Sonderkündigungsrecht bei "Umzug" ins Pflegeheim ?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Bernd Hase, 14.03.2009.

  1. #1 Bernd Hase, 14.03.2009
    Bernd Hase

    Bernd Hase Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen, ich habe folgendes Anliegen. Im letzten Jahr habe ich mir ein Haus gekauft, in dem die obere Etage vermietet ist, was meine Frau und ich auch so beibehalten haben.
    Jetzt ist unsere Mieterin leider ins Krankenhaus gekommen und kommt von dort aus leider direkt ins Pflegeheim. Heute (14.03) hat der Sohn der Mieterin uns die Kündigung gebracht und meinte in so einem Fall gibt es keine Kündigungsfrist, das ist doch so nicht richtig oder liege ich da falsch ?!
    Zu wann kann er die Wohnung kündigen, doch erst zum 01.07.2009 oder ?

    Für Hilfe wäre ich sehr dankbar
     
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  3. #2 F-14 Tomcat, 14.03.2009
    F-14 Tomcat

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    Kündigen kann er mit der gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten

    ABER

    der Mieter kann nach § 242 BGB einen Nachmieter stellen der für euch akzeptabel ist
     
  4. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Es gibt Sonderkündigungsrecht, das gemeint wird ist bei Tod des Mieters. Allein für den Wegzug (in diesem Fall in ein Heim oder zu den betreuenden Personen) gibt es kein verkürztes Kü-Recht.
    Kü 14.03.09 -> gültigkeit -> April 09 -> Ende Kü Frist: ende Juni 09
    Also wird die Kü frühstens (vorausgesetzt die Kü ist wirksam) zum 30.06.09 wirksam.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Geht man von einer Kündigugnsfrist von 3 Monaten aus, wird es keinen Anspruch des Mieters auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses gegen Nachmieterstellung geben können. Die Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten ist nach herrschender Rechtsprechnung für den Mieter immer zumutbar. Auch wenn ein Anspruch des Mieters bestehen sollte, wird dem Vermieter nach Nennung eines möglichen Nachmieters eine Überlegungsfrist von vermutlich 3 Monaten zuzugestehen sein. Die Vorschrift über Treu und Glauben entbindet den Mieter nicht von seiner Verpflichtung zur Vertragserfüllung.
     
  6. #5 lostcontrol, 15.03.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    hallo bernd,
    mal abgesehen von der kündigungsfrist: wie schwer ist es denn, bei euch mieter zu finden? wenn nicht, dann würde ich an deiner stelle versuchen, schon früher einen nachmieter zu finden. wenn's klappt, kannst du kulant sein und die alte dame bzw. deren angehörige entlasten in dem du sie per mietaufhebungsvertrag früher aus dem mietvertrag lässt.
     
  7. #6 Bernd Hase, 15.03.2009
    Bernd Hase

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    Habt vielen Dank für die vielen Antworten, das hat mir sehr geholfen.
    Werde selbestverständlich versuchen einen Nachmieter zu finden.

    Werde heute gleich ein Schreiben aufsetzen und die Kündigung bestätigen, muss ich die dann zum 30.06 oder zum 01.07 aussprechen, möchte nur ungern einen Fehler machen ?!
     
  8. #7 pragmatiker, 15.03.2009
    pragmatiker

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    30.6.2009
     
  9. #8 Vermieterheini1, 03.04.2009
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    In der richterlichen Praxis gibt es ein solches "Sonderkündigungsrecht" für den Mieter!
    Wenn ich das Urteil finde kopoere ich es hier hinein.
     
  10. #9 pragmatiker, 03.04.2009
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    urteile vor 2001 kannst du dir sparen, stichwort mietrechtsreform.
     
  11. #10 Bernd Hase, 03.04.2009
    Bernd Hase

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    Danke :-)
     
  12. RMHV

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    Da bin ich aber gespannt...

