Seltsame Reparatur...

Diskutiere Seltsame Reparatur... im Bautechnik Forum im Bereich Technische Abteilung; Ich bin gerade etwas irritiert und brauche mal euer Fedback... Heute kam ein Mieter auf mich zu wegen verstopfter Badewanne. Festgestellt hat er...

  1. #1 ehrenwertes Haus, 19.01.2019
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Ich bin gerade etwas irritiert und brauche mal euer Fedback...

    Heute kam ein Mieter auf mich zu wegen verstopfter Badewanne.
    Festgestellt hat er das Problem bereits gestern am Nachmittag.

    Aus Mietersicht war das natürlich mal wieder ein absoluter Notfall, weil bis Montag warten ohne Duschen... naja das Gesundheitsrisiko mag Jeder selbst einschätzen...

    Laut Rohrreinigungsfirma ist die Verstopfung vom Mieter selbst verursacht. Fallrohr war und ist frei, aber innerhalb der Wohnung die Leitungen mit Fett verstopft. Der Abfluß der Badewanne geht zunächst in den Abfluß der Küche und dann erst ins Fallrohr.

    Abfluß von Spüle und Badewanne funktioniert wieder... mit Wochenendzuschlag...
    Die Rechnung muss zwar erst mal ich zahlen, beabsichtige aber das dem Mieter weiter zu reichen.


    Bei der Reparatur wurde festgestellt, das der Abfluß unter der Spüle seit längerem undicht ist. Der Mieter hatte Schüsseln und Eimer untergestellt. Der Spülenschrank ist morsch. Das ist mir soweit egal, da das dem Mieter gehört.
    Nicht egal ist mir, das unter der Spüle zwar ein Anschlußstück für Waschmaschine oder Geschirrspüler verwendet wurde, auf diesem "Abzweig" aber eine Verschlußkappe fehlt und offen ist.
    Nicht egal ist mir, das in der Küche Holzboden ist. Historisch bedingt mit Denkmalschutz.
    Ich befürchte, dass es unter dem Spülenschrank zu Staunässe oder zumindest Dauerfeuchtigkeit gekommen ist und der Holzboden irgendwas zwischen angegriffen und kaputt.
    Man kann von außen zwar (noch) nichts in der Art sehen, aber wenn der Schrank dort modert, ist es ziemlich sicher auch darunter feucht...


    Ein weiteres Problem mit dem Abfluß ist dem Handwerker und mir im Bad am Waschbecken aufgefallen.
    Der Waschbeckenabfluß ist ebenfalls verstopft und blieb es auch nachdem der Abfluß von Spüle und Wanne wieder frei ist.
    Auf Nachfrage gab der Mieter an er habe den Siphon unter dem Waschbecken selbst geprüft, er sei frei.
    Das Angebot auch diese Leitung vom Handwerker frei machen zu lassen wurde vom Mieter abgelehnt. Der Handwerker durfte diese Leitung nicht prüfen, Zutritt zum Bad wurde aber gewährt wegen der verstopften Badewanne.


    Ich bin jetzt irgendwie unsicher, ob das unter Zutrittsverweigerung oder Reparaturverweigerung läuft.
    Mir ist es ja egal, ob das Waschbecken genutzt wird oder nicht, aber stehendes Wasser in dieser Abflußleitung stört mich dann doch. Mind. der Siphon ist verchromtes Kupfer und somit ist es nur eine Frage der Zeit, bis das "durchrostet" bei "Dauerhochwasser" im Waschbecken und ich steh nicht so wirklich auf Meeresrauschen unterm Waschbecken...
    Habt ihr Ideen oder Vorschläge dazu? Ich steh da gerade etwas auf dem Schlauch...
     
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  3. Andres

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    Ich weiß nicht, wie es dir (oder den anderen Vermietern hier im Forum geht), aber ich bekommen bei so etwas immer leichten Bluthochdruck. Was geht in diesen Leuten vor? Offensichtlich gibt es da ja ein Problem und dass das regelmäßige Auskippen der Eimer nicht nervt, braucht mir niemand erzählen. Kurze Meldung beim Vermieter und zwei Tage später ist das Problem gelöst. Wenn solche Dinge nicht wöchentlich vorfallen, berechne ich das selbst dann nicht als Kleinreparatur, wenn es eigentlich zulässig wäre (hier eher nicht). Warum man so etwas über Monate oder gar Jahre als Mieter einfach laufen lässt, werde ich nie verstehen ...


    Danke, selten so gelacht. :062sonst:


    Vielleicht habe ich gerade die längere Leitung, aber: Was macht das für einen Unterschied? So oder so handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Diese hat der Mieter zu dulden, wenn sie ihm rechtzeitig angekündigt wurde. Da es sich ja nach eigenem Bekunden um einen Notfall handelt und der Rest der Maßnahme ja auch geduldet wurde, fehlt mir hier irgendwie die Fantasie, wie man die Duldung dieser Überprüfung nun plausibel verweigern will, noch dazu da ja das ganze Abwassersystem der Wohnung zusammenhängt und die Idee, dass man bei zwei undichten Anschlüssen auch mal vorsorglich den dritten kontrolliert, auch recht naheliegend ist.

