Ständig neue Mängel und Kleinigkeiten in der Wohnung

Diskutiere Ständig neue Mängel und Kleinigkeiten in der Wohnung im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Liebe Vermieter, ich hab seit 6 Wochen meine Erste Wohnung nach Komplettsanierung in der Vermietung. Nachdem ich den Mietern mit dem...

  1. #1 VermieterChris, 15.09.2020
    VermieterChris

    VermieterChris Neuer Benutzer

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    Liebe Vermieter,

    ich hab seit 6 Wochen meine Erste Wohnung nach Komplettsanierung in der Vermietung. Nachdem ich den Mietern mit dem Einzugstermin entgegengekommen bin und ihnen auch noch 2 Wochen vor Mietbeginn Zugang zur Wohnung gewährt habe, kommen jetzt ständig neue "Mängel" und Kleinigkeiten, die mich einfach nur noch nerven und mir meine Zeit rauben!

    - Beleuchtung im Garten geht nicht -> Ich habe die Glühbirne gewechselt
    - Wasseraustritt bei einer bodengleichen Dusche -> Ich habe eine neue Dichtungslippe unten für 20€ gekauft und montiert
    - 1 Sockelleiste löst sich etwas von der Wand -> Neu an die Wand geklebt
    - Doppelkippschalter für 1 Lampe wurde moniert und sollte in einen Kippschalter gewechselt werden, um Verwechslungsgefahr auszuschließen -> was mir ehrlich gesagt zu weit ging
    - Die Satellitenschüssel war auch kaputt, bis ich das Kabel am Fernseher angeschlossen habe... echt traurig!
    - Jetzt federt das Laminat nach 6 Wochen auf einmal an "einigen Stellen"
    - Ein Fensterglas ist jetzt auf einmal etwas "blind"

    Ich bin wirklich bestrebt die Wohnung in einem guten Zustand zu vermieten und auch kleine Reparaturen sind für mich kein Problem. Jedoch fühle ich mich aktuell nur noch durch diese Sachen genervt, zumal im Übergabeprotokoll keine Mängel aufgenommen wurden.

    Wie geht ihr mit diesen Problemen um, und wie tretet ihr gegenüber dem Mieter auf neue "Mängel" auf? Ich muss mich erst neu in die Rolle des Vermieters einfinden.

    Über Anregungen würde ich mich sehr freuen, Danke Euch!
    Chris
     
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  3. Andres

    Andres
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    So ist es. Zu jedem einzelnen Punkt, den der Mieter vorbringt, könnte man sicher lang zur rechtlichen Lage und zum praktischen Vorgehen schreiben, aber das ist der Kern der Sache.

    Zum Rest: Das ist eine Kombination aus ...
    • Dingen, die tatsächlich zu deinen Pflichten gehören (die Schwalldichtung, falls sie wirklich defekt war), die man möglichst effizient abarbeiten möchte und bei denen man eigentlich eher froh ist, wenn der Mieter sie meldet (das ist besser, als wenn nach jeder Dusche das Bad komplett unter Wasser steht, was langfristig ein Problem wäre),
    • Dingen, die nicht zu deinen Pflichten gehören (der Lichtschalter), bei denen es - sobald man grundsätzlich weiß, wie der Mieter tickt - darauf ankommt, möglichst direkt und unmissverständlich "Nein" zu sagen, damit der Mieter vielleicht mal irgendwann kapiert, dass das hier kein Wunschkonzert ist, und
    • Dingen, die irgendwo dazwischen liegen und bei denen man immer überlegen muss, ob es aufwändiger ist, das Problem selbst zu lösen, auch wenn man es nicht müsste, oder die Forderungen des Mieters abzuwehren.
    Für den letzten Punkt gibt es keine allgemeine Lösung. Manchmal weiß man zunächst einfach nicht, ob das nun ein tatsächlicher Mangel ist (die Sache mit der Sat-Schüssel, auch wenn man das vor Neuvermietung eigentlich überprüfen sollte), manchmal fragt man sich, ob man es nicht einfach darauf ankommen lassen will (die Sache mit der Sockelleiste). Insgesamt ist es gerade bei kleineren Mängeln auch eine Möglichkeit, sich einfach mal ein paar Tage Zeit mit einer Reaktion zu lassen. Sofern eine Kleinreparaturklausel anwendbar ist, ist auch das eine gute Möglichkeit.

