Schwierige Mieterin

Diskutiere Schwierige Mieterin im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Ich würde gern ein Reihenhaus im Berliner Speckgürtel kaufen. Es sieht alles sehr gut aus, nur die Mieterin nicht. Sie zahlt für 140qm Wohnfläche...

Immofrager

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Ich würde gern ein Reihenhaus im Berliner Speckgürtel kaufen. Es sieht alles sehr gut aus, nur die Mieterin nicht. Sie zahlt für 140qm Wohnfläche 720 Euro Miete. Mit dem jetzigen Eigentümer kommuniziert sie wohl nur per Anwalt. Vergleichbare Häuser nebenan werden für 1.300 - 1.500 Euro neu vermietet. Ich habe auch schon 3 m.E. nach vergleichbare Häuser mit Mieten größer als 900 Euro über eine Verwaltung in Erfahrung gebracht. Sie wohnt auf jeden Fall dort ganz allein und ist für kein Gesprächsangebot offen (Ich hätte angeboten: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung und dafür Mieterhöhung auf 900 Euro).
Wie stehen denn meine Chancen, dass ich dort (nach Kauf) eine Erhöhung durchbekomme?
 
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Tinnitus

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Wäre das Thema nicht beim Fachanwalt für Mietrecht gut aufgehoben? Ich nehme an, es gibt im Speckgürtel von Berlin keinen Mietspiegel, insofern sollte der Anwalt beurteilen können, ob die genannten Objekte tatsächlich vergleichbar sind. Ansonsten bleibt nur das Gutachten als Begründung für das Mieterhöhungsverlangen und ggf. eine Klage. Wenn die Wohnung dann noch innerhalb eines angespannten Wohnungsmarktes liegen sollte, dauert es Jahre, bis sich die Kosten für das Gutachten (ich tippe mal auf 3000€ oder mehr) rechnen... Falls man derzeit im Großraum von Berlin einen Gutachter mit freier Kapazität findet! Ich lese ja gerne im IKB-Lawblog und meine dort mal gelesen zu haben, dass die Gutachterkapazitäten wegen der Nichtigkeit des Berliner Mietspiegel derzeit äußerst gefragt sind.
 

Immofrager

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Hm. Dumme Frage: Wenn ich die Mieterhöhung unter Einschaltung eines Anwaltes mache, muss dann die Mieterin im Erfolgsfall den Anwalt zahlen?
 

Tinnitus

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Grundsätzlich nicht, wenn es allerdings zur Klage auf Zustimmung kommt und diese zu 100% von der Beklagten verloren werden sollte, dann bezahlt die Beklagte auch die Anwaltskosten des Klägers.
 
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Immofrager

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Merci! Ich war auch noch nie beim Anwalt... aber wenn sie nicht zustimmt, muss ich ja klagen... Der aktuelle Eigentümer meint auch, dass sie sich auf soziale Härt berufen würde. Aber das Argument kenne ich nur bei Eigenbedarfskündigung oder Modernisierungskosten, nicht bei Mieterhöhungen.
 
Andres

Andres

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Wie stehen denn meine Chancen, dass ich dort (nach Kauf) eine Erhöhung durchbekomme?
Sorry, Glaskugel habe ich gerade nicht zur Hand. Eines kann ich nur mit absoluter Sicherheit sagen: Da die Mieterin nicht kooperativ ist, bekommst du garantiert keine Mieterhöhung auf 900 € durch. Das läge nämlich sogar dann noch über der Kappungsgrenze, wenn am Ort der Wohnung keine Mietpreisbremse gelten würde.

Ich habe auch schon 3 m.E. nach vergleichbare Häuser mit Mieten größer als 900 Euro über eine Verwaltung in Erfahrung gebracht.
Ich schließe daraus, dass es keinen für diesen Ort gültigen Mietspiegel gibt? Das ist nicht der Untergang (insbesondere da ja schon Vergleichswohnungen in Erfahrung gebracht wurden), aber auch nicht gerade hilfreich. Die Kriterien für Vergleichswohnungen findest du in § 558 Abs. 2 BGB. Beliebte Stolpersteine: Die Wohnung muss vergleichbar sein, eine Argumentation der Art "diese schlechtere Wohnung ist schon teurer" funktioniert nicht. Außerdem muss die Miete in den letzten 6 jahren neu vereinbart worden sein, d.h. Neuvermietung oder Mieterhöhung.

Allgemein ist es besser, wenn man mit vier oder mehr Vergleichswohnungen ins Rennen geht. Das erhöht die Chance, dass auch wenn einzelne Wohnungen dann doch nicht als vergleichbar durchgehen, weiterhin wenigstens 3 Wohnungen übrig bleiben.

