Servus 10% Grenze: BGH ändert Rechtsprechung zur Wohnfläche

Dieses Thema im Forum "Wohnungsgröße" wurde erstellt von BHShuber, 18.11.2015.

  1. #1 BHShuber, 18.11.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    BGH Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14

    Schon im Vorfeld wurde bekannt, dass der BGH nicht mehr an der 10% Grenze festhalten will, d. h. dass es bei Mieterhöhungen selbst dann auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen soll, wenn die Wohnfläche um weniger als 10% überschritten wird und natürlich erst recht, wenn sie um mehr als 10% überschritten wird.

    Fazit:
    Es kommt demnach immer auf die tatsächliche Wohnfläche an, ganz gleich wie Groß die Wohnflächenabweichung laut Mietvertag ist.


    Da freuen wir uns aber so richtig ein Hole in the Ass :043sonst::ätsch:sauer029::wink002:

    Gruß

    BHShuber
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Da wird dann ja gegen jede Mieterhöhung wiedersprochen und den Vermieter lassen wir zum nachmessen nicht mehr in die Wohnung.
     
  4. #3 Glaskügelchen 2, 18.11.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

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    Bin mal auf den Wortlaut gespannt. Schliesslich wird man immer Ungenauigkeiten drin haben. Nicht die gravierenden Unterschiede, wie in dem Urteil, aber ein Quadratmeter kommt schnell zusammen.
    Eine gewisse Bedeutung sollte "ca." weiterhin haben.
    Für Mieterhöhungen spielt das ohnehin nur eine Rolle, wenn man immer bis ans Maximum gehen will.
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Da hat wohl eine Vermieterin eine Mieterhöhung über die 15% in Berlin gemacht mit der Begründung die Wohnung ist nicht 50m2 wie im Mietvertrag, sondern 100 m2. Miete jetzt ca. 500, neu 800 Euro. So oder so ähnlich haben sie es gesagt.
     
  6. #5 Martens, 19.11.2015
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    Hier die Mitteilung des BGH zu diesem Urteil, An dieser Stelle mal Danke an GSR600, der uns mit diesen Informationen versorgt.

    Der Mieter wird schon das Aufmessen der Wohnung gestatten müssen, wenn er die Flächenangabe des Vermieters im Mieterhöhungsverlangen anzweifelt. Wie das dann in der Praxis gehandhabt wird... einfacher wird's bestimmt nicht.

    Christian Martens
     
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  7. #6 BHShuber, 19.11.2015
    BHShuber

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    Hallo Martens,

    die Info stammte gestern von mir, nur mal so zur Info.:120:

    Das Urteil hat aber auch noch einen Vorteil für Vermieter, denn sollte die Wohnung, Mietobjekt in der Tat größer sein als im Mietvertag angegeben, dann kann er hierfür auch mehr Miete verlangen.

    Gruß

    BHShuber
     
  8. GSR600

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    Christian ich bin ein Mädchen :83:
     
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  9. #8 BHShuber, 19.11.2015
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    Hallo,

    ja, ja, ein Bild und Namen von einem Motorrad und schon mutmaßen wir, dass Motorradfahren nur eine Männerdomäne sein kann, wäre ich im Leben nicht drauf gekommen :063sonst:
     
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  10. #9 Martens, 19.11.2015
    Martens

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    möööp, da habe ich mich wohl vertan, tschuldigung. :008sonst:
    Also Dank an GSR600, die uns hier immer mit diesen wichtigen Texten vom BGH versorgt.

    Christian Martens
     
  11. #10 Martens, 19.11.2015
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    ja, die Info stammte von Dir.

    Nun ja, im vorliegenden Fall war die Wohnung ja größer als vereinbart und zwar erheblich größer, trotzdem ist der Vermieter bei der Mieterhöhung an die Kappungsgrenze gebunden, 15% drauf, mehr nicht.

    Christian Martens
     
  12. #11 Glaskügelchen 2, 19.11.2015
    Glaskügelchen 2

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    Deshalb ist mir auch ein wenig unverständlich, warum ein Vermieter damit bis vor den BGH geht. Mit einer Erhöhung um 15 Prozent, basierend auf der tatsächlichen Wohnungsgröße, war der Mieter scheinbar einverstanden. Nur nicht mit der Umgehung der Kappungsgrenze, was ich nachvollziehbar finde.
     
  13. GSR600

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    So hier mal der Text dazu:


