Sonderkündigung Zweifamilienhaus und Probleme

[Gast24851]

Hallo,

meine Freundin und ich bewohnen das Erdgeschoss in einem Zweifamilienhaus. Dieses Haus gehört meiner Freundin. Die Wohnung im 1. OG ist vermietet, die Mieter wohnen dort seit Mai 2020.

Bereits nach kurzer Zeit wurden immer mehr Probleme ersichtlich, was ein Zusammenleben inzwischen unerträglich macht und weshalb dann mit Sonderkündigungsrecht zu Ende Februar 2021 gekündigt wurde. Diese Kündigung wurde von unseren Mietern nicht akzeptiert und zunächst unbegründet zurück gewiesen.

Nachdem dann alles über Anwälte lief und die Mieter zwischenzeitlich auch noch nicht vorhandene, besprochene oder behobene Mängel meldeten und auch gleich mit der Mietminderung begonnen haben, wird nun auch stur behauptet, dass sich noch eine dritte Wohnung im Dachgeschoss befinden würde, weshalb die Kündigung nicht rechtswirksam wäre.

Gleichzeitig wurden wir dann vom gegnerischen Anwalt mit einer Frist bis morgen zu diversen Dingen aufgefordert, die entweder aus unwahrheitsgemäßen Behauptungen der Mieter entstanden oder eben einfach nur Schikane sind. Während fast zeitgleich auch die Räumungsklage schon einmal eingereicht wurde.

Zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss muss gesagt werden, dass dem Mieter dazu Details schon zu Beginn genannt wurden, im Mietvertrag wurde außerdem dokumentiert, dass es sich um ein Zweifamilienhaus handelt.
Dort oben jedenfalls befindet sich tatsächlich eine Duschmöglichkeit und ein WC, sowie ein Wasseranschluss für ein Waschbecken. Daneben ein kleiner Raum, der wahrscheinlich tatsächlich vor sehr vielen Jahren mal als Küche dienen konnte. Jedoch gibt es dort nur Wasser und keinen Herdanschluss. Auch viele Wanddosen ohne Steckdosen mit Kabeln, die da nur raus hängen. Es ist also nur noch ein Überbleibsel aus vergangenen Zeiten.

Und dann kommt das größere Zimmer, welches ebenfalls wohl versucht wurde auszubauen. Zumindest weiß ich noch von einer Rigipswand mit Hohlraumdosen, aus denen neuere Kabel hängen. Fakt ist, dass die Räumlichkeiten alles andere als bewohnbar sind und auch nicht geplant ist, dies zu ändern. Im Gegenteil: Die störenden Zuleitungen für Wasser und Heizung aus der anderen Wohnung sollen weg, da es einfach auch doof aussieht.

Auch der Stromzähler soll weg, sodass auch gar kein Strom mehr vorhanden wäre. Hier wissen wir auch gar nicht, was überhaupt angeklemmt ist und funktioniert, zumal wir aktuell das Treppenhaus modernisieren. Da ich tiefe Unterputzdosen versetze, bin ich im Eingangsbereich dort oben durchgebrochen und musste somit auch von innen neue Dosen setzen, wobei ich dann auch das Kabel für den Lichtschalter gekappt habe.

Nun ist es so, dass wir verunsichert sind, ob die Mieter jetzt damit durch kommen, da die Verkehrsansicht ja zumindest erkennen lassen würde, dass es eine Wohnung ist bzw. war. Auch wenn es eben viele Defekte gibt und alles sehr versifft ist.

Wir bieten als Zeugen natürlich eine richterliche Begehung oder ein Gutachten an. Nur erstens wissen wir nicht, was für Gutachter für sowas zuständig sind um zu prüfen, wie die Gutachter überhaupt vorgehen. Und zweitens können wir nicht einschätzen, wie das Ergebnis nun ausfallen würde.

Zumal wir dort weder ausbauen dürfen noch vermieten dürften, da das Haus in einem Industriegebiet steht. Wir haben diesbezüglich auch noch einmal einige Rückmeldungen schriftlich vom Bauamt.

Hat hier jemand ähnlich Erfahrung und kann ggf. davon berichten? Dankeschön.

 

[Andres]

Einige Gedanken zu diesem Fall:

Ihr seid anwaltlich vertreten, hoffentlich durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und nicht durch irgendeinen Feld-, Wald- und Wiesenanwalt. Der soll euch beraten - dafür wird er bezahlt. Er ist auch ein hervorragender Weg, um eine gewisse emotionale Distanz zu schaffen. Immerhin spielt der Sachverhalt ja unter eurem eigenen Dach.

Gleichzeitig wurden wir dann vom gegnerischen Anwalt mit einer Frist bis morgen zu diversen Dingen aufgefordert, die entweder aus unwahrheitsgemäßen Behauptungen der Mieter entstanden oder eben einfach nur Schikane sind.

Wenn der eigene Anwalt diese Einschätzung teilt, soll er ein kurzes Antwortschreiben verfassen, in dem er die Forderungen zurückweist. Weitere Reaktion ist zunächst weder sinnvoll noch erforderlich.

Ich muss aber ausdrücklich betonen, dass das weitere Vorgehen von der Einschätzung, ob tatsächlich Mängel bestehen, entscheidend abhängt. Es wäre nicht das erste Mal, das hier im Forum ein Fall geschildert wird, bei dem sich bei etwas Nachbohren zeigt, dass der Mieter völlig zu Recht Dinge beanstandet, die der Vermieter abzustellen hat, auch wenn ihn der Umfang der Mängel nervt. Auch hier ist die Außensicht eines Anwalts sehr nützlich.

Während fast zeitgleich auch die Räumungsklage schon einmal eingereicht wurde.

Wenn der Mieter angekündigt hat, die Kündigung nicht hinzunehmen, ist das durchaus sinnvoll, weil es das Verfahren beschleunigen kann.

Zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss muss gesagt werden, dass dem Mieter dazu Details schon zu Beginn genannt wurden, im Mietvertrag wurde außerdem dokumentiert, dass es sich um ein Zweifamilienhaus handelt.

Der Mietvertrag ist in dieser Frage nicht relevant. Es kommt auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Auch die baurechtliche Einordnung des Gebäudes (ZFH oder ähnlich) spielt keine Rolle. Selbst ein waschechter Schwarzbau könnte die dritte Wohnung schaffen, die der Mieter hier offensichtlich suchen will.

