Staffel- bzw. Zeitmietvertrag Kündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von mirjiam73, 24.05.2009.

  1. #1 mirjiam73, 24.05.2009
    mirjiam73

    mirjiam73 Neuer Benutzer

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    Hallo

    ich würde gerne einen Staffelmietvertrag über 5 Jahre mit einem Mieter abschließen. Dabei soll sich die Miete alle 2 Jahre erhöhen und insgesamt 5 Jahre laufen.
    Nun will der Mieter aber im Vertrag stehen haben, dass das Recht zur fristgerechten Kündigung nicht davon betroffen sein soll.
    Heißt das, er könnte mit dreimonats Frist kündigen und ich ebenfalls?
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Ein Staffelmietvertrag hat doch nichts mit der Kündigung zu tun. Der Staffelmietvertrag ist eine laufzeitgebundene Mieterhöhung, sonst nichts. Der Mieter kann jederzeit mit 3 Monaten Kü Frist kündigen, der Vermieter kann mit 3,6,9 Monaten Kü Frist und den im BGB festgelegten Gründen kündigen.

    Ich hoffe, du meinst nicht einen Zeitmietvertrag...
     
  4. #3 mirjiam73, 24.05.2009
    mirjiam73

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    bist du dir sicher, dass der Mieter immer kündigen kann? Laut div. Internetseiten kann man bei einem Staffelmietvertrag erst nach 4 Jahren kündigen.
    Im Prinzip ist es ein Zeitmietvertrag über 5 Jahre mit Erhöhung der Miete alle 2 Jahre.

    Mich würde halt nur interessieren, ob der Mieter:
    1) ohne diesen Zusatz "Recht zur fristgerechten Kündigung nicht davon betroffen" auch jederzeit kündigen kann oder
    2) nur jederzeit kündigen kann wenn dieser satz drinsteht

    Oder kommt der Mieter da nur durch außerordentlich Kündigung raus?
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    1.) Ein Zeitmietvertrag hat eine maximale Laufzeit von 4 Jahren bei beidseitiger Kü -Verzicht.
    2) ein Staffelmietvertrag betrifft nur die Miethöhe. Irgendwelche Klauseln die einen Zeitmietvertrag daraus machen sind zulässig, aber nur wenn 1) beachtet werden.

    Der Mieter kann immer kündigen, es sei denn es gibt einen beidseitigen Kü Verzicht bis zu einer Laufzeit von maximal 4 Jahren. dh der Mieter darf 4 Jahre nicht kündigen, der Vermieter ebenfalls nicht.
     
  6. #5 mirjiam73, 24.05.2009
    mirjiam73

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  7. RMHV

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    Was ist denn da beschrieben?

    Es wird behauptet, dass Staffelmietverträge normalerweise als Zeitmietverträge abgeschlossen werden. Für diese Behauptung gibt es keine Grundlage.
    Die wesentliche Eigenschaft eines Zeitmietvertrags ist, dass ein Mietverhältnis mit Ablauf einer bestimmten Zeit endet. Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Befristungsvereinbarung ist nach § 575 BGB, dass ein Befristungsgrund beim Vertragsabschluss genannt werden. Feht die Angabe des Befristungsgrundes, liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor.

    Diese Rechtsfolge eines fehlenden Befristungsgrundes hängt nicht von der Preisvereinbarung ab und macht die Preisvereinbarung auch nicht unwirksam. Die Staffelmietvereinbarung besteht völlig unabhängig von irgendwelchen Laufzeitvereinbarungen.

    Die Staffelmietvereinbarung hat mit Laufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten nur soweit irgendetwas zu tun, dass ein Kündigungsausschluss über 4 Jahre hinaus unwirksam ist.

    Kündigungsausschluss bedeutet zunächst allerdings nicht Befristung, sondern Mindestlaufzeit. Das Mietverhältnis endet nicht mit Ablauf einer Mindestlaufzeit.
     
  8. #7 mirjiam73, 25.05.2009
    mirjiam73

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    tut mir leid aber ich finde das ganze etwas verwirrend

    muss dieser kündigungsausschluss extra im vertrag stehen oder gilt ein zeitvertrag über mehr als 4 jahre bereits als ausschluss?

    ich würde einfach gerne für meinen speziellen fall wissen ob der mieter zB nach einem jahr kündigen könnte. oder auch ich.
     
  9. Capo

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    Dann machen wir das mal von vorne:
    1) Ein Staffelmietvertrag hat nix , gar nix mit einem zeitmietvertrag zu tun.
    Ein Staffelmietvertrag ist ein Vertrag, in dem im vorfeld bereits die Mieterhöhungen während der Mietzeit angegeben sind.
    Ein ähnlicher Vertrag ist der IndexMietvertrag, bei dem die Miete an dem Index gekoppelt ist.

    ein Zeitmietvertrag ist ein Vertrag auf Zeit, wobei ein Beendigungsgrund sich aus den bekannten Kü-Gründen ergeben. (Beispiel:" In 3 Jahren will der Sohn eine wohnung haben und es besteht Eigenbedarf").

    eine Befristung über 4 Jahre ist nicht möglich. (Beispiel: "In 5 Jahren will der Sohn einziehen, wegen Eigenbedarf") Das ist als nicht wirksam.

