Staat verhindert energetische Sanierung

Diskutiere Staat verhindert energetische Sanierung im Bautechnik Forum im Bereich Technische Abteilung; Die eigentlichen Erben wußten schon warum sie den Schuppen nicht haben wollten. Und das hast Du Dir nicht denken bzw. prüfen können, als Du das...

  1. Bovary

    Bovary Erfahrener Benutzer

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    Und das hast Du Dir nicht denken bzw. prüfen können, als Du das Erbe angenommen hast? Man hat doch eine Überlegungsfrist bei Annahme eines Erbes?

    Wenn das mit Deinem Mieter aufgrund der KdU nur spitz auf Knopf funktioniert, was kann dann die Politik dafür? Das Objekt ist - zumindest mit diesem Mieter - schlicht unrentabel. Entweder investiert man dann in die Substanz, vielleicht mit dem Hintergedanken, es den eigenen Erben zugute kommen zu lassen oder man kommt zu einer anderen Entscheidung. Alles so lassen wie es ist, verkaufen oder einen Mieterwechsel zu marktüblichen Konditionen anstreben. Oder soll nach Deinen Vorstellungen Frau Merkel persönlich was beisteuern?
     
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  3. #22 ehrenwertes Haus, 24.04.2018
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Also, wieviele Merkels wohnen in Deutschland?
    In unserer Solidargemeinschaft, müssen dann ja alle (weilblichen) erwachsenen Merkels was beisteuern.

    Naja, wenn sich alle Merkels die Wunschsanierung des TE teilen, kommt bestimmt auch noch ne schöne Summe raus um den Mieter zu sponsorn, damit die Miete auch auf ein Wunschniveau angehoben werden kann.


    Jetzt brauchen wir nur noch ein paar gute Argumente um die Merkels auch alle zu überzeugen.
     
  4. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Der Käufer zahlt aber zu den Nebenkosten noch das Grundstück samt Haus was Dir das Finanzamt ausgerechnet hat was alles Wert hat.

    Du zahlst von beiden nur Deine 30 Prozent und hast noch einen Freibetrag von 20.000€ worauf Du gar nichts zahlst.


    Jetzt seit ihr beide am gleichen Punkt und müsst beide in den Instandhaltungsrückstand investieren.

    Jetzt kannst Du Dir ausrechnen was Du gespart hast weil Du eine Schenkung angenommen hast. Wenn Du nicht zufrieden bist schenke es der Kirche. Die freut sich bestimmt Ihre Ländereien zu vergrößern. Dann bist Du deinen Mieter, das Grundstück, sowie alle anderen Belastungen los.
     
  5. Bovary

    Bovary Erfahrener Benutzer

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    @Pitty Ganz so einfach ist es nicht. Tritt man nämlich ein Erbe an, haftet man auch für die Nachlassverbindlichkeiten - und zwar mit dem schon vorhandenen Privatvermögen. Das ist keineswegs immer ein Geschenk. (Sonderkonstruktionen wie die Bestellung eines Nachlassverwalters bei überschuldeten Nachlässen mal außen vorgelassen.)

    Wenn, wie der TE hier einräumt, schon mehrere in der Erbfolge vor ihm stehende Personen ausgeschlagen haben, spricht vieles dafür, dass es eben gerade kein „Geschenk“ war. Die Neiddebatte - ich musste als redlicher Käufer ja noch viel mehr tun - kann man da getrost stecken lassen.

    Der Fiskus würde auf so manches Erbe, das ihm letztendlich zufällt, sehr gern verzichten. Er ist aber der einzige, der nicht ausschlagen kann. Die Verwertung ist nämlich ein Riesenaufwand. Sprich, den großen Reibach macht der Fiskus an den ihm zufallenden Grundstücken (oftmals Kategorie Ruine) nicht. Ähnlich wird die Kirche denken, wenn man ihr ein so „hübsches“ Geschenk machen möchte.
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Gibt es Negatives Einkommen wird dieses vom Erbe selbstverständlich abgezogen. Ich zahle Erbschaftssteuer auf das gesamte Erbe und nicht nur auf Immobilien.
     
