Selbtsnutzung und Werbungskostenabzug

[Blutswente]

Hallo liebe Forengemeinde,

ich habe eine Frage zum Thema Vermietungsabsicht für den Werbungskostenabzug bei Einkünften aus VuV.

Jemand erbt eine ETW.

a) Er fast sofort den Entschluß die Wohnung unverändert möbliert zu vermieten und vermietet sie nach genau einem Jahr.
Liegt in diesem Jahr dann deshalb eine Selbstnutzung durch den Vermieter vor, weil seine Möbel in der Wohnung stehen?

b) Er fasst sofort den Entschluß die Wohnung zu renovieren, was sich wegen Corona etwas hinzieht. Auch hier erfolgt die Vermietung nach einem jahr.
Liegt hier eine Selbtsnutzung deshalb vor, weil die Handwerker (im Auftrag des Eigentümers) die Wohnung faktisch "belegt" haben?

c) Er fasst sofort den Entschluß die Wohnung leerzuräumen um sie leer zu vermieten, was sich ebenfalls ein Jahr hinzieht.
Liegt hier eine Selbstnutzung deshalb vor, weil - ähnlich wie in a) - Möbel des Eigentümers in der Wohnung standen?

Selbstnutzung bedeutet hier gleichzeitig die Verneinung der Einkünfteerzielungsabsicht durch das Finanzamt.

Ich möchte gerne die Unterschiede zwischen a), b) und c) in steuerrechtlicher Hinsicht verstehen.

Gruß Blutswente

 

[Ferdl]

Nach meinem Verständnis gibt es keinen relevanten Unterschied zwischen a, b, c.
Relevant ist, hat eine Eigennutzung stattgefunden oder nicht und es real die Absicht die Wohnung unbefristet zu vermieten bestand.
Soweit der einfache Teil.
Nun gilt es dem FA gegenüber diesen Tatsachenbestand glaubhaft zu machen.
Hilfreich könnte sein, in dieser Zeit Investitionen getätigt zu haben welche, auf die Vermietung hinarbeiten. Kontraproduktiv wäre es wenn du in dieser Zeit deinen Wohnsitz dort gemeldet hättest.
Mal so als grobe Richtung.
Eine befristete Vermietung würde das Ganze etwas verkomplizieren denke ich, aber da kenn ich mich gar nicht aus.

 

[Blutswente]

Ich habe die Frage auch in dem Nachbarforum 123recht gestellt.

Da liegen schon einige Antworten vor, u.a. von @taxpert.

Relevant ist, hat eine Eigennutzung stattgefunden oder nicht ...

Da ist eben die Frage, ob auch eine Eigennutzung vorliegt, wenn noch einige Möbel rumstehen, weil sie dem Mietinteressenten zur Überlassung angeboten werden sollen.

"Eigennutzung" ist mE nur dann schädlich, wenn durch diese Eigennutzung eine Vermietung verhindert oder verzögert wird.

 

[Ferdl]

"Eigennutzung" ist mE nur dann schädlich, wenn durch diese Eigennutzung eine Vermietung verhindert oder verzögert wird.

Diese Interpretation teile ich nicht. Eigennutzung ist im Wortsinne zu verstehen.

ob auch eine Eigennutzung vorliegt, wenn noch einige Möbel rumstehen, weil sie dem Mietinteressenten zur Überlassung angeboten werden sollen.

Dies wäre nach meiner Interpretation eine Eigennutzung. Die Möbel sollen nicht mit Vermietet werden, sondern, zu "eigenem Nutzen" vermarktet oder was auch immer werden.

Ich denke @taxpert wird keine so arg abweichende Antwort gegeben haben. Allerdings, im Zweifel ist dessen Expertise erheblich höher einzuschätzen als meine.

 

[taxpert]

Da niemand weiß, was die angeforderten und eingereichten Dokumente/Unterlagen/Auskünfte A und B (siehe anderes Forum) sind, wird man auch keine andere Antwort erwarten können, als im anderen Forum.

Vielleicht hier nur noch so viel dazu:

Für steuermindernde Sachverhalte -dazu gehört hier auch die Vermietungsabsicht, Vermietbarkeit, etc.- trägt allein der Stpfl. die Nachweislast. Dabei steigt der Anspruch an den Nachweis in dem Maße, wie der vorgebrachte Sachverhalt vom normalen Lebenssachverhalt abweicht. Das kann von der reinen Tatsachenbehauptung im Rahmen der Glaubhaftmachung bis hin zu tatsächlichen "harten" Beweis reichen.

vermietet sie nach genau einem Jahr.

was sich ebenfalls ein Jahr hinzieht

Das ist -auch in Zeiten von Corona!- nicht der normale Lebenssachverhalt! Wer eine Wohnung ein Jahr nicht vermietet, wird sich fragen lassen müssen, warum das so war! Im Erbfall ist es wahrscheinlich immer so, dass die/der Erbe(n) eine gewisse Zeit benötigen um sich über die weitere Verwertung der Immo (Vermietung/Eigennutzung/Verkauf) im Klaren sind, so dass ein paar Monate akzeptiert werden. Ein Jahr wirft aber eben Fragen auf!

