Sonderkündigung - was meint ihr dazu?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von willswissen123, 28.03.2009.

  1. #1 willswissen123, 28.03.2009
    willswissen123

    willswissen123 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen! :wink
    Ich bin derzeit relativ ratlos denn ich fühle mich von meinem Mieter schikaniert.
    Es handelt sich um ein von mir bewohntes EFH mit Einliegerwohnung im DG, gemeinsamer Eingang/Flur, Holztreppen zum DG. Verhältnis zum Mieter war anfangs sehr gut, die ersten Problemchen fingen an zwecks Zweifel an der NK-Abrechnung. Zähler waren anfangs nicht vorhanden, Umlegeschlüssel mit Personenanzahl/Wohnfläche wurde benutzt und auch vom Mieter anstandlos bezahlt. Die Zweifel wurden erst als Druckmittel genutzt als eine von mir in der Wohnung überlassene Waschmaschine defekt wurde. Im Mietvertrag wurde diese auch vermerkt allerdings zu Mieter's Gunsten "doof" formuliert. Vermieterbund stimmte dem auch zu, musste die Maschine also ersetzen. Zwischenzeitlich suggerierte der Mieter ich solle auch Zähler einbauen lassen damit die NK-Abrechnung ordnungsgemäss abgerechnet wird. Hab ich auch getan. Zudem wollte Mieter einen Mieterhöhungsschutz für 2 Jahre. Wir einigten uns auf 1 Jahr und das die Maschine dem Mieter überlassen wird damit ich nicht ständig wegen Verschleiss die Maschine ersetzen muss. Alles mündlich. Im Grossen und Ganzen bin ich ein relativ kulanter Vermieter der seinem Mieter immer erlaubt hatte die NK-Nachzahlung abzustottern. Mietzahlungen sind auch schon häufiger unpünktlich gezahlt worden, ich habe nicht gemeckert.
    Das größte Problem habe ich mit dem Lärm - Mieter und sein Besuch sind beim Begehen des Flures und Treppen recht laut und wissen auch nicht wie man eine Türklinke bedingt. Haustür wird zugeschlagen, Wohnungstür auch, Treppen werden hart betreten. Es hallt durch's ganze Treppenhaus und raubt mir teilweise den Schlaf. Ich habe es schon mehrmals angesprochen, damals bei Einzug so wie auch letztens. Schilder wurden angebracht aber es wird ignoriert. Nach schriftlichem Nachhaken treffe ich auf Unverständnis und Sturheit, mit der Begründung es hätte mich früher auch nicht gestört und meine Pingeligkeit sei albern und das Thema wäre für ihn "gegessen". Verhalten wie gehabt - keine Einsicht auf Rücksicht. Zudem wird immer bemerkt, dass Mieter sich seinen Rechten bewusst sei und ich das "Leben" nicht unterdrücken könnte und ich letztendlich selber schuld sei wenn ich mir Mieter ins Haus hole.
    Hausordnung wurde nicht an Mietvertrag geheftet sondern an Mieter ausgehändigt und nochmals einen Auszug in den Flur gehängt. Mieter streitet dies auch nicht ab, allerdings auf Verweis auf die Hausordnung wurde nur höhnisch erwidert, dass sie nicht Teil des Mietvertrags sei und sie ohnehin somit hinfällig wäre.
    Mieter fühlte sich nun wohl ziemlich auf die Füße getreten als ich ihm mitteilte dass die jetztige NK-Nachzahlung nicht mehr als Ratenzahlung akzeptiert werden kann - auch ich kenne meine Rechte ;)
    Ich fühle mich selbst in meinem eigenen Haus nicht mehr wohl und sehe den Hausfrieden als gestört. Somit bleibt mir wohl nichts mehr übrig als per Sonderkündigungsrecht meinen Mieter aus meinem Haus zu schaffen. Termin beim Vermieterbund wurde gemacht. Gegenrecht vom Mieter ist die Sozialklausel, allerdings sehe ich nicht wie sie in diesem Fall einzusetzen ist - Mieter ist Arbeitnehmer, nicht krank, Mietverhältnis unter 10 Jahre, kein "Sozialfall".
    Wie stehen allerdings die Erfolgschancen? Hattet ihr schon mal einen solchen vergleichsmässigen Fall? Habt ihr Ratschläge? :?

    Danke!
     