Zu den weiteren Erfolgsaussichten möge sich ein Anwalt äußern, insbesondere nach Prüfung des Mietvertrags.

Wenn die Wohnung dann noch innerhalb eines angespannten Wohnungsmarktes liegen sollte, dauert es Jahre, bis sich die Kosten für das Gutachten (ich tippe mal auf 3000€ oder mehr) rechnen... Falls man derzeit im Großraum von Berlin einen Gutachter mit freier Kapazität findet! Ich lese ja gerne im IKB-Lawblog und meine dort mal gelesen zu haben, dass die Gutachterkapazitäten wegen der Nichtigkeit des Berliner Mietspiegel derzeit äußerst gefragt sind.
Ich kann überhaupt nichts zur aktuellen Lage sagen. Bis der Kauf "durch" ist, hat Berlin wieder einen Mietspiegel und das dürfte dann auch bei den Gutachtern die Goldgräberstimmung (sofern es sie denn gibt) wieder dämpfen. Unter normalen Umständen wäre dieser Preis für ein Gutachten um ca. Faktor 3 zu hoch. Bei größeren Objekten wie einem Reihenhaus oder EFH würde ich mir normalerweise weniger Sorgen machen, ob ein Gutachten wirtschaftlich ist. Dieses Problem hat man eher bei kleinen Wohnungen.

(Ich hätte angeboten: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung und dafür Mieterhöhung auf 900 Euro)
Mal ganz im Ernst: Als Mieter würde ich mir da verarscht vorkommen. Was ist denn das für ein Angebot? Wenn der Vermieter bereit ist, auf eine Eigenbedarfskündigung zu verzichten, hat er wohl keine eigenen Pläne für die Nutzung - und dann darf er sowieso nicht kündigen. Gleichzeitig soll ich einer Mieterhöhung von 25 % zustimmen?

Wenn ich die Mieterhöhung unter Einschaltung eines Anwaltes mache, muss dann die Mieterin im Erfolgsfall den Anwalt zahlen?
Wenn du jetzt die Erfolgsaussichten prüfen lässt oder einen Anwalt mit der Formulierung des Erhöhungsverlangens beauftragst, trägst du diese Kosten selbst. Der Mieter zahlt deine Anwaltskosten ab Klageerhebung, d.h. sobald du ein wirksames Erhöhungsverlangen ausgesprochen hast, der Mieter nicht fristgerecht seine Zustimmung erklärt und dann ein Anwalt beauftragt wird, um Klage zu erheben. Dass der Anwalt schon vorher für dich tätig war, ist kein Problem, aber diese Kosten trägst du selbst.

Der aktuelle Eigentümer meint auch, dass sie sich auf soziale Härt berufen würde. Aber das Argument kenne ich nur bei Eigenbedarfskündigung oder Modernisierungskosten, nicht bei Mieterhöhungen.
Ja, es heißt halt trotzdem, dass man hier eine streitlustige Mieterin mitkauft. Dafür mag es Gründe geben (z.B. das Verhalten des bisherigen Eigentümers), aber für den Moment wird das nun eben dein Problem. Wenn schon solche "Nicht-Argumente" vorgebracht werden, kannst du dich bereits auf die anderen üblichen Spielchen einstellen: Nach der Mieterhöhung kommen dann die angeblichen Mängel ...
 

Immofrager

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Ich finde das mit dem Verzicht auf Eigenbedarfskündigung ein gutes und soziales Angebot. Weil zu der Miete kauft das nur ein Eigennutzer und dann ist sie über kurz oder lang draußen... Aber insgesamt eben schon schwierig.
 

ehrenwertes Haus

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Ich war auch noch nie beim Anwalt... aber wenn sie nicht zustimmt, muss ich ja klagen...
Für den Fall der Fälle, lieber mit kleineren Fragen einen Fachanwalt suchen und schauen wie die Kommunikation zwischen euch passt.
Jetzt, ohne echten Streitfall geht das noch vergleichsweise günstig mit Beratung.

Mit Glück wirst du nie einen Fachanwalt brauchen. Wenn doch, solltet ihr eine gemeinsame Sprache im Vorfeld gefunden haben.
Streitfälle sind immer ein Teamwork von Mandant und Anwalt. In einem laufenden Verfahren den Anwalt wechseln, weil man erst dann merkt die Kommunikation passt nicht, kann man vermeiden.

Ich finde das mit dem Verzicht auf Eigenbedarfskündigung ein gutes und soziales Angebot.
Sehe ich nicht so.
Für den Mieter ist das eine schöne Sache, für dich ist das ein Bumerang für eine einzige Mieterhöhung, zu einem für dich wirklich hohen Preis.

