Staat verhindert energetische Sanierung

Diskutiere Staat verhindert energetische Sanierung im Bautechnik Forum im Bereich Technische Abteilung; In meiner Vermietung hab ich ein Einfamilienwohnhaus, Baujahr 1960, Aussenwände 24 cm Betonsteine, und Heizung mit 4 Ölöfen. Warmwasserbereitung...

  1. Matteo

    Matteo Benutzer

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    In meiner Vermietung hab ich ein Einfamilienwohnhaus, Baujahr 1960, Aussenwände 24 cm Betonsteine, und Heizung mit 4 Ölöfen. Warmwasserbereitung mit elektrischen Einzelboilern, bzw. 5 l Untertischspeichern. Einige der Fenster enden nach unten an der Glasscheibe und die Zugluft wird mit handgehäkelten Würsten bekämpft.
    Ölverbrauch so 5.000 Liter pro Jahr, bei ca. 110 m2 Wohnfläche.
    Kurzum ein echtes Traumschloß, daß wie ein Heizkörper in der Landschaft steht..
    Ich würde das gerne, nicht nur energetisch, Sanieren, und anschließend die Miete erhöhen.
    Geht aber nicht, da der Mieter, eine Familie mit 3 Kindern, ein sog. Aufstocker ist. D.h., als fleissiger Handwerker, bei der Kirche beschäftigt, reicht sein Einkommen nicht, um seine Familie zu ernähren. Hinsichtlich Miete und Wohnfläche sind wir bereits an der obersten Grenze, die ja das Sozialamt vorgibt.
    Was kann ich tun.
    Der Tip: Such dir einen anderen Mieter ist nicht zielführend. Der jetzige Mieter will gerne drin wohnen bleiben, da er mit seinem Kindern so leicht nix anderes, mit Garten, etc., findet. Im übrigen hat er sich mit dem bescheidenen Gebäudezustand arrangiert, und einen eigenen Holzofen fürs Wohnzimmer angeschaft, um den immensen Ölverbrauch etwas runter zu drücken.
    Und ich will ihn auch nicht los haben, Miete kommt zuverlässig, schon wegen dem Sozialamt, und er pflegt mir das Gebäude und den Garten vorbildlich.
    Das Gebäude liegt auf dem Land in einer Gegend mit hoher Fluktuation. Gerade erst hat eine große Firma dort dichtgemacht und den Sitz nach Kroatien verlegt. Es ziehen dort viele Leute weg und einen neuen Mieter, der die höhere Miete für das sanierte Gebäudes aufbringen könnte wird sich schwerlich finden lassen. Hat jemand eine Idee, was zu tun ist? Die Hütte verkaufen mag ich auch nicht, schon weil der Erlös minmal sein dürfte.
     
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  3. #2 Newbie15, 20.04.2018
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    Entweder so lassen oder die Sanierung selbst bezahlen. Mehr Möglichkeiten gibt es nicht, wenn eine Mieterhöhung oder ein anderer Mieter für dich nicht in Frage kommt.
     
  4. #3 Petra_44, 20.04.2018
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    Ich würde nur die schlimmsten Dinge (Fenster mit Rahmen aus "handgehäkelten Würsten") sanieren und die Kosten selbst tragen.

    Vielleicht macht der Mieter ja auch einiges selbst, wenn man ihm das Material stellt, z.B. Laminat verlegen oder Wohnung streichen? Es gab da mal in Nürnberg so ein Konzept, ich weiß nicht mehr, wie das genau hieß und ob es das noch gibt. Dort sah der Plan so aus, dass man eine Wohnung an Asylanten vermietet, diesen das Material für eine Renovierung stellt und diese die Wohnung selbst renovieren.

    Ich würde mal googeln - da erfährt man vielleicht auch, wie so eine Sache steuerlich zu betrachten ist.
     
