Soziale Härte

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von chemist, 02.04.2014.

  1. #1 chemist, 02.04.2014
    chemist

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    In einem 3-FH möchte ich einige Modernisierungsmaßnahmen durchführen (neue Brennwerttherme, Kellerdeckendämung, wärmegedämmte Haustüre). Das mit Hilfe der Haus und Grund abgestimmte Schreiben zur anstehenden Mieterhöhung habe ich Ende Februar allen 3 Mietparteien zugeschickt und es wurde von 2 Mietparteien wie erwartet unterschrieben zurückgeschickt. Die 3.-Partei hat - gleichfalls wie erwartet - der Mieterhöhung widersprochen, jedoch mit einer für mich völlig unerwarten Begründung: der Mieter lehnt das Erhöhungsgesuch aus Gründen der sozialen Härte ab, es sei unzumutbar mehr als 40% des Nettogehalts für die (Warm)Miete zu zahlen.


    Nun stellen sich mir folgende Fragen zum weiteren Vorgehen:
    • Nachweis der sozialen Härte
    Habe ich als Vermieter ein Recht Detailinformationen zu erhalten, die die geltend gemachte "soziale Härte" beweisen? Ich hätte die Mieter persönlich als vermögender eingestuft und kann schwerlich einschätzen, wie der Mieter sein Nettogehalt errechnet und daraus die 40% Angabe ermittelt hat....
    • Wäre diese soziale Härte hier überhaupt wirklich von Belang?
    Gibt es Urteile aus denen die Begründung hervorgeht, dass es einem Mieter nicht zumutbar ist, mehr als 40% des Nettomietlohns für die (Warm)Miete aufzuwenden? Wären mir dann im konkreten Fall tatsächlich für die beabsichtigte Mieterhöhung Grenzen gesetzt? Wird unterschieden zwischen einer "normalen" Mieterhöhung und einer Mieterhöhung aufgrund energetischer Modernisierung?
    • Angemessenheit des Mietzinses
    Gibt es einen Mietspiegel für 68623 Lampertheim? Nach eigenen Recherchen ist die angestrebte Kaltmiete von 6,40 EUR/m² (Kalt) nach der Mieterhöhung keinesfalls überteuert. Sollte der Mieter also ausziehen wäre ich sehr zuversichtlich meine "Wunschmiete" zu erzielen.
    • Und nun - wie geht es weiter?
    Wie würdet Ihr mir raten weiter vorzugehen? Den Mieter zunächst darum bitten mir seine soziale Härte mit Zahlen glaubhaft zu machen und ihn darauf hinweisen, dass er ggf. Wohngeldzuschuss beantragen kann? Einfach "klein beigeben" möchte ich genau so wenig, wie gleich einen Anwalt zu beauftragen so notwendig gerichtliche Schritte einzuleiten.

    Danke für Rückmeldungen und Tipps
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 02.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 02.04.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Chemist,

    hier mal der §555d BGB Abs. 3 Satz 1: "Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen."

    Und meiner Meinung muss der Mieter ggf. durchaus Belegen, das es für ihn eine Härte bedeutet, denn ansonsten könnte das ja jeder einfach mal so behaupten.

    Ob das eine soziale Härte darstellt, das kann ich nicht beurteilen. Letztlich kommt es aber doch darauf an, von was 40% ? Also was ist hier das Nettogehalt bzw was war es bei Mietbeginn ?

    Und das u.a. Nebenkosten steigen, sorry, da kann der Mieter ja auch nicht zB zum Stromanbieter gehen und sagen "soziale Härte".

    Meiner laienhaften Meinung durchaus ein Argument, warum hier evtl. soziale Härte nicht greift. Wenn die Miete zu teurer ist, kann er ja vom Sonderkündigungsrecht gebrauch machen und wenn es tatsächlich vergleichbare Wohnungen (ohne die Modernisierung wie von dir angestrebt) gibt, kann man m.E. nicht von "Härte" sprechen.

    Auch wenn Angebote nicht gleich Mietvertrag bedeutet, aber ich würde mir hier durchaus mal ein paar vergleichbare Wohnung ausdrucken als Beleg, das es günstige Wohnungen gibt.

    Durchaus ein sinnvoller Weg. Zudem kann man dem Mieter ja auch auf das Kündigungsrecht hinweisen, da es ja anscheinend genügend alternative Wohnungen in der Umgebung gibt, die der Mieter ja ggf. anmieten könnte, wenn sein Geld beutel begrenzt ist.
     
  4. Andres

    Andres
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    Es wurde zwar recht konsequent auf Urteile verzichtet, aber hier gibt es ziemlich weit unten ein paar Behauptungen, die für dich interessant sein dürften. Leider befürchte ich, dass du dich bei den geplanten Maßnahmen nicht darauf berufen kannst, dass "die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird".
     
  5. #4 chemist, 03.04.2014
    chemist

    chemist Neuer Benutzer

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    Danke!

    Der Link zu der Berliner Seite ist ausgesprochen hilfreich, wenngleich die typischen Modernisierungsmietsteigerungen in Berlin in keinster Weise mit dem moderaten Mietanstieg zu vergleichen sind, den ich beabsichtige. Auch die Gründe, mit denen die Modernisierung als unzumutbar angesehen wird, bestärken mich in der Meinung, dass der Mieter in meinem konkreten Fall da wenig Aussicht auf Erfolg hat.
    Ich werde jetzt noch mit H&G sprechen und dann überlegen wie ich am Besten einen vernünftigen Kompromiss mit dem Mieter finde. Statt der gesetzlich zulässigen 11% wollte ich ohnehin nur 7-8% der Invest.-Summe an die Mieter weitergeben, was ein absoluter Mietanstieg < 10% und damit Anpassung an das typische (untere) Mietenniveau des Rhein-Neckar-Dreiecks bedeuted.
    Da werden wir doch hoffentlich einen Kompromiss finden ... ansonsten bleibt halt offenbar nur der Klageweg.
     
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