    Irgendwann könnte es auch eine gute Idee zu sein, dem Mieter ganz offen zu sagen: Wenn dir die Wohnung nicht (mehr) gefällt, kannst du den Vertrag jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Die Stimmung wird das nicht verbessern, aber manche Leute kapieren es einfach nicht auf nett.
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 15.09.2020
    ehrenwertes Haus

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    Keine Mängel aufgenommen, weil keine vorhanden waren, sie übersehen wurden oder noch nicht bemerkbar waren?
    Manche Mängel merkt man wirklich erst durch Nutzung der Wohnung. Manchmal verpeilt man auch Kleinkram vor Wohnungsübergabe zu prüfen.
    Wenn man keinen schlechten Start im Mietverhältnis haben möchte, richtet man das kommentarlos in den ersten Wochen nach Wohnungsübergabe an die Mieter.

    Man darf sich dann über sich selbst ärgern einige Dinge einfach verpeilt zu haben. Das geht allen Vermietern so. Mit zunehmender Erfahrung wird das Übersehen weniger, man lernt aus seinen Fehlern.

    Die Kleinkramreparaturrunde zu Mietbeginn läßt sich nur (weitgehend) vermeiden, indem man wirklich Alles in Ruhe ohne Mieter prüft und richtet was schon Probleme aufzeigt oder erkennbar in absehbarer Zeit Probleme machen wird. Ein Teil deiner Liste fällt unter die Rubrik "präventiv vor Mietereinzug erledigen", wie z.B. Dichtungen und Satelitenschüssel prüfen ggf. reparieren/tauschen.


    Mieterwünsche auf VM-Kosten erfüllen, nur wenn das einen Mehrwert auch für andere Nutzer hat. Für alle anderen Wünsche nur wenn der Mieter die Um- und Rüchbaukosten übernimmt.


    In Summe klingen die Problemstellen nicht nach vom Mieter verursacht.
    Federndes Laminat und Fenster partiell blind, sollte geprüft werden.
    Sind die Beobachtungen des Mieter richtig, können sich dort größere Probleme abzeichnen, die zu u.U. zu Mietminderungen berechtigen.

    Bis hier hin, 6 Wochen ist nicht wirklich eine lange Mietzeit und die Beanstandungsliste überschaubar, würde ich sagen, sei froh, wenn deine Mieter jede neue Macke der Wohnung dir melden. Das ist zwar nervig, kann aber helfen größere Schäden zu vermeiden.
    Solange die Wohnung nicht schlecht geredet wird oder ständig "Mietminderung" erwähnt, ist das kein Grund zu Besorgnis.
    Andersrum hättest du zwar jetzt deine Ruhe, dafür Mieter die vermutlich weniger um den Erhalt der Wohnung besorgt sind.


    Erhärtet sich der Eindruck vom mäkeligen Mieter, lass sie ziehen.
    Ein Hinweis auf "Mieter dürfen jederzeit nach einer besseren Wohnung umsehen" schadet dann nicht.

    Gegen den Nervfaktor hilft die Vermietung als Job zu betrachten, nicht als "die Mieter rauben mir meine Freizeit".
    Als Vermieter bist du Geschäftsmann und dein Job ist es die Wohnung in vertraglich zugesichterem Zustand zu erhalten. Dafür zahlen deine Mieter.
    Wenn dir das zuviel ist, kannst du das delegieren an Hausmeister und/oder Verwalter. Die machen den Job, den du gerade machst, auch nicht für lau.
    Hinterfage dich ehrlich, ob du dich den Aufgaben eines VM gewachsen fühlst oder nicht (dauerhaft, nicht Anfangsprobleme). Vermietung macht mehr Arbeit als nur Kontostand prüfen und ab und an nach neuen Mietern ausschau halten, das kostet als "Nebeneinnahme" auch Freizeit.
     
