Sonderkündigung nach §573a - Definition Wohnung in einem Haus

[icestorm]

Guten Abend,
ich bräuchte hier einmal eure Meinung. Ich wohne seit über 5 Jahren in einer Mietwohnung. Nun hat sich herausgestellt, dass die Wohnung in Wirklichkeit 15% kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Das habe ich dem Vermieter mitgeteilt. Ich wäre bereit gewesen, den zuviel gezahlten Betrag (sind mehrere tausend Euro) irgendwie mit der Miete zu verrechnen. Also der Vermieter hat vorgeschlagen, dass dann eben die Miete eine gewisse Zeit nicht erhöht wird bis der zuviel gezahlte Betrag ausgeglichen ist. Der Vermieter wollte aber, dass ich auf die Hälfte des Betrags verzichte. Das habe ich nicht akzeptiert und dann kam kurz darauf die Sonderkündigung nach §573a (Zweifamielienhaus und der Vermieter wohnt selbst mit drin).

Da ich bisher keine Ersatzwohnung gefunden habe, würde ich gegen die Kündigung gerne vorgehen. Ich könnte einmal nach § 574 Abs. 2 BGB "Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann" dagegen vorgehen.

Eine andere Möglichkeit wäre, dass die Kündigung eventuell ungültig ist, wenn mehr als zwei Wohnungen in dem Haus sind. Hier kommt es aber wohl darauf an, wie die Definition "Wohnung" ist. Das Dachgeschoss ist nämlich ausgebaut. Im ersten OG gibt es im Treppenhaus direkt nach den Stufen eine Tür und nach dieser Tür geht es in den Flur zur Wohnung im ersten OG (mit extra Wohnungstür). Das Dachgeschoss hat nicht nochmal eine extra Wohnungstüre, sondern man geht dann einfach die Treppe hoch und ist im Dachgeschoss. Hier gab es bis vor 8-9 Monaten noch 4 Räume die auch von dem Vermieter genutzt wurden. Das Dachgeschoss wurde jetzt wohl nochmal umgebaut und teilweise die Wände entfernt. Ich weiß, dass es dort einen Toiletten und Wasser Anschluss gibt. Früher wurde das wohl auch mal vermietet. Dafür habe ich aber keine Beweise (war nur die Aussage des Vermieters).

Aktuell ist es so:
EG wohne ich
OG ist die Wohnung des Vermieters
DG benutzt der Vermieter aktuell als Büro und Wohnraum

Jetzt wäre meine Frage, wie definiert sich eine Wohnung? Was muss alles vorhanden sein? Muss zum Beispiel ein Starkstromanschluss für eine Küche vorhanden sein? Muss eine extra Wohnungstüre vorhanden sein?

Gibt es hier aktuelle Gerichtsurteile, die mir eventuell weiterhelfen würden? Vielleicht hat der ein oder andere ja einen Tipp oder Infos für mich.

PS: Natürlich suche ich schnellstmöglich eine Wohnung, aber solange ich noch nichts habe muss ich etwas dagegen unternehmen.

 

[Gast25960]

Ich würde dazu tendieren, dass DG nicht als Wohneinheit zu bezeichnen. Eine Wohnung braucht u.A. eine Möglichkeit, eine Küche einzubauen (sie muss aber nicht gestellt werden), sie braucht aber auch eine Toilette und eine Waschmöglichkeit. Außerdem muss sie eine separate Einheit bilden. Eine Küche scheint es nicht zu geben, selbst, ob die dafür nötigen Anschlüsse vorhanden sind, ist unklar. Toilette und Waschmöglichkeit gibt es anscheinend auch nicht (ein vorhandener Anschluss reicht nicht für die Definition Wohnung). Und da es für das DG auch keine separate Tür gibt, ist das wohl eher keine Wohnung.

ᐅ Die mietrechtliche Definition der Begriffe Wohneinheit und Wohnung - mietrechtslexikon.de

In Deinem Fall wäre das Dachgeschoss bestenfalls eine unselbstständige Wohneinheit, die überdies ja auch gar nicht als Wohnung genutzt wird, sondern als Teil der Wohneinheit des Vermieters. Und soweit ich weiß, darf ein Vermieter seinen Dachboden im Zweifamilienhaus zur eigenen Nutzung ausbauen, ohne dass es gleich ein Dreifamilienhaus wird. Dass das DG irgendwann in der Vergangenheit vielleicht mal vermietet war, wird sich erstens nur schwer beweisen lassen und ist zweitens ja nun auch schon lange nicht mehr der Fall.

