Sozialwohnung

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von Hausmanni, 06.07.2012.

  1. #1 Hausmanni, 06.07.2012
    Hausmanni

    Hausmanni Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Meine Schwiegermutter braucht eine neue Wohnung. Die jetzige ist fürs Sozialamt leider zu groß um eine Grundsicherung für Rentner gewährleisten zu können.

    Ich wohne derzeit in einem Haus im 1.OG. Die Wohnung im EG ist frei.
    Im Moment bin ich noch Mieter, aber werde bald Besitzer dieses Hauses sein.

    Also wollen wir unsere Schwiegermutter zu uns holen.

    Die Wohnung im EG hat aber nun auch schon zu viel Wohnfläche.
    Nach ausmessen der einzelnen Zimmer und Flure gibts nur eine Möglichkeit um die maximale Größe der Wohnfläche von 45qm nicht zu überschreiten. 2 Zimmer müssen also wegfallen.

    Türe 1+2+3 müssen geschlossen werden. Küche, Bad und Wohnen 2 sollten zur Vermietung stehen

    Den Anhang IMG.pdf betrachten

    Müssen diese durch bauliche Maßnahmen vom restlichen Wohnraum getrennt werden, oder wie muß ich das anstellen, dass diese 2 Zimmer vom Sozialamt nicht angerechnet werden.

    Ich hoffe Ihr könnt mir da ein wenig weiterhelfen.

    Vielen Dank schonmal

    Mfg Andi
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 06.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 06.07.2012
    Pharao

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    :wink5: Hausmanni,

    also a) könnt ihr die Flure auch nur mit 1/2 ansetzen, was aber wohl nicht die Welt ausmachen wird, und b) spielen in der Regel beim SGB nicht die m2 eine so große Rolle, sondern die monatliche Grundmiete ! Lediglich was die NK (ins. Heizung) angeht, da kann es sein, das die m2 wichtig sind, also ggf ein kleiner Teil (also was unangemessen wäre an m2) selber gezahlt werden muss.

    Alternative auch das mal dazu:
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    @Pharao
    Ich seh hier folgendes Problem, wenn das Sozialamt nur auf die Miete schauen würde und nicht auf die Wohnungsgrösse: wenn man beispielsweise eine 80m² Wohnung zu einem Preis vermietet, der auch für 45m² ok wäre, dann bestünde die Gefahr, dass der Vermieter nach 15 Monaten Mietzeit die Miete um 20% erhöht und damit müsste das Amt innerhalb relativ kurzer Zeit wieder einen Umzug finanzieren.

    @Hausmanni
    Warum so kompliziert mit Türen schliessen etc.? Du könntest der Schwiegermama doch einfach nur 1 oder 2 Zimmer vermieten und die gemeinschaftliche Nutzung der Küche und des Bades vereinbaren. Ähnlich wie in ner WG. Dann dürfte es das Amt wenig interessieren, dass sie letztlich die ganze Wohnung für sich nutzt.
     
  5. #4 Pharao, 06.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 06.07.2012
    Pharao

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    Hi,

    die Produkttheorie sagt was anders, denn ansonsten wäre die Wohnung ja im vorfeld schon unangemessen, sodass eh keine Umzugskosten gezahlt werden würde. Und ja, sobald die Wohnung wieder unangemessen wird, zB zur Mieterhöhungen, zahlt das Amt erstmal für 6 Monate auch diese Miete und dann wieder einen Umzug, sofern die neue Wohnung angemessen ist.

    Vergess es beim Amt mit "was letztlich evtl günstiger wäre", das interessiert wirklich niemanden dort. Die Gestezeslage ist hier eindeutig und maßgebend auch wenn`s ein teurer Spaß ist. Beispiel: Wohnung ist wegen 5 € monatlich unangemessen, trotzdem wird ggf ein Umzug bezahlt der durchaus je nach Zustand des Kunden ein vielfaches teurer seinen kann.

    Gelegendlich überprüft das Amt auch mal eine angebliche WG bzw falls ein Mitbewohner noch einzieht, kann das auch zu Schwierigkeiten führen, da zitat:

     
  6. #5 Papabär, 07.07.2012
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    Na gut, da ja voraussichtlich niemand sonst in diese fiktive WG einziehen soll, wird das mit der Annahme einer BG schon schwierig (zumal das Sozialamt sich m. E. nicht für BG´s interessiert) ... aber u.U. interessieren die sich für Heiz- und Betriebskostenabrechnungen - und die darin abgerechneten Flächenanteile.