  2. AdMan

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  3. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    mündliche vereinbarungen zum schriftlichen mietvertrag gelten dann nicht, wenn wie in vielen mietverträgen der passus "nebenabreden bedürfen der schriftform" steht, d.h., was nicht im mietvertrag steht oder nachgetragen/zusätzlich schriftlich (auch auf einem nebenblatt beidesitig unterschrieben) aufgenommen worde, ist nicht vertragsgegenstand. also achtung bei der waschmaschine. jetzt hast du zwar noch das risiko, weil nur mündlich, aber er kann sie bei auszug dafür auch noch nicht mitnehmen. also ihn so schnell wie möglich losweren. da gibt es mehrere möglichkeiten, zum selber nachlese in dem unten angehängten link (auch zu sehen links am rand als foreninterner link), oder eben bei haus+grund beraten lassen:

    erstmal abmahnungen schriftlich (!) schreiben und um sicher zu gehen gerichtsverwertbar zustellen (etwa durch gerichtsvollzieher, kostet 20-30euro, die sich lohnen! oder mit unabhängigem zeugen, der den inhalt direkt vor übergabe gelesen hat, ihm übergeben). da gäbe es ja genug gründe. störung der nachtruhe/hausfriedens, wiederholt und/oder regelmäßig verspätete mietzahlungen (achtung: hierfür brauchst du idR nichtmal eine abmahnung. du könntest gleich fristlos kündigen, wenn direkt zwei aufeinaderfolgende mieten oder aber mieten grundsätzlich regelmäßig zu spät gezahlt werden! eine abmahnung zuvor wäre deinerseits nur ein entgegenkommen, um ihn vorzuwarnen. du kannst, mußt aber nicht. das liegt an dir, wie lange du noch zusehen willst... allerdings macht es sich vor gericht wesentlich besser, wenn du ihm "eine letzte chance" durch eine oder mehrere abmahnungen gegeben hast und kann deine position deutlich verbessern). falls einer der bereits abgemahnten fälle nochmal auftritt, eine fristlose kündigung wegen wiederholtem (uneinsichtigen) verstoß gegen den bereits abgemahnten grund nachschieben, diese auf jeden fall gerichtsverwertbar über gerichtsvollzieher (somit auf der sicheren siete und keiner kann einem beeinflussung des zeugen unterstellen). bin mir nicht sicher, ob nötig, aber evtl. darin auch hilfsweise in der fristlosen zusätzlich eine ordentliche kündigung wegen wiederholtem zahlungsverzug aussprechen (falls die fristlose vor gericht kippt, hast du noch immer die fristgerechte ersatzweise).
    als sahnehäubchen in seperater post obendrauf: fristgerechte kündigung gem. sonderregelung selbstbewohntes zweifamilienhaus - einliegerwohnung. kündigungen IMMER gerichtsverwertbar zustellen bzw. zustellen lassen!

    http://www.vermieter-forum.com/portal.php?id=109_Vermieterk%FCndigung

    und mal gucken, was die anderen hier noch sagen, nicht, dass ich zu euphorisch war und fehler drin habe ;)
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist weit verbreitete, trotzdem aber unzutreffende Vorstellung...
    Es gibt keine Formvorschrift für Mietverträge. Auch der Schriftformvorbehalt kann auch durch mündliche Vereinbarung geändert werden. Die gleichzeitige Änderung des Schriftformvorbehalts wird unterstellt, wenn die Parteien den Vertrag durch mündliche Vereinbarung ändern. Der Schriftformvorbehalt ist also in der Sache völlig sinnlos und taugt allenfalls dazu, diejenigen zu beeindrucken, die sich beeindrucken lassen.

    Ohne auf Einzelheiten hier einzugehen, testet der Mieter seinen Spielraum aus und er wird durch jede erfolgreichen Aktion in seiner festen Überzeugung weiter bestärkt, dass es nur "sein gutes Recht" wäre. Hier wird ein entschiedener Auftritt des Vermieters erforderlich sein. Kulanz verleitet den Mieter anscheinend zu weiteren Forderungen, die von kulanten Vermieter auch immer brav erfüllt werden.
    Wir haben es hier also weniger mit einem kulanten Vermieter zu tun, sondern eher mit einem ziemlich dummen Vermieter.
    Das Problem dürfte aber durch eine Kündigung nach § 573a BGB lösbar sein. Die ist um 3 Monate verlängert, dafür ist eine Begründung nicht erforderlich. Dass der Mieter sich von Abmahnungen noch beeindrucken lässt, ist nach dem bisherigen Ablauf m.E. eine sehr optimistische Hoffnung.
     
  5. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    das ist ja auch nicht ziel der abmahnung in diesem falle. das MV muss alsbald aufgelöst werden, zur sicherheit des VM, sowohl finanziell wie auch in seiner persönlichkeit im eigenen haus. die hoffnung besteht nicht in einer besserung, sondern, dass der mieter unbelehrbar weiterhin gegen die abmahnung(en) verstoßen wird und somit recht rasch und gerichtssicher fristlos gekündigt werden kann (damit man antworten des M à la "das wusste ich gar nicht, mir hat nie jmd was gesagt... blablablubb, ich bessere mich, herr richter, versprochen" bei einem mögl. prozess entkräften und entgegentreten kann - denn sonst fängt danach ja wieder alles von vorne an). vor gericht "macht es sich besser", wenn man vor der fristlosen kündigung und ggf. klage zuvor "versucht" hat, das problem anzumahnen und auf die schwere und die folgen hinzuweisen, udn aufzeigen kann, dass der ach so arme mieter vollkommen einigungs- und einsichtsunwillig und geradezu vorsätzlich rücksichtslos handelt.
     
