Selbsthilfe des Vermieter

Dieses Thema im Forum "Themen aus unserem Portal" wurde erstellt von Majora, 12.05.2011.

  1. Majora

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    Selbsthilfe des Vermieters durch Kappen der Versorgungsleitungen zur Mietwohnung? Unter bestimmten Voraussetzungen, allerdings nicht ohne Prozessrisiko, da noch keine einschlägigen höchstrichterlichen Entscheidungen vorliegen, kann der Vermieter gegen seinen mit den Mietzahlungen erheblich in Rückstand geratenen Mieter hemdsärmelig vorgehen und den Mieter „ausfrieren“, indem er die Versorgungsleitungen abtrennen lässt. Juristisch ist das die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an der Erfüllung künftiger vertraglicher Pflichten durch Unterlassen der Zufuhr von z.B. Wasser und Energie für die Heizung (ein Unterlassen, das mangels Handlungspflicht keine verbotene Eigenmacht ist da es lediglich zur Beeinträchtigung der vertraglichen Gebrauchsmöglichkeit nicht zur Beeinträchtigung des Besitzes führt).

    Der Vermieter kann durch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts unter recht engen Voraussetzungen (problematisch wird es bei den nicht seltenen eigenen Anschlussverträgen des Mieters mit den Energieversorgern) durch Sperren von Frischwasser, Strom, Heizung etc. Druck auf den Mieter ausüben, den rückständigen Mietzins auszugleichen, denn genau dies ist Sinn und Zweck eines Zurückbehaltungsrechtes.
    Zum Zurückbehaltungsrecht des Vermieters bei der Versorgung von Mieträumen mit Frischwasser, Strom und Heizung Voraussetzungen: · Mieter hat keinen eigenen Vertrag mit den jeweiligen Versorgungsunternehmen, sondern der Vermieter muss zunächst für die entstehenden Kosten der Versorgungsunternehmen für deren zu Gunsten des Mieters erbrachten Leistungen einstehen. ·

    Vermieter hat dem Mieter rechtzeitig angekündigt, die Versorgungsleitungen zu kappen und das Zurückbehaltungsrecht darf im Einzelfall nicht gegen Treu und Glauben verstoßen. · Das Kappen der Leitungen darf nicht außer Verhältnis zum Zahlungsrückstand des Mieters stehen. Im Anschluss an Beuermann in GE 1996, 1396 und 2002, 1601 (1603) ist wie folgt zu prüfen: a. Es ist fiktiv festzustellen, in welcher Höhe der Mieter zur Minderung berechtigt wäre, wenn die künftige Versorgung der Wohnung mit Wasser und/oder Wärme durch das Kappen der Leitungen unterbleibt. Beuermann (GE 2002, 1603) rechnet bei einer vollständigen Einstellung der Wasserversorgung mit einer Minderungsquote von 20% und bei Abstellen der Heizung 100% in den Wintermonaten. b. Der tatsächliche Mietrückstand muss größer sein, als der so ermittelte fiktive Minderungsbetrag für ein Jahr.

    Dann ist das Kappen der Versorgungsleitungen im Rahmen der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht unverhältnismäßig. Bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts darf der Vermieter, falls erforderlich wenn sich die zu kappenden Leitungen in den Mieträumen befinden, sich bzw. den dazu beauftragten Handwerkern Zutritt zur Wohnung des Mieters verschaffen. Allerdings ist der Vermieter darauf angewiesen, dieses Recht im Wege einer Klage durchzusetzen, falls der Mieter den Zutritt zu seinen Mieträumen nicht freiwillig gestattet.

    Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob der Vermieter es möglicherweise lediglich unterlässt, die Versorgung der Mieträume mit Frischwasser, Strom und Heizung vorzunehmen. Zwar sind Besitzschutzansprüche des Mieters wegen verbotener Eigenmacht des Vermieters durchaus auch bei einem Unterlassen des Vermieters möglich, aber nur dann, wenn der Vermieter auch eine Rechtspflicht zum Handeln hat. Ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters beseitigt aber die grundsätzliche Vorleistungspflicht des Vermieters. Folglich kann sich der Mieter gegebenenfalls nicht auf eine Besitzstörung gemäß § 858 BGB berufen. Beispiel: Nichtreparatur einer Zentralheizung wäre einfaches Unterlassen.