Dort oben jedenfalls befindet sich tatsächlich eine Duschmöglichkeit und ein WC, sowie ein Wasseranschluss für ein Waschbecken. Daneben ein kleiner Raum, der wahrscheinlich tatsächlich vor sehr vielen Jahren mal als Küche dienen konnte. Jedoch gibt es dort nur Wasser und keinen Herdanschluss. Auch viele Wanddosen ohne Steckdosen mit Kabeln, die da nur raus hängen. Es ist also nur noch ein Überbleibsel aus vergangenen Zeiten.

Ich sehe hier eine Wohnung. Es gibt ein Bad, es gibt auch ohne Herdanschlussdose eine Kochgelegenheit, Strom sogar mit eigenem Zähler. Dass die Oberflächen vielleicht nicht schön hergerichtet sind oder Teile der Elektroinstallation noch nicht abgeschlossen sind, ändert m.E. nichts daran. Das ist allerdings nur meine persönliche Einschätzung.

Wir bieten als Zeugen natürlich eine richterliche Begehung oder ein Gutachten an. Nur erstens wissen wir nicht, was für Gutachter für sowas zuständig sind um zu prüfen, wie die Gutachter überhaupt vorgehen. Und zweitens können wir nicht einschätzen, wie das Ergebnis nun ausfallen würde.

Der Anwalt berät euch dazu. Und wie ein Gutachten ausfällt, weiß man ja bevor man es als Beweismittel einbringt.

Außerdem irritiert mich die Formulierung "wir bieten ... an" etwas. Beweise müssen nicht angeboten werden, sie müssen erbracht werden. Eine Argumentation wie "Richter, wenn du Zweifel hast, kannst du dir das gerne alles persönlich anschauen" geht garantiert in die Hose.

Nachdem dann alles über Anwälte lief und die Mieter zwischenzeitlich auch noch nicht vorhandene, besprochene oder behobene Mängel meldeten und auch gleich mit der Mietminderung begonnen haben

Sollten die Minderungen tatsächlich unbegründet sein, dürfte man bei entsprechendem Mietrückstand kündigen. Das würde ich unbedingt im Blick behalten, denn dieser Kündigungsgrund ist nicht von der Frage nach der dritten Wohnung abhängig.

 

[Gast24851]

Einige Gedanken zu diesem Fall:

Ihr seid anwaltlich vertreten, hoffentlich durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und nicht durch irgendeinen Feld-, Wald- und Wiesenanwalt. Der soll euch beraten - dafür wird er bezahlt. Er ist auch ein hervorragender Weg, um eine gewisse emotionale Distanz zu schaffen. Immerhin spielt der Sachverhalt ja unter eurem eigenen Dach.

Wir hatten einen außergerichtlichen Anwalt, der wurde zugeteilt und hatte kaum Erfahrung und war auch kein Fachanwalt für Mietrecht. Obwohl meine Freundin einen haben wollte. Dann haben wir für das Gerichtsverfahren einen Fachanwalt genommen.

Wenn der eigene Anwalt diese Einschätzung teilt, soll er ein kurzes Antwortschreiben verfassen, in dem er die Forderungen zurückweist. Weitere Reaktion ist zunächst weder sinnvoll noch erforderlich.

Unser Anwalt meldet sich gar nicht mehr zurück... Er dachte wohl, es geht ums schnelle Geld. Dabei haben wir ihm schon so viel geschrieben. Wir haben die Mieter inzwischen auch drei Mal abgemahnt wegen Missachtung der Hausordnung. Alles wird bestritten, aber es gibt ausreichend Beweise. Es gab sogar schon einen Polizeieinsatz, weil der Mieter mit seinem Bruder auf mich los gehen wollten. Auch das wird bestritten. Dabei hat der Mieter später noch per Whatsapp behauptet, ich hätte zuerst angegriffen.

Ich muss aber ausdrücklich betonen, dass das weitere Vorgehen von der Einschätzung, ob tatsächlich Mängel bestehen, entscheidend abhängt. Es wäre nicht das erste Mal, das hier im Forum ein Fall geschildert wird, bei dem sich bei etwas Nachbohren zeigt, dass der Mieter völlig zu Recht Dinge beanstandet, die der Vermieter abzustellen hat, auch wenn ihn der Umfang der Mängel nervt. Auch hier ist die Außensicht eines Anwalts sehr nützlich.

Also was die Mängel angeht, da sind wir sehr großzügig. Wenn sie vorhanden sind, werden sie auch repariert. Wir modernisieren ja auch das Treppenhaus gerade und unsere Wohnung. Wobei das aktuell pausieren muss, da wir keine weitere Minderung in Kauf nehmen wollen. Hier wird explizit bemängelt, dass die Balkontüre defekt ist. Sie wurde allerdings im letzten Jahr für viel Geld saniert. Da es sich um Holrahmen handelt, verzieht sie sich je nach Witterung ein wenig und dann klemmt sie schonmal und muss mit leichtem Anheben geschlossen werden. Wir haben aber aufgrund der Beanstandung noch einmal einen Fachbetrieb kommen lassen, der die Türe nachjustiert hat.

Dennoch wurde danach die Miete gemindert.

Als zweiten Grund wird die defekte bzw. nicht vorhandene Freisprecheinrichtung bemängelt. Hier ist zu erwähnen, dass diese bereits beim Kauf des Hauses ohne Funktion war und dem Mieter das bekannt war. Es wurde auch abgesprochen, dass keine neue Anlage eingebaut wird. Im Zuge der Modernisierung im Treppenhaus wurde dann wie bei uns auch und wie besprochen, in der Wohnung der Mieter lediglich ein Türöffner mit neuem Lichtschalter installiert. Übrigens hat der Mieter das selbst angeklemmt und die defekte Freisprecheinrichtung selbst demontiert. Da war alles noch kein Problem.

Wenn der Mieter angekündigt hat, die Kündigung nicht hinzunehmen, ist das durchaus sinnvoll, weil es das Verfahren beschleunigen kann.

Das wurde auch so in der Klage erwähnt.

Der Mietvertrag ist in dieser Frage nicht relevant. Es kommt auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Auch die baurechtliche Einordnung des Gebäudes (ZFH oder ähnlich) spielt keine Rolle. Selbst ein waschechter Schwarzbau könnte die dritte Wohnung schaffen, die der Mieter hier offensichtlich suchen will.