    Die WG-Variante erscheint mir hier also auch als die schlechtere Lösung. Die Vermietung der gesamten Wohnung unter Berücksichtigung der Produkttheorie dürfte hier der praktikabelste Weg sein.
     
  7. #6 Hausmanni, 08.07.2012
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    Ja schonmal vielen Dank für Eure Hilfe.

    Also wenn ich die Wohnung die tatsächlich 62qm hat mit 45qm angebe und eine angemessene Nebenkostenpauschale für die 45qm berechne, dann dürfte doch das in Ordnung sein, oder ?

    Kann man Nebenkosten überhaupt pauschal abrechnen ?

    Mfg Andi
     
  8. #7 lostcontrol, 08.07.2012
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    ist das ein 2-parteien-haus? in dem du als eigentümer selbst eine der beiden parteien bewohnst?
    dann musst du keine betriebskostenabrechnung machen sondern kannst auch eine pauschale ansetzen.
     
  9. Pharao

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    Hi,

    also wenn ich alle Räume zusammen zähle laut deinen Plan, denn komme ich auf 83,83 m2. Wenn du jetzt daraus eine 45 m2 Wohnung dir zauberst, dann sind das falsche Angeben die du ggf dann beim Amt machst ! Du kannst höchstens die Flure mit 1/2 rechnen, aber das macht gerade mal nur 2,6 m2 weniger aus.
     
  10. #9 Hausmanni, 08.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 08.07.2012
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    Sorry, so wars nicht gemeint. Die Räume die ich zur Verfügung stellen wollte mitsamt Flure würden 62qm betragen. Die ganze Wohnung wäre schon größer.


    Ja ich wohne selbst im 1.OG und die Wohnungen sind im Eingangsbereich EG getrennt durch einen abschließbaren Windfang.

    Hab nur noch keine Ahnung wie man so eine Pauschale berechnet. Gibts da irgendwelche Richtwerte oder habt Ihr da noch ein paar Tipps ?
     
  11. Pharao

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    Hi,

    und auch in dem Fall kannst du dann nicht einfach weniger m2 daraus machen. Wenn du 62 m2 vermietest, dann sind das eben auch 62 m2 und nicht 45 m2 !

    Wenn du jetzt eine WG daraus machen willst, klar, dann vermietest du nur das Zimmer und Bad, Flur, Küche, evtl ein weiteres Zimmer sind dann Gemeinschaftsräume. So ähnlich wirst du bzw deine Schwiegermutter das dann auch beim Amt angeben müssen. Nur ob eine WG glaubwürdig ist, gerade bei der eigenen Schwiegermutter im Rentenalter im eigenen Haus ? Zumal die nicht vermietenen Räume (Leerstand) dann zu deinen Vermieterlasten gehen.

    Warum gehst du nicht einfach mit der Grundmiete soweit runter, das die Wohnung angemessen wäre ? Das wäre doch der einfachste Weg oder nicht ?
     
  12. #11 lostcontrol, 08.07.2012
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    eigentlich ist das relativ einfach zu kalkulieren (tatsächlich kannst du sie nicht berechnen, solange du keine verbrauchswerte hast, und die hast du ja immer erst hinterher) - allerdings nur wenn du die bisherigen zahlen hast.
    da du ja bisher dort als mieter wohnst, solltest du die aber eigentlich haben, sie stehen nämlich auf deiner betriebskostenabrechnung.
    auf einer betriebskostenabrechnung steht normalerweise (zumindest sieht das die betriebskostenverordnung so vor) immer auch der gesamtverbrauch des hauses sowie der verteiler.
    du musst also eigentlich nur deine kosten von den gesamtkosten abziehen und solltest dann die kosten der anderen wohnung haben (sofern es wirklich nur 2 wohnungen sind).
    damit kannst du dann arbeiten - bisserl erhöhen (so wie du halt die kommenden heizkosten einschätzt), aufrunden, wasserverbrauch deiner schwiemu am besten abfragen usw...

    nicht vergessen: in den mietvertrag reinschreiben, dass die pauschale nach oben angepasst werden darf wenn die kosten gestiegen sind bzw. neue hinzugekommen!
     
  13. Pharao

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    Hi,

    da hier ja das Amt die Miete & Co zahlen darf/soll, kann es aber dann trotzdem wieder passieren das nicht alles übernommen wird, wenn der Verbrauch höher als üblich ist, also dann nicht angemessen ist.
     
