    Na dann kommt von mir einer, auch wenn ich leider keine Versicherung empfehlen kann.
    Wer zu Beginn eines Mietverhältnisses so vorsichtig ist, dass er schon Mietausfallversicherung und Rechtschutz abschliesst, wird sicher die basics draufhaben hinsichtlich der Überprüfung von Mietinteressenten. Eine genaue Überprüfung von Mietinteressenten dürfte auch die Grundlage einer Mietausfallversicherung sein.
    Allein dadurch lassen sich potentielle Mietpreller grösstenteils schon ausschliessen.
    Da ich denke, dass eine Mietausfallversicherung auf einer Prüfung von Mietinteressenten bestehen wird, kommt es sicher auch drauf an wo die Immobilie steht, also Angebot und Nachfrage vor Ort.
    Kommen 20 Mietinteressenten auf eine Wohnung oder ein Mietinteressent auf 20 Wohnungen?
    Im ersten Fall kann man sicher alle erforderlichen Unterlagen vom Mieter verlangen, im zweiten sucht sich ein Mieter die nächste Wohnung, bei der der Vermieter nicht so nen "Stress" macht.
     
  4. #3 ArcheNoah, 22.12.2010
    ArcheNoah

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    Hallo Kathi,

    vielen Dank für deine Antwort. Da sich das Haus in einem Dorf befindet, wird es wohl nicht gerade von Bewerbern umzingelt werden. Allerdings ist uns (vor allem mir) die Sicherheit sehr sehr wichtig. Wir würden Mietausfälle eher nicht überstehen :garfield

    Tja, nun heißt es den goldenen Mittelweg zu finden. Wie viel Kontrolle ist angebracht?

    - Gehaltsbescheinigungen und Vorlage eines Arbeitsvertrages - denke ich sollte kein Problem sein, zumindestens hätte ich damit keins.

    - Angaben über den vorherigen Vermieter finde ich extrem wichtig, weil unter Umständen sehr aufschlußreich, könnte aber für so manchen zum Problem werden. Also ich denke jetzt mal an ungekündigte Verhältnisse, bei denen der Vermieter vielleicht noch gar nichts von den Veränderungswünschen weiß. Auf dem Dorf ist halt alles etwas privater..

    - Schufa Selbstauskunft ist hier bestimmt auch noch nicht selbstverständlich - halt Land..

    - Und welche Art von Kaution ist besser? Bankbürgschaft oder Bargeld oder gar diese neuen Bürgschaften aus der TV Werbung?

    Aber auf alles verzichten geht ja man gar nicht.

    Was empfiehlt ihr mir? Worauf kann man verzichten? Worauf gar nicht?
     
  5. #4 Christian, 22.12.2010
    Christian

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    Hallo,

    ich habe mit einer sog. Bankauskunft richtig gute Erfahrungen gemacht.

    (Hier im Forum habe ich den Ablauf schon mal beschrieben - wenn du über die Suchfunktion nichts findest, sag' doch bitte nochmal Bescheid.)

    Grundsätzlich denke ich, daß man als Hausbesitzer (und noch mehr als Vermieter) wegen einer fehlenden Monatsmiete nicht an seine finanziellen Grenzen kommen darf. Es kann ja immer mal was kaputtgehen, und eine neune Heizung oder neue Fenster sind weitaus kostspieliger als eine Monatsmiete.

    Gruß,
    Christian
     
  6. #5 onkelfossi, 22.12.2010
    onkelfossi

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    Eine Bankauskunft enthält nur Auskünfte der betreffenden Bank. Es erfolgt keine bankübergreifende Abfrage. Ich könnte also zwei Konten haben, eines ist "sauber" und über das andere laufen die gesamten "Problembuchungen". Dem Vermieter halte ich dann die Auskunft des "sauberen" Kontos unter die Nase.

    Auskünfte haben nur Sinn, wenn diese institutionenübergreifend erstellt werden. So wie die Schufa es praktiziert.