Ich sehe hier eine Wohnung. Es gibt ein Bad, es gibt auch ohne Herdanschlussdose eine Kochgelegenheit, Strom sogar mit eigenem Zähler. Dass die Oberflächen vielleicht nicht schön hergerichtet sind oder Teile der Elektroinstallation noch nicht abgeschlossen sind, ändert m.E. nichts daran. Das ist allerdings nur meine persönliche Einschätzung.

Der Zustand ist desolat, die Installationen zum Teil aus den Anfängen der 80er Jahre. Er wusste, dass es nicht fertig oder bewohnbar ist und wir das auch nicht fertig machen dürfen. Er hatte von uns erwartet, dass wir das für seinen Bruder machen, damit er dort einziehen kann. Es ist zum Teil was angefangen worden und zum Teil eben alte Überbleibsel. Ob der Strom da irgendwo ankommt und wo überhaupt, wissen wir nicht, es ist ja so gut wie nichts mehr angeschlossen.

Den Zähler mussten wir einbauen, da wir die Wohnung mal selbst bewohnt hatten, wo jetzt die Mieter drin wohnen. Und durch die Vermietung mussten wir die Kreisläufe trennen. Der Zähler soll ja auch weg, da er nur Leerlaufkosten verursacht.

Der Anwalt berät euch dazu. Und wie ein Gutachten ausfällt, weiß man ja bevor man es als Beweismittel einbringt.

Außerdem irritiert mich die Formulierung "wir bieten ... an" etwas. Beweise müssen nicht angeboten werden, sie müssen erbracht werden. Eine Argumentation wie "Richter, wenn du Zweifel hast, kannst du dir das gerne alles persönlich anschauen" geht garantiert in die Hose.

Damit meinte ich, dass folgendes in der Klageschrift steht:

Beweis (unter Protest gegen die Beweislast):
1. Richterliche Inaugenscheinnahme
2. Sachverständigengutachten

Sollten die Minderungen tatsächlich unbegründet sein, dürfte man bei entsprechendem Mietrückstand kündigen. Das würde ich unbedingt im Blick behalten, denn dieser Kündigungsgrund ist nicht von der Frage nach der dritten Wohnung abhängig.

Da die Mieter ja scheinbar nun weitere Anforderungen durch den Anwalt stellen wollen, dessen Frist morgen abläuft, obwohl wir diese nicht erfüllen müssen, gehen wir von weiteren Minderungen aus.

Wir sind halt hilflos, weil das Dachgeschoss eben so übernommen wurde und die finanzielle Lage einen Rückbau gar nicht erlaubt. Wir selbst wohnen gerade in einer extremen Baustelle seit einem Jahr und dann kommen nur Probleme. Das ist nicht nur respektlos was die machen, sondern sie scheinen damit durchzukommen und das ist für uns eine sehr große Belastung. Zumal wir das bewusst ja schon im Mietvertrag stehen haben, dass es ein Zweifamilienhaus ist.

Wie sollen wir uns zur Wehr setzen können? Das ist alles unerträglich und die verursachen mit den nachweislichen Lügen auch einen enormen wirtschaftlichen Schaden. Er war zumindest ein guter Schauspieler, als er am Anfang von uns eine Chance bekommen hat. Vielleicht hat er auch nur dumme Vermieter gesucht.
Das geht nun fast seit dem Einzug so. Die behaupten sogar über den Anwalt, dass die keine Wäsche waschen könnten, weil wir deren Wasserhahn zugesperrt haben. Dabei haben wir nur das Waschbecken in der Waschküche zugesperrt, weil dort Wasser über unseren Zähler läuft, was ohne zu Fragen genommen wurde.

Oder wir haben das Schloss der Kellertüre zum Außenbereich getauscht und nun wollen die einen Schlüssel. Dabei hat der Keller einen Zugang über das Treppenhaus und wir haben das Schloss getauscht, weil es zu unserem privaten Bereich führt und eine Gartennutzung nicht vertraglich zugestanden wurde. Da haben die sich einfach direkt an die Hauswand gestellt und gegrillt.

 

[immobiliensammler]

Den Zähler mussten wir einbauen, da wir die Wohnung mal selbst bewohnt hatten, wo jetzt die Mieter drin wohnen

Dann ist es also doch eine Wohnung, wenn ihr die selbst mal bewohnt hattet - wie @Andres schon geschrieben hat, der aktuelle Zustand ist egal.

Zumal wir das bewusst ja schon im Mietvertrag stehen haben, dass es ein Zweifamilienhaus ist.

Was ihr in den Mietvertrag schreibt ist irrelevant, es kommt nur auf die tatsächlichen Gegebenheiten an. Wenn das so einfach wäre würde ich Wohnungen laut Mietvertrag nur noch als Lagerräume vermieten und halt dulden wenn die Mieter dann vertragswidrig darin wohnen. Laut Mietvertrag ist es ja ein Lagerraum.

Dabei haben wir nur das Waschbecken in der Waschküche zugesperrt, weil dort Wasser über unseren Zähler läuft, was ohne zu Fragen genommen wurde.

Darf die Waschküche von den Mietern mit genutzt werden? Wenn ja ist es nicht deren Problem, wie das verbrauchte Wasser gezählt wird, sorry.

Wenn ihr bei Mängel genauso argumentiert kann ich mir denken, wo das Problem liegt und warum der Mieter auf stur schaltet!

 

[Gast24851]

Dann ist es also doch eine Wohnung, wenn ihr die selbst mal bewohnt hattet - wie @Andres schon geschrieben hat, der aktuelle Zustand ist egal.

Das hast Du falsch verstanden. Wir haben die Wohnung bewohnt, die jetzt von den Mietern bewohnt wird und nicht im Dachgeschoss, da kann man nämlich nicht wohnen.
Es sind 20m² mit Dachschräge, die so wie wir das sehen, eher für Besuch gedacht waren, weil die anderen Wohnungen ja eigene Versorgungsgänge haben.

Was ihr in den Mietvertrag schreibt ist irrelevant, es kommt nur auf die tatsächlichen Gegebenheiten an. Wenn das so einfach wäre würde ich Wohnungen laut Mietvertrag nur noch als Lagerräume vermieten und halt dulden wenn die Mieter dann vertragswidrig darin wohnen. Laut Mietvertrag ist es ja ein Lagerraum.