  7. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Da gebe ich dir recht.
    Was aber nicht daran liegt, das es nicht möglich wäre, sondern weil der Staat dieses Gebiet, jedenfall nach meiner Erfahrung, schlicht ignoriert. Es gibt jede Mengen Flächen die von Staatswegen her entwickelt werden könnten, dann verkauft oder vermietet usw., nur es kümmert sich halt keiner drum, bzw. die verfahren sind einfach viel zu lange.
    Ich habe schon 9 Monate gebraucht nur um einen Mietvertrag für eine kleines Gewerbegrundtück von einer staatlichen Verwaltung zu bekommen, incl. Pralinen für den Sachbearbeiter usw..
    Das lag aber nicht daran das es soviel Nachfrage gäbe, sondern einfach nur weil es dort offensichtlich so richtig gar keine Mieter haben will. Die machen nämlich Arbeit, man muß abrechnen usw. Viel bequemer ist es natürlich Brachgrundstücke und Ruienen zu verwalten.
     
  8. #27 taxpert, 25.04.2018
    taxpert

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    Nachdem das Ganze nun sehr stark in den steuerlichen Bereich gerutscht ist, mag ich auch noch meinen Senf dazu geben!

    Nein, ein mögliches negatives Einkommen, dass sich aus dem Erbe nach dem Erbfall ergibt, mindert den Erwerb von Todes wegen nicht! Die energetische Sanierung wäre daher selbst dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben wäre, keine Nachlassverbindlichkeit im Sinne des ErbStG!

    Im Rahmen der ErbSt wird der Wert einer Immo zunächst typisierend nach §10 Abs.3 ErbStG in Verbindung mit §151 Abs.1 Nr.1 BewG festgestellt. Ist der tatsächliche Wert (steuerrechtlich: gemeine Wert) jedoch niedriger, so kann der Stpfl. diesen nachweisen und dieser niedrigere Wert wird für Zwecke der ErbSt angesetzt, §138 Abs.4 BewG. Warum wurde also der "Phantasiewert" akzeptiert?

    Grundsätzlich ist man als Vermieter -egal ob man eine Immo kauft oder erbt!- unternehmerisch tätig! Auch wenn man eine Immo erbt, wird man sich fragen müssen, was unternehmerisch am günstigsten ist. Zur Einkünfteerzielung behalten? Selbst nutzen? Oder doch lieber verkaufen und das Kapital anders einsetzen?

    Wenn ich einen -nenne wir es nicht-solventen- Mieter behalten will und daher keine Mieterhöhungen durchsetzen kann, ist dass zwar sozial gesehen sehr löblich, unternehmerisch aber Grund falsch!

    Wenn ich energetisch sanieren will, die Kosten über die Miete aber nicht wieder rein bekomme, dann ist dass aus ökologischer Sicht sicherlich eine tolle Sache, soweit die Wertsteigerung der Immo dadurch aber nicht erheblich ist, aus unternehmerischer Sicht unsinnig!

    Wenn ich mich unternehmerisch nicht sinnvoll verhalte, darf ich -zumindest meiner Ansicht nach!- nicht nach dem Staat schreien, der dass Ganze auffangen soll.

    Wenn man sich im Forum umschaut, hält es sicherlich die Mehrheit hier die Vermietung eines EFH von vorne herein nicht für unternehmerisch sinnvoll!


    Wie schon von anderen gesagt, ist erben immer freiwillig!

    Grundsätzlich würde ich das Erbe einer unbelasteten Immo immer annehmen! Auch wenn die Hütte unbewohnbar wäre, wäre ich immer noch reicher als vorher, selbst wenn die ErbSt auf einen "Phantasiewert" zu entrichten wäre!

