Sondereigentum am Dachboden erwerben

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von South, 07.07.2016.

  1. South

    South Gast

    Hallo liebe Mitglieder,

    wir, noch ein recht junges Pärchen, wollen nach meinem beendeten Studium nun wieder zusammen ziehen. Zur Miete wohnen wollen wir nicht und ein Haus erst in ca. 2-3 Jahren gebaut werden. Deshalb möchten wir eine günstige ETW erwerben, diese erst selbst nutzen und später dann vermieten.

    Wir haben auch schon eine Immobilie im Blick, die Besichtigung und vor allem die Bestandsaufnahme der vorgenommen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Baujahr 1956) stehen aber noch aus. Interessant ist die Immobilie für uns aus vier Gründen:
    1. Dachgeschoss (ich bin sehr hellhörig)
    2. sehr günstig auch für unser Nest (51 m²; 44 Tsd. sind aufgerufen- wollen 40 Tsd. bezahlen)
    3. zentral gelegen
    4. ein unausgebauter Dachboden befindet sich über der Wohnung.

    Wir würden zur Kaufbedingung machen, dass der Verkäufer von sämtliche Eigentümer die Zustimmung für einen Dachausbau einholt. Dieser wird aktuell nur von einer der Partien (12 Stück) genutzt. Der zu erwerbende Anteil entspricht ca. 1/4 der gesamten Dachbodenfläche (Bodenfläche ca. 50 m²).

    Meine Frage: wie würdet ihr vorgehen? Ich dachte daran ein schriftliches Einverständnis der Eigentümer zu verlangen und danach einen Notartermin (würden wir zahlen) zu vereinbaren. Das wird bei 12 Eigentümern sicherlich nicht ganz einfach, aber nun ja, man muss ja auch was tun. Müssen aber alle Eigentümer zur selben Zeit anwesend sein, oder kann ich auch zwei Termine einberaumen?

    Und dann: Welche Summe haltet ihr für gerechtfertigt bzw. sollte ich bieten?
    Kurze Fakten:
    Makro: Einwohner: 25 Tsd, Oldenburg und Bremen (größere Städte) in 45-60 min erreichbar. Bahnanschluss. Industriestandort. Größe Stadt im Landkreis.
    Mikro: Seitenstraße einer gut befahrenen Straße (Verkehrslärm auf dem Balkon noch hörbar). Zentral. Normale Wohngegend.
    Immobilie: Bj: 1956, zmd. von außen einen dem Alter entsprechenden normalen Zustand. 12 Parteien. Zwei Erschließungskerne.
    Wohnung: 51 m², guter Zustand.
    Kaufpreis der Wohnung: 44 Tsd; 862 €/m² (Wohnung im EG einer baugleichen Immobilie: 33 Tsd. bei 45 m²; 733 €/m²)

    Wir würden mit dem Ausbau automatisch das Dach dämmen und zusätzlich 5 Tsd bezahlen wollen. Haltet ihr unser Angebot/Vorstellungen für realistisch?
     
  2. AdMan

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  3. South

    South Gast

    Eine wichtige Information habe ich vergessen: Jede Partei hat einen eigenes Kellerabteil. Dies wird auch der Grund sein warum der Dachboden quasi unbenutzt ist, Nur 6 Partein haben Zugang zu dem Dachboden,
     
  4. #3 Toastedblackcat, 07.07.2016
    Toastedblackcat

    Toastedblackcat Benutzer

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    Müsste man dazu nicht die TE ändern? Weil Änderung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum? Würdest du diese Kosten auch übernehmen?
    Wie genau ist denn der Dachboden betietelt? Also einzelnen Wohnungen zugeordnet (den 6 die Zugang haben?)
     
  5. South

    South Gast

    Vielen Dank für die erste Antowrt =)

    Ja die TE muss geändert werden, die Kosten würden wir dafür auch übernehmen - also alle Kosten die mit dem Umbau einhergehen. Bisher habe ich nur die Teilungserklärung erhalten, in dieser wird der Dachboden nicht erwähnt. Eine Baubeschreibung o.ä. haben wir noch nicht erhalten.
     