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  5. Matteo

    Matteo Benutzer

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    Die steuerliche Seite ist hier nicht das Thema. Natürlich kann ich Aufwendungen für das Haus bei den Werbungskosten ansetzen. Aber die schönste Steuerersparnis macht das Ganz auch nicht rentierlicher.
    In meiner heutigen Tageszeitung steht, daß der Klimaschutz eine hoheitliche Aufgabe wäre.
    Das der Staat die energetische Sanierung selbst verhindert, stand nicht drin!
     
  6. #5 Petra_44, 20.04.2018
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    Petra_44 Erfahrener Benutzer

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    Wieso, der Staat verhindert ja nicht die energetische Sanierung! Aber bezahlen muss man diese schon.
     
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  7. Andres

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    Hat die Tageszeitung auch eine Quelle für diese steile These?


    Wie verhindert denn "der Staat" angeblich die energetische Sanierung? Dass du die Miete nicht erhöhen willst, ist zunächst einmal deine Entscheidung. Dass sich für das Objekt (mutmaßlich) keine neuen Mieter finden werden, wenn man eine wirtschaftlich deckende Miete verlangt, ist auch die Schuld "des Staats"?


    Klar, aber verkaufen willst du ja nicht. Als kleine Motivationshilfe könntest du mal berechnen, wie viel Geld in den letzten 60 Jahren in die Erhaltung des Gebäudes geflossen ist. Das dann vergleichen mit 1 % der Neubaukosten jährlich (inflationsbereinigt) und du weißt, was dir hier früher oder später blüht. Das Haus kommt jetzt endgültig in ein Alter, in dem die Entenklemmer-Instandhaltung nicht mehr funktioniert.

    Zur eigentlichen Frage: Ich würde einfach mal mit den größten Kloppern beginnen, vor allem solchen, die in kleinen Etappen zu lösen sind. Jedes Jahr ein Fenster neu sollte aus den laufenden Mieteinnahmen ja wirklich zu stemmen sein.
     
  8. Matteo

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    Der Staat verhindert diese Sanierung sehr wohl. Und zwar über die gedeckelte Miete. Ich bin ja nicht das Studentwerk, das die Steuermillionen nur so reingeschoben kriegt. Oder die deutsche Annington (die heute Vonovia heißt), die bei uns hier 500 Wohnungen, vom Bundesgrenzschutz, zum mittleren Stückpreis von 30.000 DM gekauft hat.
    Ich muß darauf achten, das sich meine privaten Investitionen irgendwie wieder kapitalisieren. Denn kaufmännisch rechnen läßt sich das sowieso nicht. Das weiß jeder, der privat vermietet. Wenn Mietwohnungsbau so ein tolles ein Geschäft wäre, würden ja allerorts Mietwohnungen aus dem Boden spriesen. Aber das ist ja eher nicht der Fall.
    Kurzum, ich bin ja durchaus bereit finanziell Federn zu lassen. Es wird ja meine Bausubstanz erhalten. Aber nur damit das Geld verbrannt ist, mag ich das auch nicht machen.

    Nach ca. 60 Jahren Bastelarbeiten ist irgendwo Schluß. Es muß richtig Geld in die Hand genommen werden: Thermofassade, neue Fenster, Kellertrockenlegung, Dachsanierung mit Dämmung, Einbau Zentralheizung, und noch einiges mehr.
    Von mir gestellten Fußboden verlegen und die Bude streichen, das hat mein Mieter schon hinter sich. Das trifft nicht auf den Kern des Problems.
    Noch was o.T.: Laminat kommt ganz sicher in keines meiner Häuser. Solange es preisgleich gutes Echtholzparkett gibt, kommt immer dieses rein.
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 20.04.2018
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    Echt das geht nicht?

    Gut das ich das mal erfahre, weil ich immer kaufmännisch gerechnet habe und das auch weiterhin tun werde.

    Wenn sich Vermietung bei dir nicht lohnt, hast du entweder das falsche Objekt oder rechnest falsch oder beides.
    Zeitweilig musst nur auch rote Zahlen einplanen.
     
