Solaranlage auf dem Dach (theoretische Frage)

Diskutiere Solaranlage auf dem Dach (theoretische Frage) im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, eine theoretische Frage für mein Verständnis: Mieter mietet ein EFH samt Garten. Also nach meinem Verständnis das komplette...

  1. #1 teilhalt, 19.09.2019
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    Hallo zusammen,

    eine theoretische Frage für mein Verständnis: Mieter mietet ein EFH samt Garten. Also nach meinem Verständnis das komplette Objekt. Angenommen der VM möchte nun eine Solaranlage auf dem Dach installieren lassen. Könnte der Mieter dies theoretisch verweigern? In mir schwebt grad der Vergleich mit "der VM möchte seinen Krempel in des Mieters Keller stellen.".

    Und noch bevor jemand auf falsche Gedanken kommt: Ist echt nur theoretisch, meine Solaranlage ist bereits auf dem Dach. Auch wenn ich zwischendrin am liebsten mal den Hund auf die Handwerker gehetzt hätte...
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 19.09.2019
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    Mit eine Solaranlage auf dem Dach nimmt man einem Mieter keinen Stauraum weg, wie bei deinem Kellervergleich.

    Ein Mieter kann immer Veto einlegen, wenn Zutritt zu seiner Wohnung/dem Mietobjekt begehrt wird und versuchen das zu verhindern.
    Bei berechtigten Zutrittsforderungen wie z.B. Reparaturen, Modernisierungen kann der Zutritt aber nicht dauerhaft verwehrt werden.
    Ist der Mieter auf "du kummst hier net rein" gepolt, muss man die Duldung auf Zutritt einklagen.
     
  4. #3 immobiliensammler, 19.09.2019
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    Wo soll die Technik zur Solaranlage verbaut werden? Wenn z.B. der Zähler etc. in dem vermieteten Haus installiert werden soll dann sehe ich ein Problem. Oder gibt es noch einen separat zugänglichen, nicht vermieteten Raum dafür?
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 19.09.2019
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    Da hast du natürlich recht mit der Technik, jenseits der auf dem Dach...
    Die kann theoretisch auch außerhalb untergebracht werden, z.B. in einem Anbau oder unterirdischem Zusatzraum.
     
  6. #5 teilhalt, 19.09.2019
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    Was mir daran nicht so wirklich verständlich ist, warum darf der VM was auf dem Dach installieren, wenn das komplette Haus vermietet wird? Das ist der Punkt der sich mir nicht so ganz erschließt. Vermiete ich ein Haus, dessen Nutzungsrecht sich nicht auf das Dach ersteckt? Oder fällt sowas in die Schublade "der Mieter hat zu dulden", ähnlich wie bei einer Modernisierung der Heizung?

    Und würde es eine Rolle spielen ob der Strom der Solaranlage dem Mieter zu gute kommt, sprich an diesen verkauft wird oder nur zur Einspeisung verwendet wird? Gerade im letzteren Fall hätte der Mieter ja außer Aufwand durch die Handwerker und den Dreck mal überhaupt nichts davon...
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 19.09.2019
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    Welchen Nutzen hat ein EG-Mieter, wenn 10 Stockwerke über ihm das Dach bzw. die oberste Geschoßdecke isoliert wird?
    Außer den Dreck, und u.U. Lärm der Handwerker, evt. auch Gerüst vor seinen Fenstern, hat der EG-Mieter keinen Nutzen davon (solange nicht die ungeliebte Schwiemu sich deswegen den Besuch verkneift). Dennoch können die Modernisierungskosten auch auf den EG-Mieter umgelegt werden.

    Es muss für den Mieter keinen Mehrwert geben, damit er bauliche Maßnahmen vom Vermieter/Eigentümer dulden muss.
    Ein Mieter darf nur keine Nachteile davon haben, ohne eine angemessene Entschädigung.

    Ich denke, wenn man die gesamte Nutzfläche deines fiktiven EFH betrachtet, wird der Mieter einen "Klau" von 1-2 qm für die Solartechnik verschmerzen können.
    Die Nutzfläche und Miethöhe wird sich selbst bei einer Mietminderung um diese 1-2 qm nicht so verändern, dass das für den Mieter unzumutbar wäre.

    Ich nehme an, dass die Nutzung der Dachfläche als Bestandteil des Mietvertrags eine ganz große Ausnahme ist.
    Begehbare oder noch weiter nutzbare Dachoberflächen sind die Ausnahme bei EFHs. Die absolute Mehrheit hat kein solches Flachdach als "Deckel" auf dem Haus, sondern Giebeldächer mit Ziegeln.
    Ich würde diese Ziegel auch niemals für eine Nutzung dem Mieter frei geben, z.B. als große Malfläche für Kinder oder Partymeile auf der Dachschräge...oder wie stellst du dir die Nutzung der Dachfläche (nicht Dachboden!) durch einen Mieter vor?
     
