Sicherheit für Mieter

Diskutiere Sicherheit für Mieter im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Ich habe eine Frage zum Thema Mietersicherheit. In Kurzform: Hausbesitzerin, Grundsicherung, krank. Möchte einen Teil des Hauses vermieten und...

  1. #1 Marissa, 10.10.2017
    Marissa

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    Ich habe eine Frage zum Thema Mietersicherheit.
    In Kurzform:
    Hausbesitzerin, Grundsicherung, krank. Möchte einen Teil des Hauses vermieten und zwar "Hilfe gegen Miete".
    Da keine Erben vorhanden sind besteht der Plan das Haus im Falle des Todes an den Mieter zu überschreiben. Wie kann der Mieter gesichert werden wenn z.B. der Fall eintritt das die Vermieterin ins Pflegeheim muss und das Sozialamt auf den Verkauf des Hauses besteht. Grundbucheintragung des Mieters soll erst nach Probezeit von mindestens 3 Jahren erfolgen.
    Über Vorschläge würde ich mich sehr freuen. Vielen Dank.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 10.10.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Sicherung könnte eigentlich nur über eine (ggfs. bedingte) Auflassungsvormerkung erfolgen, dabei berät Euch am besten ein Notar. Problem sehe ich - wenn kein Verwandschaftsverhältnis vorliegt - darin, dass der Stadt 30 % Erbschaftssteuer kassiert. Wie man da eventuell gegensteuern kann sagt Euch ein Steuerberater!
     
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  4. #3 Melanie123, 10.10.2017
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    Melanie123 Erfahrener Benutzer

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    Bereits hier könnten sich Probleme ergeben, die im worst case auf den Verdacht der Schwarzarbeit hinausliefen. Das kann aber nur im Einzelfall mit deutlich mehr Informationen diskutiert werden. Sowohl Miete als auch Arbeitsleistung sind im Normalfall zu versteuern. Hier sehe ich die erste Rechtsunsicherheit, die unbedingt geklärt werden sollte.
     
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  5. Pitty

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    Weißt Du wie die Leute bei uns heißen?

    ERBSCHLEICHER.

    Und weißt Du was, ich mag solche Leute nicht. Wenn man jemanden jahrelang gepflegt hat und dann eine Immobilie bekommt ist das eine Sache, aber wenn man vorher erst gar nicht anfängt, da frage ich mich wer hier geschützt werden soll.
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Weisst Du, von wem die Initative ausging?
     
  7. #6 Ich-bin-es, 11.10.2017
    Ich-bin-es

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    Hallo Marissa,

    ich denke schon, dass man das juristisch absichern kann. Aber dazu brauchst Du einen Notar, der Geld kostet.

    Du schreibst "Hilfe gegen Miete", das kann pflegerische Hilfe sein oder auch dass Dir die Mieter das Haus in Stand halten. Oder beides. So schnell wäre ich mit Erbschleicher nicht. Dazu müßte man den Wert des Hauses, Dein Alter und vieles andere kennen. Grundsätzlich kann ich mir vorstellen, dass das Konstrukt gehen kann. Ich möchte so lange wie möglich in meinem Haus leben bleiben, habe kein Geld für die Instandhaltung, die Miete würde mir beim Sozialamt angerechnet werden und ich suche Leute, die mich mal pflegen, unterstützen oder sonst was, so dass ich den Gang ins Pflegeheim weiter hinauszögern kann. Insofern nicht ganz uneigennützig und der Vorteil läge auf beiden Seiten.

    Wir kennen die "Mieter" nicht. Ob sie dann auch wirklich die Leistung bringen, die Du möchtest, wäre für mich die Frage. Also es geht nicht nur um deren Sicherheit, sondern auch um Deine. Du machst Dich sehr, sehr abhängig von denen.

    Ohne nähere Infos zu haben, frage ich mich, ob Erhalt der Gundsicherung wirklich so erstrebenswert ist. Wie wärs mit Verkauf und 10 Jahre Wohnrecht? Dann bekommst Du vermutlich keine Grundsicherung mehr, aber Du bist frei. Ich würde mein eigenes Geld erstmal ausgeben und mich dann in die Obhut des Staats begeben. Es muss bei Dir ja nichts übrig bleiben und wir alle können morgen sterben. Warum also Grundsicherung sichern? Ist das so erhaltenswert? Gib das Geld JETZT aus, mach Dir das Leben noch angenehm und wenn Du dann irgendwann Grundsicherung brauchst, dann bist Du da, wo Du jetzt ohnehin schon bist.