Das habe ich verstanden.

Darf die Waschküche von den Mietern mit genutzt werden? Wenn ja ist es nicht deren Problem, wie das verbrauchte Wasser gezählt wird, sorry.

- Der Mieter ist berechtigt, die Waschküche gemäß der Hausordnung mitzubenutzen.

Es gibt keinen Eintrag dazu in der Hausordnung. Es gibt zugewiesene Anschlüsse und Steckdosen.

Demnach hätten die Mieter unserer Meinung nach fragen müssen.

Wenn ihr bei Mängel genauso argumentiert kann ich mir denken, wo das Problem liegt und warum der Mieter auf stur schaltet!

Das tun wir nicht, im Gegenteil. Wir haben zu Beginn geholfen bei der Ummeldung von Strom und Gas. Wir haben eine neue Duschbrause und Stange besorgt. Auf Wunsch des Mieters wurde im Zuge der Modernisierung im Treppenhaus die Wand zum Bad zusätzlich isoliert, da wir das bei uns auch gemacht haben (kaltes Treppenhaus).

Wenn Mängel vorhanden sind, werden sie auch behoben, bei der Balkontüre war es ja sogar so. Die Miete wurde dennoch gekürzt.
Das Thema mit der Freisprecheinrichtung war von Anfang an klar, es lässt sich auch belegen.

Und die Türe zum privaten Außenbereich haben wir geschlossen, weil wir keine Gartenmitbenutzung vereinbart haben. Das haben wir uns offen gelassen.
Denn man möchte ja auch erst einmal die Leute kennen lernen bevor man alles verspricht.

Dann die Sache mit dem Bruder des Mieters, der langfristig dauerhaft ohne Erlaubnis in der Wohnung gewohnt hat und mit dem Mieter mir gegenüber handgreiflich geworden ist. Ich weiß nicht. Wenn man mal Probleme hat, kann man über alles reden, aber das hier ist schon zu viel. Zumal die Hausordnung missachtet wird, mehrfach beleghaft abgemahnt werden musste, die Türen alle geknallt werden. Nachtruhe nicht eingehalten wird. Auch sonntags ist viel Lärm.

Natürlich kann man provozieren, wenn man sich im Recht fühlt und wahrscheinlich bekommen sie es auch. Aber die Miete zu mindern, muss dennoch berechtigt sein. Und die Hausordnung muss dennoch eingehalten werden. Zumal man sich auch nicht aus dem Weg gehen kann. Irgendwann muss auch mal gut sein. Wir sind die letzten, die nicht alles für andere tun würden. Aber es hat Grenzen.

Schade, wenn das hier nicht so ankommt.

 

[Duncan]

Schade, wenn das hier nicht so ankommt.

Nur um es zu verdeutlichen, es will dir hier keiner was Böses, aber deine Darstellung hier ist nicht so sehr optimal. Das Sprache und Formulierungen nicht so geschliffen sind, schiebe ich einfach auf die deutliche psychische Belastung, die ein solches Wohnverhältnis mit sich bringt. Auch sind uns Details und Vorgeschichte unbekannt, meist entwickeln sich solche Sachen ja über geraume Zeiträume zum Teil über Jahre bis Jahrzehnte hinweg. Auf der anderen Seite haben wir es hier im Forum schon oft gesehen, dass sich Vermieter bitterböse über ihre Mieter beklagt haben, die Mieter aber durchaus im Recht waren. Andersrum natürlich auch, aber das ist nicht immer so leicht herauszulesen, deshalb die Nachfragen.

Solche Konstellationen sind juristisch meist gar nicht so einfach, dem "Durchschnittsanwalt" fehlt es da regelmäßig an der nötigen Erfahrung und Routine auf diesem Fachgebiet, deshalb (und auch weil das Forum keine Rechtsberatung leisten darf) hier auch der ausdrückliche Hinweis auf einen Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht abzustellen.

Oft hilft es eine chronologische wie "geographische" Übersicht zu erstellen, wer was wo mit wem wie zusammen hängt. Dazu dann wer will was von wem und wie begründet er dies. Mit solcher Übersicht ist man dann der Lösung erheblich näher.

 

[GSR600]

Wer ist Vermieter?
Wenn der dich als Vermieter tätlich angreift, dann ist das ein Grubd für eine fristlose Kündigung.

 

[ehrenwertes Haus]

Vorab, du sagst das Haus gehört deiner Freundin und ihr beide lebt in einer gemeinsamen Wohnung in diesem Haus.
Ist deine Freundin auch Vermieterin oder hast du diesen Part übernommen?
Fragen kannst du natürlich immer, Handeln kann aber nur der Vermieter, nicht der Lebensgefährte ohne entsprechende Vollmacht, in allen Belangen rund um die Vermietung.

Der Zustand ist desolat, die Installationen zum Teil aus den Anfängen der 80er Jahre. Er wusste, dass es nicht fertig oder bewohnbar ist und wir das auch nicht fertig machen dürfen. Er hatte von uns erwartet, dass wir das für seinen Bruder machen, damit er dort einziehen kann.

Das klingt für mich schon sehr nach einer 3. Wohnung im Haus, die nur (noch oder nicht mehr) nicht nutzbar ist.

Wer sagt, dass die Wohnung nicht fertig gemacht werden darf und mit welcher Begründung?
Gibt es vielleicht einen abgelehnten Bauantrag oder gar eine Nutzungsuntersagung als Wohnraum oder generell für das DG? Wenn ja, wäre das einer der wenigen Fälle, bei denen Baurecht den Augenschein von unfertiger 3. Wohnung ausstechen kann.

Oder bildet das DG mit einer der anderen Wohnungen eine Nutzeinheit? Man kann innerhalb einer Wohnung mehrere Bäder und Kochstellen haben.
Das passt zwar nicht zu "DG darf nicht ausgebaut werden", würde aber passen zu "darf nicht zu einer eigenständigen WE ausgebaut werden". Schau doch mal in die Bauunterlagen, ob sich da was findet. Da könnte der genaue Wortlaut die entscheidende Rolle spielen.
Viel Hoffnung will ich dir nicht machen, ab und an hilft aber die Suche nach der Stecknadel im Heuhaufen.