  8. #7 immobiliensammler, 19.09.2019
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    Das wäre wegen dem ganzen bürokratischen Aufwand m.E. der größte Blödsinn, den ein Vermieter machen könnte. Obwohl es natürlich volkswirtschaftlich am besten wäre. Der Strom wird vor Ort verbraucht, muss nicht transportiert werden etc. etc.. Dieses Mieterstrommodell hat aber die Gesetzgebung leider kaputt gemacht, also lieber ins Netz einspeisen und der Mieter kauft den Strom wieder vom EVU.
     
  9. Andres

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    Wer behauptet denn, dass er das darf?
     
  10. #9 teilhalt, 20.09.2019
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    Genau das ist des Pudels Kern ;) Irgendwie jeder mit dem ich gesprochen hatte, geht davon aus, der VM darf das. Und ich kann mir das eigentlich nicht so ganz vorstellen. Deswegen finde ich den Vergleich mit dem 10 Parteienhaus auch ein wenig hinkend. In dem Fall miete ich eine Wohnung, nicht das ganze Haus mitsamt dem Grundstück...
     
  11. #10 Nochso'nTrottel, 20.09.2019
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    Der Mieter hat halt nicht das ganze Haus gemietet. Siehe z.B. Malern. Das Malern der Außenwände muss der Mieter nicht übernehmen, auch wenn er das "ganze Haus" gemietet hat.

    Darüber hinaus dürfte eine Solaranlage so ziemlich immer eine energetische Sanierung sein - und dagegen kann der Mieter nur Härtegründe geltend machen, aber sonst kaum etwas unternehmen.

    cu
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  12. #11 immobiliensammler, 20.09.2019
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    Sicher? Dann dürfte ich ja auf jedes MFH eine PV-Anlage draufsetzen, den Strom ins Netz einspeisen und die Kosten der Anlage zusätzlich als Modernisierungserhöhung auf die Miete aufschlagen?
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 20.09.2019
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    Ok, dann erläutere mal näher um was für Solaranlage es sich denn handelt bei deinem fiktiven Plan:
    Photovoltaik oder Solarthermie oder eine Kombi aus beidem?

    Nur Strom für eine 100% Einspeisung ins Netz oder mit Mieter darf diesen Strom auch Nutzen, der VM wäre dann auch ein Stromlieferant.
    Bei einer 100%igen Netzeinspeisung ist der Mieter, abgesehen von den Montagearbeiten gar nicht betroffen. Eine Stromzählerablesung für den so erzeugten Strom kann man per Funk erledigen. Der Platzbedarf für einen solchen Stromzähler ist sehr gering.
    Mit der Option Mieter kann den Strom vom Dach auch nutzen, muss man sich überlegen wie man das technisch und/oder rechnerisch umsetzt.

    Solarthermie muss ein Mieter auch bei einem vermieteten EFH ganz sicher als Modernisierung dulden, denn das läuft mit unter energetischer Modernisierung.
    Kostenumlage ist theoretisch möglich.


    Unabhängig von der Art der Solaranlage, gilt die Installation als werterhaltende bis wertsteigernde Maßnahme.
    Mieter genießen einen ziemlich hohen Schutz rund um ihre Wohnung.
    Die Mieterrechte gehen aber nicht so weit, dass sie werterhaltende und wertsteigernde Maßnahmen für die gesamte Mietdauer unterbinden können. Mit Härteeinwendungen können sie nur gegen eine Kostenumlage (u.U. auch den Zeitpunkt der Umsetzung einer solchen Maßnahme mitbestimmen) vorgehen, aber i.d.R. nicht gegen die Maßnahmen selbst.

    Oder welche unzumutbaren dauerhaften Beeinträchtigungen siehst du in der Montage einer Solaranlage?


    Mit einem Dachflächenpachtvertrag, kann ich mir aber vorstellen, dass EFH-Mieter diese Nutzung der Dachfläche wirklich verhindern können.
     
  14. Andres

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    Wenn's dich beruhigt: Ich nicht. Jedenfalls nicht grundsätzlich.

    Ich halte es für völlig egal, ob dem Mieter hier (k)ein Nachteil entsteht, ob er die Dachfläche sowieso nicht hätte nutzen können und was hier noch alles an Konstrukten herbeifantasiert wurde: Wenn der Mieter das ganze Haus gemietet hat, muss er darauf nur solche Einwirkungen des Vermieters dulden, zu denen er vertraglich oder per Gesetz verpflichtet ist.