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  6. #5 BHShuber, 07.07.2016
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    Hallo,

    dann Google mal wie so eine Änderung einer Teilungserklärung vonstatten geht, keineswegs geradlinig und es steht in den Sternen ob die Änderung jemals zu deinen Gunsten wie geplant ausfallen wird.

    Sorry aber das ist die Realität.

    Gruß
    BHShuber
     
  7. South

    South Gast

    Damit habe ich mich schon befasst. Ich weiß es bedarf die Zustimmung aller und dies eben vom Notar beurkundet werden inkl. Eintragung ins GB - deswegen möchte ich es ja zur zwingenden Bedingung im Kaufvertrag machen. Keine Zustimmung = kein Kaufvertrag. Ich dachte vllt. hat jmd. damit Erfahrung oder kann mir einen preislichen Rat geben. Trotzdem danke.
     
  8. #7 Fremdling, 07.07.2016
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    Hi South!

    Habe Deine Anfrage nun dreimal gelesen und frage mich immer wieder, wie kommt jemand auf die Idee, bei Euren Voraussetzungen so ein Abenteuer zu starten? Als Student für den Übergang bis zum Hausbau in 2-3 Jahren in eine WEG aus 1956 mit 12 Parteien neu einsteigen und mal als Erstes deren "Grundgesetz" mit Zustimmungserfordernis aller Eigentümer so deutlich zu ändern versuchen und einen Dachausbau im derzeitigen Gemeinschaftseigentum nach Wandlung in Wohnungseigentum zu nutzen? Falls das tatsächlich und sogar ohne zusätzliche Entschädigungszahlung an die Restgemeinschaft funzt, kannst Du nach dem endgültigen Abschluss der Aktion und vor dem Einzug in die Wohnung mit Dach gleich mit Eurem Hausbau beginnen.

    Interessant auch die Idee der "Kaufbedingung", die sich m.E. kein Verkäufer antun wird, der eine Eigentumswohnung zeitnah abstoßen will. Ebenso humorvoll, ohne Besichtigung und Kenntnis des Erhaltungszustandes eine Preisschätzung aus eine Forum einzuholen.

    Zu Deinen Fragen: Ich würde das lassen. Sucht Euch lieber etwas anderes, was bereits in dem Zustand ist, den Ihr Euch wünscht. Schaut es an und entscheidet, ob Ihr den geforderten Preis zahlen wollt und für die laufenden Zahlungen hinreichende Einkünfte habt. Kannst Dich dann ja neben dem Studium immer noch beim Tapezieren austoben. Eure Vorstellungen sind m.E. reine Theorie und in vielerlei Hinsicht praxisfern.

    (Derartige Beiträge liefern eigentlich nur die einschlägigen Trolle.)
     
  9. Andres

    Andres
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    Persönliche Einschätzung: Bis ihr die notwendigen Eintragungen beieinander habt, sind die 2-3 Jahre um. Dafür lohnt sich der ganze Aufriss nicht. Kauft eine Wohnung, die ihr ohne formale Erfordernisse (Zustimmungen von Miteigentümern, Grundbucheintragungen jenseits der Abwicklung des Kaufs, Baugenehmigungen, ...) in den gewünschten Zustand zu bringen ist.
     
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  10. South

    South Gast

    Ich bin keine Studentin mehr ;) ... wir haben ein Nettoeinkommen von über 4 TEUR in einem recht günstigen Ort, trotzdem möchten wir zunächst kein Haus bauen, sondern eine Wohnung kaufen.

    Sollte die Änderung tatsächlich so viel Zeit benötigen wie ihr meint, fällt die Option natürlich flach für uns. Warum wird die eine TE Änderung so viel Zeit benötigen? Wir brauchen ja keine Versammlung abwarten und die Eigentümer sind ja schnell abgeklappert. Wie oben geschrieben sehe ich den Knackpunkt beim Notartermin, das kann natürlich viel Zeit benötigen. Habt ihr denn persönlich die Erfahrung gemacht? Die Wohnung wird schon länger angeboten, deshalb hatte ich die Hoffnung das dies eine Option ist.

