Sondernutzungsrechte veräußerbar?

Diskutiere Sondernutzungsrechte veräußerbar? im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo, in einer Eigentumswohnanlage existieren zu 12 Wohneinheiten 20 Kfz-Stellplätze. Über die ersten Wohnungskaufverträge sind den...

  1. #1 heineu, 04.08.2020
    Zuletzt bearbeitet: 04.08.2020
    heineu

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    Hallo,

    in einer Eigentumswohnanlage existieren zu 12 Wohneinheiten 20 Kfz-Stellplätze. Über die ersten Wohnungskaufverträge sind den Wohneinheiten frei zwischen jeweiligem Käufer und Bauträger Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen zugeordnet worden. Es gibt Grundbuchblätter, mit denen einer Wohnung/einem Miteigentumsanteil keines, genau 1 Sondernutzungsrecht zugeordnet ist, andere mit 2 oder auch 3 Sondernutzungsrechten.

    In der Teilungserklärung steht, dass der Bauträger die Sondernutzungsrechte zuordnen/mitverkaufen kann, solange er zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Weitere Regelungen über spätere Veräusserung sind nicht enthalten.

    Wie kann ein Zweit- oder Dritt-Eigentümer, der mehr als die benötigte Anzahl von Sondernutzungsrechten an Kfz-Stellplätzen mit erworben hat, ein einzelnen Sondernutzungsrecht veräussern bzw. an einen anderen Wohnungseigentümer auf dessen Grundbuchblatt übertragen lassen?

    Geht das überhaupt, wenn doch keine Regelung in der Teilungserklärung für spätere Veräusserungen/Zuordnungsänderungen vorgesehen sind, evtl. über eine gesetzliche Regelung? Wenn nicht, wäre das etwas problematisch, da manche Wohnungen zwischenzeitlich Erbfälle hatten und Wohnungen, denen 0 Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen zugeordnet sind sich in "verkehrsüberfluteten" Stadtteilen praktisch nicht weiter veräussern lassen. Andere Wohnungen habe aufgrund von Nutzer-Rechtsnachfolgen mit geändertem Bedarf wiederum zu viele Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen, die sie nicht unbedingt benötigen.
     
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  3. #2 Fremdling, 05.08.2020
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    Hallo @heineu!
    Warum so förmlich? Pragmatische Lösung bei eigenem SNR-Überschuss: kostenpflichtige/-freie Überlassung an Interessenten?
    Ansonsten mit den Unterlagen unter dem Arm zum Fachanwalt und den fragen, welcher Formalitäten es bedarf.
     
  4. heineu

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    Es sollte schon eine Lösung sein, die zwischen den Grundbuchblättern (oder zu einem neuen Grundbuchblatt hin, auf welchem eigentlich gar keine Wohnung stehen müsste) SNR dauerhaft und rechtssicher überträgt zwischen den Beteiligten. Sonst ist die Überlassung bzw. Beanspruchung des Interessenten nicht dauerhaft gesichert, da Vereinbarungen/Verträge enden (können) und die Parteien (Vermieter/Mieter) immer gut harmonieren müssen, wenn die Nutzungsüberlassung fortbestehen soll.
     
  5. #4 Fremdling, 05.08.2020
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    Ok, dann gemäß meinem dritten Satz. - Bin hiermit raus. ;)
     
  6. #5 jorgk, 05.08.2020
    Zuletzt bearbeitet: 05.08.2020
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    Ich verstehe das Problem nicht, salopp (!!!):
    Alles und jenes ist (ver)käuflich, zur Not in der Zwangsvollstreckung ... :zwinkernd002:

    Jedoch, WEG ist nicht einfach, hier wurden mal Beispiele Anwaltlich betrachtet; vielleicht ganz informativ zu lesen um die Voraussetzungen für Veränderungen kennen zu lernen bzw. zu lesen wann Miteigentümer einer WEG bei Veränderungen überhaupt mitreden können.
    Hier ist vielleicht das Keller-Tausch-Beispiel interessant. Auch lesenswert.

    Ich sehe jedenfalls nicht warum Garagen, als Sondereigentum (siehe Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht), nicht von einem Miteigentum in ein anderes Miteigentum ver/ge-kauft werden könnten.

