Spezielle Frage zur 15%-Grenze

Diskutiere Spezielle Frage zur 15%-Grenze im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, folgender fiktiver Fall: V kauft ein 2-Familienhaus zur ausschließlichen Vermietung. Notartermin war am 01.04.20. Grundbuch...
dabescht

dabescht

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Hallo zusammen,

folgender fiktiver Fall:

V kauft ein 2-Familienhaus zur ausschließlichen Vermietung. Notartermin war am 01.04.20. Grundbuch Eintragung auf V erfolgte am 01.07.20.

V renoviert bis 01.12.21 das Haus und vermietet anschließend. Hierbei wird die 15% knapp nicht überschritten weshalb alle Ausgaben sofort abgeschrieben werden. Bis zur 15% Grenze besteht noch eine Reserve von ca. 2000€.

Die Gemeinde macht V nun ein Angebot für ökologische Nahwärme. Kosten ca. 10000€ . Die Gemeinde braucht allerdings genug Vorverträge damit das Projekt realisiert wird. Die Vorverträge sind bis 31.12.21 zu unterschreiben.

Der tatsächliche Anschluss und die Wärmelieferung soll ab 06/23 erfolgen. Annahme: Die Rechnung für die Anschlusskosten über 10000€ datiert vom 02.07.23.

Frage:
Wann endet die 3-Jahres-Frist für die 15%-Grenze genau? Am 01.04.23 oder am 01.07.23?

Zählt wg. des Abschlussdatums (31.12.21) des Vorvertrags die Ausgabe zur 15%-Grenze (mit den bekannten Folgen -> Abschreibung auf 50 Jahre) oder ist allein das Rechnungsdatum (gem. Zufluss-/Abflussprinzip) maßgeblich?
 

Ferdl

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Meiner Meinung gilt das Datum des Vertrages.
 
Andres

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Der Zeitraum beginnt mit der steuerlichen Anschaffung und das ist der wirtschaftliche Übergang, also (höchstwahrscheinlich) weder der 1.4. noch der 1.7., sondern ein Zeitpunkt dazwischen, z.B. die Kaufpreiszahlung, das Monatsende nach Kaufpreiszahlung oder ein anderer vereinbarter Zeitpunkt dieser Art.

Für die Zuordnung entscheidend ist die Ausführung der Maßnahmen. Wann das Geld fließt, ist dem FA in diesem Fall egal.

Allerdings muss man ein bisschen aufpassen, wenn man die gesetzliche Definition der 15-%-Regel zu wörtlich nimmt: Bei einer "Sanierung in Raten" (Begriff aus diversen BFH-Urteilen und BMF-Rundschreiben) kann das FA über einen Zeitraum von 5 Jahren planmäßig durchgeführte, zusammenhängende Maßnahmen eben doch als Herstellungskosten bewerten. Abhängig davon, was in diesen 5 Jahren hier insgesamt ausgeführt wird, könnte die neue Heizung durchaus ein weiterer Sargnagel zur Abschreibung über 50 Jahre sein, und zwar sogar dann, wenn der Anschluss erst nach Ablauf der 3 Jahre erfolgt.
 
dabescht

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Dann würde ich hier als wirtschaftlichen Übergang die Schlüsselübergabe des leerstehenden Hauses annehmen und V empfehlen keinen Vorvertrag zu unterschreiben.

Danke für die Auskunft.
 
Andres

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Dann würde ich hier als wirtschaftlichen Übergang die Schlüsselübergabe des leerstehenden Hauses annehmen
Bitte nichts annehmen, sondern im Kaufvertrag nachschauen. Der wirtschaftliche Übergang ist dort geregelt, er könnte in dieser Konstellation tatsächlich mit der Besitzübergabe zusammenfallen, aber auch völlig anders festgelegt sein.
 

Ferdl

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Ich hätte Vermutet, dass der Wirtschaftliche Übergang mit dem "Übergang Besitz, Nutzen und Lasten" laut Kaufvertrag übereinstimmen, oder nicht?

Verständnisfrage, man kann innerhalb der 3 Jahresfrist zu Bauarbeiten den Auftrag erteilen und sogar bezahlen ohne dass dies die 15%Regel betrifft, solange die Ausführung außerhalb der Frist stattfindet?

Sorry für die Fragen aber Steuerrecht ist echt nicht meine Welt.
 
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