    Was du meinst ist keine Mietausfallversicherung. Eine Mietausfallversicherung tritt ein, wenn dein Anlageobjekt in die Luft fliegt oder in einer Erdspalte versinkt, da die Gebäudeversicherung nur das Gebäude an sich versichert, nicht aber die enstehenden Mietausfälle.

    Was du möchtest, nennt man Mietfactoring. Du trittst damit deine Ansprüche an eine Firma ab, die dann für deine Ausfälle aufkommt. Allerdings werden vor dem Mietverhältnis die potenziellen Mieter geprüft. Je größer die Wahrscheinlichkeit zum Chaos ist, desto kleiner ist die Chance, überhaupt so einen Vertrag abschließen zu können, da die Firma dankend ablehnt. Sagt die Firma "ja", ist aber auch die Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls gering. Diese Überprüfung könnte der Vermieter allerdings auch selber durchführen bzw. in Auftrag geben, ohne einen Vertrag abzuschließen. Du musst ja auch weiterdenken. Nehmen wir an, so ein Fall tritt ein. Dann werden zwar die Mietausfälle für eine Zeit (nicht ewig) übernommen, aber damit ist der Mieter ja nicht automatisch raus. Die Kosten für (eine mögliche) Klage, Räumung, Instandsetzung einer verwahrlosten Wohnung zahlst du trotzdem. Dies bedeutet, dass du aus deiner Pflicht zur sorgsamen Mieterprüfung ohnehin nicht entlassen werden kannst. Das Mietfactoring fängt somit nur einen kleinen Teil des Supergaus ab. Hast du keine finanziellen Reserven, wirst du so einen Extremfall trotz Mietfactoring nicht überstehen.

    Und wir reden hier sicherlich nicht über Fälle, die grundsätzlich zahlen wollen und es aus einer bestimmten Situation heraus für ein/zwei Monate nicht können. Von diesen Leuten bekommt man in der Regel sein Geld.
     
  7. #6 ArcheNoah, 22.12.2010
    ArcheNoah

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    Hmmm :?
    So lngsam glaube ich, dass es keinen Sinn macht weiter über diese Mietausfallversicherung nachzudenken. Alle meine Internetrecherchen führten mich auf Seiten, die mich einfach nicht überzeugten. Nachfrage bei meiner Versicherung ergab auch; dass weder diese mir eine anbieten konnte noch mir einen seriösen Anbieteer empfehlen konnte. Die Sachbearbeiterin hat fast 2 Tage nachgeforscht, kam aber ebenfalls zu keinem Ergebnis. Bzw. nur für jemanden der ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen vermietet. Allerdings haben wir dort nun eine entsprechende Rechtschutzversicherung. Ist ja auch schon mal was :top

    Bei meiner Suche bin ich auch auf die Seite von "Haus und Grund" gestoßen. Ist jemand von euch dort Mitglied und lohnt sich das?

    Liebe Grüße
     
  8. #7 77Carina, 22.12.2010
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    Die beste "Mietausfallversicherung" ist

    1. 2 Monatsmieten (Kaltmieten) Kaution und zwar in bar, und zwar vor der Wohnungsübergabe, die der Vermieter dann (zinsbringend für den Mieter) anlegt

    2. Den Mieter vorher ganz genau durchchecken, am besten Gehaltsabrechnung zeigen lassen, sehen, wie er bisher so gelebt hat, auf Kleinigkeiten achten, hat er ein Auto, usw...., dazu ein wenig Menschenkenntnis und gesunder Menschenverstand beim Auswählen des Mieters.

    3. Grundsätzlich immer reden mit dem Mieter, falls es mal finanzielle Probleme gibt, man kann über alles reden. Wobei natürlich ein Vermieter kein Wohltätigkeitsinstitut ist.

    4. Monatlich von der Miete einen kleinen Teil, man nennt das Instandhaltungsrücklage auf ein Sparbuch legen, daß für Notfälle langsam ein Polster wächst.

