SEV und trotzdem eigener Mietvertrag

[Carmen46]

Liebe Forenmitglieder,

da ich in letzter Zeit extrem große Probleme mit meinen Verwaltungen hatte möchte ich demnächst (wahrscheinlich ab 2024) meine Wohneinheiten selber verwalten (SEV). Ich werde zum voraussichtlich 1.4. zwei Wohnungen neu vermieten und frage mich, ob ich da dann schon einen eigenen Mietvertrag nutzen kann, obwohl ich noch eine Verwaltung habe, die bis Ende 2023 - vertraglich bedingt - die SEV macht? Eigentlich müsste das doch problemlos möglich sein, oder? Hat da vielleicht irgendjemand Erfahrungen mit?

Vielen Dank schon mal für Rückmeldungen!

 

[Andres]

Du kannst die Verwaltung jederzeit mit sofortiger Wirkung anweisen, nicht weiter tätig zu werden. Die SEV hat kein "Recht" darauf, die vereinbarte Leistung zu erbringen. Ich möchte dabei nur zwei Dinge zu bedenken geben:

• Die Vergütung ist trotzdem bis zum Ablauf der Kündigungsfrist geschuldet. Die Verwaltung wird dann eben fürs Nichtstun bezahlt.
• Die Erbringung von Teilleistungen ist nicht prinzipiell geschuldet oder anders formuliert: Du kannst nicht einfach ein paar Leistungen der Verwaltung nun selbst ausführen und erwarten, dass die Verwaltung die restlichen Leistungen trotzdem erbringt. In einigen Fällen mag das möglich sein, z.B. wenn man die Verwaltung von den neu vermieteten Wohnungen abzieht.

Sollte es wirklich dazu kommen, sollte man auch an den Widerruf ggf. erteilter Vollmachten denken.

 

[Carmen46]

Vielen Dank. In meinem Verwaltervertrag steht z.B., dass die Verwaltung sich um die Neuvermietung gegen Gebühr kümmert. Da habe ich Bescheid gesagt, dass ich diese Leistung nicht brauche, nicht will und ich mich selber um die Neuvermietung kümmere. Alle anderen Aufgaben der SEV bleiben davon unberührt.

Da die Neuvermietung ja eine Zusatzleistung lt. Vertrag ist und ich sie nicht in Anspruch nehme, frage ich mich, wie das jetzt mit dem Mietvertrag ist? Muss ich da den Mietvertrag der Verwaltung nehmen oder kann ich auch einen eigenen nehmen? Ich habe die Verwaltung schon gefragt, aber leider - wie so oft - keine Antwort geschweige denn einen Blanko-Mietvertrag bekommen. Die Verwaltung soll eigentlich schon bis zum Ablauf des Vertrages ihre Aufgaben wahrnehmen (z.B. die Nebenkostenabrechnung erstellen etc.). Sehr viel mehr machen die eh nicht. Aber irgendwie muss ich ja die ganzen Dokumente zusammenstellen für die Neuvermietung?

 

[Andres]

Da die Neuvermietung ja eine Zusatzleistung lt. Vertrag ist und ich sie nicht in Anspruch nehme, frage ich mich, wie das jetzt mit dem Mietvertrag ist? Muss ich da den Mietvertrag der Verwaltung nehmen oder kann ich auch einen eigenen nehmen? Ich habe die Verwaltung schon gefragt, aber leider - wie so oft - keine Antwort geschweige denn einen Blanko-Mietvertrag bekommen.

Es gilt wieder einmal die alte Weisheit: Wer viel fragt, der viel irrt. Wenn der SEV-Vertrag schon die Neuvermietung als Zusatzleistung führt, dann hätte ich unter diesen Umständen überhaupt nicht gefragt, sondern nur mitgeteilt, dass ich mich selbst kümmere und die Leistung nicht haben will.