Ich hatte ein ähnliches Problem mit einer "Nichtwohnung" nach Baurecht und nach Mietrecht augenscheinlich eine Wohnung. In den Bauunterlagen steht "Kammer" als Raumbezeichnung und nicht "Dienstbotenkammer". Nach einigem Hin und Her wurde dann mietrechtlich festgestellt, dass die fragliche Wohnung keine Wohnung im mietrechtlichen Sinn ist, da ich baurechtlich eine Nutzungsuntersagung als Wohnraum vorlegen konnte.
Fall bei dir eine ähnliche Konstellation vorliegen sollte, rate ich dringen zu Fachanwalt für Miet- und Baurecht in Personalunion oder in einer Kanzlei.

Schade, wenn das hier nicht so ankommt.

Ich kann nur meinen Eindruck schildern.

Ich habe den Eindruck, dass du mit einigen Begriffen im miet- und baurechtlichen Sinn nicht sattelfest bist und daher manches für dich eindeutig ausdrückst, für uns aber nicht. Das ist nicht schlimm und bei Neulingen in jedem Bereich normal. Aber Umgangssprache und Fachsprache meint oft verschiedene Dinge bei gleicher Wortwahl. Deswegen habe ich auch etwas spekuliert was bei dir zutreffen könnte.

Dass dich die Situation insgesamt belastet, versteht sicherlich jeder.
Da kann es schwer fallen seine Gedanken richtig zu sortieren. Meistens hilft es, sich wirklich Zeit zu nehmen und alles in Ruhe aufzuschreiben, nach Zeitablauf, Wer fordert von Wem was und mit welcher Begründung, Skizzen (oder sonstiges, was die Aufteilung und Nutzung im Haus anschaulich macht), grob Ziel(e) definieren.
Das ist auch die Vorarbeit, die ein Anwalt gerne von seinen Mandanten erhält und auf der er aufbauen kann. Wie man dein Ziel erreichen kann oder wo man umdisponieren muss, ist Anwaltsjob mit dir gemeinsam zu erarbeiten.

 

[Gast24851]

Hi na klar. Das ist momentan sehr frustrierend, da wir diese Baustelle bis Weihnachten eigentlich soweit haben wollten, dass wir hier gemeinsam gemütlich sitzen können (soweit Corona das erlaubt). Doch nun haben wir Angst, dass das auch noch als Gelegenheit genutzt wird, die Miete zu mindern. Unser Anwalt ist nicht gerade hilfsbereit, er meldet sich eben nicht zurück.

Die Mieter wohnen gerade seit Mai hier. Und ich arbeite 50 Stunden die Woche. Das muss schon was heißen, wenn es so heftig hier abgeht.
Natürlich haben wir hier alles chronologisch geordnet. Es wurde ja auch Anfangs auch versucht mit Reden. Hat nicht geklappt. Dann schriftlich, ging auch in die Hose. Und es ist auch deshalb ein Problem, weil die Mieter nachweislich nicht die Wahrheit sagen und wir uns im eigenen Haus eingeengt und unterdrückt fühlen. Man hat auch einfach Angst. Besonders weil der Herr sich nicht unter Kontrolle hat.

Ende Juni mussten wir die erste Abmahnung bereits rausschicken. Die Mülltonnen wurden nicht heraus gestellt. Wäre ja nicht schlimm, wenn wir sie nicht eine Woche früher darüber informiert hätten, wo bereits die Biotonne vergessen wurde. Da waren wir aber noch beim Du.

Am 14. Juli wurde vom Mieter die Freisprecheinrichtung demontiert und die neuen Schalter montiert: Da waren wir auch noch beim Du. Eine Mängelanzeige war nie gekommen. Er hat sich sogar gefreut. Die genaue Planung begann beleghaft Mitte Juni. Besprochen wurde es aber bereits vor Vertragsabschluss. Auch, weil die ja bewusst in eine Baustelle eingezogen sind wollte man ja auch darauf hinweisen. Und da unsere Wohnung den gleichen Standard bekommen hat, war es eben auch so wie wir es geplant hatten. Der Herr hat uns auch Hilfe beim Bau angeboten, die nie ankam, wobei wir ihn sogar bezahlen wollten. Aber wir zwingen ja keinen.

Zwischenzeitlich wurde mir vorgeworfen, ich hätte die Freisprecheinrichtung durch die Modernisierung kaputt gemacht. Dabei war diese aus den Anfängen der 80er Jahre und bereits beim Kauf des Hauses defekt. Auch wurde meine Arbeit kritisiert, die ich im Zuge der Modernisierung gemacht habe. Wenn möglich, wird vieles in Eigenleistung gemacht, das spart nicht nur Kosten, sondern gibt auch Kostenkontrolle. So kann man auch eine faire Miete sicherstellen, das ist eigentlich immer unser Ziel: Menschen eine Chance geben. Aber man sieht ja, das scheint auch nicht der richtige Weg. Mir macht das einfach nur Arbeit.

Am 28.08.2020 wurde bereits die Kündigung ausgesprochen. Und genau an dem Tag wo diese verschickt wurde, mussten wir die Polizei rufen, wegen dem Mieter und seinem Bruder. Die konnten letztendlich von den Frauen gerade noch zurück gehalten werden, nachdem wir sie konfrontiert haben, wie das sein kann, dass der Bruder dort offensichtlich wohnt. Man muss sagen, dass dieser eigentlich angeblich noch in Griechenland lebt und irgendwann mal nach Deutschland kommen wollte.

Am 04.09.2020 kam ein unbegründeter Widerspruch der Kündigung und die Mängelanzeige.
Irgendwann in diesem Zeitraum haben sich die Mieter auch einfach an die Hauswand gestellt und gegrillt. Abgesehen von der Brandgefahr, ging alles in den Hausflur.

Am 05.09.2020 haben wir detailliert noch einmal darauf geantwortet.

Am 14.09.2020 hat er dann per E-Mail nochmal widersprochen und ebenfalls auf die Mängel hingewiesen sowie mitgeteilt, dass er sonst gesetzlich gezwungen wäre, die Miete zu kürzen.

Am 16.09.2020 haben wir die Handwerker angekündigt, die wir aufgrund der "Dringlichkeit" trotz regulärer Wartezeit von 6 Wochen noch zu einem Termin am 23.09.2020 bringen konnten. Außerdem mussten wir auch noch die jährliche Rauchmelder-Überprüfung machen.