    BGH-Urteil zur Wohnfläche: Es gilt immer die tatsächliche Größe

    Wer sich bisher bei der Wohnfläche zu seinen Gunsten verrechnet hatte, konnte
    auf die Toleranz der Gerichte setzen: Erst ab einer Wohnflächenabweichung von 10
    Prozent durfte der Mieter die Miete mindern und die überzahlte Miete vom Vermieter
    zurückfordern.
    Doch damit ist jetzt Schluss, denn gerade hat der BGH ein neues Grundsatzurteil
    zur Wohnflächenabweichung gefällt. Das besagt: Ganz gleich um wieviel sich der
    Vermieter bei der Wohnfläche verrechnet hat, es kommt immer auf die tatsächliche
    Wohnfläche an.
    Autor: Heidi Schnurr
    Worum geht es?
    Aktuelles Urteil: BGH ändert seine Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung bei
    Mieterhöhungen.
    Mieterhöhung: Was gilt, wenn die Wohnung größer ist als
    vereinbart
    In dem BGH-Fall ging es um die Frage, wie sich eine Wohnflächenabweichung in einem
    Mieterhöhungsverfahren auswirkt, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Fläche um
    33,95 Prozent größer ist als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche.
    Der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin stritt sich mit seinem Vermieter um eine
    Mieterhöhung. Im Mietvertrag war die Wohnfläche der Wohnung mit 156,95 qm und die
    monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben.
    Tatsächlich war die Wohnung jedoch viel größer, nämlich 210,43 qm. Der Vermieter hatte
    sich schlichtweg um 33,95 Prozent verrechnet.
    Kappungsgrenze darf trotz Wohnflächenabweichung nicht
    überschritten werden
    Als der Vermieter die Miete erhöhen wollte, ging er bei seinen Berechnungen von der
    richtigen, größeren Wohnfläche statt der im Mietvertrag angegebenen kleineren Wohnfläche
    aus.
    Dadurch kam er auf eine Mieterhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 EUR auf
    insgesamt 937,52 EUR. Der Mieter rechnete anders: Er ging von der derzeitigen Miete von
    629,75 EUR aus und erhöhte diese um 15 Prozent (= gesenkte Kappungsgrenze), so dass
    er auf einen Mieterhöhungsbetrag von 94,46 EUR kam.
    Nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB darf der Mieter in Gebieten, in denen eine gesenkte
    Kappungsgrenze gilt, die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 Prozent erhöhen.
    BGH sagt: Es kommt auf die tatsächliche Wohnfläche an
    Der Mieter wollte nur einer Mieterhöhung um die 94,46 EUR zustimmen. Der
    Vermieter verlangte jedoch die 94,46 EUR plus weitere 213,31 EUR wegen der
    Wohnflächenabweichung.
    Das Landgericht gab dem Mieter recht, weil nur eine Mieterhöhung bis zur
    Kappungsgrenze von 15 Prozent erlaubt sei und 15 Prozent von der Ursprungsmiete eben
    94,46 EUR seien.
    Der Vermieter berief sich jedoch auf ein BGH-Urteil, wonach ein Vermieter an einer im
    Mietvertrag vereinbarten Größe nicht festgehalten werden könne, wenn die tatsächliche von
    der vereinbarten Größe um mehr als 10 Prozent abweiche (BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII
    ZR 138/06, NJW 2007 S. 2626).
    Der BGH fällte heute ein salomonisches Urteil (BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR
    266/14): Der Vermieter darf zwar bei seiner Mieterhöhung von der tatsächlichen Größe
    ausgehen, muss sich aber dennoch an die Kappungsgrenze halten!
    Tschüss 10-Prozent-Grenze: BGH ändert seine
    Rechtsprechung zur Wohnfläche
    Schon im Vorfeld hatte der BGH signalisiert, dass er an dieser 10-Prozent-Regel nicht
    mehr festhalten wolle. Das bedeutet, dass es bei einer Mieterhöhung selbst dann auf die
    tatsächliche Wohnfläche ankommen soll, wenn die Wohnfläche um weniger als 10 Prozent
    überschritten wird – und natürlich erst recht, wenn sie um mehr als 10 Prozent überschritten
    wird.
    Kurzum: Es kommt demnach immer auf die tatsächliche Wohnfläche an, ganz gleich wie
    groß die Wohnflächenabweichung laut Mietvertrag ist!
    An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu
    niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung kleiner ist
    als zehn Prozent, hält der BGH nicht mehr fest.
    Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß
    angegeben ist: Hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der
    Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.
    Tatsächliche Wohnfläche gilt, ganz gleich, was im Mietvertrag
    steht
    Dafür, dass es immer auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen soll, spricht auch
    das System der Vergleichsmiete bei einer Mieterhöhung. Dort wird beim Ermitteln der
    ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Entgelte abgestellt, die in der jeweiligen Gemeinde für
    vergleichbare Wohnungen gezahlt werden.
    Dabei wird auf objektive Kriterien zurückgegriffen, so dass es bei einer Mieterhöhung
    immer auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen müsste – ganz gleich, was im
    Mietvertrag steht und wie groß die Flächenabweichung ist!
    * § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
    (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen
    Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten
    soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
    […]
    (3) 1Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von
    Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert
    erhöhen (Kappungsgrenze). 2Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn
    die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen
    Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist
    und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. 3Die Landesregierungen werden ermächtigt,
    diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu
    bestimmen.
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    Da es künftig bei Mieterhöhungen immer auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, kann
    der Mieter selbst bei geringfügigen Abweichungen überzahlte Mietanteile zurückverlangen.
    Dieser Rückforderungsanspruch verjährt in 3 Jahren (BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR
    30/10).
    Allerdings beginnt die Verjährungsfrist erst ab Kenntnis von den Umständen zu laufen.
    Kenntnis hat der Mieter erst dann, wenn er auch das Messergebnis kennt. Ohne
    Anhaltspunkte ist der Mieter aber nicht verpflichtet, die Wohnfläche nachzumessen.
    Ob diese Rechtsprechung auch für überzahlte Mieten und Betriebskostenabrechnungen gilt,
    ist noch nicht ausdrücklich entschieden. Allerdings ist es sehr wahrscheinlich, dass es auch
    hier künftig auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen wird.
    Schon deswegen empfiehlt es sich als Vermieter, im Mietvertrag keine Wohnfläche
    anzugeben, denn damit könnten Sie Rückzahlungsansprüche auslösen, sofern sich
    herausstellt, dass Ihre Wohnfläche kleiner als vereinbart ist!
     
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