Sondertilgung oder Ansparen

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Lejero, 04.10.2014.

  1. Lejero

    Lejero Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe aktuell folgende Situation, zu der ich gerne eure Meinung und Erfahrung hören würde:

    Anfang des Jahres habe ich ein MFH gekauft. Die Finanzierung läuft über 10 Jahre. Idealerweise möchte ich nach 7-10 Jahren das nächste Objekt kaufen. Jetzt habe ich 2 Alternativen:

    1. Jedes Jahr volle Sondertilung machen, dann bräuchte ich am Ende der 10 Jahre noch für ca. 20% des Immobilienwerts eine Anschlussfinanzierung, ausserdem wäre die Sondertilgung so mit dem vereinbarten Kreditzins angelegt, oder

    2. Nur die ersten beiden Jahre Sondertilgung machen, dann komme ich zum Ende der Laufzeit auf ein EK/FK Verhältnis von 40/60, könnte aber parallel mit den andersweitig angelegten Sonderzahlungen eine Grundlage für das nächste Objekt ansparen

    Risiko was ich bei 1. sehe ist, dass ich bei der Auswahl der Bank und damit den möglichen Konditionen eingeschränkt bin (zumindest wenn ich vor Ablauf der 10 Jahre was kaufen möchte), oder wie einfach kann ich ein großteils abgezahltes Objekt als Sicherheit/EK für die Finanzierung eines zweiten Objektes nutzen bzw. wie vernünftige Konditionen gibt einem da die bestehende Bank? Ich hätte in diesem Fall praktisch kein EK für den Kauf des zweiten Objekts übrig (ausser Sicherheitspolster das ich aber auch als solches behalten will).

    Risiko bei 2. ist, dass ich die Sonderzahlungen bei dem aktuellen Zinsumfeld praktisch zu 0% über 10 Jahre anlege, ich es aber vermutlich einfacher habe nachher die Finanzierung für das zweite Objekt zu bekommen (bei einer Bank meiner Wahl) da ich dann über ein gewisses EK verfüge.

    Wie würdet ihr vorgehen? Gibt es noch andere Alternativen?

    Danke und Grüße,

    Lejero
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Zu welchem ZINSSATZ hast Du die Finanzierung bekommen?

    Ich würde immer Sondertilgen. Je niedriger die zu beleihende Summe, je besser sind die kommenden Konditionen. Außerdem wird Deine Tilgung weniger. Und der Zinssatz ist bestimmt höher, als die jetzigen Zinsen tatsächlich sind.

    Du kannst für das neue Objekt einen neuen Kredit aufnehmen. Aber ohne Eigenkapital wird es schwierig auch hier gute Konditionen zu bekommen.
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Die Tilgung wird dadurch höher...

    Ich würde auch Sondertilgungen vornehmen, natürlich immer nur soviel, dass man auch für unvorhergesehenes flüssig bleibt.

    Du kannst für ein neues Objekt in 8 -10 Jahren auch das alte Objekt grundsätzlich als Sicherheit mit einsetzten, beleihen.

    Ob die Bank allerdings die jetzt eingetragene Grundschuld, um das durch Sondertilgung zurückbezahlte Geld, (jedoch nicht komplett das ganze Darlehen), dann auf der gleichen Grundschuld wieder aufstockt, kannst du nur bei deiner Bank erfahren.

    Eine neue Eintragung auf das alte Objekt, bringt dann keine Vorteile, da die Grundschuld mit dem Wert XX davor steht. Egal wie hoch die noch in Anspruch genommen ist.
     
  5. Andres

    Andres
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    Den Kaufzeitpunkt verschieben, um die aktuelle Fragestellung zu umgehen. Die lässt sich zuverlässig nur auflösen, wenn man eine gute Glaskugel hat, mit der man die Konditionen für Geldanlagen und Finanzierungen für die nächsten 10 Jahre vorhersagen kann.

    Wenn du den Kaufzeitpunkt nach vorne verschiebst, kannst du sofort beginnen, ausreichendes EK anzusparen. Wenn du ihn nach hinten verschiebst, lässt sich das zweite Objekt zusammen mit der Anschlussfinanzierung für das erste verhandeln.


    Wieder ein Fall für die Glaskugel. Die Sicherheit auszutauschen oder die Grundschuld zu verringern und eine zweite Grundschuld einzutragen, ist zwar theoretisch machbar, praktisch wird das aber mit einem gewissen Aufwand verbunden sein. Die Bank wird sehr wahrscheinlich ein neues Wertgutachten fordern und die Grundbucheintragungen gibt es auch nicht für umsonst. Letztendlich wärst du in diesem Fall vermutlich an die aktuelle Bank gebunden, was der Bank auch klar sein dürfte - und das wirkt sich jedenfalls nicht positiv auf die Konditionen aus.
     
  6. Lejero

    Lejero Benutzer

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    Hmmm, wenn ich eure Antworten so sehe ist vermutlich die Variante Sondertilgung und zweites Objekt zusammen mit Anschlussfinanzierung für das erste Objekt zu machen die vernünftigste Lösung...

    Aber ich würde so gerne schon früher, fast noch 10 Jahre die Füße stillhalten fällt mir im Moment sehr, sehr schwer ;) Aber ja, schlauer ist es wahrscheinlich ;)

    Danke für eure Antworten.
     
  7. #6 Pharao, 05.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 05.10.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    ich würde gucken, das ich jetzt soviel tilgen kann wie möglich ist. Dann ist eine Anschlußfinanzierung m.E. später auch leichter zu tragen, ganz egal wie dann später mal die neuen Konditionen bei der Bank sind oder ob man sich später tatsächlich noch eine neue Immobilie zulegen will, ect.

    Also ich sehe keinen großen Unterschied, ob ich (vereinfacht gesagt) 1.ooo€ Schulden und 5oo€ Eigenkapital habe oder nur 5oo€ Schulden bei 0€ Eigenkapital. Deine "Sicherheit" erhöhst du dadurch trotzdem nicht. Ich Gegensatz, bei den jetzigen Zinsen lohnt sich Geld anlegen gerade eh nicht wirklich, also lieber Schulden abbauen, dann ist die neue Sicherheit lieber das (teilweise) abbezahlte Haus.
     
Thema: Sondertilgung oder Ansparen
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