Am 17.09.2020 bekamen wir eine Mietbescheinigung zum Ausfüllen für Wohngeld. Diesen haben wir dann direkt dort hingeschickt (kam aber nicht an, was sich erst viel später herausstellte). Er hatte uns diesbezüglich unter Druck gesetzt.

Am 18.09.2020 wurde durch unseren ersten Anwalt noch einmal die Kündigung als gültig bestätigt.
Inzwischen bekam ich eine Generalvollmacht von meiner Freundin, da unser Mieter der Meinung war, ich hätte ihm nichts zu sagen.
Daran gehalten hat er sich allerdings nicht. Meine Freundin bekam eine neue Rufnummer und ich wurde als Ansprechpartner benannt. Die Mieter haben auch in diesem Zeitraum.

Am 23.09.2020 wurden die Rauchmelder überprüft, zeitgleich die Balkontüre nachjustiert. Ein Mangel wurde nicht festgestellt, sodass die Fahrtkosten höher lagen als die Arbeitszeit.

Anfang 10/2020 wurde weniger Miete wegen der vorgegebenen Mängel überwiesen. Dies haben wir dem Sozialamt dann mitgeteilt (kein Hinweis, dass sie noch keine Unterlagen hatten).

Am 10.06.2020 kam der Widerspruch auf unsere Kündigung durch den Rechtsanwalt unserer Mieter.

Am 17.07.2020 haben wir an der Haustüre ein Schild angebracht, dass die Türe leise zu schließen ist, es wurde aber dennoch missachtet. Gerade von Gästen (übrigens bis heute9. Die Türe hat nur eine relativ dünne Glasscheibe... Außerdem haben wir einen Putzplan gemäß Hausordnung ausgehangen, weil das ohne nicht funktioniert hat (mit übrigens auch nicht, was sich belegen lässt).

Am 20.10.2020 wurde von unserem Rechtsanwalt vorgestellt, welches durch unseren Anwaltswechsel aber nicht mehr raus ging.

Am 24.10.2020 mussten wir die zweite Abmahnung schicken, weil weitere Gründe entgegen der Hausordnung vorlagen (beleghaft).
Unter Anderem wird Reinigungswasser mit Zigarettenstummeln und Verpackungsmaterial über den Balkon (Abfluss) entleert/entsorgt. Nur dieser führt nicht in den Abfluss sondern direkt in den Vorgarten (Natur). Das haben wir aber bereits öfter angesprochen. Unser Mieter meinte nur auf Bitten, das Wasser z. B. über die Toilette zu entsorgen: "Nein, mache ich nicht!". Begründet wurde die Abmahnung unter Anderem mal wieder damit, dass dieses Mal die gelben Tonnen nicht zur Abholung bereit gestellt wurden. Und da war dann auch kein Platz mehr. Immerhin nach Hinweise auf dem Abfuhrplan, hat er sich selbst um eine Sonderabholung gekümmert. Das kam raus, als meine Freundin selbst dort angerufen hat.

Am 26.10.2020 bekamen wir erneut eine Mietbescheinigung zum Ausfüllen, die wir persönlich abgeben sollten. Mangels Vertrauen und Kontakt zum Amt, wurde dann auch klar, dass die Unterlagen dort nicht ankamen. Leider wurden wir von keiner Seite aus darüber informiert. Diese haben wir dann unverzüglich eingereicht.
Unser neuer Anwalt hat dann den Rechtsanwalt unserer Mieter angeschrieben.

Am 06.11.2020 kam das Rückschreiben vom gegnerischen Anwalt. Mit dem Hinweis, dass wir Gegenstände (Baumaterial) aus dem Hausflur entfernen sollen. Außerdem das Thema, dass die Mieter keine Wäsche waschen könnten, weil wir das Wasser abgesperrt hätten (nachweislich widerlegbar, es war das Waschbecken, was nicht nutzbar war).
Und wir sollten den Schlüssel für die Kelleraußentüre aushändigen, weil es Teil des Mietvertrages wäre (was aber nicht stimmt).

Am 03.08.2020 mussten wir die dritte Abmahnung schicken. Es kommen immer mehr Dinge dazu.

Am 09.11.2020 wurde sodann die Räumungsklage eingereicht mit dem Hinweis, dass beleghaft inzwischen auch ausreichend Gründe für eine fristlose Kündigung im Raum stehen (beleghaft).

das ist nur die Kurzfassung... :-(

Wir sind aktuell bei einer Kinderwunschklinik und aufgrund der psychischen Belastung und der vielen Arbeit die ich habe, können wir dort nicht weiter machen. Die Kosten werden für uns nicht übernommen. Und die Bluttests sind nur noch ca. 7 Monate gültig, bevor alles von vorne losgeht. Aber Risikoschwangerschaft ist sowieso schon vorprogrammiert und da können wir das nicht auch noch gebrauchen. Und die Baustelle können wir auch nicht weiter machen. Wir leben hier gerade richtig scheiße.

Ich weiß, das ist nicht relevant, aber das ist eben alles zusammen kaum zu ertragen. Ich habe schon vor abzuhauen.

 

[dots]

Wir haben aber aufgrund der Beanstandung noch einmal einen Fachbetrieb kommen lassen, der die Türe nachjustiert hat.

Dennoch wurde danach die Miete gemindert.

Höchstwahrscheinlich zu Recht.
Dass ein Mangel an der Mietsache bestand, wirst du bestimmt nciht abstreiten. Schließlich war ja sogar ein Fachbetrieb da, um ihn zu beheben.
Der Mieter darf die Miete solange mindern, wie die Mietsache mangelbehaftet ist. Und wenn du den Mangel nach 10 Minuten behoben hast, darf der Mieter für die 10 Minuten die Miete mindern. Es geht nicht darum ob und wie schnell du dich kümmerst.

 

[dots]

Die Mülltonnen wurden nicht heraus gestellt.

Wer hätte die Tonnen denn rausstellen müssen? Wo steht das?

 

[dots]

Am 28.08.2020 wurde bereits die Kündigung ausgesprochen.

Nachweisbar? Wem gegenüber? Von wem?

