Sehr hohe Nachzahlung für die Warmwasserversorgung (Abrechnung nach 50/50 )

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von kleine_wolke, 08.11.2014.

  1. #1 kleine_wolke, 08.11.2014
    kleine_wolke

    kleine_wolke Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Mitglieder des Vermieter-Forums,

    ich bin ganz neu hier und habe ein Problem mit der Nebenkostenabrechnung und mit der ich alles andere als zufrieden bin. Es geht um die Wärmeversorgungskosten und kenne mich da überhaupt nicht mit den ganzen Abrechnungsdetails aus.

    Ich wohne in einer knapp 58 m² großen 2-Zimmer-Wohnung, die sich in einem hohen Mehrfamilienhaus befindet. Es wird mit einer Zentralheizung geheizt. Ich wohne zu zweit seit 12.2012, richtig aber erst aber 2-3 Monate später, da die Möbel und Geräte noch nicht geliefert wurden und wir die Wasseranschlüsse bis zum Erhalt der Geräte nie genutzt haben. Für das Jahr 2012 kam eine Nachzahlung von knapp 25 Euro und eine Erhöhung der Miete, wohlgemerkt für den Monat Dezember 2012, wo wir zu diesem Zeitpunkt noch am Streichen der Wohnung waren.

    Ich habe nun eine Abrechnung für das Jahr 2013 erhalten, wo ich jetzt knapp 450 Euro nachzahlen muss und wieder eine Erhöhung der Miete. :erschreckt003: Wir sind ein relativ sparsamer Haushalt und haben auch sparsame Geräte. Es kann doch niemals so viel sein, wenn ich die Wasseranschlüsse erst im April 2013 verwendet habe, wie kann es also sein, dass so viel an Warmwasser verbraucht wurde? Und geheizt wurde sehr selten, da wir beide aufgrund des Studiums und der Arbeit kaum zu Hause waren und durch die Heizrohre, die durch die ganze Wohnung und Nachbarn gehen, die Wohnung schon angenehm warm ist.

    Es gibt zwei Warmwasserzähler, eine im Bad und eine in der Küche. Wurde hier falsch berechnet? Im Jahr 2013 wurde allein für wie Vorauszahlung der Wärmeversorgung monatlich 43€ bezahlt, für 2014 69€ und ab dem kommenden Monat 83€.Was gilt als übliche Vorauszahlung (2 Personen, 2-Zimmer, 58m²) ohne dass man mit einer Nachzahlung rechnen muss? Und was hat es mit der Berechnung von 50% Grundkosten und 50% Verbrauchskosten auf sich?

    Danke!
     
  2. AdMan

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  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo kleine Wolke,

    Die Berechnung 50/50 ist höchstwahrscheinlich nicht richtig und müsste normalerweise 70/30 Verbrauch/Grundkosten sein.

    Du fragst natürlich was das Soll und warum nicht alles nach Verbrauch abgerechnet wird.

    Die Heizung stellt dir ja auch Wärme zur Verfügung wenn du keine Wärme nutzen tust, aber aber du könntest.

    Genau das ist ja bei dir der Fall von Dez12-März13.

    Wieviel Heizkosten allgemein üblich sind kann nicht beantwortet werden. da hierfür zuviele unbekannte Variablen reinspielen.

    Was durchaus vorkommen kann ist das die Vorauszahlung auf die Betriebskosten zu niedrig angesetzt wurden. Dies passiert zum Teil als Lockangebot des VM oder auf Wunsch des M. Nach der ersten Abrechnung kommt dann das böse erwachen und eine Anpassung der Vorauszahlung. Dies ist allerdings keine Mieterhöhung...

    Für eine genauere Betrachtung müsste man die Abrechnungen im Detail kennen. Du kannst ja mal die Abrechnungen anonymisiert hier einstellen

    VG Syker
     
  4. #3 kleine_wolke, 08.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.11.2014
    kleine_wolke

    kleine_wolke Neuer Benutzer

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    Hallo Syker,

    ersteinmal vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Wenn ich mir sicher wäre, dass ich entsprechend viel verbraucht hätte, könnte ich das ja auch so akzeptieren. Nur war ich im Jahr 2013 sehr sparsam, was mir jetzt für das Jahr 2014 Angst vor einer noch größeren Nachzahlung macht.
    Laut der Abrechnung wurden für 2013, an Heizkosten 2211 Einheiten und an Wasser(warm) 40m³ verbraucht.