    Dies ist meine persönliche Meinung und für mich ist dies die beste Mietversicherung, die ich mir selber machen kann.

    Viele Grüße
    77Carina
     
  9. #8 onkelfossi, 22.12.2010
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    HuG ist sicherlich ein seriöser Laden. In der Mitgliedschaft ist allerdings nur der niedrigschwellige Bereich kostenlos. Die erklären dir das kleine 1x1 und setzen Schreiben für dich auf (z.B. bei Mieterhöhung oder erinnern an Pflichten des Mieters etc.). Sollte es wirklich ins Eingemachte gehen (Klage, Gerichtstermine, Räumung, komplexere Sachverhalte, Streitigkeiten), werden die Leistungen kostenpflichtig, wie bei einem normalen unabhängigen Rechtsanwalt.

    Für Anfänger möglicherweise hilfreich, für Profis sinnlos. Ich würde mal sagen, dass dir bei Standardfragen hier genauso gut geholfen wird.

    Empfehlen kann ich die Mietverträge (auch per online-Verwaltung verfügbar), die allerdings von Landesverband zu Landesverband unterschiedlich aufgebaut sind.


    Allerdings muss erwähnt werden, dass es keinen Rechtsanspruch darauf gibt, dass ein Mieter die vollständige Kaution vor der Wohnungsübergabe bezahlen muss. Ist der Mietvertrag schon unterschrieben, wäre es rechtlich möglich einzuziehen und nur ein Drittel der Kaution zu bezahlen.
     
  10. tokape

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    Zitat von onkelfossi:
    Was du meinst ist keine Mietausfallversicherung. Eine Mietausfallversicherung tritt ein, wenn dein Anlageobjekt in die Luft fliegt oder in einer Erdspalte versinkt, da die Gebäudeversicherung nur das Gebäude an sich versichert, nicht aber die enstehenden Mietausfälle.



    Das ist ja so nicht ganz richtig. In einer Gebäudeversicherung sind auch Mietausfälle versichert bei Schäden. Wenn z.B. der Mieter die Miete kürzt, weil bei ihm ein Leitungswasserschaden ist, dann wird dieser Ausfall durch die Gebäudeversicherung abgedeckt.
     
  11. #10 onkelfossi, 22.12.2010
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    Stimmt, weil Wasserschäden über die Gebäudeversicherung abgedeckt werden und die Mietkürzung eine Folge des abgedeckten Wasserschadens ist. Die Gebäudeversicherung deckt also alle finanziellen Schäden des Vermieters ab, die in Zusammenhang mit der Versicherungspolice der Gebäudeversicherung stehen.

    Ich würde aber sagen, dass wir über diese Fälle hier nicht reden und ArcheNoah Situationen meint, in denen dir der Mieter versucht, den Mittelfinger zu zeigen. Und da hilft ihr die Gebäudeversicherung 0,0.
     
  12. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Ich denke auch, dass hier nicht so ein Fall gemeint ist, aber bevor da was falsch ankommt, dachte ich mir ich sach ma lieber Bescheid!
     
  13. #12 onkelfossi, 22.12.2010
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    okay :wink
     
  14. #13 ArcheNoah, 22.12.2010
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    So hat mir das unsere Versicherung auch erklärt.

    Naja, dafür haben wir jetzt ja eigentlich die Rechtschutzversicherung

    Ich habe an diesen gedacht : http://www.onlinemietvertrag.de/b_onlmv/set_efh.htm. ( Mietvertrag für Häuser - Spezial - Mieter renoviert selbst) Was haltet ihr davon?

    Allerdings ist mir folgender Satz nicht völlig klar: ".. soweit die Kosten der einzelnen Reparatur 75€ und der dem Mieter dadurch in den letzten 12 Monaten entstehende Aufwand 150€, höchstens jedoch 8% der Jahresgrundmiete nicht übersteigt."