    Soweit dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, ist der Mieter zwar in seinem Besitz gestört, aber er handelt nicht widerrechtlich. Grenzen des Zurückbehaltungsrechts können freilich vom Gericht unter Berufung auf einen Verstoß gegen Treu und Glauben gesetzt werden. Das Zurückbehaltungsrecht des Vermieters scheitert nicht daran, dass die zurückgehaltene Leistung vom Vermieter nicht sinnvoll nachträglich erbracht werden kann.

    Die Rechtsprechung lässt Zurückbehaltungsrechte in der Regel nicht in diesem Punkt scheitern. Zum Beispiel dürfen Stromversorger wegen nicht bezahlter Rechnungen die Belieferung mit Strom zurückhalten, Zeitungsverlage die Lieferung der Tageszeitung zurückhalten, obwohl die Tageszeitung von gestern ohne Wert ist. Bei laufenden Wohnungsmietverhältnissen ist es sehr umstritten, ob überhaupt und in wie weit eine Besitzstörung - als so genannte verbotene Eigenmacht - einen durch eine Einstweilige Verfügung gegen den Vermieter durchsetzbaren Besitzschutzanspruch des Mieters verletzt.

    Der Vermieter kann nicht ausschließen, kurzfristig mit einer Einstweiligen Verfügung konfrontiert zu werden, wobei angesichts der strittigen Materie sichere Prognosen darüber, wie der nachfolgende Rechtsstreit über die Besitzschutzfragen ausgehen wird, kaum möglich sein werden. Auf diesem Gebiet ist eine fachkundige Beratung unbedingt erforderlich. Aber keine Beratung kann dem Vermieter das Risiko abnehmen, das im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung unvermeidbar entsteht.

    Die Überlegungen beruhen weitgehend auf dem erwähnten Aufsatz des RiAG Beuermann in der Zeitschrift Das Grundeigentum, Heft 22, 1996, 1396 ff, und vor allem Heft 24, 2002, Seiten 1601 bis 1603 ("Darf der Vermieter den zahlungsunwilligen Mieter ausfrieren?") und der dort auch dargelegten Rechtsprechung zum „Ausfrieren“ von Wohnungseigentümern durch die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen erheblicher Wohngeldrückstände, soweit es um Leistungen von Versorgungsunternehmen geht, für deren Kosten die Wohnungseigentümergemeinschaft ersatzweise an der Stelle des nicht zahlenden Wohnungseigentümers haftet. Das „Ausfrieren“ ist grundsätzlich auch zulässig gegenüber dem Mieter des nicht zahlenden Wohnungseigentümers, weil dem Mieter nicht mehr Rechte zustehen, als seinem Vermieter, dem Eigentümer der Wohnung: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei erheblichen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers für die Vergangenheit berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer und auch seinem Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Heizung und Wasser bis zum Ausgleich der Rückstände zu unterbinden (a. A. OLG Köln v. 15.3.2000 – 2 U 74/99, NJW-RR 2001, 301)." KG, v. 21.05.2001 - 24 W 94/01 (LG Berlin - 85 T 338/00; AG Charlottenburg - 70 II 287/00) "Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei erheblichen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers berechtigt, sowohl gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer wie auch gegenüber dessen Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Kaltwasser zu sperren." KG, v. 26.11.2001 - 24 W 7/01 (LG Berlin - 85 T 129/00; AG Charlottenburg - 70 II 770/99) Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts hat durch Urteil vom 17.12.1998 - 8 U 7247/98 - (veröffentlicht in GE 2004, 622) entschieden, dass das Abstellen von Strom, Heizung und Wasser nach Beendigung des Mietverhältnisses keine verbotene Eigenmacht sei, da nicht der Besitz des Mieters, sondern nur der Mietgebrauch gestört werde: "Denn die Unterbrechung der Wasserversorgung stellt jedenfalls nach Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses durch fristlose Kündigung seitens des Vermieters wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit dem Mietzins und den Nebenkostenvorauszahlungen keine Besitzstörung i. S. v. § 858 BGB dar. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Besitz des Mieters an der Mietsache und dem Gebrauch der Mietsache, den der Vermieter dem Mieter aufgrund des Mietvertrages nach § 536 BGB schuldet. Im Rahmen der Gebrauchsgewährung nach § 536 BGB ist der Vermieter auch zur Erbringung der vereinbarten Nebenleistungen (Heizung, Wasser) verpflichtet, wofür der Mieter die vereinbarten Nebenkostenvorschüsse zu zahlen hat. Nach Beendigung der Mietverhältnisses entfällt die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsgewährung nach § 536 BGB.

