späte meldung

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Myubaura, 13.12.2013.

  1. #1 Myubaura, 13.12.2013
    Myubaura

    Myubaura Benutzer

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    Guten Tag,
    bei der Mieterwohnung war was nicht in Ordnung, ich hab eine Firma beauftragt per Telefon. Jetzt nach mehr als ein Monat bekomm ich ein schreiben von Anwalt das die Miete verringert wird und zwar von 01.09.13. Liegt bei den fall die Schuld allein bei mir oder hätte sich der Mieter nochmal melden soll, statt mehr als ein Monat zu warten?

    Mit freundlichen Grüßen Myubaura
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Kannst du bitte den Ablauf etwas nachvollziehbarer Schildern?
    • Wann ist der Mangel aufgetreten?
    • Wann hat ihn der Mieter gemeldet?
    • Wann hast du die Beseitigung des Mangels beauftragt?
    • Wann wurde er beseitigt? Oder besteht der Mangel noch?

    Und was genau fordert der Anwalt? Mietminderung? Schadensersatz?
     
  4. #3 Myubaura, 13.12.2013
    Myubaura

    Myubaura Benutzer

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    Wann weiß ich nicht genau, der Mieter hat sich am 20.09 schriftlich beschwert.
    am 30sten ist eine Firma hin und hat sich das angeschaut. Ich worden dann von der Firma angerufen und hab den Auftrag bestätigt und dachte die hätten das jetzt gemacht
    (ich lag ne weile in Krankenhaus) anscheint wurde nichts gemacht.

    der Anwalt vermiedert die miet um 10%.
     
  5. Andres

    Andres
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    Dann kann man schon einmal festhalten, dass die Minderung allerhöchstens ab dem 20.09. zulässig ist und nicht schon ab dem 01.09. - das ist der einfache Teil der Frage.


    Damit ist klar, dass du mit der Beseitigung des Mangels in Verzug bist. Die Geschichte mag noch so nachvollziehbar sein, aber der Mieter hat seine Pflicht getan (Mängelanzeige) und kann das gleiche nun von dir erwarten, vielmehr: Er wartet seit 3 Monaten.

    Trotzdem lautet der Grundsatz, dass Minderungen nicht rückwirkend möglich sind. Sofern keine der Ausnahmen von diesem Grundsatz vorliegt - dazu gleich - kann der Mieter also höchstens ab sofort mindern, d.h. er könnte 18/31 der Dezembermiete um den entsprechenden Satz kürzen und dies mit der Januarmiete verrechnen, da die Dezembermiete ja bereits bezahlt sein dürfte. Ab Januar kann er dann natürlich ganz regulär kürzen ...

    Zwei Ausnahmen, bei denen man auch rückwirkend kürzen dürfte, fallen mir spontan für diesen Fall ein:

    Hat der Mieter vergangene Monate unter Vorbehalt gezahlt? Dann dürfte er die Minderung auch rückwirkend "endgültig" erklären.

    Wurde vielleicht ein "Vertrauenstatbestand" geschaffen, d.h. hatte der Mieter nach der Besichtigung durch die Firma konkrete Anhaltspunkte, dass der Mangel zeitnah beseitigt wird? Das liegt zwar wahrscheinlich nicht vor, aber man sollte es trotzdem prüfen. Also: Was lief bei diesem Termin ab? Was wurde besprochen?

    Ob das für den Mangel angemessen ist, wäre eine andere zu untersuchende Frage.


    Ich würde jetzt folgendes tun:
    1. Den Mangel beseitigen, und zwar schnellstmöglich. Der Mieter hätte nämlich durchaus das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen (bzw. das zu beauftragen) und dann dafür Kostenersatz zu fordern. Das ist regelmäßig nicht im Interesse des Vermieters.
    2. Der rückwirkenden Minderung durch den Mieter widersprechen, und zwar kurz und knapp, ohne Begründung und vor allem ohne "Anleitung", wie der Mieter korrekt zu kürzen hätte. Das Ganze dann schriftlich und natürlich an den Mieter, nicht etwa seinen Anwalt.
    3. Beobachten, welche die Mietzahlung im Januar kommt, und darauf dann weitere Schritte abstimmen.