    Heißt das nun das jede Reparatur nur 75 € betragen darf, der Jahresaufwand bei, sagen wir mal einer monatl. Kaltmiete von 700 € aber 672 € ? Das wären ja 8 Kleinreparaturen? Irgendwie wie scheint mir hier das Gleichgewicht nicht zu stimmen?

    P.S. Stimmt genau ich meine Mietausfall für die "wirklich Bösen", also die die einfach nicht zahlen wollen.
     
  15. #14 onkelfossi, 22.12.2010
    onkelfossi

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    Das gehört eigentlich in ein anderes Forum...
     
  16. Berny

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    Hallo ArcheNoah,

    "- Gehaltsbescheinigungen und Vorlage eines Arbeitsvertrages - denke ich sollte kein Problem sein, zumindestens hätte ich damit keins."
    Plus Bescheinigung des AG, dass das Arbeitsverhältnis z.Zt. ungekündigt ist.

    "- Angaben über den vorherigen Vermieter ..."
    samt dortigem Kündigungsgrund würde ich auf jeden Fall einholen.

    - Schufa Selbstauskunft ist hier bestimmt auch noch nicht selbstverständlich - halt Land.."
    Tja. dann wird's Zeit...

    "- Und welche Art von Kaution ist besser? Bankbürgschaft oder Bargeld"
    Nur Bares ist Wahres, zahlbar zu 100% vor Schlüsselübergabe.
     
  17. #16 ArcheNoah, 22.12.2010
    ArcheNoah

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    Ups, werde die Frage nochmal im richtigen Forum stellen.

    Eben hat gerade der erste Interessent angerufen. Hatte mal eine Anzeige als Übungsschuss aufgegeben und vor Weihnachten nicht wirklich mit einer Reaktion gerechnet. Muss jetzt glaube ich noch schnell viele Fragen los werden...

    Mieterselbstauskunft habe ich vorbereitet.

    Einen Vordruck zur Vorlage beim ehem. Vermieter ebenfalls.

    Schornsteinfegertermin für Verbrauchspass ist Montag

    Mietvertragsfrage werde ich dann jetzt im richtigen Forum stellen :pc

    Ich danke euch wirklich für eure Hilfe, ohne euch wäre ich wohl wirklich etwas überfordert. :Blumen
     
  18. #17 onkelfossi, 22.12.2010
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    ich würde einen energieausweis nie freiwillig zeigen. falls einer fragt, gleich aussortieren.
     
  19. Berny

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    77Carina schrieb:

    "Die beste "Mietausfallversicherung" ist 2 Monatsmieten (Kaltmieten) Kaution und zwar in bar, und zwar vor der Wohnungsübergabe,"
    Bestimmt nicht nur zwei... - Üblich sind entweder 2 Bruttomieten bzw. 3 Nettomieten (welches i.d.R. mehr als 3 Bruttomieten sein dürfte).

    Was hat der Schornsteinfeger mit dem (Energie-)Verbrauchspass zu tun?
     
  20. #19 onkelfossi, 22.12.2010
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    In vielen Regionen Deutschlands sind 2 Nettokaltmieten üblich.

    Viele Schornsteinfeger haben Zusatzqualifikationen und erstellen Energieausweise.
     
  21. #20 Christian, 22.12.2010
    Christian

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    Hallo Onkel Fossi,

    der Bankmitarbeiter wird einen Teufel tun, den Daumen nach oben zu richten, wenn nicht klar erkennbar ist, daß der potentielle Mieter in der Vergangenheit seine Miete regelmäßig gezahlt hat.
    Genau deine Bedenken habe ich auch bei der Bank angesprochen, sie sind jedoch aus meiner Sicht mittlerweile unbegründet.
    Den Daumen nach oben gibts nur, wenn klar erkennbar ist, daß in der Vergangenheit immer püntlich gezahlt wurde und nichts dagegen spricht, daß in Zukunft ein Betrag in Höhe der geforderten Miete "drinsitzt".

    Gruß,
    Christian
     
Thema: Schutz vor Mietausfall
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