Sozialwohung als Kapitalanlage

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Lükas, 30.11.2015.

  1. Lükas

    Lükas Neuer Benutzer

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    Hallo werte Gemeinde,

    seit längerer Zeit möchte ich eine Eigentumswohnung zur Fremdvermietung erwerben, Nun ist mir ein spontanes Angebot eingegangen, über das ich mir den Kopf zerbreche.
    Dabei handelt es sich um eine meiner Meinung nach günstige 3-ZKB-Wohnung, welche allerdings in einem Hochhaus in einer Lage steht, die man nicht gerade als Vorzeigewohngegend bezeichnen würde. Da das Objekt jedoch im Frankfurter Stadtbereich steht, finde ich die Angelegenheit trotzdem interessant.
    Eigentlich hätte ich nie in solch eine Sozialwohnung investiert, eventuell gibt es jedoch hier Personen die Erfahrungen mit solchen Wohnung haben.

    Hier noch ein paar Eckdaten: 82 qm, ca. 80.000 €, Standort ist zwar Frankfurt am Main aber nicht beste Gegend (Stichwort Problembezirk) Wohnung vermietet an Sozialhilfeempfänger.

    Welche erhöhten Risiken habe ich gegenüber einer "normalen" Wohnung in besserer Gegend? Welche Chancen habe ich vielleicht auch?

    Vorab vielen Dank
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Meine Meinung: Die erste Wohnung zur Kapitalanlage sollte so beschaffen sein, dass man dort auch selbst einziehen könnte. Erfüllt die Wohnung dieses Kriterium?

    Ist es wirklich eine "Sozialwohnung" (d.h. preisgebunden) oder eher eine ehemalige Wohnung aus dem sozialen Wohnungsbau, die jetzt nach Ablauf der Preisbindung verhökert wird?


    Kaltmiete?


    Risiken:
    • Du hast einen Mieter, von dem du nur Geld bekommst, wenn er zahlen will. Zwangsweise eintreiben kannst du nichts. Das muss kein Problem sein, kann es aber werden, wenn der Mieter die entsprechende Mentalität hat.
    • Es könnte schwierig werden, in der Zukunft andere, "bessere" Mieter zu finden, wenn die Gegend wirklich so abgeranzt ist, wie du schreibst.
    • Am unteren Ende des Marktes herrschen manchmal ziemlich raue Sitten. Das muss man abkönnen, besonders wenn man selbst verwalten will.
    • Sollte sich die Marktsituation in Frankfurt mal entspannen, stehen solche Wohnungen als erstes leer. Ok, das Risiko könnte man derzeit gut eingehen ...

    Chancen:
    • Am unteren Ende des Angebots sind die Anforderungen bei Neuvermietung nicht so hoch. Obwohl man also schon zusehen muss, dass man echte Mängel beseitigt bzw. vorbeugend instandsetzt, muss man die Wohnung nicht bei jedem Mieterwechsel massiv aufhübschen. Auch dafür braucht man die passende Mentalität - Perfektionisten mit starker emotionaler Bindung an ihr Eigentum finden hier eher nicht den wirtschaftlichen Kompromiss.
    • Allgemein spielt sich so ein Projekt in einer etwas niedrigeren preislichen Größenordnung ab. Das macht so eine Wohnung zu einem besseren Versuchsballon, denn sollte die Sache schiefgehen oder sollte man sich mit der Vermietung auf Dauer doch nicht anfreunden können, hat man wenigstens nicht ganz so viel Geld versenkt, wie wenn man gleich mit einem MFH einsteigt.
    Und dann natürlich noch die ganz gewöhnlichen Risiken, aber das war ja nicht gefragt.
     
  4. #3 lostcontrol, 01.12.2015
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    Ist es denn wirklich eine Sozialwohnung?
    Oder meinst Du damit eher dass als Mieter vorwiegend Sozialhilfeempfänger in Frage kommen?
    Das ist ein wesentlicher Unterschied...

    Übrigens haben nicht umsonst die Städte und Kommunen in den letzten Jahrzehnten so gut wie alle Sozialwohnungen verkloppt - sie waren einfach nicht rentabel...
     
  5. Lükas

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    Vielen Dank für die kompetenten Antworten und Denkanstöße!

    Ihr habt recht, es ist KEINE Sozialwohnung, sondern eine Wohnung die durch eine Familie, welche Sozialhilfe empfängt, bewohnt wird.
    Ich habe die Wohnung auch noch nicht gesehen, da ich nächste Woche erst zu einem Besichtigungstermin komme. Ich will vorab mich nur schon mal bestmöglich informieren.

    Die Kaltmiete beträgt knapp 600 €.

    Ich mache mir zudem "Sorgen", ob man solch eine Wohnung auch wieder einfach verkaufen kann. Klar scheint die Wohnung auf den ersten Blick relativ günstig (für Frankfurt Verhältnisse), ob sie jedoch im Wert steigt, sei mal dahingestellt.

    Zudem befürchte ich, dass das Hausgeld recht hoch sein könnte (Exposé habe ich auch noch nicht), da es sich um ein Hochhaus mit 150 Parteien handelt.
     