Hilfe von der Verwaltung ist natürlich auch nicht zu erwarten - die Verwaltung wird dir kaum ihre Vorlage zur Verfügung stellen. Wenn du dich zukünftig selbst kümmern willst, dann kannst du auch sofort anfangen, eine anständige Vorlage zu finden und auf die Gegebenheiten der Wohnungen anzupassen, falls notwendig. Die üblichen Hinweise:

• Haus & Grund pflegt diverse Vorlagen, teilweise haben deren Ortsverbände auch noch eigene Vorlagen. Zumindest die Vorlagen des Bundesverbands sind auch für Nichtmitglieder erhältlich.
• Veränderungen sollten sparsam und mit äußerster Vorsicht vorgenommen werden. Teilweise sind Anpassungen erforderlich (z.B. spezielle Betriebskostenarten oder andere Besonderheiten des Objekts), aber regelmäßig schlagen hier Leute auf, die bei ihrer selbstgestrickten Super-Vereinbarung einschlägige Rechtsprechung oder sogar ganz profan die gesetzliche Lage einfach nicht gekannt und berücksichtigt haben. Das kann böse ins Auge gehen, z.B. wenn ein kleiner Zusatz in der Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen wegen des Summierungseffekts die ganze Vereinbarung unwirksam macht.
• Große Sorgfalt ist außerdem beim Ausfüllen des Vertrags geboten. Auch diese Fälle sehen wir hier im Forum permanent: Mehrere sich ausschließende Optionen angekreuzt, eine erforderliche Auswahl nicht getroffen, widersprüchliche Werte eingetragen, ... . Für viele Vorlagen gibt es sogar eine separate Ausfüllhilfe, meist ist auf dem Rand auch markiert, wo etwas ausgefüllt werden muss, Fußnoten erläutern zusätzliche Einschränkungen. Am Ende scheitert es aber oft am Verständnis dafür, wie eine bestimmte Klausel funktioniert. Wer nicht weiß, wie die Heizkostenabrechnung funktioniert, ist stärker gefährdet, in der entsprechenden Bestimmung unsinnige Eintragungen zu machen.

 

[Carmen46]

Nochmals: Vielen Dank!!

Ich habe mehrere Tiefgaragenplätze ohne SEV selber vermietet und bin ganz erfreut, wie unglaublich unkompliziert das läuft. Für die Wohnungen habe ich mich bei Objego registriert und übe dort. Das funktioniert wirklich gut. Die Nebenkostenabrechnungen, die ich bis jetzt probeweise erstellt habe, stimmten bis aufs i-Tüpfelchen mit den Abrechnungen der Verwaltung überein. Es wird auch eine Vorlage für einen Mietvertrag nach der aktuellen Rechtssprechung zur Verfügung gestellt (mit Ausfüllhilfe). Auch meine Maklerin hat einen entsprechenden Mietvertrag, den sie mir zur Verfügung stellen würde und auch sie empfiehlt mir ebenso wie die Miteigentümer, die SEV selber zu machen.

Andres, nach Deinen Ratschlägen würde ich jetzt also bei der Neuvermietung einfach ohne der Verwaltung weitere Fragen zu stellen alles selber machen und dann die Verwaltung nur darüber informieren, dass ich neue Mieter habe. Aber da führt ja eines dann zum anderen? Ich muss mich dann auch um die Kaution kümmern (habe ich erst mal so gar keine Ahnung von). Die Mieten und NK gehen dann auf mein Konto (das wiederum ist ja erfreulich).

 

[Ferdl]

Ich muss mich dann auch um die Kaution kümmern

Rechtskonform muss die Kaution auf einem Anderkonto gelagert werden, also getrent von deinem Vermögen und geschützt vor fremden Zugriff, zB Pfändung. Dazu bieten manche Banken spezielle Mietkautionskonten an, ich mache das mit der DKB (Stichwort: Vermieterpaket) und bin da recht zufrieden mit. Formal richtig darf die Kaution nie mit deinem Vermögen in Kontakt geraten, also der M müsste die direkt auf das Kautionskonto überweisen. Nach meiner Erfahrung ist der Durchschnittsmieter damit überfordert, ich gebe nur die Kontonummer für die Mietzahlungen an und überweise die Kaution selbst aufs Kautionskonto.

 

[Carmen46]

Vielen Dank Ferdl, das werde ich mir mal ansehen. Ich habe leider (noch) kein Girokonto bei der DKB und das ist Voraussetzung dafür.

 

[Andres]

Ich muss mich dann auch um die Kaution kümmern (habe ich erst mal so gar keine Ahnung von). Die Mieten und NK gehen dann auf mein Konto (das wiederum ist ja erfreulich).

Wenn die Konstellation wirklich genau wie von dir beschrieben ist, sehe ich keinen Grund, warum das die Verwaltung nicht für dich abwickeln sollte. Wenn ich aber zukünftig selbst verwalte, sehe ich wenig Sinn dahinter, die Kautionsanlage nicht sofort selbst zu übernehmen.

