selbstgenutzte Wohnung soll vermietet werden ...

Diskutiere selbstgenutzte Wohnung soll vermietet werden ... im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Ich bin neu hier und nicht so sehr in der Materie. zum Thema steuerliche Abschreibung vermieteter Immobilien habe ich schon einiges recherchieren...

  1. #1 drnicolas, 09.07.2020
    drnicolas

    drnicolas Neuer Benutzer

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    Ich bin neu hier und nicht so sehr in der Materie.
    zum Thema steuerliche Abschreibung vermieteter Immobilien habe ich schon einiges recherchieren können.

    Die nachfolgend geschilderten Fälle sind ähnlich und kommen wahrscheinlich häufiger vor:

    Fall 1:
    Eine ETW wurde im Juni 2019 gekauft, in diesem Zusammenhang renoviert und mittlerweile knapp 1 Jahr selbst genutzt. Sie soll jetzt vermietet werden.
    Nach meinen Recherchen müssten alle Kosten (Kaufpreis, G-Steuer, Notar und Renovierungskosten ) über 50 Jahre absetzbar sein - Richtig?

    Fall 2:
    Eine ETW wurde am 1.1.2016 gekauft und ist seither privat genutzt. Zwischenzeitlich sind 2 umbauten gemacht worden (Dachfenster in 2 Projekten). Sie soll wahrscheinlich innerhalb der nächsten 2 Jahre vermietet werden.
    a) Nach meinen Recherchen dürfte ich 2% der Anschaffungskosten (Kauf, Steuer, Notar)/jahr über 45 Jahre abschreiben können.

    b) Darlehenszinsen sowieso
    c) Aber was ist mit den Kosten der zurückliegenden umbauprojekte (vor 4, resp. 2 Jahren)?
    d) Es stehen noch weitere Maßnahmen an (z.B. neue Markise, Austausch Scheiben, reparaturen an Fenstern) an, die ich nicht gerne rausschieben würde. Kann ich deren Kosten zukünftig absetzen, wenn in 2,3 oder 4 Jahren vermietet wird?
     
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  3. Andres

    Andres
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    In Fall 1 sind es noch 49 Jahre, aber ja, im Prinzip ist das richtig. Die Berechnung erfolgt monatsweise. Würde man also zum 1.8. vermieten, könnte man 5/12 von 2 % für das Jahr 2020 ansetzen.

    Der Wert des Grundstücks wird nicht abgeschrieben. Er muss also aus den Anschaffungskosten herausgerechnet werden. Dabei hilft die Arbeitshilfe des BMF.


    Da die Wohnungen im Anschluss privat genutzt wurden, gelten diese Kosten grundsätzlich als privat veranlasst und können nicht abgezogen werden. Eine Ausnahme wäre, wenn hier nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten (15-%-Grenze) entstanden sind. Dann erhöht sich die Abschreibung entsprechend.


    Gleiche Antwort.

    Solche Fragen bespricht man am besten mit einem Steuerberater, bevor irgendwelche Entscheidungen getroffen werden. Es gibt mindestens die Möglichkeit, dass hier ein steuerlicher Gestaltungsspielraum besteht, durch den man einiges an Steuern sparen könnte.
     
    dots, immobiliensammler und Tinnitus gefällt das.
  4. #3 Benni.G, 10.07.2020
    Benni.G

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    Für Fall 1 könnte dieser Prozentsatz ja noch erreicht werden. Musst dir halt mal ausrechnen, wie viel Prozent du schon nachweislich in die Wohnung gesteckt hast und wie viele Investitionen noch fehlen.
    Weiterhin würde ich mich fragen, ob eine Markise eine sinnvolle Anschaffung für ein Mietobjekt ist, oder ob sie mögliche Reparaturkosten erzeugt, ohne den Mietertrag zu erhöhen.

    Oder lebst du nach dem Motto "Steuer sparen - koste es was es wolle"?
     
  5. #4 drnicolas, 10.07.2020
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    @Andres: Richtig, das sehe ich auch so. Die Vermietung war zunäcsht nicht vorgesehen.
    @Benni.G :Im Grunde weiss ich noch nicht, wann das Objekt vermietet werden soll und ob es sich überhaupt so vermieten lässt wie ich mir das vorstelle.
    Auch der Zeitpunkt ist nicht absehbar. Insofern würde ich gerne weiter renovieren/investieren, da ich es ja auch gern schön habe. Dazu zählt auch eine (neue) Markise.

    Ich wüsste nur gerne ob es Möglichkeiten gibt, solche Investitionen später steuerlich geltend zu machen.
     
  6. Duncan

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    Faustregel: alles, was du für dich schön machst, killt deine Rendite. Kann man machen, betrachte es aber als deine Konsum-/Luxus-ausgaben => Privatvergnügen.
    Nur begrenzt, mit starkem Schwinden umso mehr Zeit zwischen Anschaffung und Vermietung vergeht. Das geht ziemlich schnell gen Null, weil das FA dir das als reine Privatausgabe zurechnen wird. Schon bei der Ausgabe muss die Gewinnerzielung beabsichtigt und Hauptmotivation sein. Das ist hier fraglich und im Zweifel bist du in der Beweislast, das FA behauptet und erstellt danach den Steuerbescheid...

    Sobald Selbstnutzung mit ins Spiel kommt wird im Zweifel der steuerliche Aspekt für dich ungünstiger - macht man also nur wenn er sonst erhebliche Vorteile bringt.
     
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