Sind Immobilien etwas für mich

Dieses Thema im Forum "Kantine" wurde erstellt von thomas83, 08.04.2014.

  1. #1 thomas83, 08.04.2014
    thomas83

    thomas83 Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Ich bin (fast) 31 Jahre alt, wohne in der Nähe von München und habe einen Verdienst von Netto knapp 3.500 Euro mit einem festen Job. Ich komme aus eigentlich aus der Nähe von Bielefeld und habe dort meine gesamte Jugend verbracht.

    Ich überlege nun, ob die Investition in Immobilien überhaupt etwas für mich ist oder es keinen Sinn macht. Es gibt natürlich noch viel, über das ich mich informieren muss. Mich würde nur das grobe und eure Meinung interessieren. Mir bleiben nach dem Abzug aller Kosten im Monat gut 2.000 Euro über.

    Ich könnte nun die Möglichkeit bekommen in einer kleinere Stadt (nähe Bielefeld) eine Wohnung zu kaufen, welche sich fast in der Innenstadt befindet für 48.000 Euro, wobei natürlich noch die restlichen Kosten dazukommen, wie Notar etc.

    Ich werde diese nun wahrscheinlich nicht kaufen, aber mich würde es interessieren, ob bei meinem Einkommen Immobilien überhaupt eine Option sind. Ich könnte problemlos bis zu 24.000, also die Hälfte vom Kaufpreis, selber bar bezahlen und den Rest würde ich über einen Kredit finanzieren.

    Wie ist eure Meinung - Könnte ich mit meinem Einkommen und sicherem Arbeitsplatz eine (oder mehrere ?!) Eigentumswohnungen kaufen und diese vermieten ?

    Gibt es eine Art online Kurse die man machen kann oder wirklich gute Bücher. Irgendwie möchte ich mein "Portfolio" etwas erweitern, abseits von den Klassikern wie Aktienfonds oder das nette Tagesgeldkonto.

    Ich bedanke mich für alle hilfreichen Tipps und Feedback
     
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  3. #2 Bürokrat, 08.04.2014
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    Spricht nichts dagegen, bedenken solltest du dass Häuser generell rentabler sind als Wohnungen. Besser also 5 Jahre zu sparen und sich dann ein kleines MFH zu kaufen und dies zu vermieten.
    Des weiteren muss dir klar sein dass Vermieten viel Arbeit macht und risikobehaftet ist.
    Neben dem Kaufpreis muss die renovierung/Sanierung eingerechnet werden, diese kann in Einzelfällen den Kaufpreis durchaus mal übersteigen. Beim ersten Kauf vorher gründlich informieren und mit einem Gutachter durchgehen.
    Wenn du mal reinschnuppern willst ist der Kauf einer billigen kleinen Wohnung vielleicht nicht schlecht. Im Fall der Fälle hast du nicht viel verloren.
    Bücher findest du hier im Forum über die Suchfunktion.
    Mal einige Besichtigungstermine bei zu verkaufenden Häusern/Wohnungen machen, kann ja auch in München und Umgebung sein einfach mal um einen Überblick zu bekommen. Auf was muss man achten, was fragen die anderen Interessenten so?

    Generell: Immobilien in weiterer Entfernung zum eigenen Lebensmittelpunkt zu kaufen ist meist eine schlechte idee. Spätestens wenn du mehrere Wohnungen/Häuser hast musst du mindestens 2x die Woche zu deinen Immos und dann jedesmal 300km oder weiter zu fahren ist unmöglich...

    Zu beachten ist auch das Haus/Wohnungspreise derzeit sehr hoch sind, in einigen Jahren wirds sicherlich wieder billiger. Mit Wohnungen oder Häusern die 2000 und mehr/m² kosten lässt sich außer vielleicht in München/hamburg keine vernünftige rendite erzielen...
     
  4. #3 thomas83, 08.04.2014
    thomas83

    thomas83 Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Ich danke dir für deine Antwort.

    Das ist halt so das, was mir aktuell durch den Kopf geht. Wenn man mal ehrlich ist - Ich verdiene nicht schlecht, aber viel rausholen kannst man fast nirgendwo mehr, egal ob Tagesgeld, Festgeld und was es nicht alles gibt.

    Mit einem Kredit von rund 30.000 kann ich gut leben und ich würde mich finanziell auch nicht ruinieren. Ich würde mir auch sehr viel Zeit lassen bei der Suche, damit es dann auch wirklich etwas nettes ist. Vorher natürlich noch mehr informieren, meinen Job werde/möchte ich behalten. Mit der ersten Anschaffung einfach einen Einblick in das Thema erhalten. Mir geht es um ehrlich Feedback/Kritik und vermieten soll nicht meine Haupteinnahmequelle sein.
     