    Damit entfällt auch die Verpflichtung des Vermieters zur Erbringung der im Mietvertrag vereinbarten Nebenleistungen. Ob dies bei Wohnraummietverhältnissen innerhalb der Räumungsfrist anders zu bewerten ist, kann dahingestellt bleiben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter also grundsätzlich die Erbringung der Nebenleistungen einstellen.

    Dadurch wird der Mieter zwar in dem Gebrauch der Mietsache, zu der er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr berechtigt ist, beeinträchtigt, sein Besitz an der Mietsache wird aber damit nicht gestört. Denn Besitz i. S. v. § 858 BGB ist die tatsächliche Sachherrschaft. Darin wird der Mieter durch die Einstellung der Nebenleistungen (hier die Abstellung des Frischwassers) nicht gestört. Die Einstellung von Nebenleistungen ist keine Einwirkung, sondern eine bloße Gebrauchshinderung ohne Eingriff in die Sachherrschaft." Im selben Urteil vom 17.12.1998 - 8 U 7247/98 - (GE 2004, 622) hat sich der 8. Zivilsenat gegen die überwiegend vertretene Meinung gewandt, dass die Unterbrechung der Frischwasserzufuhr eine Besitzstörung des Mieters sei: der 8. Zivilsenat des Kammergerichts " schließt sich vielmehr der von Martius in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III.A., Rz. 1152, vertretenen Auffassung an, dass das Abstellen von Strom, Heizung und Wasser keine verbotene , den Besitz des Mieters an den Räumen störende Eigenmacht des Vermieters i.S.v. § 558 BGB ist. Von der Gegenmeinung wird nicht klar genug zwischen dem Besitz i. S. v. § 854 BGB und dem Mietgebrauch i. S. v. § 536 BGB unterschieden. Durch die Einstellung von Nebenleistungen wird dem (ehemaligen) Mieter nichts genommen, was er bereits hat, sondern es werden keine neuen Leistungen mehr erbracht (Schmid, Die Erbringung von Nebenleistungen durch den Vermieter, DWW 1986, 140 [142]), auf die der (ehemalige) Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch mehr hat. Die Mietsache wird lediglich nach Beendigung des Mietverhältnisses mangelhaft. Der ehemalige Mieter hat aber mangels eines bestehenden Mietvertrages zu diesem Zeitpunkt keinen Anspruch mehr auf Mängelbeseitigung, selbst wenn der Mangel durch Verschulden des Vermieters entstanden ist. Nach § 536 BGB ist der Vermieter nur „während der Mietzeit” verpflichtet, die Sache in vertragsmäßigem Zustand zu erhalten." Urteilstext als pdf-Datei Der 12. Zivilsenat des Kammergerichts hat sich im Urteil vom 08.07.2004 - 12 W 21/04 - mit der Unterbrechung der Wasserversorgung für gewerblich als Massagepraxis genutzte Mieträume auseinandergesetzt:

