Staffelmiete oder Indexmiete bei bevorstehender Mietpreisbremse?

Diskutiere Staffelmiete oder Indexmiete bei bevorstehender Mietpreisbremse? im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Abend, die Mietpreisbremse wirft ihre Schatten voraus. Immobilienscout24 hat hierzu Folgendes veröffentlicht: Klick mich. Auf Seite 3...

  1. #1 Triple-J, 22.07.2014
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    Guten Abend,

    die Mietpreisbremse wirft ihre Schatten voraus. Immobilienscout24 hat hierzu Folgendes veröffentlicht: Klick mich.

    Auf Seite 3 wird auf die Themen Staffel- und Indexmiete eingegangen. Ich persönlich habe bisher immer die Staffelmiete bevorzugt. Beide Seiten wissen dabei von vorne herein Bescheid, wann was zu zahlen ist, ich muss keine Berechnungen anstellen und auch keine Erhöhungen etc. mitteilen. Im Vergleich zur Indexmiete finde ich das sehr praktisch und habe die Staffel alle 2 Jahre angesetzt. Im Ergebnis dürfte bei meinen Staffelerhöhungen aber im Normalfall round about das Gleiche rauskommen wie bei einer Berechnung über die Indexmiete.

    Zum Thema: Dort wird ja erläutert, dass bei einer Staffelmiete nunmehr das Problem bestehen wird, dass die vereinbarte Erhöhung bei Eintreten ein paar Cent über der ortsüblichen Miete liegen könnte. Ich gehe zumindest aber davon aus, dass nur diese eine Erhöhung dann ungültig ist und nicht auch alle noch folgenden Erhöhungen. Eine Indexmiete hingegen kann offenbar immer angewandt werden. Tendiert Ihr jetzt deswegen grundsätzlich in Richtung Indexmiete?
    Vorteil bei der Indexmiete hingegen könnte eventuell sein, dass die diversen im Vertrag angegebenen Staffelmietpreise auf manchen Mieter abschreckend wirken (obwohl ich das ja vorher auch schon mündlich anspreche), während die Indexmiete im MV von Haus&Grund nur ein kleines aktiviertes Häkchen voraussetzt, welches der Mietinteressent schnell übersieht bzw. aufgrund nicht konkret angegebener Erhöhungen als deutlich weniger abschreckend ansieht. :91:

    Was ich grundsätzlich beim Thema Mietpreisbremse nicht verstanden habe: Es wird immer von der "ortsüblichen Vergleichsmiete" plus 10% geschrieben und berichtet. Ich habe z. B. in meiner Wohngegend (unter Berücksichtigung von Wohnlage und Baujahr) eine Vergleichsmiete von "5,80€ - 8,10€" laut städtischer Mietspiegeltabelle. Werden die 10% nun auf die 8,10€ draufgerechnet oder auf den Mittelwert von 6,95€?
     
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  3. #2 Blümchen, 23.07.2014
    Blümchen

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    Hallo Triple-J,

    zum Thema Staffel- oder Indexmiete möchte ich mich nicht äußern, da mir hier Wissen und Erfahrung fehlt.
    Aber bzgl. der Frage, worauf sich die 10% auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen kann ich Dir antworten:
    Die ortsübliche Vergleichsmiete entspricht ja nicht immer genau den Werten in der Mietspiegeltabelle. Man muss sich die Vergleichsmiete selbst ausrechnen, anhand der sonstigen Dokumente, die neben der Tabelle zum Mietspiegel gehören. Hier in Berlin ist das relativ einfach, da man die Spanneneinordnung sogar direkt online abfragen kann.
    Beispiel: unterer Wert: 4,73€ mittlerer Wert: 5,28€ oberer Wert: 5,85€; die individuelle Spanneneinordnung ergibt eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,62€/m², auf die man dann 10% aufschlagen könnte.

    Grüße, Blümchen
     
  4. GJH27

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    Bei Staffel- oder Indexmiete gibt's auch noch einen anderen Punkt, den man bedenken sollte: Modernisierungen! Während der Laufzeit einer Staffelvereinbarung sind Modernisierungserhöhungen grundsätzlich komplett ausgeschlossen, bei Indexmieten sind Modernisierungserhöhungen nur zulässig, wenn "der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat."
     
  5. #4 Triple-J, 23.07.2014
    Triple-J

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    Aha... Dass es zusätzlich zum städtischen Mietspiegel noch eine "Spanneneinordnung" gibt, war mir gar nicht bewusst. Das macht es ja nochmal zusätzlich kompliziert, zumal man aus den Mietspiegelwerten die Spanneneinordnung gar nicht entnehmen kann. *grummel* Aber danke für die Info.

    Im Ergebnis werden meine bisherigen Staffeln aber wohl meistens über der Spanne zzgl. 10% liegen.

    Darüber war ich mir bei meinen Staffelmieten immer bewusst. Da ich mich unter Berücksichtigung der Staffelerhöhungen aber ohnehin immer am oberen Rand des Mietspiegels bewegt habe, war mir das Risiko egal. In einer großen Wohnanlage stand letztes Jahr eine Außenfassadenmodernisierung einschl. Dämmung für 2.300.000€ (!) zur Debatte. Für mich persönlich wären das etwa 7.500€ gewesen. Davon 11% umgelegt, wären 69€ mehr im Monat, während die Staffel bei 15€ Erhöhung alle 2 Jahre liegt. Wenn ich keine Staffelmiete vereinbart hätte und dem Mieter 69€ aufschlagen würde, hätte er mir sicherlich (zu Recht) den Vogel gezeigt und sich woanders eine Wohnung zum alten Preis gesucht. Zumal diese Dämmungen meiner Erfahrung nach eh nicht viel bringen, aber am Ende ist das Ganze nicht beschlossen worden. Kurzum: Viel mehr als die Staffeln, die ich vereinbart habe, ist denke ich im Normalfall trotz Modernisierung eh nicht zu erzielen, zumal die viel propagierte Wohnungsnot hier in Aachen nicht existiert.

    Aber versteh ich das eigentlich richtig: Durch diese Mietpreisbremse werden auch meine in den letzten Jahren - vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse - vereinbarten Staffeln außer Kraft gesetzt (weil sie überwiegend über der Spanneneinordnung liegen), gleichzeitig bleibt mein mit der Staffelmiete verbundenes Verbot, die Miete bei Modernisierungen zu erhöhen, aber bestehen? :sauer028:
     
  6. #5 Triple-J, 28.07.2014
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    Kann hierzu noch jemand etwas sagen?
     
  7. Andres

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    Nicht verbindlich - was letztendlich beschlossen wird und wie das von Gerichten ausgelegt werden könnte, ist mir etwas zu spekulativ. Ich sehe aber schon die Möglichkeit, dass genau das von dir beschriebene Szenario eintritt.
     
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