    Ein Kündigungsausschluss muss immer von beiden Seiten erfolgen.
     
  10. #9 mirjiam73, 25.05.2009
    mirjiam73

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    das heißt es müsste noch ein Kündigungsausschluss für 4 Jahre in den Vertrag, dann könnte der Mieter frühestens nach diesen 5 Jahren kündigen.
    wenn das nicht reingeschrieben wird, dann ist eine Kündigung jederzeit möglich?

    hab ich das richtig verstanden?

    nochmals danke für die Geduld und Antworten
     
  11. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Fast. Wenn ein Kü Ausschluss für 4 Jahre besteht, dann kann schon nach 4 Jahren gekündigt werden. Früher jedoch nicht.

    Vergiß die 5 Jahre endlich.
     
  12. #11 mirjiam73, 25.05.2009
    mirjiam73

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    ich meinte natürlich 4 Jahre :D

    gut dann weis ich jetzt Bescheid

    vielen Dank
     
  13. RMHV

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    Eine Befristung ist grundsätzlich für einen beliebigen Zeitraum möglich. Für Zeitmietverträge gibt es nur die Voraussetzungen des § 575 BGB, also die Angabe eines zulässigen Grundes. Eine zeitliche Beschränkung ist nicht vorgesehen.

    Da bei einem Zeitmietvertrag keine Kündigung möglich ist, ergibt sich in Verbindung mit einer Staffelmietvereinbarung eine Ausnahme. Nach § 557a Abs. 3 kann die Kündigung des Mieters bei einer Staffelmietvereinbarung max. 4 Jahre ausgeschlossen werden. Der Mieter könnte also einen 5 oder 10-jährigen Zeitmietvertrag mit einer Staffelmietvereinbarung zum Ablauf des 4. Jahres kündigen.
     
  14. #13 mirjiam73, 26.05.2009
    mirjiam73

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    aber halt eben nur wenn im Vertrag ein Grund angegeben ist, und nicht nur drin stehen würde, dass die Laufzeit 5 Jahre beträgt, oder?
     
  15. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Noch mal von vorne...

    Zunächst muss man unterscheiden zwischen Zeitmietvertrag, auch befristeter Mietvertrag genannt, und Mindestlaufzeit, auch Kündigungsausschluss genannt. Das Kriterium ist der Vertragsinhalt.

    Soll das Mietverhältnis nach Ablauf einer vereinbarten Zeit automatisch enden, liegt ein Zeitmietvertrag vor. Ein Zeitmietvertrag ist regelmäßig nicht zu kündigen. Eine max. zulässige Dauer gibt es nicht.
    Ist zur Beendigung des Mietverhältnisses eine Kündigung erforderlich, die aber für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wurde, haben wir es mit einer Mindestlaufzeit zu tun. Als Formularvereinbarung ist ein Kündigungsausschluss für max. 4 Jahre möglich.

    Einen Zeitmietvertrag kann es nur geben, wenn ein Befristungsgrund genannt ist. Fehlt der Befristungsgrund, handelt es sich nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB um ein unbefristetes Mietverhältnis.

    Wenn also "nur drin stehen würde, dass die Laufzeit 5 Jahre beträgt" kann durch diese Vereinbarung kein wirksamer Zeitmietvertrag abgeschlossen sein.
    Würde bei einem unbefristeten Mietverhältnis die Kündigung für 5 Jahre ausgeschlossen, wäre auch diese Vereinbarung als Formularklausel unwirksam.

    Bis hierher hat das alles noch nicht das geringste mit einer Staffelmietvereinbarung zu tun.

    Enthält nun der Mietvertrag - welchen Inhalt er ansonsten auch immer haben mag - eine Staffelmietvereinbarung, kann die Kündigung nach § 577a Abs. 3 BGB für höchstens 4 Jahre ausgeschlossen werden. Ein Ausschluss der Kündigung über diesen Zeitrahmen hinaus ist unwirksam. Der Mieter kann damit bei einer Staffelmietvereinbarung immer zu Ablauf der 4 Jahre kündigen. Es spielt bei einer Staffelmietvereinbarung also keine Rolle, was sonst noch vereinbart ist. Jeder Ausschluss der Kündigung über den 4-Jahreszeitraum hinaus ist unwirksam.

    Damit muss sich der Vermieter entscheiden, ob er auf eine Laufzeit über 4 Jahre hinaus oder auf eine Staffelmietvereinbarung verzichten will. Beides zusammen geht nun mal nicht.
     
Thema: Staffel- bzw. Zeitmietvertrag Kündigung
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