    Ersteinmal hier Abrechnung bzw. Vorauszahlungen:

    Jahr 2013
    Grundmiete der Wohnung 241
    Betriebskostenvorauszahlung 170
    Heizkostenvorauszahlung 43

    Jahr 2014
    Grundmiete der Wohnung 241
    Betriebskostenvorauszahlung 170
    Heizkostenvorauszahlung 69

    Jahr 2015
    Grundmiete der Wohnung 241
    Betriebskostenvorauszahlung 170
    Heizkostenvorauszahlung 83


    Jetzt die Abrechnung für das Jahr 2013
    (In Euro)

    Aufteilung der Wärmeversorgung
    Heizkosten: 64,3%
    Wasserwärmungskosten: 35,7%

    Aufteilung der Heizkosten auf Grund-und Verbrauch

    einheitliche entstandene Heizkosten: 28.321
    Miete Heizung: 2.275
    Grund 50% 15.298
    Verbrauch 50% 15.298 (gesamt 30596)

    Aufteilung Wärmungskosten (Grund-und Vebrauch)
    einheitliche entst. Warmwasserkosten: 15.728
    Miete warmwasser: 1.990
    Grund 50% 8.859
    Verbrauch 50% 8.859 gesamt (17.719)

    Berechnungen der Umlagen:
    in Euro

    Heizkosten:
    Grund: 15.298 : 2761 x 55m² Hzfl. 306 ,-
    Verbrauch: 15.298 : 136810 Einheiten x 2211 Einheiten 247,-

    Wasserwärumg
    Grund: 8.859 : 2761 x 55m² Hzfl. 176,-
    Verbrauch: 8.859 : 1347 Einheiten x 40 m³ 263,-
    Gesamt: 992,-
    Vereinbarte vorauszahlung: 542
    Nachzahlung: 450


    Kann das so stimmen?
     
  5. #4 sara, 08.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.11.2014
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    ich finde nicht den Betrag der Gesamtkosten für Heizung u. Warmwasser in deiner Aufstellung.

    Nach dem was du hier schreibst, und wenn man die beiden Kostenarten zusammenrechnet komm man auf 48315 €
    Dieser Betrag müsste dann auch da noch irgendwo stehen. Ist das richtig?

    Für eine 58qm Whg. sind diese Beträge für Heizung und Heißwasser nichts ungewöhnliches.
     
  6. Andres

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    Die Zählereinheiten lassen keinen unmittelbaren Rückschluss auf den Verbrauch zu und sind immer im Verhältnis zu den insgesamt erfassten Verbrauchseinheiten im Haus zu sehen. Der Warmwasserverbrauch ist für mich unauffällig.

    Für das Jahr 2012 hat der DMB einen Durchschnitt von 1,43 €/m² für die Heiz- und Warmwasserkosten ermittelt.
    Rechne ich mit deinen 58 m², bist du genau auf diesem Wert, bei 55 m² (was vermutlich der richtige Wert ist) knapp drüber. Allerdings sind zumindest die Energiekosten seit 2012 kaum gesunken.

    Grundsätzlich sind die Werte also im üblichen Bereich.


    Ein paar Dinge kann man da sicher entnehmen. Für die Frage, warum die Kosten steigen, wäre der Vergleich mehrerer Abrechnungen erforderlich.

    Ich nehme an, dass du die Abrechnung deutlich gekürzt hast. So verständlich es ist, dass du nicht seitenweise Zahlenkolonnen abtippen willst: Für eine wirkliche Überprüfung sind alle Informationen wichtig. Aber auch dann lässt sich anhand der Unterlagen natürlich nicht klären, ob deine Vermutung, dass vielleicht etwas falsch erfasst wurde, richtig ist.


    Wie wird diese Aufteilung begründet?

    Wie wird das Wasser erwärmt? Sollte die Miete der Heizung nichts mit der WW-Versorgung zu tun haben, wäre sie vollständig den Heizkosten zuzuschlagen. Mich wundert eben, dass die erste Zeile "einheitlich" heißt und dann nochmal etwas kommt, was auch einheitlich betrachtet wird.

    Ob diese beiden Punkte für euch ein Vor- oder Nachteil sind, hängt davon ab, wo eure Heiz- und WW-Kosten relativ zum Durchschnitt im Gebäude liegen.

    An diesem Punkt wäre außerdem der Vergleich der Brennstoffkosten über die Jahre interessant. Die Aufteilung in Heizung und WW muss mittels eines WMZ erfolgen. Auch diese Ablesewerte lassen Rückschlüsse auf die allgemeine Entwicklung im Haus zu.


    Hier wieder gleiche Überlegungwie oben zu einheitlich entstandenen Kosten.