    Geeignete Wohnungen findet man hier leider aufgrund des geringen Angebots eher selten - suchen bereits seit längerem. Und gerade der Zugewinn an relativ günstigem Wohnraum macht die Sache ja erst attraktiv. Gerade wo aktuell die Vervielfältiger durch die Decke gehen.

    Und: Ob die Rohre oder Heizung (o.ö.) zeitnah ausgetauscht wurden hat wohl nur marginal Auswirkungen auf die Kosten für den Dachboden wenn eine ausgebaute Wohnung 44 TEUR kostet oder? Ich finde die Behandlung eines TE schon recht kurios - es ging um den oben genannten Sachverhalt. Das noch eine TDD kommt ist ja klar. Jedes Investmenthaus klärt auch erst Mal die offensichtliche Probleme, bevor es weitere Kosten auslöst durch technische, kaufmännische, rechtlich und steuerliche Due Dilligence etc. [...]. Danke.
     
  11. GSR600

    GSR600
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    Und die 4 t € sollen dann ausreichen die Finanzierungen für ETW undHaus bauen zu bezahlen und dann noch leben und was ist mit Kinder? Was ist wenn nur noch 1 arbeitet? Würde euch davon abraten beides gleichzeitig zu machen.
     
  12. #11 Fremdling, 07.07.2016
    Zuletzt bearbeitet: 07.07.2016
    Fremdling

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    Aber nur, wenn diesen Vorteil niemand außer Euch entdeckt. Selbst wenn die Gemeinschaft den Dachboden nicht nutzt, weckt die Genehmigung zu Euren Gunsten Begehrlichkeiten, diese durch eine Summe X entschädigt zu bekommen.
    Dabei fehlt der Blick auf die angesammelte Instandhaltungsrückstellung. Ist diese im Verhältnis zum eventuellen Instandsetzungsstau zu gering, heißt das Sonderumlage. Diesen Umstand würde ich beim Kaufpreis T€ 44 sehr wohl mit betrachten.

    Mit der Erweiterung Eurer Wohnfläche kommen auch höhere Bewirtschaftungskosten und ggf. höhere IR-Zuführungen auf Euch zu, die allerdings von Verbrauchsmessern und Verteilerschlüsseln abhängig sind. Auch das habt Ihr durchdacht?
     
  13. South

    South Gast

    4 TEUR aktuell. Rate bei 5% Tilgung bei 440€. Das ist aktuell locker drin und entspricht im ausgebauten Zustand ungefähr den aktuellen Mietverhältnissen. CashFlow Modelling mit nicht umlagefähigen BK, Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten, Instandhaltung und sonstige Position erstellt. Belastung auch zukünftig berechnet wenn 1-2 jährige Kinderpause kommt, als auch danach mit 50% Arbeitsverhältnis. Und, sagen wir mal so, aus familären Gründen werden wir langfristig wesentlich mehr verdienen. Aber das ist eigtl auch alles unrelevant.

    An dieser Stelle: Vielen Dank für die Kommentare, insbesondere für alle konstruktiven und diejenigen die sich auf die Fragestellung beziehen.

    Hat denn schon Mal jmd. etwas ähnliches gemacht bzw. kann mir sagen was er bezahlt gat? Ist ja, zmd. wenn ich google, kein so seltener Vorgang. Kaufen dann hier alle nur Core Objekte? =/
     
  14. Andres

    Andres
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    Erfahrungsgemäß gibt es dann doch meist noch Gesprächsbedarf, bis eine für alle akzeptable Lösung gefunden ist. Bitte nicht vergessen: Es genügt ein einziger Eigentümer, der sich nicht festlegen will, und dein Projekt hängt für lange Zeit fest. Außerdem würden deine geplanten "Vorweg-Einverständniserklärungen" eventuelle Rechtsnachfolger nicht binden - sofern sie überhaupt wirksam sind. Wenn sich also der Verkauf einer Einheit mit deinem Verfahren zeitlich überschneidet, hast du ein Problem.