  5. #4 immodream, 16.09.2020
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    Hallo Chris,
    es gibt Mieter, die haben wirklich 2 linke Handwerkerhände und überhaupt kein technisches Verständnis.
    Daher hätte ich die gemeldeten Mängel auch abgestellt ohne lange zu diskutieren .
    Bei den Mängeln Glühlampe wechseln und Antenne anschließen hätte ich mit Nachdruck darauf hingewiesen, das das nach meiner Meinung nach zu den Aufgaben des Mieters gehört .
    Zu den Mängeln Scheibe blind und Laminat federt würde ich mir das erst einmal ansehen .
    Wenn die blinde Stelle so klein ist, das es den Gebrauch des Fensters zur Sicht nach Außen nicht wesentlich einschränkt, würde ich das nicht beheben.
    Warum federt das Laminat ? Wurde es falsch verlegt ?
    Also auch erst einmal überprüfen .
    Irgendwann muß man sich entscheiden, will man den Mieter behalten, weil z. B die erneute Vermietung sehr schwierig ist oder hat man die Nase von dem Mieter bereits voll .
    Dann weise ich so einem Mieter darauf hin , das er das Recht hat, zu kündigen und ich nicht mehr bereit bin ,
    weiterhin irgendwelche sogenannte Mängel zu beseitigen .
    Wenn dann noch die Drohung kommt , die Miete zu mindern, weise ich bei nervigen Mietern darauf hin, das die Miete nicht mehr als 100 % der Nettomiete gekürzt werden kann .
    Verständnisvolle Grüße
    Immodream
     
  6. #5 VermieterChris, 17.09.2020
    VermieterChris

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    Lieber Vermieter,

    erst einmal vielen Dank für Eure ausführlichen und hilfreichen Tipps und Einschätzungen!

    Ich habe zunächst einmal die Nachricht meines Mieters einen Tag sacken lassen, denn ich muss ja nicht mehr um 22:50 sofort antworten. Nach reiflicher Überlegung habe ich einen Termin vereinbart und werde die Mängel begutachten und ggfs. reparieren lassen. Auch wenn es mich absolut nervt wegen jedem Kleinkram, und einem auf einmal blinden Fenster mit den Mietern in Kontakt zu treten, möchte ich gemeinsame Lösungen suchen. Da die Wohnung sehr gut gelegen ist und ich aus mehreren Interessenten aussuchen konnte (ohhh was habe ich gemacht) bin ich fest davon überzeugt, dass hier ein langfristiges Mietverhältnis entstehen wird. Darüber hinaus haben die Mieter auch eine durchaus teure Einbauküche montieren lassen.

    Euer Feedback hat meinen Blick auf die Sache deutlich verändert und mich auch ehrlich gesagt etwas beruhigt.

    Was kann im schlimmsten Fall passieren? Einige Euro's werden investiert und abgeschrieben. Probleme die auch andere Mieter bemängeln würden, werden abgestellt. Und auch wenn ich mich gegen diesen komischen Lichtschalter gewehrt habe, werde ich proaktiv auch diesen Wunsch dem Mieter gerne erfüllen. Dennoch werde ich nach diesen Reparaturen höflich aber bestimmt mitteilen, dass in Zukunft nur noch ein Kontakt per Brief stattfinden wird und auf WhatsApp- Nachrichten nicht mehr geantwortet wird. Leider kann ich das auf "du" und "du" jetzt nicht mehr so einfach zurücknehmen. Da wir aber im selben Alter (um die 30) sind, wird sich das auch irgendwie ausgehen.

    Allerdings werde ich nie wieder einem Mieter unentgeldlich entgegenkommen, denn hinterher weiß man auch nicht recht, an wen man gerät.

    Noch einmal vielen Dank für Euren Input !! Ich werde berichten wie es gelaufen ist. PS. den Termin zögere ich dennoch gerne etwas raus :)
     
  7. dots

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    Mir ist es lieber, schnell per Whatsapp von dem Wasserschaden oder dem Feuerwehreinsatz in meinem Eigentum zu erfahren, als das erst 2 Tage später schriftlich im Briefkasten zu haben.

    Außerdem wirkt es auf mich ziemlich arrogant und unsympathisch, anderen vorzuschreiben, wie sie mich zu kontaktieren haben.

    Der Fehler ist doch schon ein Schritt weiter vorne entstanden:
    Der Mieter hat eine Wohnung mit nicht blindem Fenster gemietet, du stellst dem Mieter das gemietete nicht zur Verfügung.