    Super, dann ist das Weihnachtsgeschenk für den Vermieter auch schon ausgesucht: ein neuer Taschenrechner.

    Ich komme hier auf 304,74 €. Bestimmt kann man durch irgendwelche fehlerhaften Rundungen von Zwischenergebnissen auf deinen Wert kommen. Nur ist das erstens fehlerhaft (Ich schreibe solche Selbstverständlichkeiten gerne nochmal deutlich :brille004:) und zweitens nicht nachvollziehbar und damit unzulässig.

    247,23 €. Ich spare mir die weiteren Werte. Sie sind alle leicht abgerundet und damit könnte sich bei korrekter Rundung tatsächlich recht genau diese Abrechnungssumme ergeben. Diese Rechnung ist trotzdem nicht nachvollziehbar.


    Das ist dann mal ein Rundungsfehler zu deinen Gunsten ...



    Wie gesagt: Ob die Ablesewerte sachlich richtig sind, lässt sich nicht in Textform klären. Für den rechnerischen Teil fehlen erstens die Details und zweitens der Vergleich zum Vorjahr. Allgemein unplausibel oder offensichtlich falsch jenseits von formellen Dingen ist hier aber nichts.
     
  7. ika

    ika Erfahrener Benutzer

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    Erst seit 1.1.2014, hier geht es doch aber um die Abrechnungen für 2012 und 2013 ...
     
  8. xxx

    xxx Gast

    Nachzahlung

    Die Heiz- und Wassererwärmungs-Nachzahlungen sind sehr hoch:
    -da die Vorauszahlungen zu gering sind (Du bist mit zu geringer Bruttomiete in den Mietvertrag gelockt worden, ohne es bemerkt zu haben)
    -die Heizungsanlage nur gemietet iist, also auch Heizungs-Mietkosten anfallen
    -der Grundkostenanteil mit 50% hoch ist, Du also trotz Deines geringen Verbrauches an den Heizkosten der Nachbarn mitzahlst.
    Ein kritischer Mieter sieht diese Mängel vor dem Unterschreiben des Mietvertrages, und unterschreibt daher nicht.
     
  9. #8 kleine_wolke, 09.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 09.11.2014
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    Hallo,

    ersteinmal vielen Dank für die Antworten

    Die Wohnung ist öffentlich gefördert und wird von einer großen Genossenschaft/Verein vermietet und mir wurde versichert, dass die Miete nicht erhöht wird.


    @Andres
    Die Zahlen wurden in einer Excel Tabel geschrieben und es gab automatische Auf-/Abrundungen, ich versuche die Abrechnung anonymisiert hochzuladen.
     
  10. #9 kleine_wolke, 09.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 09.11.2014
    kleine_wolke

    kleine_wolke Neuer Benutzer

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    Die oben angegebenen Werte waren durch die Excel Aufrundungsfunktion falsch.
    Anbei die Abrechnung, vielleicht wird es jetzt klarer, ich blicke da nämlich kaum noch durch.:84:
    1.jpg 2.jpg 3.jpg
     
  11. Andres

    Andres
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    Dass sich das nicht auf die Betriebskostenvorauszahlung beziehen kann, wäre nach Lektüre des Mietvertrags klar gewesen. Dazu wäre eine Pauschalmiete erforderlich gewesen, die außer in einigen Sonderfällen gar nicht zulässig ist.


    Das erklärt einiges. Insgesamt sieht die Abrechnung damit ziemlich korrekt aus. Die etwas seltsame Rechnung mit der Gerätemiete lässt sich dadurch erklären, dass bei dir mit Fernwärme geheizt wird.

    Deshalb ist es bei dir auch zulässig, nur 50 % der Kosten nach Verbrauch zu verteilen. Bei den Heizkosten ist das für dich ein Nachteil, beim Warmwasser ein Vorteil. Insgesamt ist es egal, d.h. bei einer stärkeren Gewichtung des Verbrauchs würdest du etwa gleich viel zahlen.


    Die Gründe für die Kostensteigerung kannst du jetzt ermitteln, indem du diese Abrechnung mit den Vorjahren vergleichst. Folgende Punkte sind dabei besonders interessant:
    • Allgemein eher die großen Zahlen. Wenn die Haftpflicht doppelt so teuer geworden ist, macht das für dich praktisch nichts aus.
    • Der Preis für den Kubikmeter Kaltwasser steht leider nicht auf der Abrechnung, weil das Kaltwasser nach Fläche umgelegt wird. Diesen Wert müsstest du bei einer Einsicht in die Belege ermitteln.
    • Direkt vergleichen kannst du die Kosten für Müllbeseitigung, Hauswart und Grundsteuer.
    • Im "Einzelnachweis zu den Kosten für Wärmeversorgung" stehen noch zwei interessante Zahlen: Der Gesamtverbrauch (410,2 MWh) und der sich daraus ergebende Preis pro kWh (knapp 10 ct/kWh). Beides solltest du auch mit den Vorjahren vergleichen, ebenso etwas darunter den Betriebsstrom und die Wartungskosten.