    Vor der Eintragung wäre auch noch die Abgeschlossenheit neu zu bescheinigen. Als nächstes kommt dann die Baugenehmigung bzw. die Nutzungsänderung dran, Details sind Ländersache. Auflagen kann es z.B. bei der Gebäudedämmung (der Wohnraum endet dann nicht mehr auf der obersten Geschossdecke!) oder beim Brandschutz geben.


    Nein, aber wer eine Zeit lang mit Eigentümergemeinschaften zu tun gehabt hat, hat meist auch Erfahrungen, wie schon sehr kleine Änderungen an der Gemeinschaft scheitern können. Es spricht überhaupt nichts dagegen, eine Wohnung zu kaufen, die nicht perfekt ist, falls sich die notwendigen Maßnahmen in einem Rahmen bewegen, der realistisch betrachtet zu bewältigen ist. Dazu hast du nach Meinungen gefragt - und welche bekommen.
     
  15. South

    South Gast

    Da haben Sie natürlich Recht - das kann durchaus Begehrlichkeit mit sich bringen und entsprechend den Preis in die Höhe treiben. Deswegen versuche ich gerade zu eruieren, ob das realistisch ist oder nicht. In einem anderem Forum bekam ich eine Antwort, in der diese Person den Dachboden umsonst bekam (bis jetzt die einzige Aussage zum Angebot) aber das ist dann wohl doch die Ausnahme ;) Wenn die restlichen Objetkeigenschaften passen und der Verkäufer sich darauf einlassen würde, würde wir uns zmd. mit dem Versuch nichts verschenken (außer Zeit natürlich).

    Ja ein entsprechend höheren Verteilerschlüssel ergibt sich dadurch Das ist aber insoweit im CF auch einkalkuliert - sollte natürlich ein sehr hoher Instandhaltungsstau bestehen, dann natürlich nicht. Aber in dem Falle würde ich auch generell von einem Kauf absehen.

    Danke für die Anmerkung bzw. Hinweise!
     
  16. South

    South Gast

    Ja, zwingende Kaufbedingung wäre eben die Sache dingfest zu machen, also notariell beurkundet.

    Ein DG Ausbau bedarf laut LBO keiner Baugenehmigung. Die Dämmung entspricht zu 99,9% nicht dem Standard - ist bei uns aber einkalkuliert. Aber noch nicht schlau gemacht habe ich über Brandschutz, das ist ein guter Einwand. da würde ich auf eine befreundete Architektin zurückgreifen. Insofern es denn relevanter wird.

    Ich halte für mich fest: Aufgrund des Zeitaufwandes würde das lt.A. nicht funktionieren bzw. aufgrund der Zeit sich auch der Verkäufer nicht drauf einlassen. Besichtoigungstermin werde ich trotzdem mal wahrnehmen und mit dem Verkäufer die Sache besprechen, - im schlimmsten Fall sind dann zwei Stunden Lebenszeit dahin.
     
  17. Duncan

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    unausgebauter Dachraum, aber schon in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen und mit der Planung und Genehmigung zum Ausbau werden bei mir im Umkreis gerne mal 6 bis 7stellig gehandelt! Klar auch eine Frage der Lage und Größe. Aber mal als gegensätzlicher Anhalt.

    Das bei einem Dutzend jemand dabei ist der blockiert ist schon sehr wahrscheinlich, der einfachste Weg ist dann regelmäßig alle Teil- und Sondereigentume zu erwerben, was auch wieder seine Tücken hat, weil mit mind. 1 davon konnte man sich ja schon einmal nicht unbedingt einigen.