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  10. Matteo

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    Quelle steht da keine dabei. Ich denke mal in unserem Immobilienbereich besteht die "hoheitliche Aufgabe" darin, ein (wirtschaftliches) Umfeld zu schaffen, dass solche Gebäude abgerissen, oder aber saniert werden können. Abreißen geht nämlich auch nicht, da die Siedlung Bestandsschutz genießt.
    Wäre ich jetzt der "Immobilienhai", könnte ich ja sonst den Schuppen abreißen und das Grundstück für teuer verticken.

    Die "Schuld" des Staates besteht einfach darin, das ein vollzeitbeschäftiger Fachhandwerker, mit Gesellenbrief, in D, finanziell nicht in der Lage ist, seine Famile zu ernähren, sondern dazu staatlicher Unterstützung bedarf. Das ist der eigentliche Skandal! Vom Erwerb eines eigenen Hauses mal ganz zu schweigen. Zur angeblichen Sicherung von Arbeitsplätzen, und noch einigen anderen Gründen, gibts bei uns in D solche mickrige Entlohnung.
     
  11. Matteo

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    Sorry, ich hab da heut echt keinen Bock auf Märchenstunde.
    Kann ja sein daß dein Mietobjekt auf der Insel Sylt oder in der Münchner Innenstadt steht.
    Mieteinnahmen und Kreditrate sind geich hoch. Folgerung: Die Immobilie trägt sich von selbst.

    Ich kenne solche geschönten Kalkulationen:
    Grundstück von Oma geerbt und geht in alle Berechnungen mit genau 0 ein.

    Ich mach hier keine Werbung für irgendwelche Bücher, aber Gerd Kommer schreibt in "Kaufen oder Mieten":

    Ende 2015 lag der inflationsbereinigte Preis eines durchschnittlichen deutschen Eigenheims knapp unter dem Wert von 1970 – also mehr als vier Jahrzehnte ohne Wertsteigerung.

    Überall liegen gewerbliche Vermieter günstiger, weil sie nicht nur eine einzelne Eigentumswohnung erwerben und vermieten, sondern Dutzende oder Hunderte auf einmal.

    Diesen Hase-Igel-Wettlauf kann der private Vermieter kaum gewinnen, und in den seltenen Ausnahmen ist es typischerweise unplanbares Glück.

    Dann, ist eingerechnet ein Ansatz für:
    Aufwand für Verwaltung und Instandhaltung
    Inflation
    Steuern

    Falls irgendeiner dieser Punkte korrekt mit "nein" beantwortet wird, ist die ganze schöne Kalkulation geplatzt!
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 20.04.2018
    ehrenwertes Haus

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    Alle von dir getroffenen Annahmen zu meiner Vermietungslage sind zu 100% falsch.
    Weder München noch Sylt noch nur 1 Objekt.
    Mieteinnahme und Kredit sind nicht deckungsgleich.

    Keine Immobilie trägt sich auf Dauer von selbst, da muss man schon auch was dafür tun.

    Bücher lesen und zitieren, ersetzt aber nicht eigenes Denken.


    ... und von deinem Gejammer wird dein Problem auch nicht gelöst.


    Wenn du mit deiner Stituation als Vermieter unzufrieden bist, liegt es an dir das zu ändern.
    Niemand, außer du selbst, zwingt dich Immobilieneigentum zu haben oder zu halten oder gar zu vermieten.
     