Rechne mal durch wie hoch der Wertverlust der Immo mit einem Verzicht auf Eigenbedarf im Verkaufsfall vermutlich sein wird.
Als Reihenhaus ist diese Immo eigentlich nur für Selbstnutzer wirklich interessant. EFH. Für Vermietung ist das eher uninteressant.
Dann Gegenrechnen mit der erhofften Mieterhöhung. Wie lange dauert es bis sich der Wertverlust und die höhere Miete gegenseitig aufheben?
Kannst du so weit in die Zukunft planen und Eigenbedarf sicher ausschließen, oder bist du dann schon im Bereich vererbter Mietvertrag angekommen?
 

Immofrager

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Ich hätte Eigenbedarf für 10 Jahre ausgeschlossen.
 

Ferdl

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ist für kein Gesprächsangebot offen
damit ist doch alles gesagt, Mieterhöhung maximal bis zur Kappungsgrenze und Garantie auf eine schwierige Mieterin.
Entweder passt das so wie es ist oder eben nicht.
Sich da einen in die Tasche zu Phantasieren bringt dich nicht weiter.
 

ehrenwertes Haus

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Ich hätte Eigenbedarf für 10 Jahre ausgeschlossen.
Und 10 Jahre keine Chance mehr das Argument zu nutzen, abgesehen von einer Mieterhöhung mit einem mehr als fraglichen Sprung nach oben.

Wenn du das Häuschen unbedingt haben willst, überleg dir, ob du nicht doch Eigenbedarf anmelden kannst in den nächsten Jahren. Das geht ja nicht nur für dich persöhnlich, auch für nahe Angehörige. Mit streitbaren Mietern dauert es ohnehin lange, bis man sie wirklich vor die Tür gesetzt hat, auf legalem Weg.

Selbst wenn Eigenbedarf nicht auf Dauer besteht (Ausbildung, Familienzuwachs,...), kann das eine günstigere Lösung sein als Mieter mit unterirdischer Miethöhe.
 
Duncan

Duncan

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Ich hätte angeboten: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung und dafür Mieterhöhung
Hoffentlich hasst du diese Schnapsidee nie nach außen kommuniziert und die Mieterin hat nie etwas davon mitbekommen...
Ich nehme an, es gibt im Speckgürtel von Berlin keinen Mietspiegel
Die meisten Städte im Berliner Speckgürtel haben einen Mietspiegel, ebenso sehr viele Gemeinden, darunter zahlreiche, die sich auf einen angespannten Markt berufen. Nicht vergessen: Berlin ist die Stadt wo die Stadt der trannasige Haufen ist und zumindest verwaltungstechnisch das Umland deutlich besser funktioniert...
Ich finde das mit dem Verzicht auf Eigenbedarfskündigung ein gutes und soziales Angebot.
Das ist eine Frage der Sichtweise, die Mieterin findet dies als ein schlechtes und gemeines Angebot, bist du doch der raffgierige Vermieter der nur mehr Kohle will und nichts bietet als ihr doch eh zustünde...
Die Außensicht eines rational betrachtenden Vermieters hat andres ja schon dargelegt.
Weil zu der Miete kauft das nur ein Eigennutzer und dann ist sie über kurz oder lang draußen...
Das magst du so sehen, die Mieterin hat mit ihrer Art bisher so viel Erfolg gehabt, die sieht sich da auch noch in 50 oder 100 Jahren wohnen...
Aber insgesamt eben schon schwierig.
Wenn man halt nicht den "einfachen" Weg der Selbstnutzung geht. Im Detail wird zum einen klar, dass dieser Weg gar nicht so einfach ist und Zeit und Geld kostet, zum anderen muss man halt auch zumindest für ein paar JAhre selbst nutzen wollen.
Ich hätte Eigenbedarf für 10 Jahre ausgeschlossen.
In solcher Konstellation hätte ich den nicht mal für 10 min. ausgeschlossen. Da guckt man eher wie man den sehr sauber und korrekt begründet bekommt und ggf. noch dringend macht, und wenn ich Schwiegermutter fesseln und knebeln muss, dass sie mit einzieht und als Pflegefall mitleiderregend dasteht wie ein begossener Pudel... :15:
 