    Die neue Abgeschlossenheitsbescheinigung, die neue Teilungserklärung, Neuanlage Grundbuchblätter,.... kostet Geld und dauert, es geht über Ämter, je nach Gerichtssprengel (Grundbucheintragung) können hier schon Monate vergehen, das Finanzamt könnte sich auch nochmal mit beschäftigen wollen wg. Neufestsetzung der Grundsteuern. Die Notarkosten werden vom Wert des gesamten Gebäudekomplexes gezogen, je nach Gesamtgestaltung können diese durchaus erheblich sein. Wäre euch die Wohnung mit Dachboden wirklich 70, 80, 100T€ wert? Weil mit Überredungsanreiz für die anderen Miteigentümer, Gebühren und sonstigem Aufwand wäre das durchaus eher realistisch, als das es ein Schnapper wird. Kommt aber halt auf die konkrete Anlage mit an und dem damit verbundenem Aufwand.

    Wenn man nun die Ämter schon mal in Bewegung hat, kann das mit der Dämmung (ggf. des gesamten Dachraumes), die schon seit einiger Zeit verpflichtend ist auch nochmal sehr interessant werden und ganz eilig. Schon mal einen Blick in die Protokolle der letzten paar ETV geworfen? Besteht in der WEG schon ein mittlerer Kleinkrieg? Warum soll verkauft werden? Und nehmt das mit den Strängen usw. nicht zu leicht, da können erhebliche Umlagen auf euch warten.
     
  18. #17 BHShuber, 08.07.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    nicht wie wir meinen, das sind Erfahrungswerte, es steht in den Sternen ob die Schaffung von Sondereigentum überhaupt jemals mit einer Änderung der Teilungserklärung einhergeht, dies ist ein Ding der Unmöglichkeit.

    Jeder einzelne Eigentümer muss beim Notar aufschlagen und eigenhändig seine Unterschrift leisten, du kannst dir sicherlich vorstellen, dass hier alle hochbegeistert sind und das für Lau gerne für dich erledigen.

    Seit ca. 10 Jahren versuchen wir mit allen Mitteln in einer unserer WEG´s die Teilungserklärung sogar zum Vorteil aller zu ändern, es ist einfach zum Ausrasten hier ein paar Eigentümer unter einen Hut zu bekommen.

    Lasst es, das schont eure Nerven und euren Geldbeutel.

    Gruß
    BHShuber
     
  19. South

    South Gast

    Hallo,

    auch und besonderen Dank an die beiden letzten, ausführlichen Antworten!

    Ja, schon allein Mehrheitsbeschlüsse sind in großen Eigentümergemeinschaften nicht einfach, da macht es die Sache natürlich nicht einfacher wenn 100% der Eigentümer zustimmen müssen. Gerade wenn es sich um Privatinvestoren handelt. Ich dachte mit der Bedingung im KV wäre man auf der sichern Seite, was natürlich auch so ist, aber ein Jahr wollte ich dann doch nicht auf die Wohnung warten bzw. im ungewissen sein ob jemals etwas daraus wird und - auch wenn die Wohnung schon länger angeboten wird - kommt dann sicherlich auch jmd. in der Zeit, der die Wohnung auch ohne Dachausbau kaufen möchte. Da habt ihr natürlich einen kritischen Punkt genannt.

    Die Summe für den Notar hatte ich nach Recherchen auf ca. 2 - 4 TEU geschätzt (also nur die Änderung der TE). Gesamtkosten von ca. 75 - 85 TEU habe ich angesetzt (exkl. einiges an Arbeitslohn, da wir z.B. Elektriker, Dachdecker, Fliesenleger etc. alles in der Familie haben bzw. die Firmen).

    Mal sehen, den Besichtigungstermin würde ich trotzdem gerne wahrnehmen. Als Alternative steht noch eine DHH zur Auswahl - oder wir warten noch ein wenig. Leider ist das Angebot hier an ETW sehr gering (in den letzten 5 Monaten gerade mal 6 Stk, wobei eine davon mittlerweile verkauft ist).

    Nochmals vielen Dank für alle Antworten!
     
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Sondereigentum am Dachboden erwerben

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