Sonderumlage ohne Beschluss zulässig?

Diskutiere Sonderumlage ohne Beschluss zulässig? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich wohne in einer Wohnanlage mit insgesamt 5 Häusern die zusammengefasst in einer WEG betreut werden. Ich habe nun vom Verwalter...

  1. #1 eiml1607, 03.02.2018
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    eiml1607 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich wohne in einer Wohnanlage mit insgesamt 5 Häusern die zusammengefasst in einer WEG betreut werden. Ich habe nun vom Verwalter einen Brief mit dem Titel Wirtschaftsplan/Sonderumlage erhalten mit folgendem Inhalt:

    "Leider reichen die bisher geleisteten Hausgeldvorauszahlungen in Höhe von von monatlich 2,50 € je qm-Wohnfläche nicht zur Deckung der bei Jahreswechsel anfallenden Rechnungen (z.B. Jahresprämien der Versicherungen, Jahresmiete Verbraucherfassungsgeräte, Jahresabrechnungen Strom, Wasser, Fernwärme). Auf Grund des Liquiditätsengpasses wird eine zusätzliche Hausgeldzahlung von gesamt 35.000 € auf alle Wohnungseigentümer gemäß ihrer Miteigentumsanteile verteilt. Es handelt sich um eine einmalige zusätzliche Zahlung für die anfallende bzw. angefallenen Bewirtschaftungskosten des Anwesens, welche mit der Hausgeldabrechnung 2018 abgerechnet wird. Der Lastschrifteinzug wird in der 8. KW 2018 erfolgen. Wir biiten um ausreichende Kontodeckung."


    Man muss dazu sagen die Wohnungen wurden im Dezember 2016 übergeben und 2017 war das erste komplette Jahr. Trotzdem kann ich in keinster Weise nachvollziehen, wie man sich um 35.000 € verkalkulieren kann. Es sind ausschließlich laufende Kosten und keine Kosten für Reparaturen oder Instandhaltungen an den Gebäuden.

    Meine Frage wäre nun, kann der Verwalter diese Sonderumlage einfach so festlegen? Es fand bisher nur eine Eigentümerversammlung im November 2016 statt wo die 2,50 € je qm festgelegt wurden, in 2017 wurde keine Eigentümerversammlung einberufen (was meiner Meinung gegen WEG §24 Abs. 1 nicht konform ist). Sollte so eine Sonderzahlung nicht durch einen Beschluss der Eigentümer festgelegt werden?

    Danke
     
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  3. Andres

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    Nein. Darüber entscheiden die Eigentümer.
     
  4. #3 eiml1607, 03.02.2018
    eiml1607

    eiml1607 Neuer Benutzer

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    Danke für die Bestätigung schonmal. Ist die Verweigerung der Zahlung meinerseits solange zulässig, bis es einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer gibt? Da die Hausverwaltung nicht nur in diesem Fall Willkür walten lässt, bin ich es leid alles so hinzunehmen.
     
  5. Pitty

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    Schreibe doch dem Verwalter das Du bereit bist die Sondereinlage zu zahlen, sofern Dir der Beschluss vorliegt.
     
    Tobias F gefällt das.
  6. Andres

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    Natürlich. Im Interesse der weiteren möglichst friedlichen Zusmmenarbeit bietet es sich an, gleich konstruktive Vorschläge zu unterbreiten (d.h. Eigentümerversammlung oder Umlaufbeschluss, wobei bei der Größe der Wohnanlage der Umlaufbeschluss wohl schwierig werden dürfte), aber grundsätzlich genügt ein simples "Nein".
     
  7. #6 BHShuber, 05.02.2018
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    Hallo,

    helfen kann und wird hier ein Blick in den Verwaltervertrag, damit steht und fällt jegliche Betrachtung des Sachverhaltes.

    Insbesondere aber auch das Durchforsten der bisher gefassten Beschlüsse wäre ein riesiger Vorteil, es könnte sein, dass die Hausgeldberechnung niedrig gehalten wurde und dahingehend ein Beschluss gefasst wurde, dass der Verwalter nach Geldmittelbedarf eine Sonderumlage zur Deckung laufender und unvorhersehbarer Kosten einfordern darf!

    Gruß
    BHShuber
     
  8. GSR600

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    Mal ein Gedankengang.

    Ihr habt 2016 bei 0 angefangen und monatlich eben die Gesamtkosten geteilt durch 12 Monate eingezahlt, richtig?
    Oder gab es schon Geld auf dem WEG Konto?
    Es gibt nunmal Kosten die jährlich am Jahresanfang bezahlt werden müssen und wenn da noch nicht genug da ist, dann müssen die Eigentümer eben zuschiessen.
    Ausserdem wer weiss denn wieviel Wasser und Energie die Bewohner verbrauchen evtl. wurden Abschläge erhöht.
     
  9. #8 Benni.G, 05.02.2018
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    Um GSR Gedankengang weiterzuspinnen.

    Wenn kein Geld da ist und etwas abgehoben wird, muss das Geld woanders herkommen. In dem Fall von der Bank.
    Damit die Bank der WEG Geld gibt, will die Bank Zinsen haben - und auch irgendwann das Geld.
    So werden die 35.000 € jeden Monat um einige Hundert € anwachsen, die die WEG dann aber nach einen Beschluss bezahlen wird.

    Klar, du kannst der Verwaltung zeigen, wer den Längeren (Hebel) hat, aber der Spaß kostet...
     
  10. GSR600

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    Die Frage ist, gibt die Bank der WEG überhaupt eine Überziehung oder Darlehn?
     
