Soll-Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von eiche22, 09.03.2011.

  1. #1 eiche22, 09.03.2011
    eiche22

    eiche22 Neuer Benutzer

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    Hallo Community,
    ich brauche mal ein klein wenig Unterstützung bei einem Problem bzgl. Eigentumswohnung und Instandhaltungsrücklage.
    Zum Hintergrund:
    Ich stehe gerade vor dem Problem des Kaufes einer Eigentumswohnung, diese wird gerade erst durch Teilungserklärung zur ETW, sprich' es gibt bisher keine angesammelte Instandhaltungsrücklage, wie durch das WEG gefordert, da das Haus komplett einer Person gehört.
    Für mich stellt sich die Frage, wie hoch die angesammelte Instandhaltungsrücklage bereits sein sollte? Hat irgendjemand einen Link oder einen Hinweis aus gängiger Praxis, wie diese annäherungsweise ermittelt werden könnte? (Petersche Formel, etc. ist mir alles bekannt, hilft jedoch wenig bei der Soll-höhe der bisherigen Rückstellung bei einer Umwandlung) Es geht mir im Prinzip um einen Überschlag in einer Form wie: Das Haus ist 31 Jahre alt, pro qm Wohnfläche sollte man Y EUR * 31 Jahre je qm Wohnfläche in der Rücklage haben. Ich weiss, dass dies sehr pauschal ist und natürlich auch von den Entnahmen abhängig ist. Jedoch muss ich beim Kaufpreis der ETW doch irgendwie einen realistischen Wert für die fehlende Instandhaltungsrücklage in Abzug bringen können. Eigentlich bin ich was Immobilien angeht recht fit, doch diesen Fall hatte ich auch noch nicht. Daher bin ich für jeden Hinweis dankbar!
    Viele Grüße!

    eiche22
     
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  3. #2 Verwalter24, 10.03.2011
    Verwalter24

    Verwalter24 Benutzer

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    Hi Eiche 22,

    vor vielen Jahren hatte das BayObLG mal in einer WEG Sache bezüglich der Frage welche Höhe der Instandhaltungsrücklage angemessen wäre einen Wert von 8 - 12 DM (!) je m2 Wohnfläche und Jahr benannt. Wie gesagt, ist bereits einige Jahre alt die Entscheidung.
     
  4. Berry

    Berry Neuer Benutzer

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    Hallo Eiche22,

    ich bin selber Architekt und habe mich auf das Gebiet der Bewertung des Instandhaltungszustandes spezialisiert.
    Es gibt pauschalwerte, mit denen ich mich auch intensiv befasst habe, aber diese sagen eigentlich kaum etwas zu der tatsächlichen Immobilie aus.
    Das sind Instrumente für die Immobilienwirtschaft mit einem großen Bestand die die Kosten über Jahre veranschlagen. Daher gehe ich nicht näher darauf ein.
    Bei dem Kauf einer Wohnung kann die gesamte Rücklage schon verbraucht worden sein, wenn z.b. das Dach kürzlich neu gedeckt wurde.

    Der sicherste Weg ist den Verkehrswert abzgl. des tatsächlichen Instandhaltungszustandes zu errechnen.
    Wichtige Kosten für den Instandhaltungszustand kann ich bei individueller Anfrage gerne beantworten.

    Beste Grüße
    Berry
     
  5. #4 Kitzblitz, 11.04.2011
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Wenn die Teilungserklärung gerade erst erfolgt, ist keine Instandhaltungsrücklage da.

    Beim Kauf einer solchen ETW wäre ich sehr vorsichtig. Warum teilt ein alleiniger Besitzer ein Haus in ETW's auf ?

    - Profitgier ?

    - Finanzspritze für die Instandhaltung/Modernisierung, da er diese aus Eigenmitteln und Mieteinnahmen nicht bestreiten kann ?

    Häufig haben Mietshäuser, die in ETW's aufgeteilt werden einen imensen Instandhaltungsbedarf - Bestandsanalyse mit einem Bausachverständigen wäre also dringend angeraten. Ein "Schnäppchen" entpuppt sich ganz schnell als Geldvernichtungsmaschine.

    Ausgesprochen blöde wäre es auch, wenn nur soviele ETW's veräußert werden, dass der ursprüngliche Besitzer die Stimmenmehrheit hat. Die ETW-Käufer wären in vielen Fällen einfach überstimmt, so dass der ursprüngliche Besitzer immer noch entscheiden kann, als wäre er alleiniger Eigentümer. Mit dem Mitteln des Verkaufes einzelner ETW's finanziert er seine Anteile zur Modernisierung und die in der Minderheit befindlichen anderen ETW müssen sich dem jeweiligen Mehrheitsentscheid beugen und sich weiter verschulden ... das kann finanziell ins Auge gehen.

    Eine solche Konstellation wäre mir zu heiß.
     
  6. #5 McFelsen, 22.04.2011
    McFelsen

    McFelsen Benutzer

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    Wie Kitzblitz schon indirekt sagt, Finger weg !
     
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