  6. #5 willswissen123, 28.03.2009
    willswissen123

    willswissen123 Neuer Benutzer

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    Dankeschön für die Antworten. :Blumen
    @RMHV: Mit dem dummen Vermieter hast du wohl recht :shame - bin leider sehr jung in diese Sache reingeschliddert, was wohl auch mein Mieter dementsprechend schön zu seinen Gunsten ausnutzt. Der Vermieterbund hatte mir zu Abmahnungen zwecks wiederholten späten Zahlungen auch geraten, allerdings war das zu dem damaligen Zeitpunkt noch nicht der Fall. Ich wollte nur aus dieser "Waschmaschinenklausel" raus.

    Was aber diese mündliche Vereinbarung betrifft mangelt es doch im Fall der Fälle an Beweislast, oder sehe ich das falsch? Aussage gegen Aussage. Mieter meinte damals, es solle nochmals schriftlich festgehalten werden aber passiert ist da auch nichts. Er war nur zufrieden als er wieder eine eigene Maschine in der Wohnung hatte.
    Und wie sieht es nun mit der Hausordnung aus? Kann man da denn überhaupt mahnen, wie er meint, "sie wäre ohnehin hinfällig da nicht Bestandteil des Mietvertrags"? Somit wollte er wohl sichergehen, dass ich nichts in der Hand hätte und er mit keinem Nachspiel rechnet?!
    Und die Schikane geht weiter - nach ordentlicher Betriebskostenabwicklung durch eine anerkannte Firma wird weiter angezweifelt. Verärgert über die Nachzahlungsfrist ohne Ratenzahlung wird durch erneutes "Ueberprüfen" der Belegen wieder die Bezahlung rausgezogen, Mieter schuldet noch vom Vorjahr (2007)... :garfield
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ein Mieter mag so einen Unsinn schreiben dürfen. Als Vermieter sollte man es besser wissen...
    Es fängt damit an, dass es nicht an Beweislast mangeln kann. Die Beweislast liegt bei immer einer der beiden Parteien. Daraus ergibt sich auch unmittelbar, dass niemals Aussage gegen Aussage stehen kann mit der Folge, dass keine der Parteien gewinnen würde. Vielmehr muss derjenige, der sich auf irgeneine für ihn günstige Tatsache beruft, den Beweis für die Tatsache erbringen. Wer sich also auf eine Vereinbarung berufen will, muss den Abschluss der behaupteten Vereinbarung beweisen. Die Gegenseite muss nichts beweisen.

    Eine Hausordnung muss nicht Teil des Mietvertrags sein. Der Vermieter kann gewisse Dinge durch jederzeit einseitig änderbare Hausordnung regeln. Allerdings kann durch eine einseitige Erklärung keine Verpflichtung des Mieters z.B. zur Erledigung von Reinigungsarbeiten begründet werden.

    Eine Prüfung der Abrechnung steht dem Mieter selbstverständlich zu. Dazu hat er ab Zugang der Abrechnung ein Jahr Zeit. Das bedeutet allerdings nicht, dass Zahlungen nicht vorher schon fällig und damit auch zu leisten wären. Die Wahrnehmung des Prüfungsrechts ist keine Schikane.

    Ein Vermieter, der seine Forderungen nicht eintreibt, sollte nicht über ausstehende Zahlungen lamentieren.

    Alles in allem kann ich mich nur wiederholen: es spricht einiges dafür, dass dieses Mietverhältnis beendet werden sollte durch eine ordentliche Kündigung nach § 573a BGB. Damit dabei keine Anfängerfehler gemacht werden, erscheint mir die Beauftragung eines Anwalts sinnvoll.
     
  8. #7 willswissen123, 28.03.2009
    willswissen123

    willswissen123 Neuer Benutzer

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    Ist mir schon klar und er soll ja auch überprüfen - es wird ja nur als Druckmittel genutzt, denn gezahlt hat er ja, trotz Raten, immer.
    Mir geht es ja letztendlich nur um die ordentliche Abwicklung dieser für mich neuen Situation, bin für jeden Rat dankbar. Wie sich das dennoch alles realisieren lässt wird man sehen. Ich will einfach nur meine Ruhe und nicht immer das Gefühl haben, in meinem eigenen Haus klein beigeben zu müssen oder mir alles gefallen lassen zu müssen.

    Danke.
     
Thema: Sonderkündigung - was meint ihr dazu?
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