    Grüße
    Cantor
     
  8. #7 BHShuber, 11.10.2017
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    Hallo,

    ich bin kein Steuerfachmann, doch fällt die kostenlose Unterkunft und darüber hinaus unter Sachbezug, der durchaus Steuer und Sozialversicherungsberücksichtigungsfähig ist.

    Bei einem Leistungsbezieher wohl nicht die beste aller Ideen, ich denke alles zielt darauf ab, die Immobilie vor Zugriff zu verstecken.

    Oder?

    Gruß
    BHShuber
     
  9. Pitty

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    Was mir dazu noch einfällt. Wenn man Grundsicherung bezieht muss man angeben was man an Eigentum hat. Da war das Haus. Das Sozialamt weiß also, dass dort eine Immo im Hintergrund ist. Wenn diese jetzt umsonst veräußert wird, kommt das Sozialamt, schätz die Immo nach dem aktuellen Marktwert und wird von der Dame die Grundsicherung für die letztens Jahre zurück verlangen. Jetzt kann es sein, dass die Dame die Grundsicherung auch nur als Darlehen erhalten hat, gerade weil sie eine Immo besitzt. Das muss sie aber nicht mehr unbedingt wissen was sie vor 8 oder mehr Jahren mal unterschrieben hat. Dann gehört die Immo so gut wie dem Sozialamt. Zumindestens wollen die etwas vom Kuchen abhaben.

    Und wenn sie jetzt den Folgeantrag auf Grundsicherung ausfüllt und die Immobilie ist nicht mehr eingetragen, wird der Sachbearbeiter wohl stutzig werden.

    So schnell kann es dann auch gehen die Immobilie wieder los zu werden, weil die Eigentumsumwandlung kann 10 Jahre Rückabgewickelt werden, damit der Staat an sein Geld ran kommt.

    Und wenn das Sozialamt Summe X als Wert vom Verkauf ansetzt, so rechnen sie der Dame vor wie lange sie jetzt von dem entgangenen Geld auf Grundsicherung verzichten muss.
     
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  10. #9 Ich-bin-es, 13.10.2017
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    Notarieller "Kaufvertrag", wo als Besitzübergang der Tod der Dame festgelegt wird. Von Toten holt das Amt nichts zurück und zieht auch nichts mehr ab. Der Kaufpreis wird durch eine lebenslange Mithilfe und Unterstützung im Alter erbracht bis zu dem Zeitpunkt, wo die Dame ins Heim muss. Eigentumsumschreibung erst nach Tod. Bis dahin mietfreies Wohnen. Verträge kann man alle möglichen machen. Ob so was geht .... keine Ahnung. Nach sowas oder ähnlichem scheint mir die Dame zu suchen.

    Grüße
    Cantor
     
  11. #10 Ich-bin-es, 13.10.2017
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    Das war Unsinn. Hab auch über einen Erbvertrag nachgedacht. Die in einem Erbvertrag getroffenen Verfügungen von Todes wegen können grundsätzlich nur mit Zustimmung beider Vertragspartner geändert werden. Im Falle des Todes kann das Amt da nichts mehr von Dir zurückholen. Du bist ja tot. Erbe gegen Sachleistung, aber vermutlich würde das Amt auf das Haus zugreifen wollen, wenn Du ins Heim kommst. Ein interessantes Thema, wie ich finde. Eine Reallast auf das Haus eintragen lassen? Das braucht juristischen Rat. Lass doch mal wissen, ob und wie Du eine Lösung finden konntest.

    Grüße
    Cantor
     
  12. #11 immobiliensammler, 13.10.2017
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    Ich bin immer noch bei meiner Meinung, dass am effektivsten eine Auflassungsvormerkung schützt. Das Haus wäre dann ja faktisch unverkäuflich (auch für das Amt), es gibt aber noch keinen Eigentumsübergang. Wie man das juristisch macht, damit die Pflegeperson einen Anspruch darauf hat, dass irgendwann (also aufschiebende Bedingung) einmal unter bestimmten Voraussetzungen der Eigentumsübergang - und damit natürlich die Löschung der Auflassungsvormerkung - erklärt werden muss, das ist wohl ein Thema für einen Notar.
     