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  13. #12 Duncan, 21.04.2018
    Zuletzt bearbeitet: 21.04.2018
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    Ich kann trotzdem noch nicht entdecken, wo der Staat energetische Modernisierungen verhindert. Meine Immobilien liegen nun im Berliner Speckgürtel. In meinen Augen eine recht komfortable Lage. Noch nicht ganz so umkämpft wie die Münchner oder Hamburger Innenstadt, aber halt auch nicht die Prignitz oder hinteres Thüringen bzw. Sachsen-Anhalt. In den letzten Jahren wurden diverse Fenster erneuert, Fassaden gedämmt, Hohlraumdämmungen durchgeführt, wie auch Heizungsanlagen (Gasanlagen, Luft-Wasser-Wärmepumpen) erneuert. Also durchaus etwas das man als Energetische Modernisierungen durchgehen lassen kann. Die haben sich alle durch Einnahmen nur aus den Immobilien refinanziert, Und der Staat hat dabei nicht blockiert, ganz im Gegenteil gab es für einige der Projekte sogar Fördermittel bzw. Vergünstigungen. Wo in der Rechnung einiges geschönt ist: die eigene Arbeitskraft ist da selten mit gerechnet. Ich stelle mir halt zumeist keine Rechnung für meine eigene Arbeit.

    Das man Immobilien nicht kaufmännisch rechnen könnte, kann ich beim Studium der BWA nicht nachvollziehen. Das ich bei vielen Büchern den Eindruck habe, dass sie nach dem Motto egal was drin steht, Hauptsache das Buch verkauft sich gestrickt wurden bleibt halt nicht aus. Mal überlegen warum diese "Propheten" Bücher schreiben statt nach dem Motto: Schnautze halten und Geld verdienen vorzugehen. Bis man als Autor wirklich Geld verdient braucht man schon beträchtliche Verkaufszahlen.

    Du steckst halt in dem klassischem Dilemma das in meinen Augen für die Vermietung von EFH zwangsläufig auftritt. Das Objekt ist schlicht viel zu teuer, um sich durch einen einzelnen Mieter zu refinanzieren. Ob unter 200m² Dach ein Mieter oder 10 Mieter wohnen, das Dach kostet ziemlich das gleiche. EFH sind halt klassische Selbstnutzerobjekte mit gewissem Luxusfaktor (und wenn der "nur" in Abstand zum Nachbarn besteht) der entsprechend kostet.
     
  14. Matteo

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    Na, so ganz zwanglos ist das mit der Hütte nicht:
    Eine entfernte Tante hat mir das Haus vererbt, weil ihre eigene Verwandtschaft es partout nicht haben wollte, da schon vor vielen Jahren bekannt war, daß ein immenser Investitionsstau lauert.
    Ergebnis: Erbschaftsteuer 30 % auf den vom Finanzamt angesetzten Phantasiewert, nach Abzug der schlappen 20.000 € Freibetrag.
    Natürlich könnte ich nun einen Makler in Marsch setzen, mit der Maßgabe "interessiert mich alles nicht" Überweise mir was übrig bleiben sollte, aufs Konto.
    Dazu hänge ich aber zu sehr an dem Haus. Fast 1/2 Jahr lang hab ich es in meiner Freizeit entmüllt, und soweit ich das mit meinen bescheidenen Kenntnissen und Finanzmitteln konnte, wieder hergerichet. Den dschungelartigen Garten ausgeforstet und dgl. mehr.

    Das mit dem Luxusfaktor sieht auch die sozialneidische Wohngeldstelle so, die für meinen Mieter zuständig ist.
    Nach mehreren Kontrollen durch die Sozialbehörde ist der Sachstand folgender:
    Das Haus hat 3 Kinderzimmer, für die 3 Kinder meines Mieters. Falsch gedacht. Die förderwürdige Wohnfläche ist damit zu groß. Luxuswohnraum wird nicht bezahlt!
    Also mußten wir ein Kinderzimmer, an mich, als Lager, untervermieten, damit es nicht zur Wohnfläche, und zum Mietgegenstand gehört. Und das Sozialamt kontrolliert nun ganz genau, dass dort abgesperrt ist, der Mieter keinen Schlüssel hat, und garantiert den Raum nicht nutzt.
    Dann habe ich dem Sozialamt (natürlich auf deren Anfrage) geschrieben, dass der große Garten, Gartenhäuschen, Garage, etc., nur zum unentgeltlichen Gebrauch überlassen wird, und nicht zum Mietgegenstand gehört. Damit ist das Amt aber auch nicht zufrieden und zieht ihm 50 € für die Garagenmiete ab.
    Kurzum, da sich das Amt dort ja um jeden Sch.... kümmert, dachte ich das man nun die vollmundigen Versprechungen unserer Kanzlerin zum Thema "Klimaschutz" und "Luftreinhaltung" umsetzen könnte. Wie das mit dem Abgas, von so einem auf kleiner Flamme brennenden Ölofen aussieht, kann man unschwer auf den abgesäuerten Ziegeln im Umkreis des Kamins erkennen.
     