    Praktisch mag es Fallstricke geben, was mir da gerade einfällt:
    - Garagentor-Reparatur: Garagen seien Sondereigentum, gehören also jeweils zu einem Miteigentum. Das Garagentor ist aber i.d.R. Teil des Gemeinschaftseigentums, d.h. die Reparatur obliegt der Gemeinschaft. Ein Miteigentümer ohne Sondereigentum an einer Garage (da er/sie nur eine Wohnung kaufte) wird da aber u.U. nicht gerne mit belastet werden, er/sie hat ja keine Garage.

    Dann, den Abschnitt
    verstehe ich so, dass der/die erste EigentümerIn / BauträgerIn, solange er/sie selbst Teil der WEG ist, die ihm/ihr gehörenden Wohnungen / Sondernutzungsrechte (Garagen) so verkaufen kann (also als Packete wild zusammengestückelt) wie er/sie möchte. Eigentlich verständlich, dass der/die BauträgerIn sich diese Freiheit sichert.
    Nur, warum sollten spätere Verkäufe irgendwie weiter geregelt werden? Jede/r kann nur das verkaufen an dem Eigentum besteht.

    Ich kenne als Verkaufs-Regelung in einer Teilungserklärung zB dass ein Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf - klingt erst mal komisch, aber faktisch muss der Verwalter, rechtlich gesehen, immer zustimmen denn nur wenige Gründe reichen um die Zustimmung rechtlich abgesichert zu verweigern (zB wenn in der Person des Käufers definitiv Probleme bestehen um das Hausgeld zu zahlen).
     
  7. #6 Fremdling, 06.08.2020
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    Guten Morgen @jorgk,
    dem widerspreche ich nicht. - Soweit ich es korrekt erfasste, existieren laut TE insgesamt 20 PKW-Stellplätze auf dem Gemeinschafts-Grundstück/-Eigentum, zu welchen einigen Sondereigentümern (Wohnungen) ein Sondernutzungsrecht für einen oder mehrere Stellplätze eingeräumt wurde. Und gefragt ist hier per Saldo zum 'Jetzt-Zustand', wie ein Sondernutzungsrecht für einen Sondereigentümer (allein! ohne die 'berechtigte Wohnung') zu einem anderen Sondereigentümer 'wandern' kann, was zudem für alle aktuellen und künftigen Miteigentümer der Gemeinschaft wirksame Rechtskraft behalten soll. (Damit schied mein pragmatischer und simpler Ansatz in #2 aus.)

    Somit ist das m.E. eine gute Frage an einen Fachjuristen, den man sinnigerweise mit Teilungserklärung, Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Grundstücksskizze, etc. unter dem Arm um Beantwortung der 'Quizfrage' bittet. Ungeachtet dessen ist das Netz voll mit ähnlichen Anfragen und Antworten, die leider teils unverständlich oder untereinander widersprüchlich daherkommen. Also Obacht! Fachjuristen für den exakten Fall fragen! Es kann nicht schaden, sich zuvor über derartige Konstruktionen und Auswirkungen ein Basiswissen draufzuschaffen.
    Lege mich wieder hin... :43:
     
  8. jorgk

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    Das ist ganz sicher so. Ich würde dazu direkt zu einem Notar gehen, denn der kann das dann auch durchführen mit Grundbuch etc.; ein Anwalt kann/darf das nicht.
     
  9. Duncan

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    In vielen Bundesländern gibt es "Anwaltsnotare", sprich die Person ist sowohl Anwalt wie auch Notar und hier besteht immer Parteiverbrauch. Berät er dich anwaltlich darf er nicht mehr als Notar für dich tätig werden, weil es eine gewisse Parteilichkeit geben könnte bzw. eine Interessenkollision. In Berlin ist dies z.B. so.

    Ich habe den Verdacht, dass eine genaue Bestandsaufnahme der Rechtsverhältnisse schon genügt, um die Frage des TE zu beantworten, nur müsste man sich da halt mal dran machen und alles genau aufschlüsseln. Und halt auch verstehen was man in den einzelnen Unterlagen und §§ liest...
     
  10. heineu

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    Notar ist sicher der richtige Ansprechpartner. Doch das Problem wird sein, wenn man sich mit Grundbuchauszügen und Teilungserklärung dorthin begibt und einen Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz in der Größenordnung von 5000 Euro verkaufen will, dass wohl auch Kosten anfallen, wenn es gar nicht übertragbar ist.