    Die Unterbrechung der Wasserversorgung durch den Vermieter ist - jedenfalls nach wirksamer Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses wegen Verzugs des Mieters mit Mietzahlungen und den Nebenkostenvorauszahlungen - keine Besitzstörung im Sinne des § 858 BGB. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Besitz des Mieters an der Mietsache im Sinne des § 854 BGB und dem Gebrauch der Mietsache, den der Vermieter aufgrund des Mietvertrages nach § 536 BGB a. F. (§ 535 BGB n. F.) schuldet. Keine Pflicht des gewerblichen Vermieters zur Gewährung des Mietgebrauchs nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Zum Zurückbehaltungsrecht des Vermieters bezüglich der Wasserversorgung des Gewerberaummieters, der die Miete nicht zahlt. ..... "..... Nach Auffassung des Senats stellt jedoch in Fällen der vorliegenden Art, bei denen vertragliche Beziehungen nur zwischen dem Mieter und dem Vermieter von Gewerberaum einerseits sowie zwischen dem Vermieter und dem Versorgungsunternehmen andererseits bestehen, nicht aber unmittelbar zwischen Mieter und Versorgungsunternehmen, das Absperren der Wasserzufuhr keine Besitzstörung i.S.d. §§ 858, 862 BGB dar. (1) Es erscheint bereits möglich, das vom Verfügungskläger beanstandete Verhalten der Verfügungsbeklagten bei wertender Betrachtung als Unterlassen einzustufen. Zwar setzt das Absperren der Wasserversorgung zunächst ein aktives Tun voraus, nämlich das Schließen der Versorgungsleitung.

    Der Schwerpunkt des Verhaltens der Verfügungsbeklagten dürfte jedoch darin liegen, dass diese die vom Verfügungskläger innegehaltenen Räume nicht weiterhin mit Wasser versorgt. Dies zeigt sich auch daran, dass die Verfügungsbeklagte denselben Erfolg, nämlich die Unterbrechung der Wasserzufuhr zu den streitgegenständlichen Räumen, auch dadurch hätte erreichen können, dass sie ihrerseits keine Zahlungen mehr an die Wasserbetriebe leistete. In diesem Fall hätten die Wasserwerke die Versorgung eingestellt. Stuft man aber das Verhalten der Verfügungsbeklagten als Unterlassen ein, so könnte eine verbotene Eigenmacht i.S.d. §§ 858 ff. BGB nur dann angenommen werden, wenn eine Rechtspflicht zum Handeln bestünde (vgl. Beuermann, GE 1996, 1398). Dies ist hier nicht der Fall. Insoweit wird auf die Ausführungen zu a) verwiesen. (2) Aber auch wenn man das beanstandete Verhalten der Verfügungsbeklagten aufgrund seines äußeren Erscheinungsbildes als aktives Tun einstuft, führt dies nach Auffassung des Senats nicht zum Vorwurf der Eigenmacht .

    Soweit in Rechtsprechung und Schrifttum hiervon abweichend teilweise die Auffassung vertreten wird, die Unterbrechung der Versorgung von Räumen mit Wasser, Strom, Gas etc. stelle der Sache nach eine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht dar (OLG Köln NZM 2000, 1026 für Wohnungseigentümergemeinschaft; LG Berlin WuM 2003, 508 [509]; AG Siegen v. 4.6.1996 – 7 C 2846/96, WuM 1996, 707; wohl auch LG Kassel WuM 1979, 51 ff.; Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl., § 862 Rz. 5, m.w.N.; Beuermann, GE 1996, 1398), beruht dies nach Auffassung des Senats darauf, dass nicht hinreichend zwischen dem Besitz i.S.d. § 854 BGB und dem Mietgebrauch i.S.d. § 536 BGB unterschieden wird." Es folgt das Zitat aus dem Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 17.12.1998 - 8 U 7247/98 - .Der 12. Zivilsenat des Kammergerichts führt fort: "Die zeitlich unbegrenzte Fortsetzung von Lieferungen mit Wasser etc. ist kein Element des Besitzes des Mieters an den Geschäftsräumen (Darleder, NZM 2000, 1098 [1100]; ebenso Schmidt, Miete und Mietprozess, 4. Aufl., Rz. 10 [19]; Bub/Treier/v. Martius, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rz. 1152). Dementsprechend hat der BGH (BGH v. 3.7.1991 – VIII ZR 190/90, BGHZ 115, 99 [102] = MDR 1991, 841) und ihm folgend das OLG Hamm (OLG Hamm MDR 1994, 163 ff.) die Geltendmachung eines ZBR durch ein Versorgungsunternehmen grundsätzlich als zulässig angesehen, obwohl nach der oben genannten Rechtsmeinung stets eine Besitzstörung i.S.d. §§ 858, 862 BGB vorläge. Ob die Frage einer verbotenen Eigenmacht anders zu beurteilen ist, wenn der Vermieter bei Bestehen einer direkten Vertragsbeziehung zwischen Mieter und Versorgungsunternehmen die Versorgung mit Wasser, Strom, Gas etc. unterbricht, hat der Senat ebenso wenig zu entscheiden wie die weitere Frage, ob die Besonderheiten des Wohnraummietrechtes eine andere rechtliche Beurteilung rechtfertigen."