    Mit klarem Fokus auf Punkt 1 ...
     
  6. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Wie ist das denn zu werten, wenn nach der Mängelanzeige der Vermieter dem Handwerker nen Auftrag erteilt, die Beseitigung aber an der Termin(nicht)absprache zwischen Mieter und Handwerker scheitert? Das scheint doch hier das Problem zu sein...
     
  7. #6 Myubaura, 13.12.2013
    Myubaura

    Myubaura Benutzer

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    in den ersten schreiben 20.09 wurde bereit mit Mietminderung gedroht, wenn die Mängel nicht beseitigt werden. Hat er aufgrund dessen ein recht auf rückwirkende minderung?
    wieso an den Mieter schreiben und nicht an sein Anwalt? Er wirds doch eh sein Anwalt geben.
     
  8. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ja, aber der Mieter ist der Vertragspartner. Und der kann ja damit zu seinem RA weinen gehen.
     
  9. Gast 2

    Gast 2 Gast

    Mietminderung

    allerdings muss der Mieter auch dem Vermieter gehörige Zeit geben um sich über den angeblichen Mangel zu erkundigen, ja der Vermieter hat sich gekümmert ein Handwerker war dort.
    Darüber hinaus muss der Mieter dem Vermieter in angebrachter Weise Zeit geben , dass der Handwerker den Mangel beseitigt.
    Mir drängt sich die Annahme auf, dass der Mieter, aus Absicht dem Vermieter nicht mitteilte, dass der wohl überbeschäftigte Handwerker den Mangel nicht gemacht hat, denn sonst könnte er ja leider KEINE Miete kürzen.
    Bei kleineren Schäden ist der Mieter zudem gar nicht berechtigt die Miete zu kürzen.
    Ist es überhaupt ein Schaden, der eine Mietkürzung rechtfertigt.
     
  10. Andres

    Andres
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    Der Mieter hat sicher nicht die Pflicht, einen Termin initiativ abzusprechen. Hätte der Mieter einen Termin dagegen aktiv verhindert (was hier aber nicht der Fall zu sein scheint), wäre das eine andere Sache.

    Die Informationen sind ja wieder einmal dünn, aber nach der Schilderung wäre es durchaus möglich, dass der Mieter nach dem Besichtigungstermin einfach nichts mehr gehört hat - und dass er jetzt etwas angefressen sein dürfte, wäre dann auch kein Wunder ...


    Nein.


    Das ist der eine Grund. Der andere Grund ist, dass man sich so keine Gedanken machen muss, ob eine Zustellung an den Anwalt wirksam möglich ist.
     
  11. #10 Sebastian-D, 14.12.2013
    Sebastian-D

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    Dadurch, das der "Mieter" die sachlage zur Klärung an einem RA "abgetreten" hat,
    und der Ra. den Vermieter angeschrieben hat, ist der Kontakt nun über den Ra. herzustellen.

    VM -> RA -> M ..... M -> RA -> VM.

    Das läuft bei mir genauso, mein VM schreibt mir nicht mehr direkt, das
    geht nur noch zwischen den RA's und AG hin und her.
     
  12. #11 BHShuber, 14.12.2013
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    Völlig unerheblich wann was geschah

    § 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels - dejure.org

    (1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

    (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

    1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
    2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

    vorhergehender Passus:

    § 536
    Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln.(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

    (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

    (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

    (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

    (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
    .


    Fakt ist, es besteht ein Mangel und dieser wurde ordnungsgemäß angezeigt.

    Gruß

    BHS-Huber
     
  13. GJH27

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    Zweifellos. Hier springt aber doch grad der Punkt, dass vom Vermieter schon die Reparatur veranlasst wurde, der Handwerker hat den Schaden besichtigt und vom Vermieter den entsprechenden Auftrag erhalten - nur wurde die Reparatur trotzdem noch nicht durchgeführt. Und nun???

    @Myubaura: Sollte denn der Reparaturtermin direkt zwischen Mieter und Handwerker abgesprochen werden (also ohne Deine Beteiligung an der Terminabsprache), oder hat evtl Dein Krankenhausaufenthalt (während dem Du wahrscheinlich schlecht bis nicht erreichbar warst) die Vereinbarung des Reparaturtermins verhindert?
     