Wenn du die Zahlungsflüsse lieber selbst kontrollieren willst, ist das übrigens auch für alle anderen Mietverhältnisse jederzeit möglich. Die Verwaltung wird dann sehr wahrscheinlich keine Zahlungseingänge mehr kontrollieren, aber das dürfte zu verschmerzen sein.

 

[dots]

Auch meine Maklerin hat einen entsprechenden Mietvertrag, den sie mir zur Verfügung stellen würde und auch sie empfiehlt mir ebenso wie die Miteigentümer, die SEV selber zu machen.

Achtung, Alarmglocken!!!
Die Maklerin kann dir theoretisch einen z.B. extrem mieterfreundlichen Vertrag "unterschieben" - ausbaden musst du die Folgen jahre-, jahrzehntelang oder bis über dein Lebensende hinaus, nicht sie.
Ein Makler hat nicht grundsätzlich Ahnung vom Mietrecht.

 

[Carmen46]

Naja, momentan ist es so, dass ich einen Vertrag mit der Verwaltung habe mit den üblichen Bestandteilen (Schriftwechsel mit Mieter, Mieterhöhungen, Abschluss von Mietverträgen, Übergaben und Abnahmen, Mietinkasso, Jahresabrechnung...). Nur die Mietersuche ist in einem Extraposten genannt, für den ich 62 €/Std. zzgl. Ust berappen müsste. Das möchte ich jetzt aber selber machen bzw. eine gute Bekannte machen lassen, zu der ich einfach mehr Vertrauen habe und die schon mehrere wunderbare Mieter für meine anderen Wohnungen gefunden hat. Von daher hätte ich eigentlich gar kein Problem, jetzt erst mal nur die Mieter zu stellen und alles andere weiterhin die Verwaltung machen zu lassen, wofür ich sie ja auch monatlich bezahle. Das Problem ist, dass ich einfach keine Rückmeldung von der Verwaltung auf meine Fragen bekomme.

 

[Carmen46]

Liebe Forenmitglieder,
ich habe mich jetzt mal mehr mit dem Thema beschäftigt und tendiere dazu, die SEV selber zu machen. D.h. ich nutze einen eigenen Mietvertrag, eröffne bei der DKB ein Konto für die Kautionen und zur Übersicht der Mieteingänge (Vermieterpaket). Für die Mieter bin ich sowieso die Ansprechpartnerin (ist auch gut so), da die Verwaltung nie erreichbar ist.

Erst einmal würde ich nur zwei Wohnungen verwalten und getrennt davon zwei Tiefgaragenplätze. Meine anderen 9 ETW werden von einer guten Verwaltung verwaltet. Da besteht kein Handlungsbedarf. Das kann ich irgendwann mal umstellen. Testweise arbeite ich seit ein paar Monaten mit Objego und habe damit auch ein paar Nebenkostenabrechnungen (nur zum Probieren für mich) erstellt. Das hat sehr gut funktioniert und die Summen waren identisch mit der Nebenkostenabrechnung der Verwaltung. Nur die Formatierung gefiel mir da nicht so gut. Vielleicht steige ich im Laufe des Jahres auf Excel um und baue mir eine schöne Vorlage. Ich arbeite gerne mit Excel.

Folgendes muss ich doch jetzt machen?
- Mietvertrag von Objego / Haus & Grund / Maklerin an meine Wohnungen anpassen
- Vermieterpaket bei der DKB aktivieren und wenn es soweit ist die Mietkautionen anlegen (da frage ich vielleicht noch mal, wenn ich unsicher bin)
- Zur Wohnungsübergabe habe ich dann noch eine Wohnungsgeberscheinigung und ein Übergabeprotokoll (gibt es auch bei Objego)
- Momentan habe ich ja noch nicht mal Mieter, weil die Wohnungen noch saniert und renoviert werden, aber in 1,5 Wochen werden die Inserate geschaltet.
- Die Mietersuche macht meine Maklerin, ich wähle aber letztendlich aus, wen ich haben möchte.

Da die momentane Verwaltung so schlecht ist (wegen der haben meine beiden Mieter gekündigt), ist das die beste Variante für alle Beteiligten - auch für die Mieter. Dass ich die Verwaltung dann noch ein Jahr fürs Nichtstun bezahle ist dann eben Pech.

Habe ich was ganz Wichtiges übersehen?