    Ich vermute allerdings, dass sich das angebliche Kündigungsrecht nicht bestätigen wird. Was zweifellos geben wird sind Entscheidungen über einen Anspruch aus § 242 BGB auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses gegen Nachmieterstellung aus wichigem Grund. Das ist nun mit Sicherheit keine Kündigung.
     
  13. #12 Vermieterheini1, 07.04.2009
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    Urteile deutscher Gerichte zum Thema Senioren und Immobilien

    Auch als Rentner fühlt sich heute kaum jemand so richtig alt. Dank medizinischer Fortschritte können Menschen häufig bis in die 80er oder sogar in die 90er hinein in ihrer eigenen Immobilie leben. Aber irgendwann setzen dann doch die Probleme ein: Man kommt nicht mehr in die Duschwanne hinein, braucht jederzeit eine Gehhilfe, möchte größere Umbauten in der Wohnung vornehmen lassen. Nachbarn und Miteigentümer sind damit gelegentlich nicht einverstanden. Wie viele Rechte räumen deutsche Zivilgerichte den Senioren im Alltag ein? Wie sieht es bei einem eventuell nötigen Wechsel in ein Altenheim aus?

    Im schlimmsten Falle, wenn die Gesundheit gar nicht mehr mitspielt, ist ein Umzug ins Altenwohnheim kaum zu vermeiden. So war es bei einer Mittsiebzigerin aus dem Raum Köln, die sich dazu entschloss und — ohne Zuerkennung einer der drei Pflegestufen — ins Seniorenstift zog. Die Kosten, die ihr für Unterkunft und notwendige „unterschwellige” Betreuung (man spricht von Pflegestufe 0) entstanden, wollte sie in ihrer Steuererklärung als außergewöhnliche Belastung geltend machen. Der Fiskus verweigerte dies und betonte, erst ab Pflegestufe 1 könne man darauf Anspruch erheben. Doch der Bundesfinanzhof als höchste zuständige Gerichtsinstanz korrigierte das (Aktenzeichen III R 39/05). Die steuerrechtliche Konstruktion der außergewöhnlichen Belastung sei nicht zwingend von einer bestimmten Pflegestufe abhängig.
    Um fürs Alter gewappnet zu sein und eine bereits überschriebene Immobilie im Streitfalle nicht vorzeitig zu verlieren, lassen sich viele Menschen notariell ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht zusichern. So hatte es auch eine Frau getan, die mit ihrer Tochter zusammen-lebte. Eines Tages musste diese Frau in die stationäre Pflege eines Altenheims wechseln, woraufhin die Eigentümerin der Wohnung ein Erlöschen des Wohnrechts feststellte und den Auszug der nunmehr alleine lebenden Tochter forderte. Das Oberlandesgericht Schleswig (Aktenzeichen 3 U 116/06) stellte sich allerdings auf die Seite der Wohnrechtsinhaberin. Der Umzug ins Altenheim sei noch kein Grund, ihr die Immobilie bereits komplett wegzunehmen. Davon könne man allenfalls dann sprechen, wenn es aus medizinischen Gründen ausgeschlossen scheine, dass sie jemals wieder zurückkehren werde.

    Familiäre Bande werden in der Gesellschaft und in der Rechtsprechung als ein hohes Gut betrachtet. Deswegen gibt es im Mietrecht auch die Einrichtung der Eigenbedarfskündigung — zum Beispiel, wenn man Wohnraum für sich selbst oder engste Angehörige braucht. Ein Mieter muss sogar dann weichen, wenn der Eigentümer Platz schaffen will für Pflegekräfte, die sich um seine im selben Haus lebenden Eltern kümmern. Das stellte das Landgericht Koblenz (Aktenzeichen 6 T 102/07) fest. Die Unterbringung eines Pflegers in unmittelbarer Nähe von Betreuungsbedürftigen bringe in Notfällen erhebliche Vorteile, hieß es im Urteil. Allerdings müsse die Pflegebedürftigkeit nachgewiesen sein.