    Wenn für den Rest diese Maßnahme eine zweite Anfahrt berechnet wird und man zur Konfrontation bereit ist, kann man schon mal darüber nachdenken ...
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 19.01.2019
    ehrenwertes Haus

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    Meinem Blutdruck geht es dabei gut, denn der ist von Natur aus Tendenz sehr niedrig...
    Ich habe da eher mit nervösen Zuckungen zu kämpfen, die unkontrolliert zu Mieter übers Knie legen führen würden...
    Für Tics kann man ja nix...


    Ja ich muss zugeben, irgendwie bin ich gerade ziemlich baff und dieses Mieterspielchen mit dem Waschbeckenabfluß hat mich echt eiskalt erwischt...
    Aber man lernt ja nie aus, auf was für Ideen Mieter kommen können...

    Ich auch... mit dem Monteur, nachdem wir aus der Wohnung wieder raus waren.


    ... und da ist sie wieder, meine lange Leitung... red mal Deutsch, mir fehlt grade die Fantasie das zu verstehen...

    Ne, nur Wanne dicht wurde gemeldet.
    Küche dicht haben Monteur + ich festgestellt, weil von dort an gemeinsamer Abfluß ist Fallrohr von Küche + Bad.
    Jetzt ist noch Waschbecken im Bad nix mit Wasser fließt ab (ob das verdunstet oder sonstwohin entfleucht, keine Ahnung...
    Und unter Spüle sabbert es noch immer, weil falscher Anschluß bzw. 1 Dichtkappe fehlt.

    Habe ich vorhin aber vergessen zu sagen:
    An den Abfluß unter der Spüle war mal die Waschmaschine des Mieters mit angeschlossen. Die Waschmaschine steht zwar noch in der Küche, ist aber nicht mehr angeschlossen. Ich vermute, dass die Waschmaschine nur bei Bedarf an den Abfluß angeschlossen wird. Das Teil steht aber so blöde, dass bei einem Daueranschluß die Schläuche für die WaMa genau in der Rennstrecke der Küche liegen würden...


    Auf Konfrontationskurs ist dieser Mieter schon länger...
    Deswegen überlege ich ja, ob sich da nicht was auftun könnte für eine weitere Abmahnung + Kündigungsoption nicht ganz aussichtslos...
    ... aber vielleicht hab ich ja auch nur nen Furz im Hirn ...
     
  5. Andres

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    Was ich sagen will: Wenn du (oder dein Monteur) den Abfluss inspizieren und ggf. wieder durchgängig machen will, halte ich das für eine Erhaltungsmaßnahme. Das hat der Mieter zu dulden. Das hat er nicht getan.

    Daraus ergibt sich die Frage, ob er das durfte. Es gibt für die Duldung einer Erhaltungsmaßnahme (neben allgemeinen "mäßigenden" Grundsätzen wie Treu und Glauben, aber das lasse ich hier einmal außen vor) nur eine einzige Voraussetzung: Die Maßnahme muss "rechtzeitig" angekündigt sein, § 555a BGB. Deine Frage verstand ich so, dass unklar ist, ob der Blick in den Abfluss des Waschbeckens nun eine eigenständige Maßnahme (zu der der Zutritt verweigert wurde) oder ein Teil der anderen Reparatur ist, d.h. ob der Reparaturversuch vom Mieter sozusagen abgebrochen wurde. Anders formuliert: Gibt es einen oder zwei Duldungsansprüche des Vermieters?

    Meine Sicht darauf ist, dass selbst wenn es sich um eine eigenständige Maßnahme handeln würde, die Ankündigung mündlich 2 Minuten vorab völlig ausreicht, da diese Maßnahme mit keinen weiteren Beeinträchtigungen verbunden gewesen wäre, als die ohnehin durchgeführte Reparatur. Für eine solche Ankündigung gibt es keine Formvorschrift und keine spezifische Frist. Viel eher glaube ich aber, dass die Kontrolle aller Abwasseranschlüsse im selben Strang argumentativ mühelos zu der Reparatur gehört. Dann war die Gesamtmaßnahme ohnehin ausreichend angekündigt bzw. vielleicht läge damit sogar eine Ausnahme von der Ankündigungspflicht vor, da es sich ja um einen "Notfall" gehandelt haben soll.

    Auf beiden Wegen komme ich zu dem Ergebnis, dass der Mieter die Überprüfung des Ablaufs des Waschbeckens ohne Wenn und Aber direkt vor Ort zu dulden hatte. Aus der Weigerung resultiert dann ein Schadenersatzanspruch nach § 270 BGB für alle Folgeschäden, also z.B. die zweite Anfahrt des Monteurs.
     
