Sind Fenster Gemeinschaftseigentum?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von alp, 03.08.2014.

  1. alp

    alp Benutzer

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    Liebe Forumsmietglieder,

    in der Teilungserklärung steht: „Gegenstand des Sondereigentums sind die im §1 dieser Teilungserklärung bezeichnete Räume sowie zu diesen Räumen gehörende Teile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Eigentümers über das nach §14 WEG zulässiges Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. In Ergänzung dieser Bestimmung wird festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören, soweit vorhanden:“. Es folgt eine Auflistung der Gegenständer wie Fußboden, Innentüren u.ä.. Fenster sind dabei nicht erwähnt.

    Vor kurzem wurde eine Wohnung im Haus verkauft. Der neue Eigentümer ist in die Wohnung eingezogen und hat behauptet, die Fenster seien Gemeinschaftseigentum.

    Meine Frage: Hat der neue Eigentümer recht?

    Zum Hintergrund der Frage. Der Neue hat die Teilungserklärung wohl nicht gelesen, denn er behauptet, jede Eigentümer hätte eine Stimme. In der Teilungserklärung steht: „Jede Wohneinheit gebührt eine Stimme.“ Bei den Fenstern verweist der Neue jedoch auf die Teilungserklärung, wo Fenster nicht in der Auflistung des Sondereigentums aufgeführt sind. Ich kann mir vorstellen, dass sein Makler oder Notar im dies erzählten, um den Verkauf der Wohnung zu erleichtern. Es ist bekannt, dass in seiner Wohnung Fenster zu reparieren sind. Der Makler hatte sogar ein Angebot für die Maßnahme eingeholt. Die Wohnung liegt im ausgebauten Dachgeschoss. Ich will halt nicht für die fremde Fenster bezahlen.

    Danke
    alp
     
  2. AdMan

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  3. #2 Sweeney, 03.08.2014
    Sweeney

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    Fenster sind Fassadenbestandteil und gehören damit zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Anders lautende Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder in den Gemeinschaftsordnungen sind nichtig (OLG Hamm vom 22.08.1991, NJW 1992)

    Es könnte jedoch eine Kostenregelung vereinbart worden sein, sodass die jeweilige Partei Kosten für die Instandhaltung der Fenster selbst trägt. Dieser Fall scheint hier aber sehr unwahrscheinlich, denn dies müsste in jedem Fall mehrheitlich beschlossen worden sein.

    Ist eine derartige Kostenregelung nicht erfolgt, so trägt die Gemeinschaft die Kosten. Der neue Eigentümer würde somit richtig liegen und du müsstest in den sauren Apfel beißen und die Kosten zur Instandsetzung seiner Fenster anteilig tragen.
     
  4. Andres

    Andres
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    Naja, die "Fremden" zahlen ja auch für deine Fenster.
     
  5. alp

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    Danke für die schlechte Nachrichten.

    Wenn jeder für die fremden Fenster zahlt, kann schnell eine Fensterwettrüstung entstehen, denn jeder halt die teuersten nimmt. Wie geht man damit um? Wer entscheidet, wann und zu welchem Preis die Fenster getauscht werden sollen?

    Wenn eine besodere Kostenbeteiligung mehrheitlich beschlossen werden muss, welche Mehrheit ist gemeint? Ich habe näämlich 2 von 3 Stimmen.
     
  6. alp

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    Übrigens, beim Kauf der Wohnung war ja bekannt, dass Fenster reparaturbedürftig sind, Ist es nicht Grund genug, die Kostenverteilung für die Fenster anderweitig zu regeln?
     
  7. alp

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    @Sweeny

    Die Fenster sind auf dem Dach und die sehen ganz anders aus als die auf der Fassade? Trotzdem dafür zahlen?
     
  8. #7 Sweeney, 03.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 03.08.2014
    Sweeney

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    Wie bereits erwähnt sind Fenster Gemeinschaftseigentum. Damit sollte auch geklärt sein wer entscheidet.

    Übrigens würde die o.g. Kostenregelung keine Auswirkungen auf die Eigentumsverhältnisse haben. Hierbei würden lediglich die Kosten auf die einzelnen Parteien verteilt werden - die Fenster würden in jedem Fall Gemeinschaftseigentum bleiben.