  5. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Thomas83,

    erstmal musst du dir überlegen, was willst du mit dieser Immobilie machen :? Je nach dem kommen nämlich ganz unterschiedliche Immobilien in Frage ! Wenn du die Immobilie selber bewohnen willst, dann ist eher ausschlaggebend, ob dir diese gefällt. Willst du dagegen vermieten, dann ist eher die Lage der Immobilie interessant und zudem solltest du dich dann auch mit vermieten mal auseinandersetzen, zB mit Mietrecht, Abrechnungen, ect.

    Als nächstes solltest du dir überlegen, willst du eher eine ganze Immobilie oder eine Eigentumswohnung ? Beides hat Vor- und Nachteile, je nach dem wie man das sehen will.

    Auch eine Überlegung wert ist es, will man eher eine "Top"-Immobilie oder eher ein etwas renovierungsbedürftiges Objekt. Natürlich ist das oft auch eine Preisfrage, wieviel man Ausgeben will für die Immobilie und ggf. dann noch für die Renovierung.

    Als letztes solltest du dir die Finanzierung mal durch den Kopf gehen lassen (und hier bitte immer mit einer Reserve rechnen, denn unerwartet Kosten können immer mal dazu kommen !).
     
  6. #5 immodream, 08.04.2014
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    Hallo thomas83,
    lese doch auch einfach einmal ältere Beiträge in diesem Forum.
    Deine Frage zum grundsätzlichen Kauf von Immobilien haben ja auch zahlreiche Andere hier schon gestellt.
    Und les auch gleich auch einmal die Beiträge, die sich mit Verhalten der Mieter gegenüber fremden Eigentum , anderen Mitmietern und dem Vermieter behandeln.
    Ich weis ja nicht , inwiefern du bisher Kontakt mit anderen Vermietern und deren Mieter hattest.
    Es geht im Umgang miteinander nicht immer zu wie auf RTL und SAT, aber manche Beiträge sind schon sehr realitätsnah.
    Und wenn du dann immer noch bereit bist, dich in deiner Freizeit mit diesen Problemen zu beschäftigen, kannst du dir Gedanken über den Erwerb von Immobilien machen.
    Im Augenblick und dran wird sich auch in naher Zukunft nichts ändern, ist es natürlich sehr unbefriedigend, wenn dir ein Bankberater anstatt o,5 % Zinsen großzügig 0,8 % Zinsen anbietet. Dann ärgerst du dich aber nur einmal.
    Das Vermieten kann da schon wesentlich länger und ausdauernder Langzeitärger bereiten.
    Grüße
    Immodream
     
  7. #6 Papabär, 08.04.2014
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    Darüberhinaus bedeutet eine Immobilie nicht zwangsläufig, dass diese auch Rendite abwirft. Gerade in den sogenannten "Guten Lagen" kann man da sehr enttäuscht werden --> siehe hierzu auch den Beitrag "Zum Wahrheitsgehalt einer Maklerlegende" (Der ET in dem Faden ist Deinem übrigens recht ähnlich).


    Oft bemisst sich der Erfolg solcher "Testimmobilien" lediglich in steuerlichen Vorteilen. Am besten Du erkundigst Dich hierzu mal bei einem Steuerberater.
     
  8. #7 immodream, 09.04.2014
    immodream

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    Hallo Thomas83,
    ich empfehle wieder einmal das Buch " das Mietshaus des Schreckens " für nur 9,95 €.
    Ich wollte eigentlich immer selbst so ein Buch schreiben, aber der Autor gibt haargenau das wieder, was ich und die meisten in diesem Forum mit unseren Mietern erlebt haben.
    Ich bin nicht am Umsatz des Buches beteiligt.
    Grüße
    immodream
     
  9. sara

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    bei Amazon gebraucht schon für 3,70€ zu haben.
    Kennen tue ich es allerdings nicht, aber die kurzen Infos darüber lassen aufhorchen. :smile032:
     
  10. #9 Bungalow, 11.04.2014
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    Oder man ärgert sich die ganze liebe, lange Niedrigzinsperiode lang. Wenn wir die nicht hätten, würde ich derzeit auch nicht suchen, um ehrlich zu sein.

    @Thomas: Wichtig ist die Lage der Immobilie, um in der Zukunft eine möglichst durchgehende Vermietbarkeit zu gewährleisten.