 

[Gast24851]

Wer ist Vermieter?
Wenn der dich als Vermieter tätlich angreift, dann ist das ein Grubd für eine fristlose Kündigung.

Es konnte ja verhindert werden und wir dachten, man kann es nachher nicht beweisen. Da die Kündigung eh schon unterwegs war, war es ja dann für uns erst mal ok. Natürlich haben wir seitdem Angst, aber wir haben kaum eine andere Wahl.

Vorab, du sagst das Haus gehört deiner Freundin und ihr beide lebt in einer gemeinsamen Wohnung in diesem Haus.
Ist deine Freundin auch Vermieterin oder hast du diesen Part übernommen?

Sie ist Vermieterin, aber ich habe das inzwischen übernommen. Den ganzen Schreibkram, den Anwaltskontakt, etc.

Fragen kannst du natürlich immer, Handeln kann aber nur der Vermieter, nicht der Lebensgefährte ohne entsprechende Vollmacht, in allen Belangen rund um die Vermietung.

Wir haben den Mietern zunächst eine beschränkte Vollmacht am 29.08.2020 geschickt und dann eine Generalvollmacht am 18.09.2020.

Das klingt für mich schon sehr nach einer 3. Wohnung im Haus, die nur (noch oder nicht mehr) nicht nutzbar ist.

Dann haben wir verloren und müssen die Konsequenzen tragen. Dann werden die Mieter sicher richtig loslegen.

Wer sagt, dass die Wohnung nicht fertig gemacht werden darf und mit welcher Begründung?
Gibt es vielleicht einen abgelehnten Bauantrag oder gar eine Nutzungsuntersagung als Wohnraum oder generell für das DG? Wenn ja, wäre das einer der wenigen Fälle, bei denen Baurecht den Augenschein von unfertiger 3. Wohnung ausstechen kann.

Wir haben zunächst im letzten Jahr einen Architekten befragt und einen Fachanwalt für Baurecht. 2x waren wir auch beim Bauamt.
Es gibt keine Chance. Abgesehen von der baurechtlichen Frage (Brandschutz u. A.) befindet sich das Haus in einem Industriegebiet. Da wird nur in extremsten Ausnahmefällen kein Wohnraum genehmigt. Auch ein Anbau wurde uns vorab verwehrt. Wir haben im Zuge der gerichtlichen Klärung auch noch einmal im Detail alles schriftlich vom Bauamt bekommen.[/QUOTE]

Oder bildet das DG mit einer der anderen Wohnungen eine Nutzeinheit? Man kann innerhalb einer Wohnung mehrere Bäder und Kochstellen haben.
Das passt zwar nicht zu "DG darf nicht ausgebaut werden", würde aber passen zu "darf nicht zu einer eigenständigen WE ausgebaut werden". Schau doch mal in die Bauunterlagen, ob sich da was findet. Da könnte der genaue Wortlaut die entscheidende Rolle spielen.
Viel Hoffnung will ich dir nicht machen, ab und an hilft aber die Suche nach der Stecknadel im Heuhaufen.

Nein, wir gehen davon aus, dass es ohne Genehmigung gebaut wurde. Es ist sehr klein, die Anschlüsse sind über die Wohnung in der 1. Etage und wir denken, dass es genutzt worden könnte ggf. für Übernachtungsgäste oder Kinder.

Ich hatte ein ähnliches Problem mit einer "Nichtwohnung" nach Baurecht und nach Mietrecht augenscheinlich eine Wohnung. In den Bauunterlagen steht "Kammer" als Raumbezeichnung und nicht "Dienstbotenkammer". Nach einigem Hin und Her wurde dann mietrechtlich festgestellt, dass die fragliche Wohnung keine Wohnung im mietrechtlichen Sinn ist, da ich baurechtlich eine Nutzungsuntersagung als Wohnraum vorlegen konnte.
Fall bei dir eine ähnliche Konstellation vorliegen sollte, rate ich dringen zu Fachanwalt für Miet- und Baurecht in Personalunion oder in einer Kanzlei.

Unser Anwalt ist leider kein Fachanwalt für Baurecht.

Das war die letzte Mail vom Bauamt:

"Sehr geehrte Damen und Herren,


das betreffende Grundstück ist Bestandteil des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. III/3/31.00, welcher hier Industriegebiet festsetzt. Hier sind Wohnungen nur Betriebsgebunden, untergeordnet und als Ausnahme zulässig.

Die §§ 46 Bau O NRW Aufenthaltsräume und 47 Bau O NRW Wohnungen, geben die Bedingungen vor, um als solche genehmigungsfähig zu sein.

Grundsätzlich muss aber eine Baugenehmigung für die Nutzung der 3. Wohneinheit vorliegen. Ansonsten dürfen die betreffenden Räume nur als Bodenräume genutzt werden (das ist auch eine Frage der Haftung). Baurechtlich sind hier 2 Wohneinheiten genehmigt und auch nur diese nutzbar.

Wir als Bauamt würden nur die Aufgabe der Nutzung als Aufenthaltsräume fordern. Beheizte Bodenräume (Lagerräum) sind zulässig und auch nicht unüblich."

Ich kann nur meinen Eindruck schildern.

Ich habe den Eindruck, dass du mit einigen Begriffen im miet- und baurechtlichen Sinn nicht sattelfest bist und daher manches für dich eindeutig ausdrückst, für uns aber nicht. Das ist nicht schlimm und bei Neulingen in jedem Bereich normal. Aber Umgangssprache und Fachsprache meint oft verschiedene Dinge bei gleicher Wortwahl. Deswegen habe ich auch etwas spekuliert was bei dir zutreffen könnte.

Dass dich die Situation insgesamt belastet, versteht sicherlich jeder.
Da kann es schwer fallen seine Gedanken richtig zu sortieren. Meistens hilft es, sich wirklich Zeit zu nehmen und alles in Ruhe aufzuschreiben, nach Zeitablauf, Wer fordert von Wem was und mit welcher Begründung, Skizzen (oder sonstiges, was die Aufteilung und Nutzung im Haus anschaulich macht), grob Ziel(e) definieren.
Das ist auch die Vorarbeit, die ein Anwalt gerne von seinen Mandanten erhält und auf der er aufbauen kann. Wie man dein Ziel erreichen kann oder wo man umdisponieren muss, ist Anwaltsjob mit dir gemeinsam zu erarbeiten.