    GSR600 und ehrenwertes Haus gefällt das.
  6. #5 ehrenwertes Haus, 12.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 12.02.2019
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    Ich muss das Thema doch nochmal aufwärmen...


    Stand der Dinge ist unverändert. Mal abwarten, wer die besseren Nerven und den längeren Atem hat... der Mieter oder ich.

    Eine Klage auf Duldung des Zutritts zur Prüfung und evt. Reinigung (Reparatur) des Waschbeckenabflusses sowie Austausch des undichten Spülenabflusses ist in Vorbereitung.
    Einfache sowie gerichtsfeste Handwerkerankündigungen kamen nicht beim Mieter an, weil genau diese(r) Brief(e) doch tatsächlich aus dem Mieterbriefkasten geklaut wurde(n)...
    Also Zufälle gibt es...

    Bei der Verstopfungsrunde fiel dem Monteur und mir aber der inzwischen morsche Spülenunterschrank auf, in welchen Schüsseln und Eimer als Sabberfang "installiert" waren. Die Spüle ist Mietereigentum, also juckt mich morsch an dem Ding selbst nicht.
    Aber...

    Dank Denkmalschutz ist in dieser Küche ein Holzboden. Meine Befürchtung ist, dass nicht nur die Spüle Dank Dauerberieselung gammelt, sondern auch der Holzboden darunter. Leichte, aber nicht ganz sichere, Anzeichen dafür sind auch vor der Spüle am Boden erkennbar. Das der Spülenschrank für diese Prüfung weg muss ist klar. Der Mieter wird sich weigern das selbst zu machen (muss er auch nicht) und ich habe keine Ambitionen, das mir oder dem Handwerker das Teil dabei auseinander fällt.

    Habt ihr Ideen, wie dabei am geschicktesten vorgehen, bei einem Mieter der auf Streit gebürstet ist (ok, ich bin da inzwischen auch nicht mehr abgeneigt, sondern in der Sammelphase für Kündigung ohne Mietrückstand), ohne sich dabei Schadenersatzforderungen wegen Spülenschrank zu Sägespäne "umgeformt" einzuhandeln?

    Vielleicht stehe ich mir ja gerade selber im Weg, Scheuklappenalarm, mein denkender Einzeller Willi (wohnt im Hohlraum zwischen den Ohren) ist im Urlaub oder... und mir fallen die naheliegendsten Lösungen nicht ein.
     
  7. #6 ariana64, 12.02.2019
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    Ich würde ihm erst mal einen Brief mit Ankündigung unter der Tür durchschieben. Und ich würde mir in diesem Fall nicht so genau überlegen, was rechtssicher ist, sondern ihn auffordern, den offenen Verschluss abzudichten (da kommt immer Wasser raus, sobald der Hahn auf ist, und das spritzt durch den ganzen Schrank). Und auch die Reparatur des denkmalgeschützten Holzbodens ankündigen, die du selbstverständlich ihm in Rechnung stellen wirst. Und dass es deshalb in seinem Interesse sein sollte, die Kosten möglichst niedrig zu halten und schnellstmöglich die Handwerker reinzulassen.
    Es sei denn, du hast die Hoffnung, dich mit ihm vernünftig verständigen zu können. Aber nach viel Vernunft bei deinem Mieter liest sich das nicht.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 12.02.2019
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    Gut erkannt...
     
  9. Andres

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    Den Fußboden kann man zumindest grob mit einer Endoskop-Kamera inspizieren. Die wird man schon irgendwie durch den Unterschrank bekommen, ohne wirkliche Schäden anzurichten. Wenn der Boden dann tatsächlich "Aufmerksamkeit" braucht, sehe ich das als Folgeschaden aus der unterlassenen Meldung des tropfenden Ablaufs, finanziell also das Problem des Mieters. Da du jetzt Kenntnis vom Mangel hast, ist es erforderlich, zielgerichtet auf die Beseitigung hinzuarbeiten - aber genau das machst du ja schon.

    Jetzt kommt eben der nervige Teil, aber als Vermieter haben wir es ja nicht anders gewollt, oder? :wink1:
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 12.02.2019
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    Nein das funzt leider nicht. Ich brauche eine Feuchtemessung im Holz bzw. Schüttung im Fehlboden...

    Oberflächenfeuchte ist relativ harmlos, die Versiegelung kann das ziemlich lange ab. Kritisch ist das, was durch die Fugen in die Schüttung gelangen kann. Holz arbeitet doch, wenn auch mit zunehmendem Alter immer weniger. So ganz dicht bekommt man solche Böden nie (ist egal solange das Atmen kann), nur die Nutzfläche kann man weitgehend schützen, Seiten und Unterseite vom Holz nicht.

    Die erforderliche Technik dafür habe ich, nur keine Idee wie ich ohne möglichen Schaden für mich da ran komme...


    Nein, meins... Kaution deckt den Schaden bei weitem nicht ab, wenn meine Vermutung stimmt.
    Pfänden kann man hier knicken.
     
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