    Eine große Hilfe für die Senioren können nachträglich eingebaute Treppenlifte sein, mit denen man von einem Stockwerk ins andere gelangt. Das kommt deutlich billiger und ist technisch eher machbar als ein richtiger Aufzug. So sah es auch eine 95-jährige Hamburgerin, die im zweiten Stock eines Hauses lebte und unter schwerer Arthrose litt. Das Bauamt und eine Mehrheit der Mitbewohner hatte nichts gegen einen Treppenlift einzuwenden. Eine Eigentümerin fürchtete um das Erscheinungsbild des repräsentativen Treppenhauses und zog vor das Landgericht Hamburg (Aktenzeichen 318 T 70/99). Die Justiz wertete aber die Erleichterung für die behinderte Mitbewohnerin deutlich höher als die geringfügige Änderung des Treppenhauses.

    Auch mit den Rollatoren, also den Gehhilfen, die viele ältere Menschen brauchen, sind die Zivilrichter relativ großzügig. Zum Beispiel dann, wenn es um den möglichst raschen Zugriff zu den technischen Hilfen geht. Das Amtsgericht Hannover (Aktenzeichen 503 C 3987/05) musste entscheiden, ob ein älterer Herr seinen Rollator im Hausflur ab-stellen dürfe. Die Antwort: ein klares „Ja': Wenn der betagte Herr das Gerät nicht jedes Mal in seine Wohnung schleppen könne, dann müsse ihm das „Parken” im Treppenhaus gestattet sein. Selbst dann übrigens, wenn die vorgeschriebene Mindestbreite des Rettungsweges nicht eingehalten werden kann. Im Notfall sei es nämlich kein Problem, den Rollator schnell zu entfernen.

    Manche Klagen muss man zwei Mal lesen, weil man beim ersten Mal gar nicht glauben will, was da steht. So hatten Besitzer eines Wohn- und Geschäftshauses gegen Störungen von einem in unmittelbarer Nähe gelegenen Pflegeheim geklagt. Obwohl diese Einrichtung zuerst am Ort gewesen war, wurden nun zahlreiche Auflagen gefordert. Lieferwagen sollten tagsüber nicht mehr direkt an die Einrichtung heranfahren dürfen. Außerdem fühlte man sich durch die Blicke aus dem Heim auf Garten und Haus in seiner Privatsphäre beeinträchtigt. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 U 43/06) wies diese vermeintlichen Ansprüche klar zurück — unter anderem mit dem Hinweis,
    pflegebedürftige Menschen dürften ein erhöhtes Maß an Toleranz von ihrer Umwelt erwarten.

    Ältere Menschen sind als Hilfe im Alltag nicht nur auf Technik angewiesen, sondern zum Beispiel auf einen Blindenhund. Dieser ist von einem Eigentümer kaum zu verbieten, ganz im Gegensatz etwa zu einem Kampfhund, wie das Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 5 S 121/01) urteilte.

    Es bestehe ein „schützenswertes Interesse” des Vermieters, keinen Pit Bull Terrier im Hause zu haben, hieß es,unter anderem deswegen, weil Wohnungen dann schwerer zu vermieten seien.
    Ganz anders sehe es bei einem helfenden Tier aus: „Eine Hundehaltung kann dann zu genehmigen sein, wenn ein Mieter auf den Hund angewiesen ist, zum Beispiel bei der Haltung eines erforderlichen Blindenhundes.”

    Zum Schluss noch einmal zum Thema Umzug ins Altenheim: Eine 67-jährige Frau in Nordrhein-Westfalen musste ihre Wohnung aus gesundheitlichen Gründen ziemlich rasch verlassen. Der Vermieter beharrte auf Einhaltung der vollen Kündigungsfrist, scheiterte aber vor dem Landgericht Duisburg (Aktenzeichen 23 S 361/98). Eine vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag sei möglich, wenn — wie hier — wichtige Gründe vorlägen und wenn zudem ein gleichwertiger Mieter vorhanden bzw. die Wohnung ohnehin leicht an den Mann zu bringen sei. Auch Letzteres müsse man hier bejahen, denn es handle sich um eine Sozialwohnung und die Warteliste für solche Objekte sei vor Ort entsprechend lang.
     