    Kleines Rechenbeispiel: Wenn der Wert mit 220.000 Euro angesetzt wurde, zahlt man 60.000 Euro ErbSt. Kann man die Hütte dann tatsächlich nur für 100.000 Euro verkaufen, ist man immer noch 40.000 Euro reicher als vorher. Und wenn man das Ganze zeitnah zum Erwerb von Todes wegen macht, spart man sogar noch den Gutachter und bekommt 30.000 Euro ErbSt wieder.

    taxpert
     
  9. Matteo

    Matteo Benutzer

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    Die Möglichkeit aufs Grundbuchamt zugehen und dort die Aufgabe meines Eigentums zu erklären ist mir bekannt.
    Damit wäre allerdings auch der Aufwand futsch für:
    - Erbschaftssteuer 5-stellig
    - Entmüllung und Wiederbewohnbarmachung des Anwesens.
    Gespart wäre der Aufwand für Sanierung und Instandhaltung
    Was mich dabei stört ist einfach die Tatsache, daß ich mein Geld ausgebe für energetischen Unfug:
    Nur einige Beispiele:
    - Neuer Ölofen (alte Dreckschleuder war durchgebrannt - aber auch die heute immer noch neu zugelassenen Öfen haben kein deutlich besseres Abgasverhalten, da das Heizöl mit zu geringer Temperatur verbrannt wird.)
    - Neuer elektrischer Untertischspeicher und neuer Badeboiler mit Tagstrom (Besser wäre eine zentrale WW-Versorgung bei Einbau einer Heizanlage in das Haus)
    - Einbau elektrischer sog. Frostwächter in den Toiletten und im Waschhaus (bei ordentlicher Dämmung entbehrlich)
    - Alle paar Jahre Öltankreinigung für die zentrale Ölversorgung der Öfen (Erdgas liegt am Grundstück an)
    - Instandhaltung der Rollladen und Fenster, die allesamt auf den Müll gehören.
    Zum Glück schimmelt nix, da zwar die Wandoberflächen im Winter saukalt sind, aber die Durchlüftung ist mehr wie ausreichend, durch die undichten Fenster und Türen. Fällt mir grad ein: Ich hab dort mal bei der Wiederbewohnbarmachung eine Außenwand (innen) mit Rauhfaser tapeziert. Die Tapetenbahn angelegt, und versucht seitlich zu verscheiben. War nicht möglich, da angefroren....
     
  10. Matteo

    Matteo Benutzer

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    Den vom Finanzamt angesetzten Wert hab ich nicht akzeptiert, aber viel zu viel bezahlt hab ich dennoch:
    Um das nach dem Erbfall leer stehende Gebäude schnellstens wieder ans vermieten zu kriegen hab ich umgehend mit der Wiederbewohnbarmachung begonnen. Mein Fehler, ohne ausreichende Beweissicherung über den Zustand! Das Gebäude mußte ja, trotz Leerstand, mit den Ölöfen beheizt werden, damit die Wasserleitungen nicht einfrieren. Ich mußte täglich hinfahren und nachsehen, ob alles funktioniert.
    Dann, etwa ein halbes Jahr später, noch bevor der Erbschein kam, hatte ich die Bude vermietet. Nach ca. 2 Jahren kam der Erbschaftssteuerbescheid.
    Ich hab Widerspruch eingelegt, mußte natürlich trotzdem erstmal zahlen. Dann mußte ich ein Wertgutachten beauftragen.
    Der Gutachter sah dann z.B. im Keller meine neu angeputzten Wände und das komplett frisch getünchte Haus.
    Den schwarzen grottigen Keller, der vorher aussah wie auf "Lost Places" hat er nur auf einigen unscharfen Fotos von mir gesehen.
    Kurzum, er hat dann einfach den 12-fachen Jahresmietwert als Wert des Gebäudes angesetzt.
    Darauf hab ich dann die Erbschaftssteuer bezahlt.
    Was mich daran ärgert: Ohne meine vorgenommene Sanierung wäre das Haus nicht vermietbar gewesen. Und schon gar nicht zu dem erzielten Preis. Und auch bei einem Verkauf wäre der Wert wesentlich geringer gewesen.
     