Da -wie oben bereits gesagt- der Sachverhalt nicht vollumfänglich bekannt ist, bin ich insoweit raus!

taxpert

 

[Darth_Vader]

Der Stpfl. trägt die Nachweislast für seine Absicht, wie taxpert schon schreibt.

a) Gibt es ein Inserat vom ersten Tag, dass die Wohnung angeboten wurde?
Gibt es eine Rechnung? (Tageszeitung, etc..)
Gibt es Telefonverbindungen?
Gab es Besichtigungen? Die Mietineressenten könnten bezeugen, dass die da waren...
Warum hat es trotzdem ein Jahr gedauert?

b) Selbst renovieren, oder Renovieren lassen?
Gibt es Rechnungen? (Baumarkt für Farbe, etc..)
Gibt es Telefonverbindungen mit Handwerkern?
Gab es Besichtigungen? Die Handwerker könnten bezeugen, dass die da waren für ein Angebot...
Liegen Angebote vor?
Warum hat es trotzdem ein Jahr gedauert? (Es gab keine Badewannen, das Bad wurde nicht fertig)

c) Müll entsorgen? Warum hat es ein Jahr gedauert?
Container bestellen, Entrümpler beauftragen, das dauert 1-2 Tage.
Hast Du den Rest des Jahres staunend in der Ecke gestanden?



Meine langsamste ETW hatte sich von August bis April gezogen. Die komplette Unterverteilung musste neu, ich hatte aber keinen Elektriker an der Hand, und knapp 6 waren vor Ort, bis ich einen beauftragt habe. Der war im November fertig. Dann wollte ich die Renovierung der Wände in Eigenleistung bewerkstelligen, habe aber kapituliert und einen Maler gesucht. Der war im Januar fertig. Dann sollte eine Einbauküche rein, die ich nach Feierabend im Fabruar fertig bekam. Mein Mietineressent hatte noch eine Kündgungsfrist, so dass zum 01.04. vermietet wurde. Es gab keine Rückfragen und wurde akzeptiert.

 

[Blutswente]

Das ist -auch in Zeiten von Corona!- nicht der normale Lebenssachverhalt! Wer eine Wohnung ein Jahr nicht vermietet, wird sich fragen lassen müssen, warum das so war!

Kein Problem.

Die Vermietung brauchte deshalb so lange, weil die Wohnung im obersten Preissegment ist und schlicht wenig Interessenten da waren. (das mag auch mit Corona zusammenhängen).
Natürlich habe ich viele Zusendungen erhalten, jedoch von Interessenten, die ich nicht für geeignet hielt.

Das FA bezweifelt ja meinen Willen zur Vermietung nicht. Alle Nachweise die ich habe liegen dem FA vor.

Und jetzt kommt das FA ums Eck mit der Einlassung, die Wohnung sei nicht leer gewesen, konnte also nicht vermietet werden.
Das ist in meinen Augen Quatsch.

 

[immobiliensammler]

Und jetzt kommt das FA ums Eck mit der Einlassung, die Wohnung sei nicht leer gewesen, konnte also nicht vermietet werden.
Das ist in meinen Augen Quatsch.

Und da musst Du halt wohl den Gegenbeweis antreten. Dafür bist Du beweisbelastet. Wie Du das machen willst/kannst vermag das Forum aus der Ferne wohl nicht beurteilen. Mir fielen als erstes (unabhängiges) Zeugenaussagen der Mietinteressenten, die die Wohnung besichtigt haben ein. Wenn die (Mehrzahl) bestätigen können, dass sie die Wohnung so wie gezeigt gemietet hätten (so sie denn aus anderen Gründen zu gesagt hätte) müsste das doch reichen.

 

[Darth_Vader]

Die Vermietung brauchte deshalb so lange, weil die Wohnung im obersten Preissegment ist und schlicht wenig Interessenten da waren. (das mag auch mit Corona zusammenhängen).

Ob sich da ein Jahr Leerstand rechnet?

Natürlich habe ich viele Zusendungen erhalten, jedoch von Interessenten, die ich nicht für geeignet hielt.

Da sind dann doch die Belege....

.. die Wohnung sei nicht leer gewesen, konnte also nicht vermietet werden...

Zählerstände der Wasseruhren und Stromzähler sollten sich dann kaum verändert haben.
Also noch mehr Belege...

 

[Ferdl]

Wurde die Wohnung denn als Möbliert inseriert?
Wurde sie überhaupt inseriert?

 

[Blutswente]

Zählerstände der Wasseruhren und Stromzähler sollten sich dann kaum verändert haben.
Also noch mehr Belege...

Sehr gute Idee.

Das ist zumindest ein Hinweis, dass niemand die Wohnung für etwas genutzt hat, zu was man Wasser oder Strom braucht ...