  14. #13 pragmatiker, 07.04.2009
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    @vermieterheini:

    urteile zu diesem thema vor 2001 kannst du dir sparen, ich glaube das hatte ich schon mal geschrieben. und die restlichen ausführungen gehen wohl klar an der ausgangsfrage vorbei.
     
  15. RMHV

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    Dass die genannten Urteile am Thema vorbei gehen, ist unübersehbar.

    Allerdings sind Entscheidungen vor 2001 keinesweg grundsätzlich obsolet. Man wird immer im Einzelfall sehen müssen, ob es durch die Mietrechtsreform eine Rechtsänderung gegeben hat. Das genannte Urteil des LG Duisburg z.B. entspricht nach wie vor der herrschenden Rechtsprechung. Allerdings wird auch bei dieser Entscheidung dem Mieter keineswegs ein Sonderkündigungsrecht zugesprochen. Vielmehr handelt es sich - ich hatte es nicht anders erwartet - um einen Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung gegen Nachmieterstellung aus § 242 BGB (Treu und Glauben). Das ist eine zweiseitige Angelegenheit. Der Vermieter ist hier bei einem wichtigen Grund verpflichtet, das Mietverhältnis mit einem vom Mieter zu benennenden Nachmieter fortzusetzen. Eine Kündigung dagegen ist eine einseitige Willenserklärung, die - so es denn überhaupt ein Kündigungsrecht gibt - auch ohne Zustimmung oder Mitwirkung der anderen Vertragspartei das Mietverhältnis beendet.
     
  16. #15 pragmatiker, 07.04.2009
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    ich habe es mir erspart, das urteil nachzulesen. es stammt allerdings aus einer zeit vor der mietrechtsreform. seit der generell 3-monatigen kündigungsfrist für den mieter kann ich nun wirklich keinen grund mehr erkennen, warum es gegen treu und glauben verstossen könnte, an der 3-monatigen frist bis zum schluss festzuhalten. selbst wenn ein nachmieter zur verfügung stünde. in der praxis kann ich auch nicht erkennen, wie es zu einer klage kommen könnte, wenn ein vermieter bereit wäre, einen nachmieter vor den 3 monaten reinzulassen, denn dann besteht für den mieter kein grund mehr zur klage.
     
  17. RMHV

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    Habe ich auch nicht. Das war auch nicht nötig. Angeblich sollte es, sei es auch nur durch Richterrecht, Sonderkündigungsrechte geben. Dazu wird ein Urteil genannt, dass dummerweise kein Kündigungsrecht bestätigt, sondern etwas ganz anderes. Nach dem von Vermieterheini wiedergegebenen Tenor (ach halt, der Text war offensichtlich geklaut) ging es im Verfahren nicht um eine Kündigung durch den Mieter, sondern um einen Anspruch nach § 242 BGB. Damit ist auch dieses Urteil zum Beweis der Behauptung, es gäbe ein Sonderkündigungsrecht, schlicht und einfach untauglich. Die Untauglichkeit resultiert aber nicht aus dem Alter, sondern aus dem Streitgegenstand.

    Die Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten wurde auch schon vor der Mietrechtsreform als grundsätzlich zumutbar angesehen. Soweit hat sich durch die Gesetzesänderung an der Rechtslage nichts geändert. Es kann allerdings auch nach der Mietrechtsreform den Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung aus wichtigem Grund gegen Nachmieterstellung geben. Die Stichworte wären Kündigungsausschluss oder Zeitmietvertrag. Auch hier hat sich also durch die Mietrechtsreform nichts geändert. Eine sinnvolle Bezugnahme auf ältere Entscheidungen wäre beim hier in Rede stehenden Thema also durchaus möglich. Durch die Mietrechtsreform hat sich die Drehrichtung der Welt nicht geändert. :wink
     
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