    Ich bin mir nicht sicher, aber ich meine mal irgendwo aufgeschnappt zu haben, dass sich blinde Fensterscheiben auch auf die Wärmeverluste auswirken. So von wegen kein Vakuum mehr zwischen den beiden Doppelverglasungs-Scheiben, also bessere Wärmeleitfähigkeit oder so.


    Das ist der falsche Ansatz!
    Wenn auch andere bzw. alle Mieter bemängeln, dass die Wasserhähne nicht vergoldet sind, lässt du die Wasserhähne vergolden? Doch wohl nur dann, wenn auch vergoldete Wasserhähne auch vertraglich zugesichert sind.
    .
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 17.09.2020
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    Das finde ich jetzt nicht so dramatisch. Du und der Mieter gehören einer gewissen Duz-Generation an und längerfristig denke ich wird sich das auch allgemein durchsetzten.
    Von der Art und Weise wie man miteinander umgeht, kann man auch per DU die geschäftliche von der privaten Ebene trennen.
    Nur Aufpassen, ein DU Idiot (und unfreundlicheres) rutscht einem leichter raus als per Sie, wenn man sich über irgendwas ärgert.

    Nein. Mängel können immer auftreten, das ist kein Fehler vom Vermieter.
    Einen Anspruch auf "es darf nie etwas kaputt gehen während der Mietdauer" haben Mieter nicht, nur auf möglichst zeitnahe Reparatur.
     
  9. #8 Papabär, 17.09.2020
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    Ich habe noch keine Antwort auf die Frage
    gefunden. Auch die Option "verschweigen" wäre durchaus möglich (und dann zumindest meist ehrlich).

    Falls man eine mangelbehaftete Wohnung vermietet, die Mängel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache jedoch nicht einschränken, sollte man sich auch mal §536b BGB zu Gemüte führen und überlegen, ob eine Vermietung mit dem Vermerk "mängelfrei" immer so klug ist.
     
  10. #9 VermieterChris, 21.09.2020
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    Lieber dots,

    Danke für deine Hinweise. Ein beschlagenes oder auch "blindes" Fenster merkt man normalerweise aber schon früher als 8 Wochen. Ich selbst habe es bis heute nicht bemerkt.

    Bei einem Wasserschade etc. ist es natürlich sinnvoll und ausdrücklich gewünscht sofort benachrichtigt zu werden. Jedoch möchte ich nach 20:00 Uhr nicht mit Kleinigkeiten genervt werden, die auch einen Tag warten können. Dein Argument mit den goldenen Wasserhähnen kann ich allerdings überhaupt nicht nachvollziehen und finde es eher überspitzt bis absurd. Natürlich sollen die Sachen funktionieren und werden auch ggfs. repariert. Schließlich strebt man ja auch ein langjähriges Mietverhältnis mit den Leuten an :)

    Ich sehe es auch wie ehrenwertesHaus, selbstverständlich können immer wieder Probleme im Wohnraum auftauchen, die dann auch repariert werden sollen. Die Garantie, dass nie etwas kaputt gehen wird, kann leider kein Vermieter garantieren.
     
  11. Ferdl

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    nö, dass fängt ganz langsam an und fällt erst nur bei bestimmten Temperaturverhältnissen auf.
     
  12. #11 VermieterChris, 21.09.2020
    VermieterChris

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    Ahh ok! Es könnte evtl. auch damit zusammenhängen, dass die Mieter eine Woche im Urlaub waren? Die Wohnung ist nach Süden ausgerichtet und unterliegt somit einer sehr starken Sonneneinstrahlung bzw. einer starken Abkühlung am Abend und Nachts.
     
  13. #12 Papabär, 21.09.2020
    Papabär

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    Überspitzt? Vielleicht. Jedoch scheinbar nicht deutlich genug. Ich meine, mit dem Vergleich was andere Mieter bemängeln oder nicht, hast Du doch angefangen.
     