  14. #13 lostcontrol, 08.07.2012
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    1.) kann man das ja belegen und
    2.) hab ich das noch nie erlebt dass das amt da ärger gemacht hätte - die zicken doch wegen betriebskostenabrechnungen, wenn's da nachzahlungen gibt, viel mehr rum, ausserdem
    3.) machen die sich wohl eher nicht die mühe nachzurechnen.

    wir haben das jahrelang praktiziert - allerdings mit dem jobcenter (früher ARGE), nicht mit dem sozialamt. ging problemlos, trotz wesentlich grösserer wohnfläche als "angemessen", die haben sich nur für die miethöhe interessiert, und die liess sich relativ einfach auf ein "angemessenes" mass reduzieren, da bei vermietung an verwandtschaft die miete ja herabgesetzt werden darf (unter 58% vom ortsüblichen mietpreis sollte man aber aus steuerlichen gründen nicht gehen) und da es mängel gab, die eine mietminderung bedingten.
    wir haben da übrigens komplett mit offenen karten gespielt und der ARGE das auch einfach so erklärt wie's ist, die haben nicht mit der wimper gezuckt.

    p.s.: eine pauschale ist für den mieter billiger - weil abrechnungskosten wegfallen. müssten z.b. die heizkosten erfasst und von einem externen unternehmen berechnet werden, käme ja so einiges an kosten dazu. das weiss auch das amt.
     
  15. #14 Hausmanni, 08.07.2012
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    Ich glaub das muß man halt mit dem Amt klären.

    Die Kosten für eine Wohnung sind da der wichtigste Faktor.
    Die Begrenzung auf 45qm für eine alleinstehende Person ist auf dem offenen Wohnungsmarkt ja auch nur eine pauschal geregelte Kostenbegrenzung des Sozialamtes.

    Im Einzelfall wird wahrscheinlich der persönliche Betreuer die Entscheidung treffen.

    mfg Andi
     
  16. #15 Pharao, 08.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 08.07.2012
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    klar kannst du als Vermieter oder ggf Mieter belegen das zB deine Heizkosten gestiegen sind, ect, aber es heißt nunmal im §35 SGBXII zitat:

    Klar "zicken" die bei einer Nachzahlung mehr rum als bei einem Guthaben am Ende des Abrechnungszeitraumes, denn eine Nachzahlung bedeutet ja, dass es evtl nicht angemessen ist bzw warum ggf soviel nachgezahlt werden muss, schliesslich sollten eigentlich die monatlichen Vorauszahlungen so sein, das man damit hin kommt.

    Sobald ein Verdacht da ist, das was nicht stimmt, dann rechnen die sehrwohl nach oder überprüfen was, ect.

    Also ich weis, das wenn man zu günstig an jemanden vermietet, das es Probleme beim Finanzamt mit der Anerkennung geben kann. Welcher Satz das ist, weis ich aber leider nicht, da ich dieses Problem nicht habe.

    Das ist eine Voraussetzung, wenn man keine geldlichen Nachteile als Kunde später haben will. Aber was "angemessen" ist das kann von Gemeinde zu Gemeinde anders sein.
     
  17. #16 lostcontrol, 09.07.2012
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    Pharao, sorry, ich les das nicht durch.
    ich hab nur meine erfahrungen damit geschildert - mit einem fall innerhalb der familie, schwiegermutter nicht unähnlich.
    es ging absolut problemlos. man hat von amts-seite her verstanden, dass es sinnvoller ist wenn das wohnungsbedürftige familienmitglied in einer familieneigenen wohnung wohnt, zum (famililen-)Preis, der steuerlich in dieser form auch sinnvoll ist.
    die sonderregelung bezüglich der betriebskosten in 2-parteien-häusern begünstigt ja eben - aus sozialen gründen - gerade die familienangehörigen.

    aber klar - so wie du das darstellst ist es natürlich besser man ist nicht ehrlich dem amt gegenüber sondern wartet ab bis die einmal in google maps geguckt haben, um dann misstrauischerweise zu kontrollieren und festzustellen, dass du irgendwie blöd rumgemacht hast (warum eigentlich?).

    sorry, aber meine erfahrung innerhalb der familie bei hartz4-fällen war die, dass das amt sich keineswegs quergestellt hat, im gegenteil.

    und ja, ich weiss, die ARGE ist nicht das sozialamt.
    (und bevor wieder einer meckert: meine erfahrung bezieht sich auf die zeit als das "jobcenter" noch "ARGE" hiess.)

    p.s.:
    willst du nicht gleich der TE vorschlagen, sie soll ihrer schwiegermutter eine passende wohnung suchen und die vorhandene gewinnbringender an jemand anderes vermieten?
     