  15. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Gezwungen hat Dich aber trotzdem keiner dazu, auch nicht "der Staat": https://de.wikipedia.org/wiki/Erbausschlagung
     
  16. Matteo

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    @ Erbausschlagung - Ist nun leider gut 10 Jahre zu spät....

    Aber "Ölofen" hab ich grad mal gegoogelt: Gibts auch heut noch, man glaubt es nicht, wenn man den Atompilz sieht, der so aus manchen schlecht gewarteten und/oder betriebenen Anlagen kommt. Gib mal "Wamsler" oder "Hass und Sohn" ein. Diese Dinger gibts für unter 200 € beim Hornbach und anderswo. Hab ich gedacht, die wären grad mal eben noch so geduldet, mit Übergangsfrist, und so. Aber weit gefehlt. Allerneueste Zulassung dran, und kein Führerschein zum Betrieb nötig.
    Was gerne gemacht wird, in der Übergangszeit und so: Betrieb auf kleinstmöglicher Flamme. Schornstein erreicht keine Betriebstemperatur. Das schwefelsaure Abgas kondensiert innen im Schlot und versottet die ganze Anlage. Saustall, ist ja wie im Mittelalter.
    Wird nur noch getoppt von den auch immer noch zulässigen Gasaußenwandöfen. Gerade erst bei einem Bekannten gesehen: Kiste unterm Fenster und das Abgas geht auf einen 3 Seiten baulich begrenzten Mini-Balkon. Mit Abgasrückführung ins Wohnzimmer bei offenem Fenster.
    Und alles mit Lizenz des zuständigen Kaminkehrers.
    Was steht dort auf deren Innungsseite:
    Der Kaminkehrer: Ihr Sicherheits-, Umwelt- und Energieexperte
     
  17. #16 FMBerlin, 22.04.2018
    FMBerlin

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    Wenn die Miete den höchstzulässigen Satz des Sozialamtes übersteigt, muß der Mieter die Differenz aus seinem Regelsatz selber zahlen. Wenn Du nun die effizientesten/kostengünstigsten Energiesparmaßnahmen zuerst durchführst und die Mieterhöhung auf die Energiekosteneinsparung beschränkst kannst Du einen Investitionsbetrag refinanzieren ohne die Bruttowarmmiete zu erhöhen. Muß für jede Baumaßnahme im Einzelfall konkret gerechnet werden.
    Vielleicht kommt Dir der Mieter auch mit Eigenleistungen entgegen, da gerade bei Dämmaßnahmen die Lohnkosten dominieren. (z.B. Dämmung der Kellerdecke oder der obersten Geschoßdecke als effiziente und leicht selbst durchzuführende Maßnahmen)
    Das wird natürlich eine langwierige Bastellösung und kein großer Totalsanierungswurf. Andererseits sind Kredite momentan billig. Fördermittel wird es wohl eher nicht geben, da die energetischen Anforderungen für die Gewährung von KfW-Mitteln meist so streng sind, daß eine Einhaltung in der Regel nicht wirtschaftlich ist. Jede Maßnahme muß sich halt selbst durch die eingesparten Energiekosten rechnen. Die große Klimarettungsnummer, koste es was es wolle, fällt dann eben aus.
     