  14. #13 Hutchinson Hatch, 21.09.2020
    Zuletzt bearbeitet: 21.09.2020
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    Das kann bei manchen Mietern wunderbar helfen, sofern diese Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde. Du hast als Vermieter nicht die Pflicht, in persona bei jedem kleinen Schaden zu erscheinen, du mußt dich lediglich kümmern, das der Mangel abgestellt wird. Solange du dich aber bei jedem kleineren Malheur (damit meine ich ausdrücklich nicht die blinden Fenster) selber zu der Wohnung begibst, werden die Mieter weiterhin diesen Kontaktweg wählen, weil er für sie wunderbar funktioniert, und es kostet sie nichts. Sobald du aber fremde Handwerker schickst, die auf Ihre Kosten arbeiten, solange es die Kleinreparaturklausel zuläßt, könnten demnächst defekte Glühbirnen kein Problem mehr für Dich darstellen.

    Aber Vorsicht: Zur Kleinreparaturklausel gibt es auch vieles zu beachten: https://www.mietrecht.org/kleinreparaturen/kleinreparatur-abrechnen/

    Wichtig ist meiner Meinung nach, dass du mit dem nötigen Fingerspitzengefühl darauf hinweist, dass du zwar Mängel mitgeteilt bekommen möchtest, aber nicht jeder Mangel sofort und kostenlos behoben wird, insbesondere dann nicht, wenn er eigentlich kein Mangel sei sondern lediglich ein Luxusproblem darstellt, wie z.B. den Schalter.

    Ergänzung: Ich zähle mich zwar auch in gewisser Weise zur Digital-Natives-Generation, verstehe aber das Problem von Whatsapp-Nachrichten nicht. Ich nutze Whatsapp auch gerne und intensiv, sehe aber keine Verpflichtung, alle Nachrichten sofort zu lesen und gleich auch noch zu antworten. Bei wirklich dringenden Ereignissen gibt es auch noch immer die Möglichkeit, jemanden anzurufen. Wenn man den Mieter gleich bei Bekanntgabe der Handy-Nummer darauf hinweist, dass man Whatsapp wie einen Email-Account nutzt, gibt es nachher auch keine Mißverständnisse in der Antwortzeit. Wenn man um kurz vor 23 Uhr bei eher nichtigen Problemen auch noch zurückschreibt, ist man ganz alleine Schuld...
     
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    Bist du dir sicher, dass (d)ein Mieter das immer zweifelsfrei identifizieren kann? Was ist, wenn der Mieter meint, dass das wohl warten kann, du aber anderer Ansicht bist? Darf oder soll er dann nach 20 Uhr nerven oder nicht?

    Ja, es ist überspitzt und dadurch auch absurd, aber bist du dir sicher, dass du die Intention dahinter überhaupt bemerkt hast?
    Du hast geschrieben:
    Ich habe eine Wohnung, bei der sich bisher jeder Mieter darüber beschwert hat, dass das Bad ja leider kein Fenster habe. Wirklich jeder hat das bemängelt! Du würdest (nach deiner Aussage!) das Problem beheben? Schließlich ist das ja ein Problem, welches nachweislich auch andere Mieter bemängeln würden. Hinzu kommt, dass alle bisherigen Mieter dieser Wohnung eine Wohnung mit fensterlosem Bad gemietet haben. Sie haben also gar keinen Anspruch auf die Lösung dieses konkreten Problems. Hinzu kommt, dass sich dieses Problem mit dem heutigen Stand der Wissenschaft gar nicht lösen lässt.

    Sollen? Ja, wenn du das so möchtest. Müssen? Vielleicht, vielleicht aber auch nicht.
    Es ist deine freie Entscheidung, mit der Einstellung, dass "die Sachen" funktionieren sollen, zu vermieten. Daraus kann man aber nicht ableiten, dass diese Sachen auch tatsächlich funktionieren müssen (und dass der Mieter ein Recht auf die Funktionsfähigkeit hat).
    Es gibt aber durchaus Fälle, in denen "die Sachen" gar nicht funktionieren müssen! Mir scheint, dass dir das nicht bewusst ist. Wenn dem so ist, kann ich dir gerne mehrere Beispiele nennen.
    Die Menschen, welche Vermietung nicht nur zum Zeitvertreib betreiben, sondern Geld damit erwirtschaften wollen oder müssen, streben eindeutig keine zu langen Vertragslaufzeiten an. Dazu gab es schon mal einen sehr informativen Thread hier, der allgemeine Konsens war - wenn ich mich recht erinnere -, dass ein seit 10 Jahren laufendes Mietverhältnis schon nicht mehr wirklich gut ist.
    Nein, das kann man so nicht sagen, und wenn doch, ist es falsch.
    Repariert werden muss nicht grundsätzlich, wenn/sobald Probleme auftauchen.
    Hat was mit "vertraglich vereinbarter Zustand" und damit, was überhaupt (mit-)vermietet ist, zu tun.
    Ja, genau, und meist dauert sowas dann länger als 01.03.2020. Hauptsache, das dauert nicht so lange wie Freitag.
    Ach, was solls, ... Die Wörter "Zeitpunkt" und "Zeitraum" fangen beide mit "Zeit" an, und die Buchstaben am Ende sind bestimmt nicht so wichtig ... :-(