  18. #17 Pharao, 09.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.07.2012
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    Hi,

    es ist schön das du andere Erfahrungen gemacht hast, aber die Gesetzeslage ist doch i.d.R. entscheidender, oder nicht ?

    Sorry, wenn ich zum Beispiel als Vermieter einfach ohne wirklichen Grund einem Mieter kündige, was laut Gesetzeslage eigenllich nicht möglich gewesen wäre und jetzt damit trotzdem durchgekommen bin, da würdest du doch auch eher sagen: glückgehabt das der Mieter das so akzeptiert hat, aber eigentlich sagt der §§ xy eben was anderes dazu. Oder nicht ?

    Warum mach ich dann hier mit der Produkttheorie rum ? Sorry, weis echt nicht wie du auf sowas jetzt kommst .....

    Der Fragesteller weis was die Wohnung für die Schwiegermutter maximal kosten darf bzw das kann man nachlesen was in seinem Wohnort einem zusteht. Die NK darf er ja auch als Pauschale ansetzen, sowie du das ja auch gesagt hast. Lediglich muss er jetzt die Grundmiete anpasssen, sodass die Wohnung eben weiterhin angemessen bleibt und dann ist doch alles gut.

    Er hat dann keine falschen Angaben gemacht, keine fiktive WG gegründet die es eigentlich nicht gibt und das er die Grundmiete runtersetzt, das ist sein gutes Recht als Vermieter. Und das der Endbetrag zufällig dann auch der max. Betrag ist den die Schwiegermutter bezahlt bekommt vom Amt, das spielt keine Rolle. Nur mit einer Erhöhung der Miete oder NK gib`s halt dann evtl. wieder Probleme, weil dann eben die Wohnung nicht mehr angemessen ist, wenn wir jetzt schon nah am Maximalbetrag uns befinden.
     
  19. #18 lostcontrol, 09.07.2012
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    klar - nur geht's hier halt um "angemessenheit" und was "angemessen" ist, entscheidet der zuständige sachbearbeiter individuell.

    das kannst du wohl kaum vergleichen - es gibt ja dazu keinen paragraphen, noch nicht mal 'ne feste regel was "angemessen" ist und was nicht, lediglich richtlinien.

    das versteht eh keiner.

    hat irgendwer was anderes gesagt?
    oder schreibst du das jetzt nur um (nachdem alle anderen bereits dasselbe geschrieben haben) das letzte wort zu haben?

    die betriebskosten anzupassen ist standard - und das amt übernimmt die auch.
    die kaltmiete zu erhöhen geht natürlich immer nur im entsprechenden rahmen - und in diesem fall wird man halt drauf achten müssen dass der zur "angemessenheit" passt. falls du's nicht mitgekriegt haben solltest: die beträge, die da als "angemessen" gelten verändern sich auch regelmässig (nach oben).
     
  20. Pharao

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    Hi,

    das stimmt so nicht, das der SB das entscheidet ! Es gibt dazu Richtlinien an die sich auch der SB halten muss und diese können von Stadt zu Stadt, von Gemeinde zu Gemeinde ganz unterschiedlich sein.

    Das ist zwar richtig, aber das Amt wird sich an diese Richtlinien halten und das ist also die Vorgabe.

    Du kamst doch jetzt mit "willst du nicht gleich der TE vorschlagen, sie soll ihrer ...." an

    Und wie du aus dem §§ lesen kannst, nur solange wie diese angemessen sind ! Aber das eigentlich hast du hier anscheinend jetzt nicht verstanden ......
     
  21. #20 lostcontrol, 09.07.2012
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    warum wiederholst du das? das wurde bereits mehrfach erwähnt.

    nenn es "vorgabe", nenn es "richtlinie" - ist doch egal, fazit ist, dass der sachbearbeiter individuell entscheidet ob 50qm zuviel wohnfläche sind, auch wenn die miete niedriger ist usw.

    dadurch dass du ständig wiederholst was andere schon gesagt haben, wird deine meinung auch nicht richtiger oder falscher.
    es gibt richtlinien (nenn sie von mir aus "vorgaben"), und der sachbearbeiter entscheidet individuell.
    offensichtlich hast du da noch keine erfahrungen...
     
Thema: Sozialwohnung
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