  18. Matteo

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    Hallo FMBerlin,
    erstmal vielen Dank für Deine Mühe. Der erste tatsächlich brauchbare Beitrag zum Thema. Die große Klimarettungsnummer fällt sowieso aus, da die energetischen Anforderungen für die Gewährung von KfW-Mitteln eh in meinem Fall kaum einhaltbar wären. Für die Verwandlung zum Energiesparhaus dürfte es billiger sein, die Hütte wegzureißen, und neu hin zu bauen.
    Nur 1 Beispiel: Fensterlaibungen - Die erforderlich Dämmstärke in der Laibung, würde zu Finsternis im Raum führen, da kaum Fensterfläche übrig bleiben würde.
    Unter Kellerdecke und über oberste Geschoßdecke haben wir schon a bissl Styro angebracht. Aber das nächste dicke Ei wär halt die Fassade. Und da gehts nicht klein bei klein. Ich mach keine Fassadendämmung drauf, ohne Trockenlegung der Kelleraußenwände, inkl. Dachrinnen, Drainagen, Außenanlagen, etc.. Und Fenster/Haustür müßten dann ja auch gleich mit gemacht werden. Und auch dann hätt ich immer noch die Ölöfen....Naja, intensives Lottospielen tät vielleicht weiter helfen?
    Vor Jahren hat ich schon mal einen Installateur da, wegen Angebot für neue Heizung: Die Ansage war: Die Anlage wär viel kleiner und billiger zu rechnen, wenn die Außenwände gedämmt wären...
    So bleibt das Haus halt weiter wie ein Heizkörper in der Landschaft stehen!
     
  19. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Da meckert jemand der eine Immo geschenkt bekommt und nur die Schenkungssteuer bezahlen muss. Das ist meckern auf hohem Niveau. Kein Makler, keine Grundstückserwerbssteuer, keine Notarkosten zum Absetzen. Du tust mir wirklich leid, dass bei Dir das Finanzamt eher zugreift, als bei jemanden der die gewissen Kaufnebenkosten absetzen kann.
     
  20. Matteo

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    Bei näherer Betrachtung ergeben die üblichen Kaufnebenkosten etwa 10 Prozent.
    Die Schenkungssteuer bei Klasse III sind 30 Prozent. Das ergibt schon einen gewissen Unterschied.
    Dazu Aufwand zur Wiederbewohnbarmachung des Gebäudes: Beräumen, Kellerwände verputzen, Fußböden und alte Wandbeläge raus. Tünche neu komplett, Einbauküche neu, Alle Fenster und Türen streichen, einige technische Installationen neu, Garten ausforsten, und noch so einiges mehr. Die eigentlichen Erben wußten schon warum sie den Schuppen nicht haben wollten.
    Mein Thread hier sollte aber eher nicht nach rückwärts blicken. Meine Frage lautet: Wie gehts in Zukunft weiter?
     
  21. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Ganz einfach, wenn das ganze sich finanziell nicht lohnt, verkauf das Gebäude an Eigennutzer. Da das aber nun bereits vermietet ist, wird das natürlich nicht leichter.
    Trotzdem, wenn ich dir so zuhöre wirst du mit der weiteren Vermietung kaum erfolg haben können. Wenignstens nicht finanziell.
    Du hast Glück das du nicht an den falschen Mieter geraten bist, so wie sich das anhört. Jedenfalls bis jetzt noch nicht.
    Alles ist besser als dich mit Arbeit zu belasten, die dir am Ende finanziell nichts bringt, und vieleicht sogar noch dein Geld kostet. Wer bist du, das Sozialamt?
    Wenn sich das auf absehbare Zeit nicht wirklich rechnen kann, entlaste dich wenigstens von der Verantwortung, deinem Mieter die Hütte kostenlos in stand zu halten, bzw. den vieleicht noch zu subventionieren.
     
    immobiliensammler, Bovary, Wohnungskatz und einer weiteren Person gefällt das.
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