    Ja, da bin ich wieder voll bei dir.
    Macht ja auch überhaupt keinen Sinn, daher ist das schon gut, dass zumindest Vermieter keine Garantie garantieren können.
     
  16. #15 Hutchinson Hatch, 21.09.2020
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    Genau das ist doch perfekte Verwendungszweck von Whatsapp. Der Mieter kann mir schreiben, wann er will, und ich kann es LESEN, muss aber bei Bagatellen nicht sofort antworten. Ich nehme es auch keinem krumm, wenn er mir um 2.00 Uhr nachts schreibt, weil sich dann mein Handy im Flugmodus befindet.
     
  17. dots

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    Ey, samma, hassuse nochalle? Alta, der VamitaChris hat doch deutlich geschrieben, was er will:
    Und jetzt kommst du an und schreibst ihm vor, dass er nach 20 Uhr kein Insta und Facebook mehr machen darf oder was???
    Wofür hat er denn das Händi!?! Alta, das war schweineteuer, wenn der das Ding auch nach 20 Uhr nutzt, rechnet sich das doch viel besser/mehr!

    Ich vermute, dass das genau das ist, was nervt.
     
  18. #17 Papabär, 21.09.2020
    Papabär

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    Apropos ... Whatsapp und DGSVO ... zwei Dinge, die auch nur selten zusammenpassen.
     
  19. #18 ehrenwertes Haus, 21.09.2020
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    https://www.e-recht24.de/artikel/da...irmenhandy-nach-dsgvo-erlaubt-oder-nicht.html
    noch ein Link für die Nicht-am-PC-Lauscher

    Ich wundere mich, wie naiv einige Vertreter der Digital-Natives-Generation mit ihren eigenen und fremden Daten umgehen.
    Die Privatvermieterausrede zieht dabei nicht, denn dahinter steht ein geschäftliches Interesse.
     
  20. #19 Dschei2, 21.09.2020
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    Also ich sehe das mit dem Whatsapp so was von easy ...
    Praktisch jeder Mieter und Mietinteressent kontaktiert mich über Whatsapp und dann kann ich ihn/ihr auch darüber wieder-kontaktieren. So sehe ich das.
    Ich habe genau einen Mieter, der das ablehnt, da geht es dann bei Nicht-Erreichbarkeit über die sonst fast ausgestorbene SMS, und ein paar ältere Semester, die nur Festnetztelefon haben.

    Ansonsten denke ich wie auch die Vorposter: Whatsapp ist okay, jeder schreibt, wann er Zeit hat und jeder liest, wann er Zeit hat. Wenn eben mal diese Kommunikationsform einvernehmlich vereinbart war, konkludent durch Nutzung oder wie auch immer.

    (Wer Whatsapp aus Datenschutzgründen oder warum auch immer (z.B. weil er nicht angeschrieben werden will) ablehnt, sollte hier keinen Account haben ... )
     
  21. #20 Papabär, 21.09.2020
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    Du wirst Staunen, ich habe WhatsApp ausschließlich auf dem Firmenhandy - und auch das nur weil der Chef das so will. Dafür sind dort auch nur die Kontaktdaten der Kollegen (also derer Firmenhandys) sowie einzelne Handwerker hinterlegt (und die schreiben Ihre Telefonnummern i.d.R. sogar auf ihre Autos drauf).
     
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