  11. AJ1900

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    Alles Dinge dir man sich vor der Investition überlegen sollte, ob die zu erzielende Miete das überhaupt abdecken kann. Was willst du hören. Du fängst an ein Haus zu sanieren, das laut deiner eigenen Aussage wertlos ist und auch noch in einem Gebiet ohne Nachfrage liegt. Was genau soll der Staat da für dich tun? Das Werte vom Finanzamt teilweise auch wilkürlich wirken, da stimme ich dir ja zu, nur einen Wert wird das Haus und/oder das Grundstück betimmt darstellen, nur ist den evtl. heute keiner bereit zu bezahlen.
     
  12. Matteo

    Matteo Benutzer

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    Ganz einfach: Umlegung der 11 Prozent der energetischen Sanierungskosten pro Anno auf die Miete. Frau Merkel selbst hat ja mal verkündet, dass die Energiewende, auch für Mieter, nicht zum Nulltarif zu haben ist.
     
  13. #32 immobiliensammler, 25.04.2018
    immobiliensammler

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    Das darfst Du doch jetzt schon, oder nicht. Nur wenn der Markt die neue Miete dann nicht hergibt ist das ein anderes Problem.

    Du kommst mir vor wie jemand, der eine Fabrik für grün/gelb gestreifte Osterhasen baut und dann nach dem Staat rufst, weil niemand Deine Osterhasen kaufen will, dann muss der Staat halt dann per Gesetz die Osterhasen in grün/gelb gestreift vorschreiben!
     
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  14. AJ1900

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    Na dann tu das doch, wer hindert dich? Dein Problem ist doch nicht der Staat, sondern das du keinen anderen Mieter gefunden hast, als einen vom Amt. Logischer weise kann der Staat nicht Luxuswohnen für HartzIV auf dem Land finanzieren, sondern muß sich halt im Rahmen bewegen.
    Dein Problem ist ergo das zu niedrige Mietniveau an deinem Standort.
     
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  15. Pitty

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    Du kannst die Sanierung auf Deine Mieter umlegen. Wenn Du allerdings schon am obersten Limit der KDU liegst, so wirst Du entweder darauf verzichten müssen die Sanierung umzulegen oder Dir andere Mieter suchen die nicht von der KDU abhängig sind.
     
  16. Andres

    Andres
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    Eigentlich liegt er ja schon längst drüber.
     
  17. Pitty

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    Da bist wohl nur Du dran schuld und kein anderer, dass Du alles schön vorher schön gemacht hast.

    Wenn Du jetzt nichts mehr auf die Mieter umlegen kannst weil sie dir sonst weglaufen, solltest Du wohl verkaufen und hier nicht das Forum füllen.

    Sehe es als Lehrgeld an, Pech gehabt und schaue nach vorne.
     
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  19. Matteo

    Matteo Benutzer

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    Ich sehe das eher emotionslos. Wenns keine Möglichkeit zur Luftreinhaltung und Energieeinsparung gibt, wird halt weitergewurschtelt wie bisher auch, und die Umwelt weiterhin versaut. Ich hätte ja gern meinenen Teil dazu beigetragen, auch finanziell, aber so nicht!
     
  20. #38 ehrenwertes Haus, 27.04.2018
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    Du kannst trotzdem deinen Teil zur Energieeinsparung beitragen, sogar ohne weitere Kosten für dich.

    Dein PC braucht Strom, der Internetzugang braucht Strom... und außer Jammern, wie schlecht die Welt zu dir ist, kommt nichts von dir.
     
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