Immofrager

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Hoffentlich hasst du diese Schnapsidee nie nach außen kommuniziert und die Mieterin hat nie etwas davon mitbekommen...
Doch, habe ich, weil ich es fair finde.
Die meisten Städte im Berliner Speckgürtel haben einen Mietspiegel, ebenso sehr viele Gemeinden, darunter zahlreiche, die sich auf einen angespannten Markt berufen. Nicht vergessen: Berlin ist die Stadt wo die Stadt der trannasige Haufen ist und zumindest verwaltungstechnisch das Umland deutlich besser funktioniert...
Tatsächlich liegt das Haus schon im Brandenburgischen. In Berlin würde ich nach dem Mietendeckelvostoß nichts mehr kaufen.
Das ist eine Frage der Sichtweise, die Mieterin findet dies als ein schlechtes und gemeines Angebot, bist du doch der raffgierige Vermieter der nur mehr Kohle will und nichts bietet als ihr doch eh zustünde...
Die Außensicht eines rational betrachtenden Vermieters hat andres ja schon dargelegt.
Ja, das stimmt wahrscheinlich... Wenn alle alleinstehenden linksgrünen Frauen ihre 100qm und mehr Wohnungen an Familien geben würden, wäre das Wohnungsproblem behoben.
In solcher Konstellation hätte ich den nicht mal für 10 min. ausgeschlossen. Da guckt man eher wie man den sehr sauber und korrekt begründet bekommt und ggf. noch dringend macht, und wenn ich Schwiegermutter fesseln und knebeln muss, dass sie mit einzieht und als Pflegefall mitleiderregend dasteht wie ein begossener Pudel... :15:
Nun ja, wenn ich nicht kaufe, wird das ein perspektivischer Eigennutzer tun. Ist ja auch irre, dass das Haus ohne Mieterin mind. 50% teurer wäre.
 
Duncan

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Tatsächlich liegt das Haus schon im Brandenburgischen.
Offensichtliche, wenn man vom Speckgürtel schreibt. Fragt sich nur, in welche Richtung. Aus sehr naheliegenden Gründen kenne ich da so einiges. Gern auch per PN.

Das einzige trockene Pulver vollkommen sinnlos abzubrennen war ja nun der größtmögliche Fehler. Dann schreibs halt in den Wind, ein Selbstnutzer mit mehr Verve wird sich finden.
 

Ich-bin-es

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Na ja, ist doof gelaufen, aber sie ist ja nicht drauf eingegangen. Lebensumstände können sich ändern …. auch Eigenbedarf. Ich würde darüber nachdenken, egal, was ihr bisher kommuniziert habt, vorausgesetzt jemand aus der Familie findet sich, der wirklich einzieht. Oder ich würde mich nach was anderem umsehen. Häuser sind rechnerisch meist weniger spannend als Wohnungen. Verbeiß Dich nicht in das Objekt.
 

Tinnitus

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Unter normalen Umständen wäre dieser Preis für ein Gutachten um ca. Faktor 3 zu hoch. Bei größeren Objekten wie einem Reihenhaus oder EFH würde ich mir normalerweise weniger Sorgen machen, ob ein Gutachten wirtschaftlich ist. Dieses Problem hat man eher bei kleinen Wohnungen.
Ja das stimmt, 3000€ sind zu hoch, da habe ich mich falsch an ein Typengutachten-Angebot erinnert :sorry Ich wünschte, mir würde mal ein SV ein Angebot für ein Gutachten für 1000€ machen, ich habe hier eher so Angebote in der Höhe 1800€ (inkl. Steuer). Manchmal führt kein Weg daran vorbei.
 

Immofrager

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1800 Euro für ein Gutachten wären zu verschmerzen, wenn ich damit 1728 Euro jährliche Mieterhöhung durchbekomme.
 

Tinnitus

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Ist diese auf 5 Jahre befristete 15%-Deckelung nach §558 Abs. 3 BGB für angespannten Wohnungsmarkt eigentlich haltbar, wenn sie 3x hintereinander angewandt wird, d.h. über 15 Jahre sozusagen ein Dauerzustand geworden ist?
 
Andres

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Ist diese auf 5 Jahre befristete 15%-Deckelung nach §558 Abs. 3 BGB für angespannten Wohnungsmarkt eigentlich haltbar, wenn sie 3x hintereinander angewandt wird, d.h. über 15 Jahre sozusagen ein Dauerzustand geworden ist?
Das werden wir dann wohl 2025 erfahren. Voraussichtlich ist ein paar Monate nach dem Zeitpunkt, zu dem die Mietpreisbremse das nächste mal verlängert werden muss, wieder einmal Bundestagswahl, also ist die Antwort vermutlich "ja" ...
 

Tinnitus

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Bestimmte Eingriffe in die Freiheit sind ja nur mit begrenzter Dauer überhaupt zulässig. Es bleibt zu hoffen, dass jemand klagt und das Thema dann kassiert wird. Aber die Legislative will hier eher noch weiter verschärfen...
 
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