Sondernutzungsrecht Garten, Parkplätze / Fragen Kaufvertrag

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von patrick12, 27.07.2016.

  1. #1 patrick12, 27.07.2016
    patrick12

    patrick12 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    mein Name ist Patrick, ich bin 26 Jahre alt und habe mir letztes Jahr eine Wohnung gekauft und dazu mehrere Fragen. Das Haus hat 3 Wohneinheiten, welche nacheinander vom besitzer saniert / renoviert und dann verkauft wurden.

    1) Im Internet inseriert war die Wohnung als "hochwertig sanierte Wohnung", von den Verkäufern wurde mir auch mitgeiteilt das die nächsten Jahre keine Kosten auf mich zukommen werden weil alles neu ist.
    Als dann ein halbes Jahr der Schornsteifeger da war wurde mir von diesem mitgeteilt das spätestens im Jahr 2018 die Heizung neu muss (30 Jahre alt). Jetzt wurde im Erdgeschoss die Wohnung saniert, dort wurde eine Fußbodenheizung eingebaut welche mit der aktuellen Heizungsanlage nicht kompatibel ist. Der Eigentümer, also auch Verkäufer meiner Wohnung möchte jetzt eine Neue Heizung einbauen lassen. Er hat gesagt er übernimmt 50% der KOsten und den Rest müssten ich und die andere Eigentümerin uns teilen (muss er nicht sowieso 50% Kosten übernehmen weil er ca 550 von 1000 Anteilen hat ?).

    2) Seit dem ich dort wohne hat der Verkäufer nohc keine einzige Nebenkostenabrechnung rausgerückt, ich weiss also nicht wie hoch die monatilichen Kosten sind und habe bisher auch keine Nebenkosten, also auch kein Gas/Wasser bezahlt.

    3) In der Internetanzeige stand auch "Der sich vor dem Haus befindliche Stellplatz ist im Kaufpreis inbegriffen", das hieß für mich das ich einen eigenen Parkplatz habe, dieser steht aber weder im Grundbuch noch in der Teilungserklärung, ist also gemeinschaftseigentum. Habe ich ein anrecht drauf das ändern zu lassen, oder habe ich pech gehabt, weil ich nicht drauf geachtet habe ?

    4) Der Eigentümer des Erdgeschosses hat mir eine "neue Teilungserklärung" vorbei gebracht, bei dieser Erklärung war der Lageplan dabei in welchem die Parkplätze markiert sind, welche dann zu jeder Wohnung zugeordnet werden soll, sodass jede Wohnung Sondernutzungsrechte an einem Parkplatz hat.

    Allerdings steht dort auch drin das, dass Erdgeschoss Sondernutzungsrechte an ca 1/3 des Grundstückes hat, betrifft den Garten und ein Teil des Grundstückes vor einer Terassentür vom Erdgeschoss.
    Heißt aber das die Kosten falls was instandgehalten werden muss trotzdem die Gemeinschaft übernehmen muss, kann das auch mit eingetragen werden, sodass der Nutzer auch die Kosten trägt ?
    Kann ich mich dafür auszahlen lassen, das ich meine Nutzungsrechte am Garten verkaufe ? Wenn ja, wieviel kann man dafür verlangen ?

    Viele Grüße
    Patrick
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Soweit stimmt's ja: 2015 gekauft, 2018 muss die Heizung neu, also Jahre ohne Kosten.


    Dabei dürfte es sich um eine modernisierende Instandsetzung handeln. Die kann mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden. Nach welchem Verfahren wird in dieser Gemeinschaft abgestimmt? Miteigentumsanteile?

    Hat die Gemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage gebildet?


    Ja.


    Wie ist die Gemeinschaft denn verwaltet? Wer ist zum Verwalter bestellt? Hast du vor dem Kauf Jahresabschlüsse eingesehen? Falls ja, wie sahen die so aus?


    Deine Rechte beschränken sich auf höchstens eine Minderung des Kaufpreises. Nur weil irgendein Kasper dir irgendeinen Blödsinn erzählt, was angeblich alles zur Wohnung gehören würde, hast du noch lange keinen Anspruch auf eine Änderung der Teilungserklärung.


    Selbst unter Androhung von Folter hätte ich mich nicht in diese WEG eingekauft. Der ehemalige Alleineigentümer versteht offensichtlich das ganze Objekt noch immer als "seines". Das kann noch lustig werden ...


    Kostentragungspflichten sollten hier unbedingt vereinbart werden.