    Auch Dachfenster sind Gemeinschaftseigentum.

    Ist das so vereinbart? Vielleicht kannst du mal kurz die Vereinbarung zitieren.
     
  9. alp

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    @Sweeny

    Laut Teilungserklärung "gebührt jede Wohneinhet eine Stimme". Ich habe 2 Wohnungen, also dachte ich, dass ich die Stimmenmehrheit habe.
     
  10. #9 Sweeney, 04.08.2014
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    Grundsätzlich gilt zunächst das sogenannte Kopfstimmrecht, d. h. jeder Wohnungseigentümer hat genau eine Stimme - und zwar unabhängig von der Zahl der von ihm innegehaltenen Wohneinheiten. Abweichende Vereinbarungen sind zwar möglich, jedoch setzt dies voraus, dass die abweichende Regelung eindeutig und unmissverständlich getroffen wurde. Meines Erachtens ist dies hier gerade nicht der Fall. In diesem Sinne würde ich doch stark anzweifeln, ob wirklich Anspruch auf ein doppeltes Stimmrecht besteht.
     
  11. alp

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    @Sweeny. Was genau ist nicht eideutig genug? Die Formulierung in der Teilungserklärung? Oder die Quelle, nämlich die Teilungserklärung? Worauf sind deine Zweifel begründet.
     
  12. #11 Sweeney, 04.08.2014
    Sweeney

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    Ich bezog mich auf die o.g. Formulierung in der Teilungserklärung. Ich zweifle an, dass die Klausel "gebührt jeder Wohneinhet eine Stimme" (ohne weitere Erklärungen) wirksam ist. Meines Erachtens ist die Formulierung nicht eindeutig.

    Zunächst gilt das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat genau eine Stimme - unabhängig von den innegehaltenen Wohneinheiten. Um eine vom Kopfprinzip abweichende Vereinbarung zu treffen, müsste dies eindeutig und unmissverständlich geschehen. In deinem Fall liegt reichlich Interpretationsspielraum in beide Richtungen vor. Mir ist schon bewusst, dass du das Kopfprinzip implizit außer Kraft setzt, jedoch müsste dies meines Erachtens explizit geschen - zumindest wenn man auf der sicheren Seite sein möchte.
     
  13. alp

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    @Sweeny. Und wie macht man das?
     
  14. #13 Sweeney, 04.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.08.2014
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    ...bitte löschen
     
  15. #14 Papabär, 04.08.2014
    Papabär

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    @Sweeney, könntest Du Deine Zweifel an der Formulierung
    etwas genauer darlegen? Ich überlege gerade, in welche Richtung man diese Formulierung wie falsch verstehen könnte ... komme aber immer wieder zu dem Ergebnis, dass die Klausel doch recht eindeutig ist (zumindest in meinen Augen).

    Das ändert jedoch nichts daran, dass die Fenster zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Kosten sind - mangels anderslautender Vereinbarung - von der WEG zu tragen. Damit vergibt die WEG den Auftrag und entscheidet (mehrheitlich) über Art/optisches Erscheinungsbild der Fenster.

    Ob es gleich neue Fenster sein müssen, oder ob eine Reparatur möglich ist, geht aus dem Beitrag nicht hervor.
     
  16. alp

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    Zurück zu den Fenstern:

    Wenn Miteigentümer sich einigen, dass jeder für seine neue Fenster selber zahlen soll, also abweichende Kostenbeteiligungsregelung, wo sollte man so eine Vereinbarung am besten festhalten: Teilungserklärung, Hausordnung, sonst wo?

    Wenn so eine Vereinbarung niedergeschriben wurde und eine der Wohneinheiten verkauft wird, gilt dann die Vereinbarung auch für den Käufer bzw. wie stellt man die Gültigkeit sicher?
     
  17. #16 Martens, 08.08.2014
    Martens

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    Mit Verlaub, genau für dieses Wissen oder zumindest für das Wissen darum, daß hier Fallen lauern, bekommt ein WEG-Verwalter sein Geld.
    Egal.

    Eine Vereinbarung bindet zuerst nur die Eigentümer, die sie getroffen haben.
    Damit sie auch für künftige Erwerber gilt, muß sie in die Grundbücher der einzelnen Einheiten eingetragen werden.

    Christian Martens
     
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