  13. #12 Ich-bin-es, 13.10.2017
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    Ja, wahrscheinlich hast Du Recht. Alles andere könnte nur ein Notar sagen. Ich finde das ein interessantes Thema, weil der Fall vermutlich nicht so selten ist. Wenig Geld, Haus, keine Erben, keine Angehörigen. Was liegt näher als die Hütte gegen Pflege zu tauschen.
     
  14. #13 Marissa, 13.10.2017
    Marissa

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    Die Intiative geht vom Vermieter aus. Die Mieter erfahren das erst nach einigen Jahren
     
  15. #14 Marissa, 13.10.2017
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    Die Mieter erfahren dies ja erst nach einigen Jahren.
     
  16. #15 ehrenwertes Haus, 13.10.2017
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    Es gibt auch die Option Verkauf unter der Auflage eines Nießbrauchsrechts für den Verkäufer. Ein Nießbrauchsrecht sollte (oder muss, weiß ich nicht) auch im Grundbuch eingetragen werden.
    Im Nießbrauchsrecht können für den Verkäufer und Käufer bestimmte Rechte und Pflichten definiert werden.

    Es kann im Nießbrauchsrecht z. B. ein Wohnrecht auf Lebenszeit für den Verkäufer eingetragen werden oder auch eine Pflicht für den Käufer
    zur häuslichen Pflege, Unterstützung im Haushalt etc.

    Das Amt hätte bei dieser Version keinen Zugriff auf das Haus für den Fall, dass der Verkäufer doch in ein Pflegeheim müßte. Allerdings würde der Verkauf und die damit verbundenen Einnahmen würden sich auf Zuwendungen vom Amt auswirken.

    Genaues zu den Gestaltungsmöglichkeiten eines Nießbrauchsrechts aber auch was bei Pflichtverletzung oder Leistungsunfähigkeit des Käufers geschehen soll, kannst du bei einem Notar erfahren.


    Ein Verkauf mit Nießbrauchsrecht hat auch für den Käufer Vorteile. Der Verkehrswert sinkt je nach der in diesem Fall noch statistisch zu erwartenden Restlebensdauer. Dadurch sinken auch alle weiteren bei einem Hauskauf anfallenden Kosten, die sich nach dem Verkehrwert richten. Also eine gute Möglichkeit, ohne die bereits vermutete Erbschleicherei, relativ günstig ein Haus zu erwerben.
     
  17. Duncan

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    aber auch nur wenn man den tatsächlichen Aufwand einer guten und umfassenden Pflege geflissentlich ignoriert. Wer sich den realen Tagesarbeitsablauf der Pflegekräfte mal genauer ansieht kann auch problemlos das Doppelte des derzeitigen Durchschnittseinkommens in der Branche rechtfertigen. Bei sehr vielen Büroberufen, insbesondere in Banken und Versicherungen, hat man da im Gegensatz schon beim ersten Drittel des Einkommens ein Problem...
    Übrigens die geringen Einkommen in den Pflegeberufen verdanken wir in erster Linie den Kirchen, ob ihres besonderen Arbeitsrechts können sie mit Diakonie & Caritas halt schön die Preise vorgeben.
     
  18. #17 Ich-bin-es, 14.10.2017
    Ich-bin-es

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    Sie möchte ja jetzt gar nicht verkaufen, weil es dann für die Grundsicherung angerechnet wird. Wenn ich das richtig verstanden habe.

    LG Cantor
     
  19. #18 ehrenwertes Haus, 14.10.2017
    ehrenwertes Haus

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    Ein geldwerter Vorteil, mind. in Höhe der fiktiven Miete, wird so oder so auf die Grundsicherung angerechnet.

    Im Gegenteil, es können aus dem Modell der de facto abgearbeiteten Miete noch weitere Kosten enstehen, weil der Wohnungsgeber dann u. U. auch noch die üblichen Lohnnebenkosten zu tragen hat und rechtlich als Arbeitgeber betrachtet wird. Die fiktive Miete wird nach der ortsüblichen Miete eingestuft und liegt ganz sicher über der Geringfügigkeitsgrenze der Gelegenheits- oder Nachbarschaftshilfe.

    Auf den 1. Blick ist die Idee mit Miete abarbeiten sicherlich interessant, aber Väterchen Staat sieht darin ganz schnell Schwarzarbeit, Steuerhinterziehung, bei Unterstützungsempfängern vom Staat auch Sozialbetrug usw.

    Hier hilft nur sehr genaue Beratung durch entsprechende Fachleute aus verschiedenen Bereichen um nicht in irgendwelche Fettnäpfen der juristischen Fallstricke zu geraten.
     
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