    Verhandlungssache.


    Ganz ehrlich: Diese WEG in einen einigermaßen vertretbaren Zustand zu bringen und dem EG-Eigentümer klar zu machen, dass er nicht mehr Herr im Haus ist, könnte aufwändig werden.
     
  4. #3 patrick12, 28.07.2016
    patrick12

    patrick12 Neuer Benutzer

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    Hallo andres,
    Danke erstmal für die ausführliche Antwort.
    Nach welchem Verfahren abgestimmt wird kann ich dir leider nicht sagen, dazu steht nichts im Kaufvertrag, Grundbuch etc.
    Rücklagen gibt es bisher auch keine, weil halt gesagt wurde das in nächster Zeit nichts gemacht werden muss und die neue Heizung jetzt auf einmal eingebaut werden soll, nur weil im EG jetzt eine Fußbodenheizung ist, Wasser soll fürs EG Dann auch über die Heizung erhitzt werden was dann auch wieder extra Kosten sind von denen wir, die anderen beiden Wohnungen garkeinen Nutzen hätten.

    Verwaltet wird die Gemeinschaft im Moment theoretisch garnicht, weil der vorherige Besitzer keine Unterlagen rausrückt was die Kosten, etc. betrifft.
    Die andere Eigentümerin und ich wollen alles einen Verwalter Regeln lassen aber war bisher nicht möglich.
     
  5. #4 patrick12, 28.07.2016
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    Was mir gerade noch einfällt, nachdem ich das zweite mal die Badewanne benutzt habe ist der wasserschlauch von der Amateur abgerissen und durch das loch hinter die Wanne gefallen. Hatte mir was überlegt das zu reparieren, da die Wanne ja noch neu war besteht ja soweit ich weiss Garantie beim Hersteller. Habe den Verkäufer darüber in Kenntnis gesetzt und dieser hat das neue Ersatzteil auch geschickt bekommen, schafft es aber nicht mir das vorbei zu bringen und fährt das angeblich seid 6 Monaten spazieren. Dazu ist zu sagen das der Verkäufer direkt neben an wohnt, seine Haustür ist Ca 5m entfernt.
     
  6. Nanne

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    ..ein Loch hinter der Wanne in welches die Armatur gefallen ist. Dieses Konstrukt kann ich mir nicht vorstellen...

    Wie wäre es, wenn Du Dir das Ersatzteil vom Nachbar holen würdest, ca. 5 m Entfernung müssten zu schaffen sein.
     
  7. #6 patrick12, 28.07.2016
    patrick12

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    Da hab ich mich was missverständlich ausgedrückt.
    Die Armatur ist in die Wanne gefallen, bloß der schlauch liegt jetzt hinter der Wanne weil dieser von unten mit der Armatur verschraubt war.
    Würde das Ersatzteil gerne holen, bloß sind die Leute angeblich nie da bzw. machen die Tür einfach nicht auf und das Ersatzteil hat ein Handwerker vom Verkäufer im Auto und dieser wohnt nicht hier und habe auch keine Telefonnummer.
     
  8. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Wenn nichts abweichendes beschlossen wurde gilt das nach WEG gesetzliche s.g. Kopfverfahren. Das bedeutet jeder Eigentümer hat eine Stimme. Somit kannst du mit der anderen Miteigentümerin leicht gegen den EG-Eigentümer abstimmen.


    Das gehört zur oordnungsgemäßen Verwaltung, die offensichtlich nicht stattfindet.


    Da ihr Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung habt, Könnt ihr das auch gerichtlich durchsetzen. Es wird ein Notverwalter eingesetzt, der die Aufgabe hat eine ordnungsgemäße Verwaltung zu installieren. Du solltest dir mir der Miteigentümerin schon einen professionellen Verwalter ausgucken. Das wird das schwierigste bei einer dreier WEG sein.

    VG Syker
     
  9. Andres

    Andres
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    Richtig, aber da dadurch Kosten entstehen, will man vorher vielleicht lieber eine Runde im Guten versuchen: Alle Eigentümer können gemeinsam eine Eigentümerversammlung einberufen. Dort kann dann ein Verwalter gewählt werden. Erst wenn ein Eigentümer das blockiert, würde ich zum Notverwalter greifen.


    Von dieser ganzen WEG-Geschichte solltest du private Ansprüche gegen den Verkäufer trennen. Fehlen der Wohnung zugesicherte Eigenschaften, ist der Verkäufert dein Anspruchsgegner.
     
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