    Was mir noch auffällt: Die Berechnung der neuen Vorauszahlung ist sehr vorsichtig. Bei tatsächlichen Kosten von 82,70 € pro Monat und regelmäßigen Nachzahlungen seit mehreren Jahren hätte ich kaum auf 83 €, sondern eher auf 85 € (oder noch mehr) erhöht. Mit dieser vorsichtigen Erhöhung tut man gerade zahlungsschwächeren Mietern wirklich keinen Gefallen. Denen tut die planbare, regelmäßige Vorauszahlung weniger weh, als eine Nachzahlung in der Größenordnung einer Monatsmiete.
     
  12. #11 kleine_wolke, 10.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.11.2014
    kleine_wolke

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    Hallo Andres,

    Danke nochmal für die Rückmeldung.
    Ich bin erst im Dezember 2012 eingezogen, das heißt, dass der Vergleich nur für diesen entsprechenden einen Monat vorgenommen wurde. Und da musste ich 35,- nachzahlen. Der Vormieter war nur als einzige Person wohnhaft (Rentner) und die Wohnung war schon einige Monate vor dem Einzug bereits leer. Beim Einzug habe ich für die Heizkosten monatlich nur 43 Euro bezahlt und es wurde dann um 26 auf 69 Erhöht. Und jetzt von 69 um 14 auf 83. Man hätte uns also schon bei dem Mietvertrag darauf aufmerksam machen wollen. Naja, bei der ersten Wohnung und bei der schwierigen Wohnungssuche heutzutage, haben wir die Nebenkosten wohl nicht so sehr hinterfragt.

    Die 50% Heizkosten sind demnach unabhängig von der Anzahl der Personen, die im Haushalt leben und werden grundsätzlich nach Wohnfläche berechnet? Und die Verbrauchskosten sind nach meinem tatsächlichen Verbrauch berechnet?
     
  13. dots

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    Ja, schließlich schickt z.B. der Schornsteinfeger seine Jahresrechnung unabhängig davon, wie viel du heizt (verbrauchst) und unabhängig davon, ob du alleine oder zu zehnt wohnst.
    Ein Teil der Heizkosten entsteht unabhängig von der Personenanzahl und dem Verbrauch, daher darf/muss/wird ein Teil der Kosten unabhängig von der Personenanzahl und unabhängig vom Verbrauch umgelegt - nämlich nach Wohnfläche.

    Ja.

    Zu dem Zeitpunkt, als du den Mietvertrag unterzeichnet hast, wusste niemand, ob du mehr, weniger oder genau so viel heizen, duschen, klospülen wirst wie dein Vormieter (der Rentner).
    Außerdem wusste niemand, ob die Kosten für die Fernwärme steigen, sinken oder gleichbleiben. Daher hat man halt einfach mal so die 43 Euro angesetzt (vielleicht war das der Betrag, den der Rentner zahlte). Als man dann, als die Kosten/Preise im nachhinein bekant waren, abgerechnet hat, musstest du vermutlich nachzahlen (die 43€ haben nicht gereicht). Um weitere Nachzahlungen zu verhindern, hat man die 43€ um 26€ erhöht - in der Hoffnung, dass es dann passt. Hoffnung deswegen, weil niemand hellsehen kann und die Kosten fürs nächste Jahr vorhersehen kann.
     
  14. #13 kleine_wolke, 10.11.2014
    kleine_wolke

    kleine_wolke Neuer Benutzer

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    Wenn ich entsprechend viel geheizt hätte, würde ich den Betrag noch verstehen können. Wir haben im Jahr 2013 fast gar nicht geheizt, erst ab November und Dezember 2013 und Warmwasser erst ab März.
    Ist der Betrag von 43 oder 69 monatl. deiner Meinung nach vom bundesweiten Durchschnitt zu niedrig angesetzt worden?
     
  15. Duncan

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    Am Ende dieser Seite vom Mieterbund findest ein paar Links mit Werten, da könntest ja mal deine Wohnung einordnen. Und sehen wo du liegst.