    Da es sich erkennbar nicht um eine Erhaltungsmaßnahme handelt, bleibt also die Frage, ob eine Modernisierung vorliegen kann. Dafür sehe ich zwei Möglichkeiten:
    • Man beruft sich auf § 555b Nr. 2 BGB. Die Frage, ob die "nicht erneuerbare Primärenergie" in Bezug auf die Mietsache eingespart werden muss oder auch irgendwo anders eingespart werden darf, ist m.W. nicht höchstrichterlich geklärt. Sofern also eine vollständige Einspeisung geplant ist, ist diese Begründung etwas wacklig - womöglich ist das keine Modernisierung. Da diese Begründung nicht zu einer Mieterhöhung berechtigt, wird man als Vermieter dem Mieter den Strom kaum kostenlos zur Verfügung stellen wollen, also wird man wohl die vollständige Einspeisung bevorzugen.
    • Man beruft sich auf § 555b Nr. 6 BGB. Das wäre z.B. der Fall, wenn eine alte Heizanlage ausgetauscht werden muss und die zum Erreichen der Pflichtquote für erneuerbare Energien eine PV o.ä. errichtet wird. Das hat der Mieter zu dulden, aber auch hier gibt es keine Mieterhöhung.

    Es kommt also wieder einmal auf die Details an. Ich sehe reichlich Ansätze für eine Duldungspflicht, aber eben keinen Grundsatz.
     
  15. #14 Gewohnheitstier, 21.09.2019
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    Weil der vorher eine Modernisierungsankündigung gemacht. Energetische Modernisierungen hat der Mieter hinzunehmen.
     
  16. Pitty

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    Ich weiß nur nicht wie es mit der Versicherung aussieht. Die muss ja extra versichert werden. Das müsste der Mieter dann nicht zahlen wenn nur der Vermieter einen Nutzen davon hat.
     
  17. #16 Gewohnheitstier, 22.09.2019
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    Mal aus dem Nähkästchen geplaudert, um die regelmäßige Ablesung (mindestens einmal im Jahr, vorzugsweise monatlich), Wartung, Fernüberwachung und Reparaturen sollte man sich auch mal Gedanken machen, wenn man das Haus nicht besitzt.
    Reden wir von Solar, muss man noch die Heizungsanlage umbauen.
    Reden wir von Photovoltaik, die Dinger lohnen sich eigentlich nur mit einem Speicher, was dann wieder andere Schwierigkeiten mit sich bringt.

    Kurz, sein lassen.
     
  18. Ferdl

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    Das ja ,sofern der TE eine Solarthermieanlage geplant hat.
    Bei einer PV-Anlage (alleine) sehe ich keine Modernisierung weder energetisch noch sonstwie.
     
  19. #18 Gewohnheitstier, 22.09.2019
    Gewohnheitstier

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    Volleinspeiseanlage lohnen sich auf Dächern von Einfamilienhäusern eher nicht. Anlagen mit Eigenverbrauch hingegen schon, sind aber ein ziemlicher Eingriff, siehe oben.

    Man könnte natürlich, aus irgendwelchen Gründen - vielleicht eine 15 Jahre alte Anlage irgendwo günstig geschossen, jetzt eine Volleinspeiseanlage auf dem Dach haben wollen. Da kann man nur viel Erfolg wünschen und den Kopf schütteln.
     
  20. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Der TE fragt jedoch nicht nach Wirtschaftlichkeit sondern nach rechtlicher Möglichkeit.
    Eine Eigenverbrauchsanlage ist auch kein großer Eingriff, ein Kabel vom PV-Zähler zum Verbrauchszähler und diesen durch einen Zweiwegezähler ersetzt.
    Der Elektriker hat bei mir keine halbe Stunde dafür gebraucht.
     
  21. #20 teilhalt, 22.09.2019
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    Kurz zur Aufklärung: Die Anlage ist bereits auf dem Dach und liefert munter Strom. Ein Teil Eigenverbrauch und der Rest wird eingespeist. Eine Warmwasserunterstützung via Solar existiert ebenfalls, allerdings schon ca. 2 Jahre länger.

    Und der Anschluß der Anlage gestaltete sich recht umkompliziert. Die Elektriker (sind gleich zu viert angerückt) haben das alles in einem Tag angeschlossen, durften es aber mangels Abnahme erst sechs Wochen später in Betrieb nehmen.

    Und zur weiteren Erklärung wegen dem Dach: Angenommen Mieter plant eine eigene, kleinere Anlage für den Inselbetrieb, bzw. hat die schon drauf. Die Frage ist, wer gewinnt? Der Mieter, der sich da eine kleine 1KW Anlage draufgebaut hat und diese mit Batterien für den Eigenbedarf betreibt, oder der VM der eine große Anlage zur Einspeisung anbringen lassen möchte?

    Und nochmals: Das sind theoretische Gedankenspiele, die Realität lief problemfrei ab und die Anlage ist bereits auf dem Dach.
     
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Solaranlage auf dem Dach (theoretische Frage)

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