  14. #13 BHShuber, 14.12.2013
    BHShuber

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    Erläuternung zum Post

    § 536
    Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln.(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.



    Mietminderung gilt bis der Mangel behoben ist, es ist unerheblich wann und ab wann der Vermieter einen Auftrag gegeben hat.

    Es sei denn, der Vermieter kann dem Mieter das Verhindern der Mangelbehebung nachweisen, dürfte allerdings sehr schwierig sein, denn auf den Handwerker, bzw. dessen Aussage könnte bei Gericht nicht verlässlich genug sein, es wird immer auf das wirtschaftliche Interesse des Handwerkers hingewiesen, leider.

    Am besten, der Vermieter behebt den Mangel so schnell ihm möglich ist, dann ist der Grund für die Mietminderung behoben.

    Gruß

    BHS-Huber
     
  15. Syker

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    Dazu hätte der M-RA den VM anweisen müssen sämtlichen Schriftwechsel über seine Kanzlei abzuwickeln. Ist dies nicht geschehen ist und bleibt der M der Adressat.

    Anders sieht das aus wenn schon ein Gericht involviert ist. Dann geht der Schriftwechsel über das Gericht.

    VG Syker
     
  16. #15 Sebastian-D, 15.12.2013
    Sebastian-D

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    So lief es ja ab.
    Mein RA hat meinem VM geschrieben, das die Kommunikation
    nur noch mit ihm geführt werden soll.

    Aber dem VM war das egal, die Beantwortung der Briefe hat er immer an mich
    geschckt, mit teilweiser Wochenmässiger Zurückhaltung des Briefes.

    Versendung mit der Post... achwas.. Pers. eingeworfen [350 km hin und zurück]
    u.a. er sei "Postbote".. Nachmittags zwischen 16-17 uhr... da kommt bei uns kein Postbote mehr.

    Dann hatte ich immer die Rennerei mit dem Brief zum Anwalt.
    Derweil macht er das noch immer, und mein RA hat ihn schon zigfach gesagt, das er das zu unterlassen hat.
    Seinem Ra. ist dies ebenfalls zig fach mitgeteilt wurden.
    Scheint mir so das es dem RA. egal ist, oder mein VM Arbeitet gegen seinen RA.

    Aber Gsd ist ja demnächst die Verhandlung und da sehen wir mal weiter.

    Wie ich erfahren habe, ist ein Zeuge meines VM's abgesprungen, oder will abspringen.
    Das Gericht sagt aber, er muss erscheinen, sonst Zangsgeld.
    Tja, mal sehen.
     
  17. Andres

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    Bei dir. Aber nicht hier. Dein Fall liegt anders und ich finde es gegenüber Myubaura etwas unhöflich, das einfach zu ignorieren und über deinen Fall zu schreiben.

    Wenn beide Seiten durch einen Anwalt vertreten sind, kommt das Standesrecht der Anwälte ins Spiel. Wenn dann noch ein Gericht beteiligt ist, sieht es wieder anders aus. Das ist hier alles nicht der Fall.

    Damit die Zustellung an den Anwalt wirksam möglich ist, müsste der Anwalt zunächst einmal eine schriftliche Vollmacht vorlegen (§ 171 ZPO), was er im Regelfall nicht tut. Und es ist absolut nichts damit gewonnen, sich über diese Frage irgendwelche Gedanken zu machen - wenn man sich irrt, hat man nicht wirksam zugestellt und muss die Folgen tragen.

    Daher stellt man direkt an den Mieter zu.
     
  18. #17 Sebastian-D, 17.12.2013
    Sebastian-D

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    Ja, ganz am Anfang ist es klar, das es erstmal an den Mieter geht.
    Wenn der Mieter jedoch zu einem RA geht, und spricht mit dem RA, das er
    entsprechend der forderung des Mieters den VM Anschreiben soll, in dem Fall z.b. seinen RA, da ja zunächst ein Schreiben von dem VM-RA kam, versteht es sich von selbst, das
    der M-RA eine vollmacht hat, um im Namen seines Mandanten zu Handeln./.Schreiben.

    Ich habe das gewiss nicht Ignoriert, sondern meine Erfahrung gepostet.
     
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