  6. #5 Akkarin, 02.12.2015
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    Wo simmer den? Golanhöhen, Julius Brecht, oder...?
     
  7. Lükas

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    Robert Dißmann Siedlung in Sossenheim
     
  8. #7 Akkarin, 02.12.2015
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    Sossenheim ist doch gar nicht soo schlecht. Da gibt's andere Ecken. Altsossenheim ist ganz nett, es gibt kaum Fluglärm lediglich das Eschborner Dreieck ist nicht zu überhören.Dafür kann man zu den gutbezahlten Arbeitsplätze in Eschborn Süd man mit dem Fahrrad fahren. Dummerweise wohnen Leute die da arbeiten nicht in den Siedlungen.

    Ich seh an der Wohnung 2 Probleme :

    Zitat aus der Immoscoutanzeige einer vergleichbaren Wohnung:
    "Die derzeitige Mieterin lebt seit 2009 in der Wohnung und zahlt eine Netto-Miete von 530 € + Heiz/Betriebskosten von 610 €. Das monatliche Hausgeld beträgt 764 €."
    Das wird bei deiner nicht viel besser sein.

    Letztens wollte hier zwar jemand unbedingt "in die Abschreibung rein", aber rechne selbst :-))

    Zweitens in völliger Spekulation über die Stimmrechtsverteilung etc. entweder gibt es einen Eigentümer der min 51% der Stimmrechte hält und dich als Opfer sieht , oder die WEG wird sich mit 150 Eigentümern höchstens darauf einigen, dass sie sich auf nichts einigen kann.

    Das wäre mein KO Kriterium.
     
  9. Lükas

    Lükas Neuer Benutzer

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    Ja ich denke, dass die Geschichte mir auch zu risikobehaftet ist.

    Mal abgesehen davon, 764 € Hausgeld zusätzlich oder ist das quasi die Warmmiete? Oder verstehe ich nicht recht, man muss als Eigentümer noch 764 on Top an das Haus zahlen?

    Akkarin, Du scheinst Dich ja in Frankfurt auszukennen. Gehen wir mal davon aus, die Wohnung ist auf dem Stand einer 80er-Jahre Wohnung, was hältst du dann von dem Preis (ca. 1000 pro qm)?

    LG
     
  10. Pharao

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    Hi,

    das Hausgeld behinhalte einen Teil, der auf die Mieter umlegbar ist (wie zB Allgemeinstrom, Müllgebühren, ect) und einen Teil, den der Eigentümer tragen muss (wie zB die Rücklagenbildung für Reparaturen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum, ect).

    Die Höhe des Hausgeldes hängt also i.d.R. auch immer davon an, was zB in nächster Zeit so geplant ist an der Immobilie, also am Gemeinschaftseigentum. Hier sollte man schon genau hingucken, denn wenn man zu wenig Rücklagen bildet, dann kommt im Fall der Fälle die Sonderzahlung und da fragt dann keiner nach, ob du das Geld gerade frei hast.
     
  11. #10 Akkarin, 03.12.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

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    Du bekommst von der Mieterin 610 € monatlich, während du monatlich 764 € an die WEG zahlst. Letzteres musst du auch zahlen, wenn kein Mieter da ist.
    Im Monat verlierst du also min. 154€.

    Ich habe keine Ahnung, ob in so einem Fall das Finanzamt mangelnde Ernsthaftigkeit unter stellt.

    Zu den Preisen in Frankfurt...
    Auf dem Markt nehme ich entweder unbezahlbare Mondpreise oder es handelt sich unverkäuflich reste. Mehr wird aber gar nicht mehr öffentlich angeboten.
    Zu dem Ding: Die 150 sind ko, die Kosten liegen im Detail.
    Pharao hat dir ja das Hausgeld erklärt, Frage warum zahlt Die Mieterin nur. 80 € Betriebskosten bei 764 Hausgeld und kann man das ändern?
     
  12. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Wie soll man das eigentlich verstehen :? Das am Haus oder/und der Wohnung seit den 80er nichts mehr gemacht wurde - also dann wünsche ich dir viel Spaß damit .....

    Sorry, aber Hellsehen können wir auch nicht. Was diese Wohnung tatsächlich Wert ist, hängt von einigen Faktoren ab (u.a. der Zustand der Wohnung bzw. Immobilie und natürlich spielt die Lage auch ein Rolle, ect).
     
  13. #12 Akkarin, 03.12.2015
    Akkarin

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    Das Da ganz boese was im argen liegt. In FFM bekommst du fuer 1000€ vielleicht 30 qcm aber niemals einen ganzen qm.
     
  14. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich finde es wirklich lustig, wie sich jemand seine erste Immobilie, welche in solch einen maroden Zustand ist und man keine Ahnung vom Handwerk hat so etwas an tun möchte. Ich sage Dir, dass ich Dich in 5 Jahren in einer Zwangsversteigerung sehe.

    Lass Dir erst einmal den geschwärzten Mietvertrag geben und prüfe, was Du an Betriebskosten an die Mieterin umlegen kannst. Ich befürchte, dass Warmkosten der Vermieter zu tragen hat. So eine Wohnung kannst Du nicht finanzieren, wenn Du monatlich etwas dazubuttern musst
     
    Pharao gefällt das.
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