    Dabei könnte ein Standardfall sein, ein SNR zu veräußern. Das müssen doch zahlreiche Eigentümer vielleicht auch gewünscht haben, das es Eigentumswohnungen/WEG-Recht seit dem letzten Jahrhundert gibt.
     
  11. Duncan

    Duncan
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    In dem Fall lohnt es sich aber ungemein da noch ein paar Taler draufzulegen und Wege zu ergründen wie man Möglichkeiten schaffen kann und mit welchem Aufwand das verbunden ist. Im blödesten Fall muss halt die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geändert werden mit entsprechender Kostennote, der bei einem größerem Objekt gerne mal ein "Streitwert" in Millionenhöhe zugrunde liegt.
     
  12. heineu

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    Es dürfte wohl eher keine Frage des Gegenstandswerts sein. Eine Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu ändern geht nur mit Zustimmung aller Eigentümer, ist mithin also vermutlich praktisch gar nicht umsetzbar bei grösseren Objekten, denn die einzelnen Eigentümer sind nicht verpflichtet, hier eine Änderung zu bewilligen.

    Kommt einem so vor, als sei die Veräußerung eines Sondernutzungsrechts rechtlich nicht standardisiert machbar, obwohl es bestimmt Millionen von SNR in Deutschland geben dürfte.
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 16.08.2020
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    Teilbares SE kann auch ohne Zustimmung der anderen Eigentümer geteilt werden, solange das zu teilende SE im Alleineigentum eines Anteilseigners der WEG ist.
    Bis hier hin ändert sich nichts an den Eigentumsverhältnissen innerhalb der WEG.
    Bsp.: Eine SE bestehend aus 1 Wohnung einschließlich 10 Garagen kann in 11 SE geteilt werden, bestehend aus 1 SE Wohnung + 10 separate SE Garage geändert werden.

    Ich sehe das Problem von @heineu nicht in der Aufteilung einer teilbaren SE in mehrere SE.
    Erst beim Verkauf kann es, aus meiner Laiensicht, evtl. zu Problemen kommen, da sich dann auch die Eingentumsverhältnisse innerhalb der WEG ändern.
     
  14. #13 Fremdling, 16.08.2020
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    Mit jedem Beitrag hier juckt's mich mehr, doch wieder die Finger auf die Tastatur zu senken. - Leider hat @heineu bisher die Kfz-Stellplätze noch nicht näher beschrieben oder ich hab's überlesen.

    Falls es Stellplätze auf dem Gemeinschaftsgrundstück im Außenbereich auf Freiflächen sind, kann nach aktuellem Recht (Änderung ist bekanntlich in Arbeit!) bisher kein 'handelbares' Teileigentum pro Platz mit eigenem Grundbuchblatt begründet werden, wie es z.B. bei Tiefgaragen (mit dazu zwingend notwendiger Kennzeichnung der Flächen innerhalb der Tiefgarage!) möglich ist.

    Eine gewollte 'konkrete Zuordnung' von Außenplätzen zur alleinigen Nutzung durch bestimmte Sondereigentümer ist dann über die Einräumung von Sondernutzungsrechten für die Berechtigten (Sondereigentümer) durch die Gemeinschaft geregelt. Dieses Sondernutzungsrecht ist mit dem entsprechenden Sondereigentum des Nutzers fest verbunden.

    Während das Teileigentum per Kaufvertrag veräußerbar ist, hieße das für Sondernutzungsrechte, dass eben wieder die Gemeinschaft die gewünschte Änderung der Zuordnung vornehmen muss, in dem sie mit Einverständnis des bisher berechtigten Sondereigentümers das zu übertragende Sondernutzungsrecht (an dem Teil der Gemeinschaftsfläche!) für den neuen zu berechtigenden Sondereigentümer festschreibt. M.E. sind diese Änderungen in notariell beglaubigter Form zu den Grundakten zu reichen und die Änderungen in den betroffenen Grundbuchblättern zu vermerken, um bei Eigentümerwechseln in der Gemeinschaft auch für die 'Neuankömmlinge' rechtliche Wirkung zu entfalten.

    Da wir hier die gesamte exakte Konstruktion nicht kennen und zudem keine Rechtsberatung leisten dürfen, bleibe ich bei der Empfehlung zum Fachjuristen!
     
  15. heineu

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    Es sind Kfz-Aussenstellplätze, dann auch Sondernutzungsrechte.