Es stimmt, war selbst immer Mieter und wir wollen eigentlich nur, dass es uns und den Mietern gut geht. Es geht nicht um das Geld, sondern um Frieden. Und dass der Kredit natürlich dennoch ein wenig besser getilgt werden kann. Eigentlich hat im dem Haus fast die ganze Familie meiner Freundin gewohnt. Dann ist der Bruder gestorben und sie musste alles mit nur einem Einkommen aus dem Teilzeitjob, selber regeln. Äußerlich macht sie auf stark, aber innerlich ist sie sehr gebrochen. Sie hängt an dem Haus, der Papa hat dann hier noch einen schönen Garten. Und ich helfe halt wo ich kann. Muss nur sehr viel arbeiten.

 

[Gast24851]

Wer hätte die Tonnen denn rausstellen müssen? Wo steht das?

Wir haben eine Hausordnung, die das ganz klar definiert. Der Abfuhrplan mit Zuständigkeit (monatlicher Wechsel) hängt an der Haustüre.

Nachweisbar? Wem gegenüber? Von wem?

Einwurf-Einschreiben, von meiner Freundin an die Mieter.

 

[dots]

Sie ist Vermieterin, aber ich habe das inzwischen übernommen. Den ganzen Schreibkram, den Anwaltskontakt, etc.

Die Kündigung hast du ausgesprochen? Vor der Vollmacht?

 

[Gast24851]

Höchstwahrscheinlich zu Recht.
Dass ein Mangel an der Mietsache bestand, wirst du bestimmt nciht abstreiten. Schließlich war ja sogar ein Fachbetrieb da, um ihn zu beheben.
Der Mieter darf die Miete solange mindern, wie die Mietsache mangelbehaftet ist. Und wenn du den Mangel nach 10 Minuten behoben hast, darf der Mieter für die 10 Minuten die Miete mindern. Es geht nicht darum ob und wie schnell du dich kümmerst.

Der Mangel ist kein Mangel. Die Türe verzieht aus natürlichen Gründen. Das wurde uns mehrfach bestätigt. Es gab auch nichts zu beheben. Er hat lediglich nachjustiert und geölt. Und der Frau gezeigt, wie die Türe zu schließen ist. Das Problem ist auch bekannt gewesen und ist nicht erst neu aufgekommen. Thematisiert wurde es erst nach Eingang der Kündigung. Wir hatten dummerweise nichts schriftlich zu diesem Thema. Aber wir haben Rechnungen.

Der Fachmann meinte, das kommt auch durch unsachgemäße Nutzung. Und unsere Mieter wissen leider nicht, wie man Türen auch leise schließen kann.
Die Türe sei für das Alter sogar noch in einem sehr guten Zustand.

Und wie gesagt, der Fachmann war da und die Miete wurde weiterhin weniger überwiesen. Die letzte Überweisung aber vorsichtshalber gleich ohne Überweisungsgrund.
Wird er schon wissen, warum.

Die Kündigung hast du ausgesprochen? Vor der Vollmacht?

Nein. Die hat natürlich meine Freundin ausgesprochen.

 

[dots]

Einwurf-Einschreiben, von meiner Freundin.

Die Frage, wem gegenüber die Kündigung ausgesprochen wurde, ist noch nicht beantwortet.
Mit dem Einwurf-Einschreiben könnt ihr ja - im Fall der Fälle - nachweisen, dass ein Umschlag zugestellt wurde. Das ist immerhin besser, als nichts. Aber im Grunde genommen gar nichts wert.

 

[Gast24851]

Die Frage, wem gegenüber die Kündigung ausgesprochen wurde, ist noch nicht beantwortet.
Mit dem Einwurf-Einschreiben könnt ihr ja - im Fall der Fälle - nachweisen, dass ein Umschlag zugestellt wurde. Das ist immerhin besser, als nichts. Aber im Grunde genommen gar nichts wert.

Die Kündigung wurde von meiner Freundin an die beiden Mieter ausgesprochen.

Grundsätzlich unterschreibt sie eigentlich auch alles weiterhin.

 

[dots]

Der Mangel ist kein Mangel. Die Türe verzieht aus natürlichen Gründen.

Dächer werden meist aus natürlichen Gründen undicht, so dass es reinregnet.
Gas explodiert aus natürlichen Gründen.
Heizungen fallen meist aus natürlichen Gründen aus.
Merkste was?

Der Mieter hat eine nicht klemmende Tür gemietet, er zahlt Miete für eine nicht klemmende Tür.

 

[Gast24851]

Dächer werden meist aus natürlichen Gründen undicht, so dass es reinregnet.
Gas explodiert aus natürlichen Gründen.
Heizungen fallen meist aus natürlichen Gründen aus.
Merkste was?

Der Mieter hat eine nicht klemmende Tür gemietet, er zahlt Miete für eine nicht klemmende Tür.

Ok. Dann muss ich einen Kredit aufnehmen und wir werden die geplante energetische Sanierung vorziehen. Das war geplant. Eine einzelne Türe gibt es nicht. In dieser Sache hast Du Recht. Wir haben aber die Miete bewusst an den Zustand angelehnt. Soe ist 20 % günstiger als der Mittelwert. Im nächsten Mietvertrag wird das dann so dokumentiert. Das ist sich zulässig.

Nochmal: Der Mangel wurde behoben und es wird weiterhin gemindert. Es gab keine weitere Beschwerde. Wenn die Türe aber immer nur geknallt wird, ist es kein Wunder wenn die schnell wieder verzieht. Das ist halt Holz. Wie gesagt, die Türe wurde im letzten Jahr für viel Geld saniert, es war bei den Vermietern alles ok. Und dann kommen die neuen Mieter und nach 3 Wochen ist die Türe kaputt...

Tut mir leid, aber man muss Türen auch wie Türen behandeln. Wenn Mängel bewusst herbei geführt werden, so wie es der Fachmann angedeutet hat, dann sehe ich das auch nicht ein.

Und wenn ich von klemmen rede, dann ist es ein leichter Widerstand. Wir waren dort und die Tür ging vor der Justierung einfach zu. Die Frau hat uns nur doof angesehen. Der Fachmann meinte nur, da war die Fahrt jetzt teurer als das was er machen konnte. Ein wenig Öl und das was.

Wo fängt bei Dir ein Mangel an?