    Wichtig ist auch, dass du den Mieter sorgfältig auswählst. Ich habe vor 4 Jahren ein nicht vermietetes Apartment gekauft, da hatte ich den Eindruck, dass es von der letzten Mieterin gut gepflegt wurde. Kürzlich habe ich ein Objekt besichtigt, das jeder Beschreibung spottete, dabei teilte der aktuelle Mieter mit, dass er erst 2 Jahre dort wohne. Im Bekanntenkreis habe ich ein Ehepaar, das zur Altersvorsorge eine kleine Wohnung gekauft hatte, nach etlichem Ärger mit dem Mieter mussten sie zudem feststellen, dass der Mieter die Wohnung in ebenfalls nur zwei Jahren in einen katastrophalen Zustand gebracht hat. Sie waren so bedient, dass sie die Wohnung nach dieser kurzen Zeit schon verkauft haben. So etwas muss nicht passieren, aber es ist gut zu wissen, dass es passieren kann.

    Bedenke auch, dass du Teil einer Eigentümergemeinschaft wirst, sofern du kein Haus kaufst. Ich ärgere mich zurzeit ziemlich darüber, wie meine Eigentümergemeinschaft das Geld mit vollen Händen ausgibt.
     
  11. #10 Bürokrat, 11.04.2014
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    Ja die Lage ... ist wichtig. Die Geschichten dass so mancher der vor 10,20 jahren noch 200000 Mark für eine Wohnung bezahlt hat diese irgendwann aufgrund Unvermietbarkeit, Hausgeldbelastungen etc. etc. für 1 Euro wieder abgestoßen hat sind tatsächlich wahr. Kenne so einen verzweifelten Verkäufer.
    Aber: Man darf unter Lage nicht immer nur die Top-Lagen subsummieren. Wichtig ist dass Vermietbarkeit gewährleistet ist. Diese ist auch in schlechteren Vierteln größerer Städte gegeben. Natürlich hat man da wieder eigene Probleme und ein höheres Mietausfallwagnis (nicht wegen der schlechteren Vermietbarkeit aber weil häufiger Nicht-Zahler in den Wohnungen hocken) ABER: Die Rendite ist doch ungleich höher: Das gibt es mittlerweile auch bei mir: Ein Freund hat mir letztlich ein Haus in einem sehr guten Viertel aufgezeigt: Dieses soll tatsächlich 4.500/qm kosten. Ofenheizung, Sanierungsbedürftig!!!
    Nach Sanierung beträgt die Rendite vielleicht noch lächerliche 2%. Wer meint sich mit solch einem Objekt gesundzustoßen geht unter. Da lobe ich mir doch Altbauten in schlechteren Vierteln: Unter 1000/qm, noch 350 pro qm reingesteckt und dann bekommt man fast 3/4 der Miete wie in dem Traumobjekt. Die Top Lagen sind heutzutage einfach überkauft. Nur eine Frage der Zeit bis hier die Preise wieder purzeln.

    Ich halte es da mit der Zyklentheorie: Was unten ist geht wieder rauf und umgekehrt.
    Oder es wird wertlos :erschreckt010:
    In diesem Sinne...
     
  12. Duncan

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    Vielleicht mal den hier Interviewten um eine Prognose bitten?
    Gerade die weniger guten Viertel erscheinen mir berechenbarer. Entweder sind es seelenlose Mietskasernen, aber irgendwie immer voll, dann werden's Hipviertel die mal hin und her schwanken. Aber Totalausfall ist irgendwie sehr selten. Man muss nur darauf achten wann man da einsteigt. Also sich durchaus mal in die Lokalhistorie vorwagen und gucken welche Entwicklungen gab es da die letzten 200 Jahre und warum und was wird sich wiederholen, was eher nicht.
    Stirbt die Stadt? Gibts eine neue Blütezeit? Wird sie Villenviertel der angrenzenden Großstadt? Unistadt mit unerfüllbaren Bedarf an billigen, kleinen Wohnungen und riesigen WG-geeigneten Bürgerwohnungen? Hängt die Stadt am Tropf sterbender Großbetriebe (Ruhrpott)? Lebt die Stadt von vielen kleinen bis mittelständischen Unternehmen? ...

    Hab ich selbst Lust darauf mich regelmäßig mit anderen, fremden Menschen und ihren Problemen auseinanderzusetzen? Kann ich unterscheiden, wann eine lockere Hand und Entgegenkommen angebracht ist und wann die harte Hand und brachiales Vorgehen? Kann ich von meinem Eigentum mich gedanklich weit genug Abstandnehmen um Mieter auch einfach mal in Ruhe wohnen zu lassen? Kann ich damit leben mich immer um alles selbst kümmern zu müssen?
     
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