Ich mag auch falsch liegen, aber es erscheint mir wenig erfolgversprechend, auf dieser Schiene die Kündigung anzufechten...

Wann hast Du die Kündigung denn bekommen und was genau (wortwörtlich!) steht drin? Vielleicht hat sich ein Formfehler eingeschlichen und die Kündigung wäre deswegen unwirksam. Oder die Frist ist falsch (müssten in Deinem Fall 9 Monate sein = 6 Monate regulär wegen mehr als 5 Jahren Mietdauer + 3 Monate zusätzlich wegen Kündigung nach §573a )

Ich fand den Vorschlag Deines Vermieters, die Miete eine Weile nicht zu erhöhen, eigentlich recht fair. Je nachdem, was genau in Deinem Mietvertrag steht, wäre die Größenabweichung um 15% vielleicht gar kein Grund zur Beanstandung gewesen und rein rechtlich hätte er Dir gar nichts geschuldet. Aber selbst wenn der Mietvertrag die Größe der Wohnung verbindlich festlegt, und nicht etwas wie "ca." dabei steht (dann wäre m.M.n. keine Rückforderung möglich), verjähren solche Ansprüche nach 3 Jahren. D.h., Du hättest auch bei einem Rechtsstreit nie die volle "zu viel" bezahlte Summe von mehr als 5 Jahren zurückbekommen. Und jetzt hast Du, anstatt einer sehr fairen, gütlichen Einigung, eben die Kündigung bekommen. Ich kann Deinen Vermieter ehrlich gesagt verstehen...

 

[Gast25960]

Sorry, Nachtrag!

Je nachdem, was genau in Deinem Mietvertrag steht, wäre die Größenabweichung um 15% vielleicht gar kein Grund zur Beanstandung gewesen und rein rechtlich hätte er Dir gar nichts geschuldet. Aber selbst wenn der Mietvertrag die Größe der Wohnung verbindlich festlegt, und nicht etwas wie "ca." dabei steht (dann wäre m.M.n. keine Rückforderung möglich), verjähren solche Ansprüche nach 3 Jahren. D.h., Du hättest auch bei einem Rechtsstreit nie die volle "zu viel" bezahlte Summe von mehr als 5 Jahren zurückbekommen.

Da liege ich wohl definitiv falsch. Eine "ca." Angabe im Mietvertrag reicht nicht aus, um Rückforderungsansprüche des Mieters abzuwehren. Es müsste drin stehen, dass die Wohnungsgröße "unverbindlich" ist und nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

Und die Regelverjährung von 3 Jahren greift erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter Kenntnis von der geringeren Größe hat. Ansonsten gilt eine Verjährungsfrist von 10 Jahren.

Rein rechtlich kannst Du also dann wohl, solange die Wohnungsgröße im Mietvertrag nicht unverbindlich ist, die zu viel gezahlte Miete seit Einzug zurückfordern. Wäre ggf. eine Möglichkeit, auf die Kündigung zu reagieren.

ABER: Woher weißt Du denn, dass die Wohnung kleiner ist als angegeben? Hast Du selbst nachgemessen? Eine Wohnung rechtssicher zu vermessen, ist gar nicht so einfach, da kann man als Laie sehr viel falsch machen. Und wenn Du dann nämlich nur bei z.B. 9,5% weniger Fläche landen würdest, dann wäre die Abweichung so gering, dass Dir gar nicht zustehen würde.

Gerade als Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus ist es immer sinnvoll, sich einvernehmlichen Lösungen nicht zu vehement zu verweigern. Und den Grund, warum man da ggf. auch mal auf sein volles Recht verzichten sollte, erfährst Du nun am eigenen Leib - Du verlierst Dein Zuhause. Insofern, auch wenn Du das Recht haben solltest, die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern, wäre es vielleicht besser gewesen, sich mit dem Vermieter zu einigen. Ein Umzug und die damit verbundenen Kosten (Transport, ggf. höhere Miete, vielleicht Komfortverlust, etc.), kommen Dich u.U. teurer, als wenn Du das Angebot angenommen hättest.

 

[Ferdl]

kommen Dich u.U. teurer, als wenn Du das Angebot angenommen hättest.

dann hätte er aber nicht Recht behalten. Gerechtigkeit!!!
Für dies hehre Ziel muss man halt auch Opfer bringen.

In den meisten? Mietverträgen steht, vernünftigerweise, erst gar keine qm-Zahl drin.
Dann hat sich Diskussion. Du hast eine Wohnung gemietet und keine qm, aus die Maus.
Bleibt noch der Streit um die Betriebskosten...