    Das Landgericht München I in einer Pressemitteilung dagegen im Fall eines gesonderten Vertrages des Mieters mit einem Stromversorger: "02.01.2006 "Vermieter darf Mieter von Wohnraum nicht von der Stromzufuhr ausschließen" Beschluss vom 24.11.2005, Az. 15 T 19143/05 (zum Beschluss des Amtsgerichts München vom 13.9.2005, Az. 415 C 23505/05). Das Landgericht München I hat als Berufungsgericht eine Entscheidung des Amtsgerichts München bestätigt, wonach der Vermieter von Wohnraum die Zufuhr von Strom nicht unterbinden darf, auch wenn er den Mietern wegen rückständiger Miete fristlos gekündigt hat. Im Zusammenhang mit einer fristlosen Kündigung im Januar 2005 war es in der gekündigten Wohnung im Mai und Juli 2005 mehrfach zu einem Stromausfall gekommen, weil die Sicherung herausgedreht war.

    Die Mieter konnten sich zunächst damit helfen, dass sie die Sicherung wieder hineinschraubten. Danach kam es wieder zu einem Stromausfall. Eine Wiederherstellung der Stromzufuhr war jedoch in diesem Fall nicht möglich, da das Schloss zu dem Raum mit den Sicherungskästen ausgetauscht war. Am 5.8.2005 erwirkten die Mieter gegen den Vermieter eine einstweilige Verfügung auf Gestattung des Zutritts zu dem Raum mit den Sicherungskästen zum Zwecke der Behebung des Stromausfalls. Nach Widerspruch des Vermieters erklärten beide Parteien den Rechtsstreit für erledigt. Die Kosten des Verfahrens hat das Amtsgericht München dem Vermieter auferlegt mit der Begründung, es gehöre auch nach Beendigung eines Mietverhältnisses zu den Mindestpflichten des Vermieters, Zugang zum Stromzähler und zum Sicherungsraum zu gewähren. Das Landgericht München I wies die Beschwerde des Vermieters gegen diese Entscheidung zurück. Der Vermieter könne sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen aufgelaufener Mietschulden nicht berufen. Solange die Mieter noch in der gekündigten Wohnung lebten, dürfe der Vermieter sie nicht von Versorgungsleistungen wie der Stromzufuhr ausschließen. Dies stelle eine widerrechtliche Besitzstörung dar. Zwar habe das Kammergericht Berlin für die Wasserversorgung von Gewerberäumen anders entschieden. Die Versorgung mit Kalt- und/oder Warmwasser stelle aber der Vermieter als Vorleistung zur Verfügung. Hier hätten die Mieter jedoch einen eigenständigen Vertrag mit den Stadtwerken über die Stromversorgung abgeschlossen. Die Unterbindung der Stromversorgung stelle in diesem Fall verbotene Eigenmacht dar, zumal es sich um ein Wohnraummietverhältnis handele."
     
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