    Ich hoffe irgendwie das der DMB mit dieser Einschätzung richtig liegt, dann kommen meine Objekte ziemlich gut weg.... :91:
     
  16. Andres

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    Ja, aber wenn ich die genauen Werte des Gebäudes kenne, muss ich doch nicht den bundesdurchschnitt ansetzen sondern kann mit den letzten Abrechnungswerten planen.

    Die Werte, nach denen ich gefragt habe, kannst du auch einer Abrechnung entnehmen, in der du nur 1 Monat Mieter warst. Die Gesamtkosten stehen da nämlich auch drauf.
     
  17. #16 kleine_wolke, 10.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.11.2014
    kleine_wolke

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    Diese Abrechnung ist von 2012:
    abrechnung_2012_1.jpg abrechnung_2012_2.jpg abrechnung_2012_3.jpg

    Da steht als Gesamtkosten knapp 40.781,41

    Müssen eigentlich die Gesamtkosten durch die gesamte Wohnfläche oder durch die gesamte Heizfläche geteilt werden?
     
  18. Andres

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    Ob das vergleichbar ist, kann ich nicht erkennen. Vergleichbar ist aber ein anderer Wert: Der durchschnittliche Preis der Wärmeversorgung pro Fläche. Bezogen auf deine Wohnung lag er 2012 bei 831,80 €, 2013 schon bei 962,79 €. Den zweiten Wert muss man errechnen, der tatsächliche Wert lag bei 992,35 €. Daran siehst du nebenbei, dass du nahe am Durchschnittswert des Gebäudes liegst.

    Die Kosten der Wärmeversorgung (Heizung + WW) sind damit von 2012 auf 2013 um beinahe 16 % gestiegen. Den Grund dafür kann ich noch nicht erkennen, da mir u.a. noch die insgesamt entnommene Energie für 2012 fehlt (2013: 410,2 MWh). Ob also der Gesamtverbrauch, die Kosten der Wärmelieferung oder irgendwelche andere Kosten im Zusammenhang mit der Heizung gestiegen sind, lässt sich aus diesen Ausschnitten nicht sagen. Für dich macht das grob 160 € im Jahr aus.

    Die Grundsteuer hat sich glatt verdoppelt. Das dürfte in der Presse thematisiert worden sein, z.B. so etwas. Verglichen mit dem Wert, auf dem die Kalkulation der neuen Vorauszahlung für 2013 basiert, trifft dich diese Erhöhung mit gut 100 € im Jahr.

    Die Gebäudeversicherung hat um ein Drittel zugelegt. Das ist ziemlich heftig und kostet dich im Jahr weitere 60 €. Auch das ist erklärbar.

    Diese drei Positionen machen 320 € aus - also schon den größten Teil der Nachzahlung. Dann noch ein paar kleinere Erhöhungen (Gartenpflege, Aufzug, Kaltwasser, ...) und du kommst bei 400 € raus.


    Heizfläche für die Wärmekosten, sonst Wohnfläche.
     
  19. #18 kleine_wolke, 10.11.2014
    kleine_wolke

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    Ja, das mit der Grundsteuer wurde mit dann per Schreiben mitgeteilt.
    Die Gebäudeversicherung ist ja erheblich gestiegen :/ oh je, wie ich jetzt so sehe beruht das ja alles nicht allein auf die Heizkosten.

    So, ich habe jetzt mal weiter in den Unterlagen geschaut, und da ist tatsächlich noch eine weitere Rechnungsseite (Ich schreibe direkt die Zahlen hier, ich denke ein weiteres Dokument hochzuladen ist nicht nötig).

    Da steht folgendes:

    Kostenaufstellung des gesamten Objektes:
    Menge Fernwärme in MWh (Brennstoffverbrauch/Verbrauch): 343,096 MWh
    Kosten in Euro: 32.800,16
     
  20. Andres

    Andres
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    Damit sind die Kosten pro kWh Fernwärme nur ganz leicht um ca. 2 % (0,2 ct/kWh) gestiegen, während der Verbrauch um satte 20 % gestiegen ist. Die Steigerung der Heizkosten ist also auf einen gestiegenen Verbrauch zurückzuführen.

    Insgesamt sind aber die kWh-Preise für Fernwärme meiner bescheidenen Meinung (und noch viel bescheideneren Erfahrung - ich habe das nicht im Bestand) nach vergleichsweise üppig. Das unterstreicht zusammen mit der Grundsteuer den Eindruck, dass deine Stadt dringend Geld braucht. Klar, Öl oder Gas wäre trotzdem noch teuer ...
     
  21. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    und dies ist für das Jahr 2013 im Vergleich zu 2012 durch die sehr lange Kälteperiode Anfang des Jahres, Frühjahr bis in den Juni hinein verursacht.
     
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