    Bei der Übertragung des Sondernutzungsrechts zwischen dem Sondereigentum an einer Wohnung zu dem einer anderen Wohnung sind doch eigentlich nur die beiden Grundbuchblätter (das der abgebenden Wohnung und der aufnehmenden) berührt.

    An dem Sondernutzungsrecht an sich ändert sich nichts, lediglich der Berechtigte wechselt. Wieso dabei im allgemeinen die ganze Gemeinschaft zustimmen müsste, die keinen Rechtsnachteil hat, ist mir nicht klar.
     
  16. #15 Fremdling, 16.08.2020
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    Weil es sich um Gemeinschaftsflächen und deren Nutzung handelt? Weil die Gemeinschaft eine vom bisher Sondernutzungsberechtigten freigegebene Fläche ggf. lieber als Platz für einen Sandkasten nutzen möchte (Kindersegen und das Verhältnis von Wohnung : Stellplätzen soll angeglichen werden)? Weil ...

    Also ich bin hier nicht der Fachjurist, doch finde ich den Grundsatz nicht ganz abwegig, dass eine Gemeinschaft über ihre eigenen Flächen und über deren Verwendung befindet und nicht einzelne Mitglieder allein entscheiden. Aber nochmals: Wir kennen nicht das konkrete Objekt und nicht das konkrete Konstrukt.
     
  17. Andres

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    Ich verstehe die Diskussion nicht. "Postfaktisch" ist das Wort, das ich nicht mehr aus dem Kopf bekomme:

    Weil die Festlegung, welches Sondernutzungsrecht mit welchem Sonder- bzw. Teileigentum eingeräumt wird, in der Teilungserklärung (meist dem Aufteilungsplan) festgehalten ist. Es steht zwar auch im jeweiligen Grundbuchblatt, aber konstituierend für das Sondernutzungsrecht ist die Teilungserklärung. Wenn die Teilungserklärung geändert werden soll, müssen eben alle Eigentümer zustimmen.

    Weitere Fragen nach dem "wieso" sind eher von akademischem Interesse. Zumindest für den Moment ist es eben so. Mit der gleichen Logik könnte man hinterfragen, warum an Sondernutzungsrechten kein selbständiges Eigentum möglich ist. Auch dafür gibt es nicht unbedingt zwingende Gründe, aber im Moment ist es eben so.

    Es wäre übrigens durchaus zulässig, dass die Teilungserklärung Bestimmungen enthält, wie Sondernutzungsrecht zwischen den Eigentümern getauscht werden können, ohne dass alle zustimmen müssen. Aber wenn es eine solche Bestimmung hier gäbe, würde man wohl die Diskussion nicht führen.


    Das ist so pauschal falsch. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kennt einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung und die ständige Rechtsprechung setzt die Anforderungen an die Billigkeit ziemlich niedrig an, sofern die nicht betroffenen Eigentümer von allen Nachteilen freigestellt werden. In der Praxis sehe ich hier gute Chancen für den Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung, wenn die Kosten übernommen werden.

    Davon abgesehen scheint nach der Schilderung doch ein grundsätzliches Interesse in der Gemeinschaft an einer Lösung des Problems zu bestehen. Wenn man das gemeinsam angehen würde, wären auch die Notarkosten überschaubar: Schlimmstenfalls (und das ist wirklich der theoretische worst case) fallen Kosten für eine komplette Neubeurkundung der Teilungserklärung an und das ist bei ein paar Millionen Geschäftswert ein größerer vierstelliger Betrag. Eigentlich ist der Verkehrswert aber dem Umfang der Änderung anzupassen und wenn man die Kosten jetzt noch gemeinsam schultern würde, wäre das wirklich kein Problem.

    Für Einzelkämpfer wird es teurer. Ich sehe dann durchaus die Chance, dass die Kosten der Grundbuchänderung schon in der Größenordnung des Kaufpreises sein werden. Das größte Problem dürfte aber sein, einen Kaufvertrag, der die Risiken (Klage auf Zustimmung mit entsprechen Kosten) und die Modalitäten des Übertrags (vor allem die Dauer) berücksichtigt und bei Unterliegen angemessen rückabgewickelt werden kann. Und genau das ist eine Job für die Juristen. Außerdem sollte zwischen Käufer und Verkäufer die Bereitschaft vorhanden sein, dieses "Projekt" anzugehen, auch wenn es sich hinziehen wird.
     
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Sondernutzungsrechte veräußerbar?

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