  11. Jobo45

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    Das wäre für mich schon ein Grund an der Fähigkeit der Verwaltung zu zweifeln.
    Gibt es denn einen Beirat, wenn ja wie sieht der denn die Situation?
     
  12. #11 immobiliensammler, 05.02.2018
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    Was die Kosten dann aber wohl eher noch mehr ansteigen lassen würde (Rücklastschriften, Mahngebühren, Rechtsanwalt, Inkasso)!

    Wobei die Frage nach dem Können der Verwaltung (#10) wohl angebracht ist!

    Habe gerade auch so einen Fall an gesammelter Inkompetenz, mache den aber später besser in der Schmunzelecke auf!
     
  13. #12 eiml1607, 05.02.2018
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    Genau im Dezember 2016 wurde bei 0 angefangen und in einer Eigentümerversammlung wurden die 2,50 je m² vom Verwalter vorgeschlagen (angeblich anhand eines vergleichbaren Objekts aus seinem Bestand) und von den Eigentümern genehmigt. Das ich am Ende vom Tag das zahlen muss ist mir auch bewusst. Nur wenn ich das auf das Hausgeld hochrechne komme ich auf eine Abweichung von 28%, da hätte ich von der Hausverwaltung schon erwartet das man zumindest annähernd die laufenden Kosten abschätzen kann.
     
  14. #13 eiml1607, 05.02.2018
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    Das ist auch so ein Punkt wo mich einfach ärgert und der Verwalter schlicht seinen Pflichten nicht nachkommt. Den Beirat habe ich dazu noch nicht befragt, danke für den Tip.
     
  15. GSR600

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    Sorry aber das sollte doch jedem klar sein, dass das so nicht funktioniert und das man erstmal einen Grundstock einzahlen sollte.
    Da sind auch die Eigentümer gefragt das selbst vorzuschlagen.
     
  16. #15 BHShuber, 05.02.2018
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    Hallo,

    was erwartet man denn vom Verwalter der genauso viel Erfahrungswerte über das Verbrauchsverhalten der Nutzer hat wie du vom Nachbarn, Wunderdinge wie mir scheint.

    Ob man nun nachzahlt oder voraus Zahlungen leistet dürfte hier doch vollkommen unerheblich sein, zahlen muss ich doch ohnehin, dann doch lieber gleich als irgendwann nach der ersten Abrechnungsperiode eine gepfefferte Nachzahlung leisten zu müssen, da ist dann auch wieder der Verwalter dran schuld oder?

    Gruß
    BHShuber
     
  17. Jobo45

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    da gebe ich Dir recht.
    Naja von einem Verwalter kann ich doch erwarten, dass er einen Versammlung einberuft und einen Wirtschaftsplan aufstellt, oder?
     
  18. #17 BHShuber, 05.02.2018
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    Hallo Jobo,

    durchaus, dennoch kein Garant dafür dass das Geld ausreichend ist, der Wirtschaftsplan ist lediglich eine Vorausschau auf das kommende Wirtschaftsjahr und es gibt keinerlei Garantie dafür dass das eingesammelte Geld auch ausreicht, man stelle sich einfach nur vor, es gäbe eine Notreparaturmaßnahme aus welchem Grund auch immer, die mal richtig Geld kostet, das wars dann mit der wirtschaftlichen Vorausschau und hellsehen kann kein Eigentümer und auch kein WEG-Verwalter.

    Gruß
    BHShuber
     
  19. #18 Tobias F, 05.02.2018
    Tobias F

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    Dir ist schon klar das dieser auf den Zahlen des Vorjahres beruht? Wie soll das bei einer neu entstandenen WEG gehen?
    Welche Zahlen legt man zu Grunde? Die von ähnlichen Objekten - und dann hofft man eben.
     
  20. #19 eiml1607, 05.02.2018
    eiml1607

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    Das Problem ist nicht die Nachzahlung an sich, das ich da nicht herum komme ist mir klar. Mir stellt sich nur die Frage, wieso der Verwalter in so einem Fall nicht endlich eine längst überfällige Eigentümerversammlung einberuft und sich sowas durch einen Beschluss der Eigentümer genehmigen lässt. Einen Fehlbetrag von 35.000 € (der ja nichteinmal Reparaturen oder Instandhaltungen enthält) finde ich schon eine Hausnummer, da wäre es meiner Meinung schon angebracht die Eigentümer mal in einer vernünftigen Weise darüber zu informieren anstatt ein Standardschreiben zu verschicken und zu hoffen das jeder schön brav zahlt.
     
  21. #20 ehrenwertes Haus, 05.02.2018
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    Stell dir mal vor du wärst der Verwalter.

    Welche Zahlen würdest du für den 1. Wirtschaftsplan nach Baufertigstellung heranziehen um sie dann auf einer EV bekannt zugeben.
    Vergleichswerte von dieser Immobilie gibt es ja noch nicht aus den Vorjahren.

    Es mag vielleicht formal nicht korrekt sein, im 1. Jahr keine Versammlung einzuberufen, aber mehr als "ich kann nichts genaues sagen, nur schätzen und vermuten, weil keine Zahlen vorliegen" hätte der Verwalter doch gar nicht von sich geben können.

    Da wäre das Geschrei doch genauso groß wie unfähig der Verwalter ist sich mit solchen Aussagen, die absolut realistisch und wahrheitsgemäß sind, zu "blamieren". Und das nur, weil man erwartet, das ein Verwalter allwissend ist und über hellseherische Fähigkeiten verfügt.

    Ich sehe das Verhalten des Verwalters bisher als vielleicht nicht geschickt aber pragmatisch in dieser Situation.
     
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